【正文】 。l. 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。i. 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃安排，報專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理審批后組織實施。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故。b. 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運行方案，交專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理審定后組織實施。c. 文化程度：具有大專以上學(xué)歷。k. 提交每周/每月所屬系統(tǒng)運行報告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。g. 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。c. 負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實施，維修完畢，負(fù)責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。d. 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備設(shè)施檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。j. 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。f. 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。b. 幫助工程部經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。d. 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。l. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。h. 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。 做好所屬機房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入，對必須進入機房的人員按規(guī)定進行登記。 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。如果無法處理時，應(yīng)迅速報專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。 外判維修保養(yǎng)及施工把重要設(shè)備設(shè)施及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判給合格的承包商。負(fù)責(zé)組織設(shè)備設(shè)施管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備設(shè)施管理意識和水平。 收集和編制設(shè)備設(shè)施有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備設(shè)施的技術(shù)檔案工作。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備設(shè)施故障。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃，經(jīng)報批后實施。雙子座服務(wù)中心物業(yè)管理處工程管理手冊 chi北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司二○○五年九月目 錄物業(yè)工程部的組織架構(gòu)物業(yè)工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé) 工程部專業(yè)職責(zé) 工程部各崗位職責(zé)物業(yè)工程部的管理制度 用戶報修及投訴處理管理制度 入戶維修服務(wù)規(guī)范 設(shè)備日常報修制度 周報告、月報告、年報告制度 能源管理制度 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理制度 工具管理制度 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標(biāo)制度 報告制度 安全運行管理制度 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 有毒物品的處理規(guī)定 密閉地方的工作規(guī)定 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 機房管理制度 機房安全防火管理規(guī)定 水泵房、水箱間管理規(guī)定 配電室管理規(guī)定 機房鑰匙管理制度 機電設(shè)備房出入管理制度 設(shè)備故障處理規(guī)定 運行事故分析 設(shè)備預(yù)防性維護保養(yǎng)制度 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 工程部人員調(diào)配制度 設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度 影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 公共部位巡檢制度 二次裝修管理制度工程部重點工作流程圖 接管驗收流程圖 用戶入住流程圖 維修工作單流程圖 二次裝修管理程序 設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序 工程部設(shè)備管理總運行程序 冷水機組正常啟動流程圖A、采暖運行啟動程序B、制冷運行啟動程序 冷水機組故障停機流程圖 冷水機組正常停機流程圖年度設(shè)備維修計劃與定期維護作業(yè)書相關(guān)記錄1. 物業(yè)工程部的組織架構(gòu)工程部經(jīng)理文員/庫管 強電工程師 空水工程師弱電工程師 強電主管維修電工8人弱電主管技工2人弱電領(lǐng)班綜合維修主管空水主管維修技工3人技工2人計劃人員編制：35人現(xiàn)有25人 、缺10人2. 物業(yè)工程部的職責(zé) 部門主要職責(zé)A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對用戶開展有償服務(wù)D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設(shè)備設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在總物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負(fù)責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，配電室、冷水機組房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、工程部經(jīng)理及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備設(shè)施的正常運行。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備設(shè)施的備件定制、訂貨和供應(yīng)。 檢查和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施能暢順運行，另一方面，可令設(shè)備設(shè)施的壽命得以延長。c. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。c. 雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 負(fù)責(zé)本專業(yè)報修工作的具體落實，做好本專業(yè)維修報表，對《工作單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 專業(yè)員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及工程部經(jīng)理、專業(yè)工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認(rèn)真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 工程部各崗位職責(zé) 工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)直接上級：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：專業(yè)工程師、工程文員崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。e. 審定專業(yè)工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。i. 培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。b. 自然條件：35歲以上，身體健康。e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程部經(jīng)理3年以上或副工程部經(jīng)理5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。c. 提醒工程部經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議。g. 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。 空調(diào)、給排水工程師的崗位職責(zé)直接上級： 工程部經(jīng)理直接下屬： 空水主管、綜合維修主管崗位職責(zé)：a. 確保所屬系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運行，對所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任。d. 提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購計劃，每月定期上報工程部經(jīng)理審定。h. 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)更加完善。l. 協(xié)助工程部經(jīng)理進行工作：l 計算年度開支預(yù)算l 重大設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報價單的審核l 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)l 工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實肯干。d. 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗，5年以上冷水機組操作運行及管理的工作經(jīng)驗。c. 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向?qū)I(yè)工程師和工程部經(jīng)理報告。f. 按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。j. 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。 綜合維修主管的崗位職責(zé)直接上級： 工程部經(jīng)理、空水專業(yè)工程師直接下屬： 綜合維修主管、木工、油漆工、瓦工、萬能維修工崗位職責(zé)：a. 保證雙子座服務(wù)中心所有公共區(qū)域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)備設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件；同時負(fù)責(zé)為用戶單元內(nèi)提供24小時全面維修服務(wù)，并協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。e. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。h. 所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。j. 管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。c. 文化程度：具有中等裝修技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度、安全運行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人身和設(shè)備安全。g. 發(fā)生事故時，運行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級主管審閱。具有團結(jié)協(xié)作的工作精神。 空調(diào)、給排水維修技工的崗位職責(zé)直接上級： 空水主管直接下屬： 無崗位職責(zé)：a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對所屬設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取解決措施。e. 發(fā)生事故時，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不下班，完成后填寫事故報告，交主管審閱。b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。b. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，聰明靈活，耐心仔細(xì)，精益求精。檢查強弱電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。e. 熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修，在最短的時間內(nèi)恢復(fù)其正常運行。i. 負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備設(shè)施開停時間表，并不斷研究改進措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。團結(jié)協(xié)作，為人正直。具有組織所屬系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處理能力。d. 根據(jù)設(shè)備設(shè)施的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對電力設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，上報工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實施。h. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。k. 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。n. 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)，為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。e. 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證。c. 負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。保證弱電機房的干凈整潔。j. 設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。m. 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。b. 自然條件：身體健康，情緒穩(wěn)定，年齡30歲以上。b. 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。e. 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。h. 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。c. 文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學(xué)歷。b. 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工