【正文】 國公司大舉進 3 軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力?；I措方案為：企業(yè)自籌資金 ， 銀行貸款 20xx萬元 。大型樓盤。 實施單位 江西鐘靈地產(chǎn)股份有限公司， 是 一家 專門從事 鎳鐵合金生產(chǎn)和銷售的 公司 ，注冊資本一億元，法定代表人陳國鏘。 第 9 章 項目實施進度安排 ............................... 41 項目實施的各階段 ................................. 41 項目實施進度表 ................................... 42 項目實施費用 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 第 5 章 項目建設方案 ................................... 12 工藝技術方案 .................................... 12 設備選型方案 ...................... 錯誤 !未定義書簽。 存在的問題及建議 .................................. 3 第 2 章 項目背景和發(fā)展概況 .............................. 4 項目提出的背景 .................................... 4 項目發(fā)展概況 ..................................... 5 項目建設必要性 .................................... 5 第 3 章 市場分析與建設規(guī)模 .............................. 4 市場調(diào)查 ......................................... 5 市場預測 ......................................... 7 產(chǎn)品方案和建設規(guī)模 ................................ 9 產(chǎn)品銷售收入預測 ................... 錯誤 !未定義書簽。 2 第 4 章 建設條件與廠址選擇 ............................. 10 自然條件 ........................................ 10 項目區(qū)基礎設施 ................................... 10 社會經(jīng)濟條件 .................................... 11 其它應考慮的因素 ................... 錯誤 !未定義書簽。 規(guī)劃方案提出與方案初選 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第 10 章 投資估算與資金籌措 ............................ 43 項目總投資估算 .................................. 43 資金籌措方案及貸款 償還計劃 ...................... 44 第 11 章 經(jīng)濟與社會效益評價 ............................ 46 經(jīng)濟效益分析 .................................... 46 社會效益和社會影響分析 .......................... 48 第 12 章 不確定性與風險分析 ............................ 50 盈虧平衡分析 ................................... 50 敏感性分析 ..................................... 50 風險因素分析 .................................... 51 第 13 章 結(jié)論與建議 .................................... 58 綜合評價結(jié)論 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 項目建設方案 建設目標 本項目將建設一個大型的花園式樓盤，提供城市消費者對遠郊別墅型房屋的需求。 （ 2） 建設相關配套設施，學校，醫(yī)院，超級市場，以及配套的環(huán)保設施。 