【正文】 重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。三是實行工程監(jiān)理制，通過投標(biāo)選擇有實力的監(jiān)理公司對工程建設(shè)實行全方位．全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到房屋銷售都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。工程建設(shè)階段（1）2013年1月—2013年2月場地平整、地質(zhì)勘探（2）2013年3月—2014年12月土建施工。初設(shè)完成后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)選定施工隊伍和材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速．優(yōu)質(zhì)地完成小區(qū)的建設(shè)。D智能化系統(tǒng)：安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、可視對講防盜門、車庫管理系統(tǒng)等。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。景觀設(shè)計景觀環(huán)境的塑造是本區(qū)設(shè)計方案的重點之一。同時住宅單體設(shè)計和施工充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強住宅智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風(fēng)格形式。總體布局以充分發(fā)掘造景中庭及共享集中綠化空間為出發(fā)點，通過建筑形體的布置形式形成極為開敞的小區(qū)花園，體現(xiàn)大公共空間的優(yōu)美環(huán)境的高品質(zhì)小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)。突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區(qū)，保留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點要突出。三、規(guī)劃原則綜合考慮該項目所在地理位置的性質(zhì)、居住對象、生活習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，以人為中心，為居民創(chuàng)造舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。二、指導(dǎo)思想本著“以人為本”和以科技為先導(dǎo)的設(shè)計思想，以人為核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個經(jīng)濟合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn)代化文明住宅公寓。排水小區(qū)內(nèi)設(shè)有排水管道，實行雨污水分流制，雨水匯集后就近排入市政雨水管網(wǎng)；污水由污水泵站打入至主干管，經(jīng)二級深化處理后，就近流入城市污水管道中。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件交通：323國道及濱河路已成為城市主干道，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。地勢西南高而巖溶峰叢，東北低而土山起伏連綿，最低海撥142米。三、自然條件地形、地貌、地質(zhì)等資料本項目場地相對舒緩，平坦開闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。經(jīng)營范圍主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，富寧縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。二、房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。水岸花園建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動的中心城區(qū)，建成可吸納大量的勞動力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動力和增加城市居民就業(yè)具有實際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會穩(wěn)定。水岸花園建設(shè)依托舊城區(qū)，促進舊城區(qū)改造升級，促進發(fā)展。提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。片區(qū)建設(shè)有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次,無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正常活動。十、投資估算水岸花園項目建設(shè)總投資15534萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設(shè)其他費4795萬元，預(yù)備費732萬元，貸款利息154萬元。七、建設(shè)規(guī)模富寧縣水岸花園項目規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積65684M2，住宅54517 M商業(yè)11167M2；停車位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù)478戶,％，建筑密度22％。注冊資金伍佰萬元人民幣，實收資本伍佰萬元人民幣。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對項目認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，對項目建設(shè)的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認(rèn)真、細(xì)致的研究、討論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)?？谑性O(shè)計院關(guān)于《富寧縣水岸花園建筑方案設(shè)計》確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報告。公司在職員工28人，其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術(shù)員12人，技術(shù)力量較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠(yuǎn)先生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強，對市場認(rèn)識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。十一、資金籌措公司自籌資金3500萬元；申請銀行貸款1000萬元；其余資金通過房屋預(yù)售籌集資金解決11034萬元。嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。區(qū)域位置處于普廳河?xùn)|岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與縣城協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。同時帶動農(nóng)村居民進城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟增長點，更是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。第三章 商住房市場供求分析一、富寧縣基本情況富寧縣位于云南省東南部，南與越南河江省接壤，東部和北部分別與廣西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五縣（區(qū)）毗鄰，西與文山州的廣南、麻栗坡兩縣相連，地處兩國三省十縣結(jié)合部，國道323線貫穿縣境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢為富寧縣水岸花園建設(shè)和銷售帶來良好的發(fā)展勢頭，其市場前景樂觀。公司成立以來，認(rèn)真貫徹國家政策，緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)這個龍頭，在各級政府、主管部門和金融機構(gòu)的大力支持下，一貫秉承“誠信、卓越、創(chuàng)新、一流”的經(jīng)營理念，堅持高起點、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)雅的設(shè)計、精良的施工、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為社會提供了高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了良好業(yè)績，樹立了企業(yè)的嶄新形象。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。境內(nèi)山高坡陡，地勢狹窄，山區(qū)面積占96%，石山區(qū)又占山區(qū)面積的三分之一。水：富寧城區(qū)現(xiàn)有的自來水廠，供水能力可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。消防該項目的消防按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。追求住宅經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。住所建設(shè)的經(jīng)濟技術(shù)條件，當(dāng)前建筑業(yè)的發(fā)展動態(tài)，消費者的承受能力來確定各項合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，既能滿足當(dāng)前的實際需要，又具有一定的超前性和導(dǎo)向性。四、規(guī)劃設(shè)計總體布局考慮該項目的地理特點，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，強調(diào)文化性和時代性，力求塑造安靜、舒適的生活環(huán)境。住宅單體設(shè)計小區(qū)內(nèi)住宅單體設(shè)計新穎別致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋夢頂為基調(diào)，具有優(yōu)雅精致的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)人行主入口由西側(cè)進入，規(guī)劃一個視野十分開闊、氣派的入口大門體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念；由人行入口進入小區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園圍繞，到達每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。注重步行景觀的設(shè)計和對景設(shè)計，創(chuàng)造步移景異的景觀效果，保持空間景觀的連續(xù)性和完整性。戶型選擇及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)(1)、戶型選擇小區(qū)規(guī)劃在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。2)、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項 目指 標(biāo)規(guī)劃用地面積55100M2總建筑面積65684M2其中： 住宅建筑面積54517M2商業(yè)建筑面積11167M2住宅套數(shù)478套停車位數(shù)500輛第六章 物業(yè)管理小區(qū)項目物業(yè)管理擬通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進行管理,物業(yè)管理公司對該項目物業(yè)管理提前介入，積極推進社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，在工程開發(fā)建設(shè)的全過程進行熟悉、參與工程管理，保證工程質(zhì)量，做好物業(yè)管理的各項準(zhǔn)備工作，保證將來物業(yè)管理的有效運行。為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。（3）2014年6月—2015年11月片區(qū)公共設(shè)施建設(shè)（4）2015年1月—11月片區(qū)道路、綠化等配套工程建設(shè)；（5）2015年4月—10月給排水、電氣、消防等配套工程施工；（6）2015年12月商住房竣工驗收，全部交付使用。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟杠桿指質(zhì)量．目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和人化控制，污染較少。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。(3)、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。一、勞動安全衛(wèi)生危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所，對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。第十章、組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè) 順利進行、提高勞動率的重要條件。高級職員由執(zhí)行董事任聘。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。物資準(zhǔn)備現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。D 組織設(shè)計交底。D 做好工程資料的匯集、參加開