【正文】 第一章 總 論一、項目名稱及項目建設(shè)單位項目名稱：水岸花園建設(shè)性質(zhì)：新建項目建設(shè)單位： 法人代表： 通訊地址： 報告編制單位：富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司二、工作依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）《富寧縣城市遠(yuǎn)景規(guī)劃》項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍項目建設(shè)的必要性市場分析建設(shè)條件與選址規(guī)劃設(shè)計方案物業(yè)管理環(huán)境保護與節(jié)能實施計劃與工程管理承擔(dān)投資估算與資金籌措經(jīng)濟效益和社會效益分析四、工作概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對項目認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，對項目建設(shè)的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進行了認(rèn)真、細(xì)致的研究、討論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)海口市設(shè)計院關(guān)于《富寧縣水岸花園建筑方案設(shè)計》確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報告。五、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨立核算，自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于2011年9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)。注冊資金伍佰萬元人民幣，實收資本伍佰萬元人民幣。公司在職員工28人，其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術(shù)員12人，技術(shù)力量較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠(yuǎn)先生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強，對市場認(rèn)識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。六、項目建設(shè)地點本項目位于富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國道323線旁），東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區(qū)，南臨普廳河，北臨323國道，地勢基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。七、建設(shè)規(guī)模富寧縣水岸花園項目規(guī)劃用地面積55100M2，,總建筑面積65684M2，住宅54517 M商業(yè)11167M2；停車位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù)478戶,％，建筑密度22％。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。八、物業(yè)管理該項目建成后，將通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。九、建設(shè)實施計劃富寧縣水岸花園項目建設(shè)期計劃為3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684M2。十、投資估算水岸花園項目建設(shè)總投資15534萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設(shè)其他費4795萬元，預(yù)備費732萬元，貸款利息154萬元。十一、資金籌措公司自籌資金3500萬元；申請銀行貸款1000萬元；其余資金通過房屋預(yù)售籌集資金解決11034萬元。十二、經(jīng)濟和社會效益該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和富寧縣城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，推進富寧縣城市建設(shè),加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶富寧縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額2592萬元，上繳各種稅收2849萬元，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第二章 項目建設(shè)的必要性一、 推進新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用目前水岸花園北面為富寧縣城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營環(huán)境混亂，經(jīng)營場所檔次低，占街為市，占道為市，很不適應(yīng)縣城經(jīng)濟的發(fā)展。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次,無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒印?yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。為加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成富寧縣水岸花園城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)，以推進新城區(qū)建設(shè)，增強帶動輻射作用。二、 推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能根據(jù)《富寧縣縣城總體規(guī)劃》和《水岸花園詳細(xì)規(guī)劃》，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè)有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處于普廳河?xùn)|岸，自然環(huán)境優(yōu)越，具有與縣城協(xié)調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前，縣城吸引大量來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向，水岸花園建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和新城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此，水岸花園建設(shè)以建成商業(yè)、住宅、休閑、娛樂、民族特色小吃五大功能的綜合商住區(qū)。提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時帶動農(nóng)村居民進城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進程，形成新的經(jīng)濟增長點。三、推動市政建設(shè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展富寧縣縣城所在地，是政治、經(jīng)濟、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟發(fā)展水平，兩者相互促進，又互相制約，發(fā)達繁榮的政治、經(jīng)濟、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城區(qū)一體化。水岸花園建設(shè)依托舊城區(qū)，促進舊城區(qū)改造升級，促進發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟增長點，更是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。同時，對擴大內(nèi)需，增強消費產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展。四、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會穩(wěn)定農(nóng)民收入增長緩慢引起中央到地方政府的高度重視，解決農(nóng)民收入增長和提高城鎮(zhèn)居民收入的課題已刻不容緩，成為共識，是關(guān)系到擴大內(nèi)需政策實現(xiàn)與全面建設(shè)小康社會進程的大事，事關(guān)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的全局，事關(guān)擴大內(nèi)需和人民生活水平進一步改善與提高。水岸花園建設(shè)以商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化教育、娛樂休閑、房地產(chǎn)等城市服務(wù)行業(yè)為主要內(nèi)容，以三大中心為推動的中心城區(qū)，建成可吸納大量的勞動力就業(yè)，城市各類服務(wù)業(yè)具有就業(yè)空間大，就業(yè)靈活，就地轉(zhuǎn)移勞動力和增加城市居民就業(yè)具有實際意義，可以穩(wěn)步增加城鄉(xiāng)居民收入，確保社會穩(wěn)定。第三章 商住房市場供求分析一、富寧縣基本情況富寧縣位于云南省東南部，南與越南河江省接壤，東部和北部分別與廣西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五縣（區(qū)）毗鄰，西與文山州的廣南、麻栗坡兩縣相連，地處兩國三省十縣結(jié)合部，國道323線貫穿縣境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。 323國道和正在建設(shè)中的衡昆高速公路貫穿全境，是云南通往廣西、廣東等沿海地區(qū)的重要門戶。轄15個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、145個村（居）委會，；國土面積5352平方公里，其中山區(qū)面積占96%。二、房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。從消費結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。從需求關(guān)系看為加快城市化進程，富寧縣根據(jù)城市總體規(guī)劃，正加快舊城向新城轉(zhuǎn)移步伐，城鎮(zhèn)化水平達9%以上。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，富寧縣每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。以上這些良好的發(fā)展態(tài)勢為富寧縣水岸花園建設(shè)和銷售帶來良好的發(fā)展勢頭，其市場前景樂觀。第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址一、建設(shè)單位概況富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司于2011年9月成立，注冊資金伍佰萬元?，F(xiàn)有職工28人，其中具有技術(shù)職稱的專業(yè)技術(shù)人員21人。經(jīng)營范圍主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。公司成立以來，認(rèn)真貫徹國家政策，緊緊抓住房地產(chǎn)開發(fā)這個龍頭，在各級政府、主管部門和金融機構(gòu)的大力支持下，一貫秉承“誠信、卓越、創(chuàng)新、一流”的經(jīng)營理念，堅持高起點、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)雅的設(shè)計、精良的施工、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為社會提供了高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造了良好業(yè)績，樹立了企業(yè)的嶄新形象。二、建設(shè)選址本項目位于富寧縣中心地帶，東臨323國道，西臨普廳河，南臨農(nóng)地，北臨民宅，地勢基本平坦，便于建設(shè)。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。三、自然條件地形、地貌、地質(zhì)等資料本項目場地相對舒緩，平坦開闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。場地和地基的地震效應(yīng)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112001）有關(guān)規(guī)范判定，紅河州抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震分組為第一組。水文、氣象資料富寧縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，春溫高于秋溫，雨熱同季，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，雨量充沛，積溫高，無霜期長，年均降雨1200毫米，年平均日照數(shù)1764小時，形成“天然溫室”。地勢西南高而巖溶峰叢，東北低而土山起伏連綿，最低海撥142米。境內(nèi)山高坡陡，地勢狹窄，山區(qū)面積占96%，石山區(qū)又占山區(qū)面積的三分之一。全縣800米以下海撥熱區(qū)面積3480平方公里，占國土總面積的65%。有5大干流，大小支流29條。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件交通：323國道及濱河路已成為城市主干道，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。水：富寧城區(qū)現(xiàn)有的自來水廠，供水能力可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。電：富寧市政中心的電力由南方網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足項目用電要求。通訊：自程控電話開通以來富寧縣郵電事業(yè)取得長足的發(fā)展，目前全市程控電話，移動