【正文】 業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要 !正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。 樹立企業(yè)的品牌：現(xiàn)在較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化，從而體現(xiàn)自己潛在價(jià)值。大錯(cuò)特錯(cuò)！ 2 正確的程序應(yīng)該是是： 確定酒店立項(xiàng) ——招聘酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司 ——參與進(jìn)行酒店裝飾設(shè)計(jì) ——裝飾設(shè)計(jì)方案確定 ——選擇酒店土建設(shè)計(jì)單位 ——結(jié)合裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)行土建設(shè)計(jì) ——選擇土建及裝飾施工單位 ——會(huì)審圖紙 ——土建施工及裝飾設(shè)計(jì)圖紙確定 ——開始土建工程 ——開始裝飾施工工程 對(duì) “裝飾設(shè)計(jì) ”的理解錯(cuò)誤。主要對(duì)酒店前期規(guī)劃申報(bào)、設(shè)計(jì)申報(bào)、建設(shè)申報(bào)（以上項(xiàng)目主要由集團(tuán)公司相關(guān)人員負(fù)責(zé)）、土建平基、起樓、土建與裝修質(zhì)量、設(shè)備的選型、用量、技術(shù)指標(biāo)、功能使用效果智能控制、今后酒店節(jié)能和后期維護(hù)成本進(jìn)行技術(shù)上于質(zhì)量上的有效把關(guān)等等的最終定位，協(xié)助經(jīng)營方提出家具、廚具、監(jiān)控等營運(yùn)設(shè)備的建議。隨著酒店數(shù)量的擴(kuò)張，高星級(jí)酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 1 高星級(jí)酒店工程籌建與酒店籌備 前 言 我們作為專業(yè)的的酒店職業(yè)經(jīng)理人能夠參與和設(shè)計(jì)成功的酒店必須是我們的長處，而且是我們的使命，及酒店生存之使然。高星級(jí)酒店因設(shè)備先進(jìn)，現(xiàn)代化管理水平較高和廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò) ，有相對(duì)穩(wěn)定的客源，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。 其次工程籌建在土建工程完成時(shí)成立酒店?duì)I運(yùn)指揮部 (今后的酒店管理團(tuán)隊(duì) )，其工作主要對(duì)酒店的酒店項(xiàng)目全程整合開發(fā)策劃、酒店管理與經(jīng)營策劃，市場(chǎng)定位，客源定位，管理定位，價(jià)格定位，員工招聘，員工管理，員工培訓(xùn)，酒店?duì)I運(yùn)設(shè)備、物 品、印刷品、低耗品、經(jīng)營商品、床上用品、棉織品、清潔用品、服裝等等的選購、定質(zhì)、定量、定標(biāo)把關(guān)和監(jiān)控！ ※投資人對(duì)酒店的誤區(qū)： 很多的投資人都走了錯(cuò)路，大致歸結(jié)有以下幾點(diǎn)： 酒店管理人員到位時(shí)間太晚。 80%的業(yè)主對(duì)于五星級(jí)酒店的裝飾設(shè)計(jì)，要求的就是：氣派、豪華、風(fēng)格獨(dú)特！其實(shí)，裝飾設(shè)計(jì)最重要、最終是為酒店開業(yè)后的經(jīng)營服務(wù)的！當(dāng)然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當(dāng)?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季帧⒎?wù)項(xiàng)目及各占的比例上面來。 尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。 三、選擇建立高星級(jí)的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？ 酒店類別 各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示） 餐飲 娛樂 休閑 會(huì)議 會(huì)展 住宿 商務(wù)酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★ 商務(wù)會(huì)議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★ 商務(wù)會(huì)展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ 四、高星級(jí)酒店市場(chǎng)定位的過程 高星級(jí)酒店市場(chǎng)定位的過程大致可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行。決策時(shí)要從客人的立場(chǎng)來思考問題，憂客人之憂、樂客人之樂，如針對(duì)外地出差人員可提供市內(nèi)交通圖，汽車等等方便客人。宣傳要注重簡(jiǎn)練、具體，強(qiáng)調(diào)特色和顧客能獲取的好處，與此同時(shí)，挑選合適的媒介也是十分必要的。高星級(jí)酒店根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)和自身形象來設(shè)計(jì)或更新酒店產(chǎn)品，始終本著客人所需。 二級(jí)口岸：地處知名旅游景點(diǎn) ，已經(jīng)形成大型旅游商業(yè)街，消費(fèi)市場(chǎng)已成熟。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)能力：周邊同行分布密度及其品牌效應(yīng)、服務(wù)、質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等情況如何，對(duì)自己構(gòu)不成威脅。 C、店址應(yīng)選擇在以上二級(jí)口岸經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定、購買欲望較強(qiáng)，這樣可擁有穩(wěn)定的客源。 酒店門前的公共衛(wèi)生 :門前的公共衛(wèi)生要好，如有無垃圾廢物池或坑要及時(shí)聯(lián)系相關(guān)部門處理，防止今后影響環(huán)境。 