可行性研究工作依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》 20xx年； （ 2） 《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》 （ 3）《 城市 房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 》 （ 4）《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 （ 5）《 城市房屋拆遷管理條例 》 （ 6）《 房屋登記辦法 》 （ 7）《 國務院關于修改《住房公積金管理條例》的決定 》 （ 8）《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 （ 9）《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 （ 11）《 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 12）《 中華人民共和國土地管理法實施條例 》 （ 13）《 中華人民共和國物權法 》 （ 14）《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 可行性研究結(jié)論 提升企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力 現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。 房地產(chǎn)的發(fā)展， 可以提升我們國家的國際市場競爭力。從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，建設節(jié)能建筑會增加建造成本（節(jié)能材料比一般的建筑材料價格要高一些），但用長遠眼光 來分析，對開發(fā)商來說是一件好事。當購房者真正住進節(jié)能型住宅中，他就會體會到其優(yōu)越性，對開發(fā)商當然會贊譽有加。 存在的問題及建議 １、土地和原材料價格上漲，造成房屋成本上升。比早幾年購買同一地段的土地價格高了 30%左右，由于開發(fā)商一般拿的不是凈地，還可能承擔拆遷補償和安置費。 ２、房屋銷售速度放緩，消費市場觀望氣氛濃厚。自去年以來，央行進行了五次加息，１０次提高商業(yè)銀行存款準備金率和住房貸款的首付比例。開發(fā)商也開始陷入觀望。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出路，相關問題沒有落實之前，不能收購。法規(guī)應該深入農(nóng)民現(xiàn)實問題，而不是以往的夸夸其談。應該淡化農(nóng)村個人領導作用，推行村民代表集體決策。 項目發(fā)起人簡介 （ 3） 江西財經(jīng)大學周邊大型房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)辦于 20xx 年 11月 24 日。同時，建設相關配套設施，學校， 5 醫(yī)院，超級市場，以及配套的環(huán)保設施?，F(xiàn)在，我們經(jīng)投資已經(jīng)初步開始實施了。 第 3 章 市場分析與建設規(guī)模 市場調(diào)查 房地產(chǎn)市場的供應可以從房地產(chǎn)開發(fā)投資額﹑房屋竣工面積﹑施工房屋面積﹑房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比率﹑房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比率﹑竣工房屋住宅套數(shù)﹑本年完成開發(fā)土地面積﹑商品房銷售總額這八個可以量化的指標來度量。由此可見，隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場的投資是逐步上升的，這說明了房地產(chǎn)市場的供應是逐步上升的。詳見圖表 1。商品房銷售總額則由 20xx 年的 257483 萬元增長到 20xx 年的 735505 萬 7 元，凈增了 478022 萬元。前三季度，南昌市建設用地供應總量 ，同比增加了 ％。 前三季度工礦倉儲用地 ，約為去年同期的 30倍；商業(yè)住宅用地供應 ，同比減少 %；其他用地（包括公用設施、公共建筑、交通運輸、水利設施、特殊用地）供應 公頃，約為去年同期的 23倍。 圖 1－ 2 20xx年前三季度土地供應用途結(jié)構(gòu) （圖片點擊可看大圖） 從季度情況看，第三季度三類用地供應量分別為 、 、 公頃；供應比例分別為 %、 %、 %，與上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分別提高了 ，工礦倉儲用地所占比重下降了 。 從季度情況看，第三季度出讓土地面積 ，環(huán)比（ ）減少 %，占土地供應總面積的 %。 9 表 12 土地供應方式結(jié)構(gòu)變化 土地供應價款 因工業(yè)用地占主導，土地出讓總價款有較大幅度減少。招拍掛出讓價款占出讓總價款的 ％。 10 第 4 章 建設條件與廠址選擇 自然條件 項目位于江西省南昌市昌北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)下羅。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很有市場的。 