【正文】 析 交通設(shè)施的建設(shè)能促進(jìn)土地的開(kāi)發(fā)，使城市土地升值。長(zhǎng)期以來(lái)西寧市城東區(qū)在城市建設(shè)方面存在諸多問(wèn)題：一是建筑層數(shù)低，建筑密度大、容積率低，土地利用率不高；二是房屋建筑年代久遠(yuǎn)、且危房比例大；三是沿街建筑參差不齊、門面破舊，影響市容觀瞻；四是路網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件差，給居民生活帶來(lái)諸多不便；五是公共綠地少，環(huán) 境質(zhì)量差。 項(xiàng)目 區(qū)位 因素分析 項(xiàng)目 區(qū)位環(huán)境的選擇對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成敗有 著 至關(guān)重要的影響 ，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成起著舉足輕 重的作用。 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 西寧房地產(chǎn)市場(chǎng)從 九十年代末逐漸起步 ，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià) 每平方米 1000元左右，價(jià)格上漲非常 緩慢，到 20xx 年房?jī)r(jià)每平方米還只在 20xx 元以內(nèi)。 在西寧市海東花園的項(xiàng)目中，西寧市 城東區(qū)委、區(qū)政府 為了全面落實(shí)市委、市政府東區(qū)工作會(huì)議精神，進(jìn)一步加快城東區(qū)舊城改造步伐，全力 配合入駐開(kāi)發(fā)商在危舊房改造過(guò)程中的拆遷建設(shè)工作，特 制定如下政策： ，實(shí)施住宅、市場(chǎng)、商貿(mào)、寫字樓等建設(shè)項(xiàng)目， 3 均享受西寧市人民政府 20xx 年 2 月頒發(fā)的《西寧市危舊房改造實(shí)施 意見(jiàn)》中規(guī)定的各項(xiàng)危舊房改造優(yōu)惠政策。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為西寧的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市繁榮做出了重大貢獻(xiàn)。 20xx 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng) %。因此 ， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位因素的分析研究必須考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的整 體影響 。 一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn) 行 業(yè)的興衰有著很大的影響 。 ① 隨著市場(chǎng)的日趨完善，投資者的日趨成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，科學(xué)合理的投資分析和完善的可行性研究與方案論證， 必將成為房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資不可或缺的重要環(huán)節(jié)和項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間 將逐步擴(kuò)大 ，主要表現(xiàn)在 以下三個(gè)方面：第一，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 必將要求房地產(chǎn)業(yè)及 住宅業(yè)保持適度 增長(zhǎng) 。 這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 帶動(dòng)了建筑業(yè)、建材業(yè) 等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 可行性 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 I Abstract The feasibility study of real estate investment is very important to the investment of real estate. Real estate is one of the capitalintensive industries. Considering of its long term of development cycle and large scales, if there are any kind of decision mistakes, there would be terrible risks. In that case, scientific decisions of investment are really needed to bring down the risks of real estimate investments. In this article, the general process of the feasibility study of real estate investment is considered. Firstly, it talks about the researching background, purpose and methods of research. Secondly, it provides methods and ideas of the future market research, product positioning, technical analysis, risk analysis and the use of capital. At last, it gives conclusion and suggestions of the feasibility study of real estate investment. Key words: Real Easement Investment。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究，能有效防范和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供決策依據(jù)。本文作者在實(shí)地調(diào)研房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)行了宏觀、中觀、微觀的分析。Feasibility study。 對(duì)推動(dòng)城市 建設(shè)， 改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境 ,推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展 起 著積極重要的作用。 第二， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅的需求量 逐年加 大。因此， 從理論與實(shí)證的角度研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性，對(duì) 房地 產(chǎn)項(xiàng)目投資具有重要的實(shí)際意義。 地 區(qū) 經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn) 行 業(yè)的發(fā)展具有 一定的 引導(dǎo)作用 。 