七、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì) —— 請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過程中，要詳細(xì)分析： 酒店檔次、類別的確定； 各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例； 各項(xiàng)硬件滿足高星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求； 按照第 3項(xiàng)的五項(xiàng)要求具體列出實(shí)施方案； 預(yù)期未來 5— 10 年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋； 八、可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請(qǐng)酒店專業(yè)人士做，然 后對(duì)比） —— 酒店建造成本的大致分析（依據(jù)酒店自身情況進(jìn)行調(diào)研） 九、尋找設(shè)計(jì)單位。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！ 土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理： A要求乙方做出切實(shí)可行的施 工組織設(shè)計(jì)； B甲方的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否按照計(jì)劃實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋； C甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)該針對(duì)施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度：完成則獎(jiǎng)，延后就罰； D甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師還應(yīng)該針對(duì)監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎(jiǎng)，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。 土建建造成本分析： A近一年內(nèi)鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也基本在 1400— 1800 左右了； B確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計(jì)出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！ C土建的建造成本也 和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系： 酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本； 裝飾成本分析，控制： A一般高星級(jí)酒店的裝飾成本占總投資成本的 40%； B 酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對(duì)由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法： ①專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。 6 一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無論是自己做或者另外花錢請(qǐng)專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的。 酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。 C主要裝飾材料進(jìn)行把控： 一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號(hào)。酒店作為一個(gè)平臺(tái)，在這一方面的作用舉足輕重。要注意選擇好管材的類型，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多 ，要多對(duì)比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)方便性等綜合指標(biāo)； 消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)： 功能要求：為滿足酒店賓客與財(cái)產(chǎn)安全和國家公共安全所須 A施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。建議分成三個(gè)檔次：進(jìn)口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特 8 等等，合資的臺(tái)灣臺(tái)佳、上海瀚藝等。但高層建 筑的主客梯速度若達(dá)不到 /秒的話，那絕對(duì)會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場(chǎng)面。還需要有一臺(tái)是蒸汽鍋爐，必須滿足洗衣房所有設(shè)備用量！ A要注意鍋爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后維修件要方便 9 購買； B從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購買時(shí)要有一臺(tái)燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急； 弱電系統(tǒng) （電腦管理系統(tǒng)、門鎖管理系統(tǒng)、電話管理系統(tǒng)等智能控制系統(tǒng)） ：功能要求： 電腦收銀、電腦財(cái)務(wù)、電腦行政人事管理系統(tǒng)。 樓層布草間 功能要求：每個(gè)樓層房間大于 30 間以上，必須有一個(gè) 15 平方以上的布草間！ 1樓層消毒間 功能要求：每個(gè) 樓層房間大于 30 間以上，必須有一個(gè) 6 平方以上的消毒間！ 1樓層房務(wù)中心帶客房辦公室與二極庫房 功能要求：在酒店樓層必須有一個(gè)賓客服務(wù)中心 15—20 個(gè)平方，內(nèi)部必須有一個(gè) 10 個(gè)平方以上的房間小食品庫，共計(jì) 3040平方！ 1樓層員工衛(wèi)生間 功能要求：在每個(gè)樓層最好設(shè)立一個(gè)蹲便衛(wèi)生間！ 1總機(jī)接線室 功能要求：在前廳或樓層要有 10 個(gè)平方以上的總機(jī)房！ 1酒店監(jiān)控室 功能要求：在前廳或樓層要有 10 個(gè)平方以上的安監(jiān)室室！ 1酒店客用貴重物品保管室： 功能要求：在酒店前廳最好是總臺(tái)后面有一個(gè)不小于 6 個(gè)平方的貴重物品保管室。 2 經(jīng)營管理上的節(jié)能措施： A用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭 。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會(huì) 形成大量的水霧，一年就要飄掉近 5000 噸水。采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。 E將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在 28℃ 。