【正文】 年，全市二手房成交額為 億元，平均銷售價格為 1049 元 /㎡， 20xx 年成交額增到 億元，增長了近一倍，平均價格漲到 1272 元/㎡，上漲 %。據(jù)調(diào)查，當前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費已由集團消費投資轉(zhuǎn)為完全個人消費、投資。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前我市居民大多為公有住房，房改后的 1998 年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 20xx年底自有住房率達到 93%，六年間無房戶同比縮小了 21個百分點。 20xx 年全市在建房屋規(guī)模達 ，增長 %；商品房銷售面積 方米，增長 %，其中：住宅銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房屋空置面積 ,比上年下降 %。 房地產(chǎn)開發(fā)隊伍不斷壯大。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。進而加快舊城改造步伐，促進城市面貌的更新。 “十五”期間，隨著房改政策、住房供應政策、住房市場開放政策、住房稅收政策、住房金融政策的陸續(xù)出臺，我市住房建設取得了巨大的成就，城鄉(xiāng)居民住房條件得到了很大的改善。居民住宅是城市化建設的主要內(nèi)容山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 10 之一，其發(fā)展的動力，一方面來自城市規(guī)模的擴大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強。但城區(qū)資產(chǎn)的長期閑置已越來越不適應現(xiàn)代城市快速發(fā)展的需要。 二、項目的建設 有利于進一步美化新城，盤活閑置資產(chǎn)，完善城市功能。 泰安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中也結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況提出 改造提升老城區(qū)。 為全面落實科學發(fā)展觀，加強和改善宏觀調(diào)控，引導社會投資，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，促進一、二、三產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確提出 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房 。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊 小區(qū)自建成以來，由于歷史原因，小區(qū)資產(chǎn)多年閑置浪費， 該隊 通過充分的調(diào)查分析，下決心對該小區(qū)進行綜合改造，通過市場化的 運作模式盤活現(xiàn)有小區(qū)存量土地和閑置房產(chǎn)、理順多年形成的債務債權(quán)關(guān)系，解決歷史遺留問題，徹底改變小區(qū)目前環(huán)境、物業(yè)管理較差的局面，將小區(qū)打造成居住環(huán)境幽雅，物業(yè)管理一流的高檔小區(qū)。隨著泰城城市化進程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實施， 按照 “ 山城相依、生態(tài)優(yōu)先、軸向生長、組團發(fā)展 ” 的城市空間布局原則，泰城建設以向南發(fā)展為主，重點建設南部 新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。三次產(chǎn)業(yè)分別拉動生產(chǎn)總值增長 個、 個、 百分點。電話可直撥世界各個國家和地區(qū)的大中城市。人文景觀以神為尊，儒、釋、道三派文化相融發(fā)展，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和文人墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊，被稱為“東方歷史文化寶庫”。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是國務院公布的首批對外開放旅游城市，是首輪國家衛(wèi)生城市，首批全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是著名的歷史文化名城。 泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣，有86 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 3700 多個行政村。同時，還將拉動信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡技術(shù)在住宅建設中的應用，最終為推進我 市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經(jīng)濟增長起到示范和帶動作用，其社會效益顯著。 四、建設期 本項目擬采取一次規(guī)劃， 集中 建設方式，本期工程建設期初步確定為 年。 一、建設規(guī)模及內(nèi)容 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合 回遷安置需求 分析和建設用地條件及規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設規(guī)模為總占地面積約6659 平方米（折合 10 畝）， 總建筑面積 平方米，其中：住宅建筑面積 平方米 （共 116 戶） ，配套商業(yè)用房建筑面積約 900 平山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 4 方米， 傳達室、 配電室、燃氣調(diào)壓站等其他配套設施 270 平方米。 四 、項目申請報告編制單位 第二節(jié) 報告編制的依據(jù)及范圍 一、申請報告編制的依據(jù) 國家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于項目申 請報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 泰安市新一輪城市總體規(guī)劃； 泰安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年發(fā)展規(guī)劃； 泰安市城市房屋拆遷管理辦法； 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 3 項目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 項目承辦單位委托編制本項目 申請 報告的委托書。近幾年來，積極開拓社會地質(zhì)市場，施工區(qū)域遍及新疆、貴州、云南、內(nèi)蒙古、河南、安徽等省內(nèi)外二十多省市和地區(qū)，曾參加了山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 2 我國長江三峽大壩工程、廣東大亞灣嶺澳核電站工程施工和珠海發(fā)電站工程施工，同時，開拓了水源井、地熱井市場，在北京、山西、江蘇等省市成功地完成了 60 多口地熱井和水源井的施工，最深為北京將臺地熱井，用水源 3000m 鉆機設備成井 3688m，處于國內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先水平。 三 、項目申報單位及概況 單位名稱： 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊 項目承辦 單位概況 ： 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊始建于 1975 年，是一支集礦產(chǎn)地質(zhì)、水文地質(zhì)、工程地質(zhì)勘察 ,大口徑水源井地熱井施工、大帷幕堵水、樁基工程、物探測井、找水找熱、各類地質(zhì)災害處理及煤田地質(zhì)、地源空調(diào)及煤層氣鉆探設計、研究、施工為一體的綜合性勘探隊伍。共有在職職工 864 人， 其中，各類 工程技術(shù)人員 248 名，持有國土資源部頒發(fā)的地質(zhì)災害防治乙級證書及地質(zhì)礦產(chǎn)部頒發(fā)的從事水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘查、地質(zhì)測繪、地質(zhì)勘探工程資格證書，原煤炭工業(yè)部頒發(fā)的地質(zhì)鉆探甲級證書，山東省水利廳頒發(fā)的水利鑿井甲級證書， 20xx 年獲 ISO9001:20xx 版標準質(zhì)量管理體系認證。 