【正文】 促銷(xiāo)的計(jì)劃和實(shí)施，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。2 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)理論 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4P組合策略[[] “4P”策略的辯證應(yīng)用[J].商業(yè)研究,2006,(5):145147.,[] 黃曦霈,曾雄,[J].科技向?qū)?2010,7:4445.]美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)家杰羅姆房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的首要環(huán)節(jié)。廣大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，已經(jīng)完全進(jìn)入一個(gè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，粗放型的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不能滿足需要，從以前幾乎不用營(yíng)銷(xiāo)策略就可以輕松售完房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐鲃?dòng)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，要用最科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。本文以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)知識(shí)為研究的理論基礎(chǔ)，結(jié)合合肥市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，運(yùn)用SWOT方法，分析經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及其優(yōu)勢(shì)。合肥市房產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀與營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新研究——以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例目 錄摘 要 1Abstract 21 引 言 3 研究背景 3 研究框架 3 研究目的 42 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)理論 5 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4P組合策略 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 5 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為分析 63 經(jīng)典華城項(xiàng)目概況 7 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 7 項(xiàng)目地塊價(jià)值 7 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析 8 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ，先描述合肥房產(chǎn)現(xiàn)狀，再說(shuō)項(xiàng)目概況等?？偨Y(jié)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的組合促銷(xiāo)策略以及服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)等方面所采取的措施，并給出一些供參考的營(yíng)銷(xiāo)策略，希望能夠?qū)镜陌l(fā)展提供依據(jù)，也希望對(duì)合肥市的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提供借鑒。另外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大幅度地提高了人們的生活水平，消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越多樣化，要求也越來(lái)越高，消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，購(gòu)房時(shí)看重的因素也與以往大不相同。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力具有重要的意義。麥卡錫把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素概括為四個(gè)策略子系統(tǒng)：產(chǎn)品(Product) 、價(jià)格(Price) 、渠道(Place) 、促銷(xiāo)(Promotion)，簡(jiǎn)稱為4P。 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域[[] [M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社,.]。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)就是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上從事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際上是全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)，即貫穿于地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)的整個(gè)過(guò)程[[] [J].市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),]。大部分房產(chǎn)商已經(jīng)在重視80后/90后購(gòu)房者消費(fèi)特征了，房產(chǎn)市場(chǎng)也正在發(fā)生著新的變化。公司前身是以開(kāi)發(fā)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園起步，令人熟知的包河區(qū)工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開(kāi)發(fā)的。周邊有149路、150路、126路、226路、604路等公交車(chē)站多條公交線路。項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于合肥市的西南板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段繁華大道與翡翠路交叉口。2012年合肥全市生產(chǎn)總值(GDP)，%；按可比價(jià)格計(jì)算，%，漲幅高于全國(guó)、全省平均水平，居中部省會(huì)城市第一。 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2012年合肥商品房成交99226套，%，其中住宅類(lèi)商品房成交77659套，%，成交面積7698189平米，%。不然放這里前后都不搭，內(nèi)容看著突兀。 優(yōu)勢(shì)分析swot分析你可以寫(xiě)的稍微細(xì)一點(diǎn)，每條可以用（1）、（2）這樣的來(lái)羅列。；（2） 項(xiàng)目附近市政配套完善，各種生活設(shè)施齊全；徽?qǐng)@、歡樂(lè)島、海洋公園等城市休閑配套要描述一下。內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)：該企業(yè)的品牌在合肥市具有一定的知名度，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目檔次較高，口碑較好；開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，在經(jīng)典華城項(xiàng)目之前，該企業(yè)已開(kāi)發(fā)過(guò)成熟社區(qū)經(jīng)典雅苑項(xiàng)目；經(jīng)典華城項(xiàng)目的規(guī)模在主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之中較大；臨近主干道而與其又有一段距離，出可繁華、進(jìn)可寧?kù)o，具有居住的純粹性；戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求，戶型緊湊實(shí)用，設(shè)計(jì)合理；物業(yè)服務(wù)方面有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。以上是對(duì)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的SWOT分析，通過(guò)分析可以清晰地了解經(jīng)典華城項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及營(yíng)銷(xiāo)策略的制定具有指導(dǎo)意義?？傮w而言，目標(biāo)客戶年齡主要集中在2640歲這樣一個(gè)支付能力較強(qiáng)的人生階段，占到總客戶量的67％。行政事業(yè)單位等收入較穩(wěn)定的從業(yè)人員數(shù)量也較高，將近17％，這部分人群適合進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)，容易形成從眾效應(yīng)，促進(jìn)銷(xiāo)售。 目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房目的 目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)房類(lèi)型兩房、三房仍然是住宅戶型的主體，市場(chǎng)中以一房、兩房為代表的中小戶型住宅比重明顯提高，大戶型比重相對(duì)減少。 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)安徽伯益置業(yè)有限責(zé)任公司前身是以開(kāi)發(fā)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園起步，令人熟知的包河區(qū)工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開(kāi)發(fā)的。經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目在定位時(shí)綜合考慮了能體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的因素，例如科學(xué)合理的戶型設(shè)計(jì)，現(xiàn)代裝飾主義、注重細(xì)節(jié)、硬朗、大氣的建筑外立面，住宅配套設(shè)施盡量完善，有特色的社區(qū)園林景觀。5 本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略 本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略企業(yè)在制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，首先要明確可以提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)去滿足消費(fèi)者的要求，也就是要解決產(chǎn)品策略問(wèn)題。該項(xiàng)目規(guī)劃用地約52畝，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，其中住宅面積為10萬(wàn)平米，商業(yè)用地為6萬(wàn)平米，另外還有2萬(wàn)平米的地下車(chē)庫(kù)等設(shè)施，是一個(gè)集住宿，商業(yè)，辦公，酒店為一體的大型商住中心。生活中迎面而來(lái)更多風(fēng)景，收納更多的陽(yáng)光，看向更遠(yuǎn)的地方。定價(jià)是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中非常重要的環(huán)節(jié)，包括價(jià)格制定、折扣制定、技巧運(yùn)用等一系列價(jià)格策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括以下幾項(xiàng)：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銀行利息和稅金。 價(jià)差策略經(jīng)過(guò)綜合考慮成本、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格以及消費(fèi)者的心理價(jià)位，經(jīng)典華城項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)定位6600元/平米左右。 價(jià)格折讓策略價(jià)格折讓的主要目的是促使顧客多付房款，加快公司的資金回收速度。 廣告促銷(xiāo)房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。比如和買(mǎi)房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等建立良好的關(guān)系。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。以下問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)，你如果有實(shí)際例子，可以舉一兩個(gè)，讓內(nèi)容更豐滿。最后在執(zhí)行方案時(shí)也應(yīng)該加強(qiáng)流程的管理，比如在印制宣傳單頁(yè)時(shí)要認(rèn)真核對(duì)信息，一旦出錯(cuò)那么整批單頁(yè)都要作廢，造成不必要的浪費(fèi)。實(shí)施客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)于經(jīng)典華城項(xiàng)目這樣受到宏觀調(diào)控影響較大，缺乏穩(wěn)定客戶基礎(chǔ)的項(xiàng)目是非常行之有效的。該渠道的好處就在于消費(fèi)者只要有網(wǎng)絡(luò)就可以隨時(shí)隨地了解樓盤(pán)的戶型、工程進(jìn)度、價(jià)格等每一個(gè)細(xì)節(jié)。通過(guò)實(shí)施微博營(yíng)銷(xiāo)策略，不僅可以使