【正文】 ........... 8 第四章 后臺管控 ........................................... 11 第五章 項目規(guī)劃及定位 ..................................... 15 第六章 報批報建及開工準備 ................................. 18 第七章 工程建設管理 ....................................... 22 第八章 營銷管理 ........................................... 34 第九章 成本管理 ........................................... 39 第十章 設計管理 .......................................... 45 第十一章 招標管理 ......................................... 52 第十二章 合格供應商管理 ................................... 55 第十三章 合同管理 ......................................... 57 第十四章 財務管理 ......................................... 62 第十五章 客戶關系管理 ..................................... 68 第十六章 考核與激勵管理 ................................... 72 第十七章 審計監(jiān)督與檢查 管理 .............................. 73 第十八章 項目收尾和后評價管理 ............................. 76 第十九章 黨群工作和 文化建設 .............................. 77 第二十章 綜合管理 ......................................... 81 附件 ....................................................... 86 3 中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司 項目精細化管理辦法（試行） 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱公司）房地產(chǎn)項目管理行為，健全項目管理體系，提高項目管理水平和盈利能力，根據(jù)中國中鐵股份有限公司（以下簡稱股份公司）、中鐵大橋局集團有限公司（以下簡稱集團公司）精細化管理精神， 結合房地產(chǎn)項目開發(fā)特點及置業(yè)公司管理實際情況， 制訂《中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司項目精細化管理辦法》（以下簡稱管理辦法）。 第四條 標準化、精細化突出體現(xiàn)在項目管理層級化、投資決策科學化、規(guī)劃設計系統(tǒng)化、成本管理動態(tài)化、營銷策劃精準化、客戶服務人性化、方案評審制度化、管理流程標準化、工作標準手冊化、管理責任矩陣化、督導檢查常態(tài)化、績效考核有效化、管理手段信息化等“ 13化”管理內(nèi)容。公司作為項目管理主責層，主要負責制定項目精細化管理相關辦法，指導、檢查和考核項目精細化管理各項工作，各項目公司（含項目部，下同）是 項目管理的執(zhí)行層，應按照公司項目精細化管理各項辦法做好項目經(jīng)營管理各項工作。 第九條 項目投資管理職能 公司各職能部門和項目公司在項目投資管理中的職責劃分參見表 1 5 表 1：投資決策各部門工作責任矩陣 序號 工作職能 必要工作事項 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設計部 景觀裝飾部 造價合約部 計劃財務部 工程技術部 法律事務室 辦公室 項目公司 1 土地信息獲知 土地市場信息收集 ★ ☆ 土地信息推介 ★ ☆ 2 投資機會研判 土地規(guī)劃條件摸底 ★ ☆ 市場調(diào)查 ★ 初步產(chǎn)品建議 ★ ☆ ☆ 初步經(jīng)濟分析 ★ ☆ ☆ ☆ 初步可行性評審 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 項目投資論證 市場調(diào)查 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 定位策劃 ★ ☆ ☆ 概念性規(guī)劃方案 ☆ ★ 開發(fā)周期及計劃 ★ ☆ ☆ ☆ 資金計劃和籌措方案 ☆ ☆ ★ 工程建設成本測算 ☆ ☆ ★ ☆ 經(jīng)濟指標測算 ☆ ☆ ★ 綜合評審形成可研報告 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 項目投資決策 公司總經(jīng)理辦公會議評審 ★ ☆ 公司董事會決策 ★ 上報集團公司、中國中鐵立項審批 ★ ☆ 4 土地獲取 參加競拍 /收購、取得土地 ★ ☆ ☆ 5 項目投資交底 項目前期工作交底 ★ ☆ ☆ ☆ 注：“ ★”為主責部門 ，“☆”為輔責部門，下同 第十條 土地信息獲知 經(jīng)營開發(fā)部通過公開的市場信息和政府相關部門推介信息等方式，收集整理相關土地信息，跟蹤每月土地招拍掛相關情況，編制《土地市場月報》及時上報公司。 3． 產(chǎn)品初步建議 經(jīng)營開發(fā)部根據(jù)初步市調(diào)情況和項目周邊競爭態(tài)勢，提出初步產(chǎn)品建議。 第十二條 項目投資論證 1． 市場調(diào)查 經(jīng)營開發(fā)部牽頭對項目概況、土地市場、房地產(chǎn)市場、建設條件（市政、地質(zhì)、水文、規(guī)劃指標等）、政府收費、稅務制度、融資環(huán)境等進行調(diào)查，按專業(yè)分工出具項目調(diào)查報告。 產(chǎn)品設計部負責制定項目概念規(guī)劃方案，預測初步技術指標。 3． 項目綜合評審 公司總經(jīng)理辦公會評審《項目可行性研究報告》，經(jīng)公司董事會批準后，上報集團公司。包括土地基本情況、項目定位、概念性規(guī)劃方案、成本測算和投資收益指標等。 崗位責任書內(nèi)容包括：部門目標（職能管理目標、職業(yè)水準目標、提供服務目標）、崗位職責簡述、部門基本職能要求（包括組織實施能力、產(chǎn)品交付能力、指導培訓能力等）、部門崗位資格要求（學歷要求、專業(yè)背景要求、知識技能要求、思想素質(zhì)要求）、實現(xiàn)目標的基本路線、產(chǎn)品列表等。 