【正文】 發(fā)出書面繳交各項費用的通知書； 通過各種媒介做好宣 傳工作； 負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動； 出納崗位職責 清點匯總部門交來的款項； 審核原始憑證是否完整； 發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用； 處理銀行存款收入和支出業(yè)務； 填制記帳憑證，交會計記帳； 正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。 內勤員崗位職責 內勤員在 物業(yè)服務中心 物業(yè)經理 統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。 負責制定本部門員工的業(yè)務培訓計劃，定期開展員工培訓。 積極 與上級公司和政府相關部門 理 順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。 公司副總經理 （總經理助理） 崗位職責 在總經理領導下，協(xié)助 總 經理抓好全面工作。 調動各方積極因素，共同管 好物業(yè)。 抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹立良好的企業(yè)形象。第一部分 崗位職責 公司總經理崗位職責 嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。 制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。定期向總公司匯報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。 主要抓好 各物業(yè)服務中心對管理項目的管理方案的 制訂和落實工作。 調動各方積極因素、共同管好物業(yè)。 公司各 職能部門經理崗位職責 在公司總經理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。 負責指導、監(jiān)督、檢查本部門 及公司轄下各物業(yè)服務中心的 各項工作，定期對本部門員工進行考核。 按照物業(yè)服務的需要，編制采購計劃，并實施采購； 對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳； 協(xié)助 物業(yè)經理 組織開展社區(qū)文化服務； 做好本部門員工的考勤、考核管理； 負責管理轄區(qū)內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞； 負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)； 負責接聽服務電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領導 匯報； 熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄； 熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋； 完成本部門安排的其他工作。 公共秩序維護 人員崗位職責 （一）、總則 貫徹執(zhí)行公安機關和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內的治安安全； 遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務； 負責做好對轄區(qū)內的 巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作； 負責做好機動車輛的管理和收費工作； 第 4 頁 負責做好綜合管理費收取工作； 熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力； 按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄； 講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。 完成公司交辦的收費等其它工作任務。 完成公司下達的其他任務。 巡邏崗 ① 嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行 24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范； ② 樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安 安全，秩序井然； ③ 熟知本人責任區(qū)域內住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； ④ 熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識； ⑤ 巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止； ⑥ 加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序； ⑦ 積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質。 維修人員崗位職責 執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識； 熟悉物業(yè)轄區(qū)內樓宇 的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、電施等管線走向； 嚴格遵守服務內容與服務標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修； 積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴； 工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確 公共秩序維護 全，預防意外事故的發(fā)生； 工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務過程須請業(yè)主簽字認可； 愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。 綠化工崗位職責 遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》； 服從公司領導和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證； 綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象； 對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮； 正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥； 花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇； 對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達 90％以上； 熟悉物業(yè)轄區(qū) 內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木； 對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向 公共秩序維護 或管理員匯報。 公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。 凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作 ,積極同市政有關部門辦理交涉 ,盡早為業(yè)主排憂解難 ,決不允許推托了事 . 員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。 上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。 對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。 文明管理： ① 儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。 ④ 優(yōu)質服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。 不以權謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。 不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。 1不挪用、拖欠和侵吞公款。 1不在報銷憑據中作假、謊報、多報。 服務質量：根據客戶的要求，按 質、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。 凡業(yè)主、住戶付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。 合理化建議試行期根據具體情況分別定為 15天和 30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的 實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。 第 11 頁 第三部分 物業(yè)服務中心 類制度 管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度 各 物業(yè)服務中心 必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。 第 12 頁 走（回）訪時間及形式 ① 物業(yè)服務中心 物業(yè)經理 、管理員每月登門走（回）訪 4次； ② 每季度參加一次居委會召開的墻門組長會議，廣泛征求意見； ③ 有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調查，聽取意見； ④ 物業(yè)服務中心 設立投訴信箱，投訴電話； ⑤ 隨時熱情接待來訪，作好登記。 四、罰則 違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次 （含五次）以上者作辭退處理； 第 14 頁 違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退； 本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關條款執(zhí)行。 當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。 各 物業(yè)服務中心 必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行 24小時不間斷巡邏。 接班班長在正點時組織全班人 員集合，講明注意事項，然后各 公共秩序維護 員到各自崗位換班； 本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作； 公共秩序維護 人員交接班時，必須認真填寫《 上海洋譽 物業(yè)有限公司 公共秩序維護 交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問第 15 頁 題，應立即報告領班或部門負責人處理； 交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班； 公共秩序維護 員培訓制度 崗前培訓 上崗前向每位新入職的 公共秩序維護 員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操 作要求和崗位職責。 警棍使用制度 為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定： 警棍是 公共秩序維護 人員執(zhí)行公務時佩戴的自衛(wèi)防暴器械， 公共秩序維護 員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。 非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下， 公共秩序維護 員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。 使用規(guī)定 第 17 頁 ① 使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持 對講機清潔，定期進行擦拭、維護； ② 持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中； ③ 發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修； ④ 嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用 1頻道，停電時使用 2頻道）； ⑤ 嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果； ⑥ 交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。 值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。 重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（ 5 戶以上）；中央空調主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等商場 主要設備施舍故障；房屋主體結構遭受破壞等； 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構協(xié)助處理； 參與事件處理的部門經理 或部門主管 在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于 12小時內以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經過； 重大事件報告表由部門經理簽名后上報，入部門經理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報； 參與事件處理的部門應在事件處理完畢后 24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。 停電停水的處理程序 ① 接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內的業(yè)主； ② 未預知的情況下物業(yè)轄區(qū)內突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作； ③ 公共秩序維護 部派出適當?shù)?公共秩序維護 人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。 消防培訓制度 為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。 非小區(qū) 住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。 小區(qū)車輛停放