【正文】 平方米） 5 0 % 3 0 % 1 0 %10%30%50%竣工面積（萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng)表七：綿陽(yáng)市 20xx 年商品住房竣工面積情況（按用途分）8 8 . 3 6 9 82 5 . 3 3 9 61 . 1 9 0 28 . 0 7 0 8 4 2 %2 6 . 0 0 % 8 9 %100%020406080100普通住宅 電梯公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅單位：（萬(wàn)平方米） 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%竣工面積（萬(wàn)平方米） 同期增長(zhǎng)率 980813 平方米， 7746 套，占商品房進(jìn)入市場(chǎng)總量 82%左右，比上年投入總量減少 93%；商業(yè)用房投入市場(chǎng)信息 69893 平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量度 4%左右，比上年投入總量減少 93%；商業(yè)用房投入市場(chǎng) 169893 平方米，占商品房總量 14%左右，其他用房市場(chǎng)信息投入 38369 平方米，占商品房投 9 入市場(chǎng)總量 4%左右。 20xx 年 XX 市住 宅投資所占比重為 89%， 20xx 年住宅投資下降至 83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由 20xx 年 %上升至 20xx 年 15%對(duì)我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。電梯公寓施工面積 460800平方米， 2891 套，同比 20xx 年減少 143458 平方米， 846 套。 20xx 年 XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為人民幣 229122萬(wàn)元，同比 20xx年減少人民幣 萬(wàn)元，負(fù)增長(zhǎng)率為 ％。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有倉(cāng)房（租賃站），其施工水電問(wèn)題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目?jī)擅媾R市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。并處于“花園 項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況：本項(xiàng)目所在區(qū)域在“花園 “ 陽(yáng)光 花園”擬計(jì)劃于 20xx 年 5 月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于 20xx 年 12 月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè) ，項(xiàng)目建設(shè)總工期約 12 個(gè)月，預(yù)計(jì)于 20xx年 6 月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約 12個(gè)月。 “陽(yáng)光 花園 ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位： XX 陽(yáng)光 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制時(shí)間： 二 OO 五年二月十六日 2 摘 要 “ 陽(yáng)光 花園” 項(xiàng)目位于 XX市 XX區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線占地面積 平方米（約 畝），地塊西面北面臨街（躍進(jìn)北路及待建的高水中路），沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長(zhǎng)約 98 米，臨高水中路地塊長(zhǎng)約 80米，項(xiàng)目地塊呈矩形。其項(xiàng)目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣 960 萬(wàn)元）人民幣 萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入人民幣 3226 萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)總額為人民幣 萬(wàn)元。星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤(pán)的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū)，20xx 年政府將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開(kāi)發(fā)投資商的市場(chǎng)準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在 20xx 年下半年到 20xx 年將出現(xiàn)更多的市場(chǎng)空間，本項(xiàng)目在相鄰的中房即將開(kāi)發(fā)的 100 余畝大盤(pán)的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤(pán)于 20xx年底或 20xx年初動(dòng)工建設(shè)并于 20xx年下半年進(jìn)行銷售，其時(shí)機(jī)比較適宜。星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤(pán)之間。 地塊交通條件調(diào)查： 本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小 島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本項(xiàng)目周邊進(jìn)行開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。 