【正文】 建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。上述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)概念一般都是從狹義的角度解釋。從廣義上講，房地產(chǎn)開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，對(duì)地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開發(fā)具有多種形式。（2）土地開發(fā)。是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)的全過程。即房地產(chǎn)開發(fā)公司接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：（1）前期開發(fā)。即指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理過程。包括房屋出售或租賃以后，對(duì)各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。購(gòu)買的目的是為了出賣。開發(fā)與購(gòu)置是和生產(chǎn)相連結(jié)而銷售是和消費(fèi)相連結(jié)，它使商品資金通過出賣再轉(zhuǎn)換為貨幣資金，從而完成其流通功能。就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，它屬于物物交換的流通方式。信托和咨詢是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用自己的技術(shù)、管理、信用和信息等方面的優(yōu)勢(shì)，接受委托而進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)。信托和咨詢都是有償服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者通過經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)，獲得按規(guī)定收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)償，也擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍。