【正文】 投資者帶來損失的可能性 ，由于金融市 場上利率的 波動 ，使房地產(chǎn)開發(fā)商在籌措資金時可能蒙受的損失。 利率 的 調升會 對房地產(chǎn) 投資產(chǎn)生兩 個 方面的影響： 第一， 導致房地產(chǎn) 實際價值的折損，利用升高的利 率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值； 第二，利率調升 會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。當企業(yè)資金 的 使用 效率下降，資金周轉減速，嚴重影響企業(yè) 的 正常運行 ， 甚至導致企業(yè)的破產(chǎn)倒閉 ， 就是所謂的資金鏈風險。去年是房地產(chǎn)行業(yè)的夏天 ,開發(fā)商獲得 了巨額收入，但所得資金大都用 于買地，手中實際的資金并不寬裕。如此多的限制使得資金鏈本來就緊張的房地產(chǎn)開發(fā)商們更加 捉襟見肘。第二，調查當?shù)厝罕姷男枨?，走訪城市規(guī)劃、通訊、電力、市政、文物管理等有關部門， 獲得他們對地塊使用意圖的確認 。主要受本地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度等多方面因素 的 影響。其次，搞好項目 投資可行性研究，對開發(fā)方案進行經(jīng)濟評價和風險分析，選擇風險隱患少和 風險程度低的開發(fā)方案。當利率處于上升趨勢時，選擇固定利率。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要 嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。通過窗口指導 ，使商業(yè)銀行意識到高檔物業(yè)的空置問題對貸款收回的 影響，從而采取一定 措施， 如提高高檔物業(yè)項目貸款利率，限制發(fā)放用于高檔物業(yè)項目的貸款等 ，從源頭上對房地產(chǎn)資金的使用進行 合理 適當 的 干預，促成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。 隨著 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 ， 住房制度改革的深入，西寧市房地產(chǎn)市場 的發(fā)展日趨完善 ，政府對 青海匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 開發(fā)本項目的大 力支持， 為本項 目提供了一個較好的投資環(huán)境和機遇。因此，該項目的開發(fā)經(jīng)營具有 一定 的抗風險能力。 綜上所述，結合項目 的 市場 環(huán)境、經(jīng)濟效益和社會效益，該項目的建設是可行的。隨著西寧市市民居住理念的逐步提升，城市擴展規(guī)劃的實施，西寧 市房 地產(chǎn) 行 業(yè)正向新的高度邁進， 講求高品質的居住環(huán)境，對健康、生態(tài)的住宅有了更高的要求。 項目擁有良好的經(jīng)濟效益。政府需規(guī)范土地使用權價格形成機制，建立 含土地供求影響因素的價格模型， 并進行 合理規(guī)劃 ， 防止盲目圈地開發(fā)。其次，人民銀行可 采用“窗口指導”的方式。 資金鏈風險的應對 策略 首先，國家可以通過制定有 關政策來解決我國房地產(chǎn) 市場的結構性失衡。房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一定的方法來預測利率的變化趨勢，科學的 選擇浮動利率貸款和固定利率貸款 ，用來防范利率風險。 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化不僅 給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。第三 ，妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，講原則性 和 靈活性，防止矛盾 的 激化。因此，開發(fā)商應密切關注相關政策 的變化，及時避免因政策原因而導致的開發(fā)成本上升，租售價格下降和 租售困難等，避免實際投資損失。 4 月 16 日，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行嚴格 檢查房地產(chǎn)開發(fā)商的信用和財務情況，對開發(fā)商貸款實行名單式管理，禁止開發(fā)商用土地做抵押品。然而 由于地產(chǎn)企業(yè)擴張過度， 銀根緊縮導致地產(chǎn)貸款減少等原因 ， 資金鏈風險逐步加大。 資金鏈風險 房地產(chǎn)業(yè)資金鏈是指維系房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營運轉所需 的基本循環(huán)資金鏈條 ， 即現(xiàn)金—— 資產(chǎn) —— 現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，是企業(yè)經(jīng)營的過程。 調整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調控的 重 要手段之一。