該 隊曾多次被山東省煤管局、中國煤田地質(zhì)總局、團省委、泰安市委等評為“雙文明建設先進單位、優(yōu)秀黨委 、黨風廉政建設先進集體、先進基層黨組織、思想政治工作優(yōu)秀單位、職工代表大會先進星、青年文明號”等。 二、申請報告研究的范圍 項目提出的背景及建設的必要性； 市場分析預測及建設規(guī)模； 建設地點和建設條件； 總體建設方案； 環(huán)境 及生態(tài)影響分析 節(jié)能 分析 ； 物業(yè)管理； 項目實施方案與進度安排； 投資估算及資金籌措； 經(jīng)濟評價。 二、項目建設地點 泰安市區(qū)西部， 泰山大街 869號 。 五、效益分析 山東省煤田地質(zhì)局第 三勘探隊 回遷 樓建設工程 ，本項目建設符合泰安市城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 附 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 ： 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 5 主要技術(shù)經(jīng)濟 指標表 序 號 指 標 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設規(guī)模 總建筑面積 平方米 住宅 平方米 商業(yè) 樓 平方米 900 其他配套設施 平方米 270 總套數(shù) 套 116 總居住人口 人 人 /戶 2 總占地面積 平方米 6659 3 容積率 萬 M2/Ha 4 建筑密度 % 40 5 綠化覆蓋率 % 6 停車位 個 102 7 項目總投資 萬元 工程費用 萬元 其他費用 萬元 預備費 萬元 建設期利息 萬元 0 8 項目總建設期 年 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 6 第二章 項目提出的背景及建設必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會濟南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。 20xx 年末 總?cè)丝?，其中 ：男性 萬人，女性 萬人，男女性別比為 ： 。 泰安市旅游資源得天獨厚。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達 1000 余萬人次。全市現(xiàn)有科研單位 21 所，大專院校 5所，山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 7 中等職業(yè)技術(shù)學校 23所，是山東省第三大文化教育中心。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ::。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為 平方米，增長 %。老城區(qū)主要 功能 為行政辦公、商業(yè)服務、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住，繼續(xù)保持原有的 “ 一個中心、一軸一線、五大組團、六條綠帶 ” 的空間結(jié)構(gòu)。按照目前的工程進展，如何盡快開工建設搬遷安置小區(qū)成為各項工作的關(guān)鍵。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（ 20xx 年本）》 ，由鼓勵、限制和淘汰三類產(chǎn)業(yè)組成。堅持 “ 城不壓山、城不上山、城中見山 ”的原則，以改善居住環(huán)境和名城保護為重點，完善城市交通、商貿(mào)、文化、旅游等綜合功能，強化基礎(chǔ)設施建設，全面提升城市形象。 泰安 市地處山東省中部，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是山東的歷史文化名城，也是國家衛(wèi)生城市和全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市。本項目的實施對于完成泰城舊城改造任務，美化泰城新城具有非常重要的意義，也是裝扮旅游城市，完善城市功能的重要措施之一。為提高住宅小區(qū)建設的現(xiàn)代化水平，改善城市居民居住條件，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，加快住宅建設，擴大內(nèi)需，拉動國民經(jīng)濟增長，在泰山腳下，新行政中心附近建設經(jīng)濟適用住房，將有利于滿足城市規(guī)劃 要求和中低收入家庭的需求。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，使這一部分人們對住宅消費提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選 目標。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 11 第三章 市場 需求 分析與 建設規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 城市化進程加快、 房改政策的實施及人民生活水平的提高，促使我市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。 1992 年至 20xx 年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資 億元，年均增長 %。 1992年，全市有 9家房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 20xx年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。隨著銷量的增長 ,泰安房價也持續(xù)增長 , 1992 年全市商品房平均銷售價格只有 460 元 /㎡， 1999年漲到 930元 /㎡， 20xx年達到 1608元 /㎡，目前全市最高房價已超過 5000山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊回遷樓建設 12 元 /㎡大關(guān)。 個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高。由此帶動城鎮(zhèn)居民居住消費逐年提高， 1998年泰安人均居住消費 333 元， 20xx 年增加到 512 元， 20xx年達到 551元。 住房按揭信貸逐步擴大。 居住環(huán)境不斷改善。隨著住房供應的進一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年我市房地產(chǎn)仍 將持續(xù)發(fā)展。泰安20xx 年底人均住房建筑面積 ，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達到中等發(fā)達國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展速度，還將有一段較長的時間，因此，我市房地產(chǎn)業(yè)可 持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈敶?。根?jù)調(diào)查資料顯示， 20xx 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。三是投資型買房漸成時尚。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場未受到大的影響 ,經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。 改革目標是：停止實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房 為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務院頒布了《住房公積金管理條例》，這一切 不僅為個人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預售率大大提高。 在上述種種利好的情況下，可以預見泰安市房地產(chǎn)前景廣闊，令人看好。 第 二 節(jié) 泰安市房地產(chǎn)供求與容量分析 一、泰安市細分房地產(chǎn)市場 低端市場（經(jīng)濟適用房）： 市政府以西和以南部分以及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該區(qū)域的價格基本維持在 20xx— 2200 之間，該價格區(qū)間的供應量最大，后續(xù) 3— 5 年左右總供應量為 140萬以上。 二、泰安市房地產(chǎn)市場的供求趨勢 泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，起步階段的商品建設基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。因此沒有明顯實質(zhì)進展的豪宅市場與中檔住宅沒有拉開明顯的檔次差別，以至中檔市場侵蝕豪宅市場。隨著住宅二級市場的