【正文】 有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的施工行為及維養(yǎng) 技術(shù)人員的不規(guī)范行為。 4 每月 25 日前完成 下月 對 小區(qū) 相關(guān)部門 與業(yè)主 維修需求 情況 的了解。 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 物業(yè)工程部 組織 架構(gòu) 二 、 物業(yè)工程部 主管 工作說明書 目的 明確員工職業(yè)道德規(guī)范，熟悉工作流程 范圍 適用于 “ ***” 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)容 職務(wù)名稱 工程部 主 管 所屬部門 服務(wù)中心 工程部 職務(wù) 等級 職務(wù)概要 共有部位、設(shè)施設(shè)備 項目 工 作 職 責(zé) 1 負(fù)責(zé) 工程部 管理 、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、內(nèi)∕外部溝通和引導(dǎo) 工作； 2 按公司質(zhì)量體系文件的規(guī)定開展 各項 工作，并做好相關(guān)質(zhì)量記錄； 3 從 小區(qū) 后期管理和業(yè)主的角度，評估小區(qū)各系統(tǒng)的配置及性能水平，及時提出建設(shè)性意見； 4 負(fù)責(zé)小區(qū) 工程遺留問題的協(xié)調(diào) 跟進(jìn) 處理； 5 負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造工作； 6 負(fù)責(zé)維修技術(shù)人員的各項培訓(xùn) 引導(dǎo) 工作； “ XXX”物業(yè) 共用部位、設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)處主管 強電操作工 弱電操作工 片區(qū)維養(yǎng)工 給排水操作工 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 2 7 負(fù)責(zé)組織小區(qū)系統(tǒng)各設(shè)備操作規(guī)程和保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書的編寫工作； 8 負(fù)責(zé)與公司 的 相關(guān)業(yè)務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)； 9 負(fù)責(zé)維修成本 和能耗 的控制； 10 對本部門 日常行為規(guī)范與職業(yè)道德 負(fù)責(zé)， 定期和不定期 進(jìn)行日常監(jiān)督檢查 工作 項目 日 常 工 作 內(nèi) 容 1 每日檢查值班記錄，及時 跟進(jìn)工程 遺留問題 處理情況 并監(jiān)督 質(zhì)量 記錄的規(guī)范性。 5 每月 25 日前完成月工作總結(jié)和下月工作計 劃。 4 有權(quán)拒絕未經(jīng)相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人審核和簽字的施工方案。 4 定期或不定期仔細(xì)巡查 所有設(shè)施設(shè)備 運行情況 ，發(fā)現(xiàn)問題予以 記錄，并 安排人員處理。 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 4 8 每 年 組織、安排設(shè)備的年檢與安檢（包括 電梯、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、地阻、避雷器、防雷系統(tǒng)），并對 工作 進(jìn)行總結(jié) ，制定 保養(yǎng)計劃。 12 每月對各類不常用閥門進(jìn)行一次開啟，并對光纖、通訊線路進(jìn)行一次清理，檢查有無私拉亂接現(xiàn)象。 16 接到客戶報修電話后 15 分鐘內(nèi)到場，小問題在 1 小時內(nèi)解決，大問題在 24 小時內(nèi)修復(fù)，重大故障在 72 小時內(nèi)做回復(fù)。 項目 日 常 工 作 內(nèi) 容 1 每天早 8： 30 組織 工程部 技術(shù)員到 辦公室 ∕值班室 開晨會，安排 工作 情況 。 11 每日對裝 修戶進(jìn)行巡檢，嚴(yán)格把關(guān)有無違規(guī)現(xiàn)象，重點關(guān)注手續(xù)是否齊全，對小區(qū)的承重結(jié)構(gòu)及外觀總 體效果是否改變，是否會造成消防隱患。 工 作 關(guān) 系 表 1 直接上司：主任 2 直接下屬：部門技術(shù)員 3 指導(dǎo)與相互協(xié)作部門：秩序維護部、綠化環(huán)境部、品質(zhì)部 使用的設(shè)備與工具等 資源配置 1 對講機一臺 工作過程中常用的表格和文件 1 維修 類體系文件內(nèi)各種表格 工作條件與環(huán)境 1 值班室、辦公室 、設(shè)備房內(nèi)。 4 協(xié)助開展 工程部 技術(shù)人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)工作。 8 負(fù)責(zé)設(shè)備分包方的評價、選擇、品質(zhì)監(jiān)控、持續(xù)評價。 12 完成 經(jīng)理安排的 臨時性工作，并提出改進(jìn)建議。 4 工程部 技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 7 8 負(fù)責(zé)設(shè)備分包方的評價、選擇、品質(zhì)監(jiān)控、持續(xù)評價。 2 有權(quán)對違反品質(zhì)工作制度、流程的本部門員工進(jìn)行教育、處罰。有空調(diào)設(shè)備。噪音 30 分貝。 4 配合其他部門工作，任務(wù)完成率 98％。并從后期管理和業(yè)主使用的角度，建議項目的完善 2 根據(jù)工程進(jìn)度，有針對性的監(jiān)控工程的狀況，及時 反映并跟蹤結(jié)果 3 與 開發(fā)商 項目部相關(guān)工程師及施工單位負(fù)責(zé)人保持技術(shù)溝通與交流 4 收集、建立項目的各種技術(shù)資料及備件供應(yīng)渠道 5 了解裝修管理工作的狀況，及時提供支撐 6 按時填寫《前期介入周記表》，及時遞交與直接上司 7 每月 26 日前完成月工作總結(jié)和下月工作計劃，及時遞交與直接上司 8 積極參加公司組織各種培訓(xùn)，提高技能水平 履 行 本 職 責(zé) 的 權(quán) 力 1 對工程項目的相關(guān)情況從物業(yè)管理角度和業(yè)主使用角度有 建議權(quán) 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 9 2 對 工程 部 內(nèi)部細(xì)項工作有 指導(dǎo)權(quán) 工 作 關(guān) 系 表 1 直接上司： 工程部 主管 2 直接下屬： 3 指導(dǎo)與相互協(xié)作部門：品質(zhì)部、地產(chǎn)公司項目部、工程管理部、客戶服務(wù)部 。 5 負(fù)責(zé)片區(qū)責(zé)任人專業(yè)難題的指導(dǎo)。 