第四章 后臺管控 第二十一條 建 立完善后臺管控體系 公司通過制訂開發(fā)項目各管理系統(tǒng)管理手冊、業(yè)務標準等，明確各項業(yè)務工作標準、明晰管理和作業(yè)流程、統(tǒng)一輸出格式，規(guī)范項目各項管理行為。公司各部門根據(jù)項目開發(fā)計劃，分解形成部門年度工作計劃。二級計劃節(jié)點是指項目開發(fā)的具體執(zhí)行計劃，包括項目收地、設計、開發(fā)報建、工程建設、招投標、營銷銷售、竣工入伙等項目運營過程中的主要工作。 4． 項目和本部部門計劃完成情況作為項目、部門和員工季度、年度績效考核的依據(jù)。 階段性成果評審責任矩陣 序號 階段定義 工作分類 階段性成果名稱 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設計部 造價合約部 工程技術部 景觀裝飾部 客戶服務部 計劃財務部 法律事務室 項目公司 1 土地階段 營銷類 《項目可行性研究》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 2 概念設計階段 營銷類 《項目定位和產(chǎn)品定位》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 3 工程類 《項目概念設計方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 4 方案設計階段 工程類 《項目規(guī)劃及建筑方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 5 《項目基礎處理方案》 ☆ ☆ ★ ☆ 6 《項目景觀概念設計》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 7 施工圖設計階段 營銷類 《售樓處和樣板房的選址、定位及開放計劃》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 8 《營銷模式及代理公司的選擇》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 9 《項目營銷策略總體方案》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 10 《項目銷售指標》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 11 工程類 《項目初步設計》 ★ ☆ ☆ ☆ 12 《景觀方案設計》 ★ ☆ ☆ ☆ 13 《項目目標成本》 ★ ☆ 15 14 施工準備階段 營銷類 《項目前期營銷宣傳方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 15 《項目精裝修方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 《售房合同》 ★ ☆ ☆ 16 《交房標準》 ☆ ☆ ★ 17 工程類 《招投標方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 18 《施工單位、監(jiān)理單位篩選和評估 報告》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 19 《施工單位、監(jiān)理單位招標合同》 ☆ ★ ☆ ☆ 20 《關鍵工序施工組織設計》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 21 《市政配套綜合管網(wǎng)設計》 ★ ☆ 22 《物業(yè)公司招標及選擇》 ☆ ☆ ☆ ☆ ★ ☆ 23 施工階段 營銷類 《項目階段性營銷策略方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 24 《項目開盤方案》 ☆ ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 25 《房屋價格表及付款方式》 ★ ☆ ☆ ☆ 26 工程類 《項目重大設計變更》 ★ ☆ ☆ 27 《項目重大簽證》 ★ ☆ 28 項目交房階段 營銷類 《業(yè)主交房方案》 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ ☆ 29 《商業(yè)移交方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 30 工程類 《資產(chǎn)管理方案》 ★ ☆ ☆ ☆ ☆ 31 項目收尾階段 《項目總結》 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ★ 說明 :各階段成果方案一般由項目公司提交，職能部門初審后報分管領導審閱，職能部門報公司主要領導同意后組織公司評審會議。 客群定位 根據(jù)市場客戶研究與問卷調(diào)查報告結論，結合產(chǎn)品定位，提出項目指向的市場客群，細分客群圈層，剖析項目客群來源與特點。 價格定位 根據(jù)市場調(diào)查報告，以市場類比法，客觀的進行權重打分。各個節(jié)點的初步設計成果，由產(chǎn)品設計部、經(jīng)營開發(fā)部進行初審后，上報公司設計評審會。 第二十八條 項目規(guī)劃及產(chǎn)品定位工作的責任矩陣參照下表： 18 第六章 報批報建及開工準備 第二十九條 項目前期報批報建管理 1． 基本流程 房地產(chǎn)前期報批報建基本流程參照下圖： 序號 工作職能 具體工作事項 造價合約部 計劃財務部 經(jīng)營開發(fā)部 產(chǎn)品設計部 法律事務室 工程技術部 景觀裝飾部 項目公司 1 營銷策劃公司招標 發(fā)布招標書 ★ ☆ 2 定位報告 強排方案 ★ ☆ 地塊規(guī)劃指標 ★ ☆ 項目概念性設計方案 ★ ☆ 市場定位 ★ ☆ 項目定位 ★ ☆ 客戶定位 ★ ☆ 產(chǎn)品定位 ★ ☆ ☆ ☆ 價格定位 ☆ ☆ ★ ☆ 資金計劃與利潤目標 ★ ☆ ☆ 項目分期開發(fā)策略 及節(jié)點安排 ☆ ★ ☆ 3 確定營銷策劃公司 定標 ☆ ★ ☆ ☆ 簽訂營銷策劃代理合同 ☆ ☆ ★ ☆ ☆ 4 項目規(guī)劃設計 編制方案設計任務書 ☆ ★ 總體規(guī)劃初審 ☆ ★ 戶型方案初審 ☆ ★ ☆ 立面方