相反 ，房地產(chǎn)業(yè)健康有序 的 發(fā)展同時(shí) 能促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)更快更好 的 發(fā)展 。全市完成財(cái)政一般預(yù)算 收入 億元，增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目政策環(huán)境分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)， 事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)計(jì)民生，只有通過(guò)國(guó)家的宏 觀調(diào)控和地方政府的政策引 導(dǎo)才能 健康發(fā)展 。 ，主動(dòng)跟蹤，努力為開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)解決拆遷建設(shè)中的一些政策性問(wèn)題和其他需要政府解決的問(wèn)題。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 房產(chǎn)需求量快速增加，到 20xx 年房?jī)r(jià) 超過(guò)每平方米 3000 元。地段位置指明了一宗房地 產(chǎn)的具體空間區(qū)位，以及 相鄰地區(qū)的自然環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。舊城區(qū)的落后現(xiàn)狀已不能適應(yīng)現(xiàn)代化城區(qū)發(fā)展的需要。 因此， 交通通達(dá)性是土地利用過(guò)程中首先要考慮的因素。距離市中心 20 公里， 公交車站設(shè)立完備， 臨近西寧火車站，距曹家堡機(jī)場(chǎng) 25 公里，該區(qū)素有西寧東大門之稱，是連接甘肅的一條重要通道。 根據(jù)住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)， 了 解潛在客戶的消費(fèi)水平和購(gòu)買傾向， 并 對(duì)潛在客戶群的年齡、性別、職業(yè)、婚姻狀況和家庭規(guī)模等進(jìn)行分類歸納和數(shù)量匯總，明確目標(biāo)客戶群 ， 為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供依據(jù)。食品類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)和居住以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料主要商品大幅上漲。人口增多還能夠吸引更多外來(lái)商戶。隨著 產(chǎn)品不斷 的 更新?lián)Q代，新產(chǎn)品在各 個(gè)方面比早期別墅更具有優(yōu)越性 ，作為追求 高品質(zhì)的他們將是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。并由省建設(shè)廳審定，列為全省房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十強(qiáng)企業(yè)。已連續(xù)兩年被省、市政府評(píng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先進(jìn)企業(yè)和全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十強(qiáng)企業(yè)的第一名。 資本收益率可以逐年計(jì)算，然后以各年的資產(chǎn)平均賬面價(jià)值為權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均；也可利用平均收益與平均投資進(jìn)行計(jì)算。 期 靜態(tài)投資回收期是指不考 慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，用技術(shù)方案的年凈收益回收其全部投資所需 的時(shí)間。與 7 靜 態(tài)指標(biāo)不同的是 ，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)更加注重考察方案在其計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的具體情況，更能直觀 的 反映方案的贏利能力。 它以金額表示投資收益的大小， 較 為 直觀， 并考慮到了資金時(shí)間價(jià)值以及 在整個(gè)計(jì)算期內(nèi) 方案的費(fèi)用、收益情況。 凈現(xiàn)值率是一種動(dòng)態(tài) 投資收益 指標(biāo)，用于衡量不同投資方案的 獲利能力 大小，說(shuō)明某項(xiàng)目單位投資現(xiàn)值所能實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)值大小。內(nèi)部收益率可以理解為方案占用資金的恢復(fù)能力或可承受的最大投資貸款利率。剩余資金由開(kāi)發(fā)單位自籌。 （ 2） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及商業(yè)用房單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入，總售房收入 萬(wàn)元。 （ 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)表 可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。從投資回報(bào)率來(lái)看，該項(xiàng)目利潤(rùn)在正常范圍。通過(guò)該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響，預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資對(duì)某些不可預(yù)見(jiàn)的政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而證明項(xiàng)目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤(rùn)和收益，以致使企業(yè)虧損。 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 （ 2） 項(xiàng)目銷售收入 在 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化 等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表轉(zhuǎn)化的財(cái)務(wù)敏感性分析 (表 )的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 21864 萬(wàn)元，如果下降 15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 10388 萬(wàn)元，其值仍然大于零，項(xiàng)目仍然可行。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)因素 是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán) 境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素 。 利率風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 是指利率的變化給房地產(chǎn) 項(xiàng)目