積極配合其他崗位的工作，完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項工作。 4 每年對供配電中心 的 設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 年檢。 3 有權(quán)禁止和糾正不符合規(guī)范的施工行為。 8 積極完成上級安排的其他工作任務(wù) 。 2 每天早晨巡視各類設(shè)備房，記錄巡檢結(jié)果及運行情況，并 查看前日深夜班交接記錄。 6 每月對 高低壓配電柜、直流屏、控制中心聯(lián)動柜、風(fēng)機控制箱進(jìn)行清潔保養(yǎng)。 10 每年對水箱水池進(jìn)行清洗、消毒，并將防疫站的檢查結(jié)果交管理處存檔 11 每年 第四季度 對小區(qū)內(nèi)所有管道進(jìn)行除銹、刷漆。 以及外包商工作情況 結(jié)果進(jìn)行記錄、匯總、存檔，并予以評估，提出意見。 19 以上事項的質(zhì)量記錄，每月 匯總報班長存檔 項目 日 常 工 作 內(nèi) 容 1 每天巡視檢查各設(shè)備房 運行情況 2 對 水泵房、高低壓配電房每日二次的運行記錄，分別在早 9： 00 和晚 6： 00 3 制定設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)維護工作計劃并進(jìn)行實施。 7 26 日對固定物資送貨單位的產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量進(jìn)行評估 8 26 日至月底進(jìn)行對 當(dāng)月的水、電、能耗進(jìn)行分析 工作 9 完成上級給予其他的工作任務(wù)。 4 對物品采購員進(jìn)行監(jiān)督 工 作 關(guān) 系 表 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 15 1 直接上司： 工程部 主管 2 直接下屬：無 3 指導(dǎo)與相互協(xié)作部門：安全部、保潔部、品質(zhì)部、 使用的設(shè)備與工具等 資源配置 1 管鉗、鋸弓、絲搬等管道維修工具若干、鉗工類維修工具若干、日常 電工工具若干。煤氣緊急切斷系統(tǒng)每半年至少做一次切斷試驗； 3 在每日巡視中發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚 ）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能的，應(yīng)及時通知業(yè)主并進(jìn)行清理； 4 發(fā)現(xiàn)有違章裝修的現(xiàn)象，應(yīng)立即予以制止并及時將信息反饋 工程部 主管 ； 5 對外圍及車場的照明燈罩，每半年至少清潔一次；對溝、井、渠蓋、木、鐵圍欄、公園椅、旗桿、大型吊燈等每年至少進(jìn)行一次油漆翻新或徹底清潔。盡最大的努力，以最低的費用開支保持公司各物業(yè)高格調(diào)水準(zhǔn)。 、 負(fù)責(zé)本部不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實施和跟蹤。 、 兼任受聘的專業(yè)技術(shù)職責(zé)，負(fù)責(zé)本專業(yè)的技術(shù)決策 。 、 負(fù)責(zé)審批涉及建筑結(jié)構(gòu)的房屋 室內(nèi) 裝修方案，防止出現(xiàn)違章改建及裝修，并對違章提出處理意見。 、 負(fù)責(zé) 外委維保供方的保養(yǎng)設(shè)備（消防、 電梯 ）進(jìn)行 維修保養(yǎng) 評估；對電梯 年檢 的 組織工作 。 、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它 工作 任務(wù)。 、 協(xié)助管理員對小區(qū)房屋裝飾、裝修方案和圖紙進(jìn)行審核，對施工現(xiàn)場的監(jiān)管及竣工驗收。 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 20 、 負(fù)責(zé)班組所需材料的請購及庫存材料的管理工作。 、保證管轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施正常運行，并做好記錄歸檔管理。 、 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故； 、樹立良好的服務(wù)意識，不得與用戶發(fā)生沖突； 、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 ．負(fù)責(zé)日常公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備，水電維 修維護及業(yè)主的報修工作。 ．對每次巡查情況如實做好記錄，作好巡查記錄。 ．樹立良好的工作作風(fēng)及服務(wù)意識 ,服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排的日常工作，及其它的維修調(diào)度。 工作程序 : 1）實行誰主管，誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制： ① 物業(yè)工程部 的安全工作由 物業(yè)工程部 負(fù)責(zé)； ② 物業(yè)工程部 管理員負(fù)責(zé)分管范圍的安全工作 ； ③ 物業(yè)工程部 作業(yè)層員工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，堅決反對違章作業(yè)； 中 國 物 業(yè) 公 司 內(nèi)部文件 嚴(yán)禁外傳 22 2）工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須戴安全帶及安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護，拉警戒線，掛警告牌； 3）帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛警告牌，必要時要拉警戒線； 4）在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴(yán)禁戴手套，防止卷入機內(nèi)，女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辮者要戴工作帽，將長發(fā)及長辮藏在帽內(nèi)； 5）工作需要動火時，要辦理動火證； 6）進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)要按電氣安全管理 制度和工作票制度規(guī)定執(zhí)行； 7）未經(jīng) 物業(yè)工程部 主管或物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)，外來人員（包括參加學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員）禁止進(jìn)入設(shè)備現(xiàn)場 8）各崗位人員必須嚴(yán)格 執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報告上級主管和物 業(yè) 服務(wù)中心，并負(fù)