采用無紙化辦公。單層窗可貼透明 反射膜或防曬膜，可阻隔 70%80%的太陽能。 酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。 I洗衣房如能將臟棉織品浸泡 20 分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。 十二、組建自己的一個(gè) 酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì) —— 請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過程中，要詳細(xì)分析： 酒店檔次、類別的確定； 各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例； 各項(xiàng)硬件滿足星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求； 11 第 3項(xiàng)的具體實(shí)施方案； 預(yù)期未來 5— 10 年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋； 形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié) 構(gòu)圖紙） —— 會(huì)審 —— 酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案 —— 會(huì)審 —— 將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖） —— 開始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問題。 通過以上工作，再來對(duì)應(yīng)該推出的服務(wù)項(xiàng)目及各占比例進(jìn)行確定。 專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司必須清晰地了解目前國內(nèi)的裝飾材料市場(chǎng)價(jià)格，國產(chǎn)的，進(jìn)口的，差價(jià)多少，哪些進(jìn)口材料可以由國產(chǎn)材料替代?，F(xiàn)在很多大型的施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門，設(shè) 計(jì)室或設(shè)計(jì)院。但最為關(guān)鍵、 12 最為頭疼的是：施工單位在設(shè)計(jì)時(shí)，是否將裝飾成本控制到最為合適的一個(gè)點(diǎn)了？？本來這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微 。 設(shè)計(jì)中 “忘記 ” 2 層預(yù)留大型設(shè)備吊裝口！土建施工已經(jīng)封頂待進(jìn)大型設(shè)備時(shí)，才 發(fā)現(xiàn)中央空調(diào)主機(jī)抬不進(jìn)去！變壓器也弄不進(jìn)去！設(shè)備又沒有辦法化整為零，就只有又拆吧！大家可以想像其難度！ 給排水、消防還沒完成打壓試水，二裝就開始進(jìn)行了，結(jié)果一試壓，爆管的地方墻紙報(bào)廢、吊頂被浸 …… ，還導(dǎo)致幾家乙方之間的爭(zhēng)吵，索賠。 十五、高星級(jí)酒店工程籌建管理事宜 思路定位：照照鏡子看看自己，清理思路，結(jié)合實(shí)際，打 破傳統(tǒng)的國際酒店籌建裝修定位， 打造具有中國名族文化裝修、文化風(fēng)格、文化氛圍、文化禮儀、具有中國 歷史 文化的高過于現(xiàn)代星級(jí)酒店的中國歷代文化代表性 結(jié)合 酒店。 給排水工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店： 1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長交辦的所有事務(wù)； 2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)； 3）負(fù)責(zé)審查給排水工程圖紙； 4）負(fù)責(zé)給排水工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收； 5）負(fù)責(zé)收集給排水工程材料采購、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算 進(jìn)行審查； 6）負(fù)責(zé)給排水工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收； 7）負(fù)責(zé)給排水工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)； 8）配合給排水工程現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)； 9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)給排水施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。 消防工程主管，主要工作是負(fù)責(zé)酒店： 1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長交辦的所有事務(wù)； 2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)； 3）負(fù)責(zé)審查消防工程圖紙； 14 4）負(fù)責(zé)消防工 程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收； 5）負(fù)責(zé)收集消防工程材料采購、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)后交預(yù)算進(jìn)行審查； 6）負(fù)責(zé)消防工程材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收； 7）負(fù)責(zé)消防工程施工單位與其他施工單位間的協(xié)調(diào)； 8）配合現(xiàn)場(chǎng)完成工程量驗(yàn)收和簽證工程量確認(rèn)； 9）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)消防施工單位與總包及其他施工單位間的關(guān)系。 強(qiáng)電工程，主要工作是負(fù)責(zé)酒店： 1）負(fù)責(zé)按時(shí)完成懂事長交辦 的所有事務(wù)； 2）負(fù)責(zé)按時(shí)完成籌建總負(fù)責(zé)人交辦的所有事務(wù)； 3）負(fù)責(zé)審查消防工程圖紙； 4）負(fù)責(zé)強(qiáng)電工程施工質(zhì)量、施工進(jìn)度檢查驗(yàn)收； 5）負(fù)責(zé)收集強(qiáng)電工程材料采購、供應(yīng)計(jì)劃，并對(duì)該計(jì)劃材料的規(guī)格、品牌、數(shù)量等進(jìn)行核對(duì)