【正文】 把市場營銷組合因素概括為四個(gè)策略子系統(tǒng)：產(chǎn)品(Product) 、價(jià)格(Price) 、渠道(Place) 、促銷(Promotion)，簡稱為4P。另外，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大幅度地提高了人們的生活水平，消費(fèi)者對住房的需求越來越多樣化，要求也越來越高，消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，購房時(shí)看重的因素也與以往大不相同。合肥市房產(chǎn)公司營銷現(xiàn)狀與營銷策略創(chuàng)新研究——以經(jīng)典華城項(xiàng)目為例目 錄摘 要 1Abstract 21 引 言 3 研究背景 3 研究框架 3 研究目的 42 房地產(chǎn)營銷相關(guān)理論 5 市場營銷4P組合策略 5 房地產(chǎn)市場營銷 5 購房者購買行為分析 63 經(jīng)典華城項(xiàng)目概況 7 項(xiàng)目簡介 7 項(xiàng)目地塊價(jià)值 7 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析 8 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 ，先描述合肥房產(chǎn)現(xiàn)狀，再說項(xiàng)目概況等。廣大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，已經(jīng)完全進(jìn)入一個(gè)激烈的市場競爭時(shí)代，企業(yè)取得一塊地就能制勝的神話已經(jīng)遠(yuǎn)去，粗放型的傳統(tǒng)經(jīng)營已經(jīng)不能滿足需要，從以前幾乎不用營銷策略就可以輕松售完房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐鲃?dòng)進(jìn)行營銷，要用最科學(xué)的營銷策略來對項(xiàng)目進(jìn)行包裝。2 房地產(chǎn)營銷相關(guān)理論 市場營銷4P組合策略[[] “4P”策略的辯證應(yīng)用[J].商業(yè)研究,2006,(5):145147.,[] 黃曦霈,曾雄,[J].科技向?qū)?2010,7:4445.]美國營銷學(xué)家杰羅姆房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。購房人群年輕化趨勢越來越明顯了。周邊環(huán)境：經(jīng)典華城小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，繁華大道與翡翠路交口東南角，毗鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，周邊環(huán)68中，潤安公學(xué)，中銳國際學(xué)校，徽園，歡樂島，極地花樣世界，翡翠湖等公園娛樂場所，明珠廣場，國際會展中心，明珠大酒店，易初蓮花，大潤發(fā)，沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)市場，安徽醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院，市口腔醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析合肥，安徽省省會，位于安徽正中部，長江淮河之間、巢湖之濱，具有承東啟西、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢，是國家級皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市、長三角城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會城市、長江中游城市群副中心城市，全國唯一的科技創(chuàng)新型試點(diǎn)城市?？偨Y(jié)2012年合肥住宅成交均價(jià)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。出城要多久，到市區(qū)多久，通什么車等等，要把交通優(yōu)勢體現(xiàn)出來。 威脅分析周邊市場競爭激烈，區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，且開發(fā)商實(shí)力雄厚，市場競爭激烈；國家新政出臺之后，影響了客戶的購房心理，市場上出現(xiàn)一定的觀望氛圍，成交量低迷；國家有可能出臺后續(xù)政策，抑制打壓房地產(chǎn)市場。 目標(biāo)消費(fèi)者職業(yè)統(tǒng)計(jì)情況處在工薪階層的普通職員人數(shù)最多，占成交客戶比例的53％，價(jià)格策略對這部分人群更為有效。戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，充分考慮了居住的舒適性；面積設(shè)計(jì)合理，整體面積主力為78126平米之間的房型，為市場上需求旺盛的面積區(qū)間。在營銷中強(qiáng)化經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差別，大力宣傳推廣項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢與自身賣點(diǎn)優(yōu)勢，形成項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)及特有的價(jià)值體系。創(chuàng)新陸地島居生活，景觀小高層、高層視野更寬闊。