2）、 20xx 年商品房施 工面積 2026744 平方米（其中：本年新開(kāi)工面積1219914 平方米），施工面積比 20xx 年減少 565874 平方米，負(fù)增長(zhǎng)率 22％。經(jīng)濟(jì)適用房 7 施工面積 54934 平方米， 610 套，同比 20xx 年增加 1270 平方米，減少 93套。 3）、商品房竣工面積 1509222 平方米，比上年增長(zhǎng) 22%，其中商品住房竣工 1229704 平方米， 8921 套，比上年負(fù)增長(zhǎng) 5%；商品用房竣工面積 245957平方米，比上年增長(zhǎng) 495%；寫(xiě)字間竣工 12938 平方米，比上年增 44%；其它用房竣工面積 20673 平方米，比上年負(fù)增 35%。 表八： 20xx 年商品房市場(chǎng)投放情況 表： 年份 合計(jì) 商業(yè) 其他 合計(jì) 普通住宅 電梯公寓 別墅 經(jīng)濟(jì)適用房 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 20xx 年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303 20xx 年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369 同比增加 28% 35% 23% 47% 78% 79% 18% 83% 所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4% 注： 所占比重為 20xx 年數(shù)據(jù) 普通住宅、電梯、別墅、經(jīng)濟(jì)房所占比重為住宅類；商業(yè)、其他所占比重為商品房總面積比重 表九：20xx 年商品房地產(chǎn)市場(chǎng)投入走勢(shì)0510152025301 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12單位（萬(wàn)平方米）200 3年 商品房市場(chǎng)投入量（萬(wàn)平方米）200 4年 商品房市場(chǎng)投入量（萬(wàn)平方米） 從 20xx 年商品房市場(chǎng)投入走勢(shì)看， 20xx 年商品房市場(chǎng)投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到 20xx 年一季度。 1）、 20xx 年， XX 市商品房銷售 1481639 平方米，銷售金額 237173 萬(wàn)元，分別比上年增加 113464 平方米， 49133 萬(wàn)元。 表十一：2 0 0 4 年商品房銷售面積比重（按用途分類）93%%%住宅 商業(yè)用房 其他表十二：2 0 0 4 年商品住房銷售面積比重（按用途分類）%%%%普通商住房 電梯公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅表十三：2 0 0 4 年商品房銷售金額比重（按用途分類）80%% %住宅 商業(yè)用房 其他表十四：2 0 0 4 年商品住房銷售金額比重（按用途分類）%%%%普通商住房 電梯公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅 11 2）、 20xx 年住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，截止 12月，累計(jì)完成二手房交易2539件，成交面積 萬(wàn)平方米，成交金額 億元，分別比上年增長(zhǎng)%、 %、 %；其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 5）、不同戶型商品房銷售情況分析： %%%0%10%20%30%40%50%90m2以下/套 90m2130m2以下/套 130m2以上/套表二十二：綿陽(yáng)市20xx年已銷售樓盤(pán)面積比例（按套內(nèi)面積計(jì)算）%%%%%0%10%20%30%40%1 0 0 0 元/ m 2 以下 10001300元 /m2 13001600元 /m2 160020xx元 /m2 2 0 0 0 元/ m 2 以上表二十三：綿陽(yáng)市2 0 0 4 年已銷售樓盤(pán)每套單價(jià)比例（按套內(nèi)面積）%%%%0%10%20%30%40%1 0 萬(wàn)元/ 套以下 1 0 1 5 萬(wàn)元/ 套 1 5 2 0 萬(wàn)元/ 套 2 0 萬(wàn)元/ 套以上表二十四：綿陽(yáng)市2 0 0 4 年已銷售樓盤(pán)總套價(jià)比例（按套內(nèi)面積） 從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出， 20xx 年每套 90130 平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買的主要對(duì)象，每套 90平方米以下從 20xx 年的 25%上升到達(dá) 14 %，比上的上漲 ，而每套 130平方米以上面積下降 %。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為 355135 平方米，住宅 1102 套，一年以上商品房空置面積為 90356 平方米，住宅 288套。分別比上年減少28%、 22%。 3）、 商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。嘉年華、東辰 5）、 二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng)。 外來(lái)人口購(gòu)買我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快， 20xx 年外來(lái)人口購(gòu)商品房 123880 平方米， 20xx 年購(gòu)商品房 262745 平方米， 20xx 年購(gòu)商品房 267965 平方米，20xx 年達(dá)到 474836 平方米，同本地人購(gòu)房比例為 32%、 68%。 20xx 年 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng) 存在問(wèn)題： 1）、 土地價(jià)格的快速增漲與