本項目的住宅社區(qū)定位為中高檔次，它面對的目標客戶 是高收入階層，他們要求的社區(qū)不僅僅 要 滿足最基本的居住需求，而是 要具有較高居住主題 。房地產(chǎn)業(yè) 與國民 經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，因此很大程度上受到政府的控制，政府對房屋 售價的限制， 對房地產(chǎn)按揭的規(guī)定， 對土地使用的約束，對環(huán)境保 護的要求，對投資規(guī)模和投資 方向 的控制，對金融和 稅收的控制等， 都會對房地產(chǎn)開發(fā)商構成風險。 本項目敏感性分析主要針對項 目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 （ 2） 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =239166 萬元，保本點 =340066/239166=%。 盈虧平衡 分析是通過盈虧平衡點 (BED)分析項目成本與收益的平衡關系。計算式如下： 項目的投資回收期： T=3+37741/42431=（年） 數(shù)據(jù)表明，本項目在建設完成前可收回全部投資，意味著投資風險較易控制。 11 （ 3） 投資收益率 項目的銷售收入約 340066 萬元，總投資約 239166 萬元，項目總利潤 100900 萬元，扣除所得稅后的凈利潤為 67603 萬元。 銷售總收入預測表 表 銷售收入預測表 分類 可銷售面積（平方米） 建議銷售價（元 /平方米） 銷售及租金收入（萬元） 一 住宅 1 聯(lián)排別墅 239890 6400 第二章 投資項目基本評價指標及應用分析 10 2 雙并別墅 175000 8200 二 商業(yè) 45000 8475 三 車位（ 50%） 700個 70000 個 /元 4900 合計 項目利潤估算 根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如下表 所示。 表 投資使用計劃與資金籌措表 （單位 :萬元） 序號 年份 項目 建 設 期 合計 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 一 項目總投資 85838 37545 39651 45856 30277 239166 占總投 資比例 36% 16% 16% 20% 12% 二 資金籌措 85839 56425 75460 92934 115247 425905 1 自有資金 64610 64610 2 借貸資金 20xx0 20xx0 3 銷售收入 56425 75460 92934 115427 340066 4 施工方墊資 1229 1229 3. 企業(yè)財務評價 （ 1） 住宅、商業(yè)用房銷售單價的確定 根據(jù)成本估算及市場研究的結果，確定聯(lián)排別墅銷售為 6400元 /平方米；雙并別墅售價為 8200 元 /平方米；商業(yè)用房售價為 8475 元 /平方米；車位 70000 個 /元。 計算公式： n ∑ [NCFt(p/F,IRR,t)]=0 t=0 NCFt —— 第 t年的現(xiàn)金流量 p/F —— 普通年金現(xiàn)值系數(shù) IRR —— 內(nèi)部收益率 應用分析 海東花園項目財務分析 1. 項目投資估算 （ 1） 投資估算依據(jù) 1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額青海省單位估價表》 1999年《青海省建筑工程費用定額》 20xx年《全國統(tǒng) 一安裝工程基礎定額青海省單位估計表》 20xx年《青海省西寧地區(qū)工程建筑材料及預算價格》 《工程建設全國機電設備 1995年價格匯編》 （ 2） 建設投資估算表 表 項目總投資估算表 序號 成本構成 總費用（萬元） 1 土地費用 64610 2 前期工程費 6624 3 建安工程費 102430 4 規(guī)費、稅費 33680 5 項目管理費 6220 6 銷售費用 17003 7 基本預備費 6200 8 財務費用 2339 投資總額合計 239166 2. 項目投資與籌資計劃 9 項目總投資 239166萬元。凈現(xiàn)值率的經(jīng)濟含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來的凈現(xiàn)值，是一個考察項目單位投資盈利能力的指標，常作為凈現(xiàn)值的輔助評價指標 。 （ 2） 項目運營期間各年 的 經(jīng)營成果 不能被說明 。 1. 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值 反映 了 方案投資 的贏利能力，是 重要 的 動態(tài) 評價指標。 但是一般認為靜態(tài)投資回收期只能作為一種輔助指標，其原因 有兩點 ： 第 一沒有考慮資金的時間價值；第二 沒有考慮回收以后的情況。 （ 2） 當資產(chǎn)的凈值由于 折舊而逐年遞減時 ，導致資本收益率明顯上升，這種變化并不是完全由項目的投資行為 引起 的，而與人們選擇用哪種折舊政策有非常 大 的 關系。為增強企業(yè)的活力和競爭力，不斷提高項目工程質量和 服務質量，公司將繼續(xù)深化改革，轉化機制，建立適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展要求的現(xiàn)