成本導(dǎo)向定價(jià)法由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利潤率定價(jià)法和售價(jià)加成定價(jià)法構(gòu)成。戶型差：在綜合評價(jià)各戶型單價(jià)、總價(jià)、實(shí)用性、位置、市場需求度等因素下，戶型差控制在50元/平米左右。 公共關(guān)系促銷房地產(chǎn)公共關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。6 本項(xiàng)目的問題營銷策略問題營銷策略是為了解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題而制定的營銷策略，旨在將為題解決后推動(dòng)營銷工作的順利進(jìn)行。 客戶關(guān)系營銷策略客戶關(guān)系營銷策略注重保持和維護(hù)企業(yè)與客戶之間的關(guān)系，高度重視客戶服務(wù)。因此，本文特將微博與房地產(chǎn)營銷相結(jié)合，形成一套系統(tǒng)的房地產(chǎn)微博營銷策略。這些對于房地產(chǎn)企業(yè)來說都是很容易的事情，但是卻可以帶給客戶期望以外的收益，增強(qiáng)他們對企業(yè)的好感。房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的激勵(lì)機(jī)制多是基于成交量的，即完成一套房的銷售可以拿到一定比例的獎(jiǎng)金。由于作者本身的理論水平有限和時(shí)間的限制，在研究本課題的過程中感覺到自身的知識廣度和深度有待加強(qiáng)，有些問題需要做進(jìn)一步的研究和分析，在今后的學(xué)習(xí)和研究中要會不斷提高自己，達(dá)到更客觀全面分析問題的能力。從開始進(jìn)入課題到論文的順利完成，一直都離不開老師、同學(xué)、朋友給我熱情的幫助，在這里請接受我誠摯的謝意！在此我向工大繼續(xù)教育學(xué)院市場營銷專業(yè)的所有老師表示衷心的感謝，謝謝你們?nèi)甑男燎谠耘?，謝謝你們的教學(xué)，同時(shí)更多的是傳授我們做人的道理，謝謝三年里面你們孜孜不倦的教誨！　　三年寒窗，所收獲的不僅僅是愈加豐厚的知識，更重要的是在閱讀、實(shí)踐中所培養(yǎng)的思維方式、表達(dá)能力和廣闊視野。其實(shí)你論文里寫的很多東西，可以問下你們公司的策劃，給你看下公司的營銷策劃案是怎么寫的，那個(gè)對你應(yīng)該很有用。在未來的日子里，我會更加努力的學(xué)習(xí)和工作，不辜負(fù)父母對我的殷殷期望！我一定會好好孝敬他們，報(bào)答他們！爸媽，我愛你們！　　“長風(fēng)破浪會有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海。本次論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的悉心指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。文章結(jié)合合肥市的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及目標(biāo)消費(fèi)者等方面的情況，運(yùn)用SWOT分析法進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅的分析，進(jìn)而總結(jié)經(jīng)典華城房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策略。對于企業(yè)固定員工，要定期舉行學(xué)習(xí)討論會，邀請業(yè)內(nèi)專業(yè)為員工做講座，開辦公司內(nèi)部的期刊或論壇，為員工學(xué)習(xí)交流提供固定場所，營造良好的學(xué)習(xí)氛圍。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的顧客幾乎都是一次消費(fèi)后買賣關(guān)系就結(jié)束了，這是一種認(rèn)識的誤區(qū)，且不說有相當(dāng)一部分人會二次、三次置業(yè)，有再次成為企業(yè)顧客的可能性，即使是一生只進(jìn)行一次置業(yè)的顧客，也會對企業(yè)有一個(gè)整體的評價(jià)。？？？呵呵，懶，down下來都沒改！ 建立或完善網(wǎng)絡(luò)銷售渠道目前網(wǎng)絡(luò)營銷渠道日益受到各商家的重視，通過網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者可以方便快捷地接觸到企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，目前房地產(chǎn)企業(yè)也開始應(yīng)用到這種新穎的營銷手段，利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷，比如萬科項(xiàng)目的博客營銷等。其次，因?yàn)榉康禺a(chǎn)營銷的支出很大一塊為宣傳推廣費(fèi)用的支出，在選擇合作機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)該多比較，選取性價(jià)比最高的合作方案。比如對于消費(fèi)者而言，“團(tuán)購”達(dá)一定的量，可享受價(jià)格優(yōu)惠；在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱；或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于銷售人員的要求較高，要求銷售人員有較高的個(gè)人素質(zhì)。市場定價(jià)法指在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合周