經(jīng)過 下羅 的線路 : 107 路 124 路 131路 138 路 2號線 138 路 3號線 142 路 1號線 142 路 2 號線 143 路 210 路 223 路 232 路 240 路 304路內(nèi)環(huán) (空調(diào) ) 304 外環(huán) 517 路 20xx 年末全市共有藝術表演團體 3 個，文化館 6 個，公共圖書館 6 個，博物館 2 個。醫(yī)院和衛(wèi)生院床位 4979 張。 12 第 5 章 項目建設方案 物流中心建設布局和規(guī)模 目標 本項目為在江西省南昌市建立一個大型的多位一體的物流中轉(zhuǎn)站，以提高南昌地區(qū)的貨物流轉(zhuǎn)速度與流轉(zhuǎn)效率。 之所以采用該布局方式，與南昌市的整體布局有關，南昌市地處鄱陽湖之濱，北接九江，九江市全國有名的貨物流轉(zhuǎn)中心，本項目中物流中心暨兼顧與九江物流中心的聯(lián)系，故權衡之下采用扇形輻射狀布局。設有信息大廳、交易大廳及信息控制與處理辦公功能。 輔助服務區(qū)：包括公寓、餐廳、休閑娛樂場所、浴室、商店、醫(yī)務室等設施，并包括相應的保障設備和服務設備。 14 廣場及綠地面積：廣場是中心與外部交通之間的緩沖設施；綠地有自動灑水設施，以花草為主。 本物流中心車輛主要有： 1. 按照車輛的車廂分 平板車 沒有車廂，只有不到 1 米左右的車幫，一般的平板車都比較大在 916 米。承載 235 噸。 特種車 超長，超寬的大件運輸車輛 油罐車 減震車輛（運送精密儀器，例如衛(wèi)星，導彈，高端服務器等等） 監(jiān)管車或叫做關封車 16 用于在監(jiān)管倉庫之間的運輸工作，大多在機場、碼頭旁邊使用。土壤以山地紅壤為主，土層深厚，有機質(zhì)含量高，農(nóng)田土質(zhì) 好，屬沖積而成的砂壤土，腐殖質(zhì)含量高，森林覆蓋率為 %，植被屬亞熱帶常綠闊葉林帶。 （ 3）礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生植物、農(nóng)作物等情 況 安源區(qū) 青山鎮(zhèn)總面積 平方公里，耕地 8551 畝（其中水田6261畝，旱地 1601 畝） ， 森林 47500 畝。如今安源仍保存有完整的歷史資料和歷史遺跡，著名的有安源路礦工人俱樂部舊址、總平巷、談判大樓、張家灣秋收起義軍事會議舊址等，被稱為“中國的莫斯科”，是全國百個愛國主義教育基地之一。 該項目建設區(qū)位于安源區(qū) 青山鎮(zhèn) ，與這些旅游景區(qū)都有一定的距離，項目的建設和投產(chǎn)不影響對這些景區(qū)的保護。水泥、煤炭、玻璃、石灰石等是 青山 鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，水泥年產(chǎn)量達 100 萬噸，被譽為 “ 水泥 19 之鄉(xiāng) ” 。建議采取以下措施減輕其影響： ① 施工場地每天定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，有風日加大灑水量及灑水次數(shù)。 ④ 施工期出廠車輛宜經(jīng)過草墊簾或淺水坑清掉裹胎爛泥，減少塵土飛揚對沿途的影響。 ② 合理布局施工現(xiàn)場：避免在同一地點安排大量動力機械設備，防止 局部聲級過高。 ② 施工期路面、地坪清洗水、設備清洗水中 SS 和礦物油含量較高，應采取沉淀和隔油措施進行處理后排放。 運營期間環(huán)境影響分析 污染源 分析 （ 1）廢氣污染源 廢氣污染源主要來自燒結(jié)和熔煉過程以及破碎等工序。 廠區(qū)受煙塵污染區(qū)域的初期雨水（ 225m3/d），經(jīng)收集池（ 300m3）收集處理后 ，優(yōu)先用作沖渣補充水，多余部分外排。煙氣冷卻產(chǎn)生的蒸汽 可回收余熱， 整個系統(tǒng)煙塵去除效率達 ％以 上（其中煙道沉降室 20％、布袋除塵器 98％ ） 。 圖 71 廢氣處理工藝流程圖 （ 2）廢水治理措施 化驗清洗廢水、地面沖洗廢水和降雨初期雨水 經(jīng)管道 收集后 排入中和沉淀池 ， 經(jīng)沉淀 處理后的 清潔水排入水淬渣池 。 生活污水經(jīng)化糞池 +地埋式生活污水處理裝置（其中食堂污水 8 m3/d 經(jīng)隔油池處理后再進入化糞池） 后排入 市政 管網(wǎng)， 最終排 入 青山小河 。 為解決固廢產(chǎn)銷不平衡問題，廠區(qū)內(nèi)設置臨時渣場和堆場，采用鋼棚結(jié)構(gòu)防雨淋 。廠區(qū)綠化的一般原則為：圍繞 廠房和道路形成綠色屏障，改善生態(tài)環(huán)境；從廠房到道路依次種植高大喬木、亞喬木、灌木、小灌木；對辦公樓、廠房、管架等要創(chuàng)造條件栽種藤本植物；以此組成多層次高密度的主體綠化格局。 25 第 8 章 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 年總工資和職工年平均工資估算 項目倉儲庫房員工及相關管理層人員總數(shù)為 500人，其中車間工 26 人 460人，管理工人 40人。 項目人員培訓方式：本公司將會在生產(chǎn)開工前進行員工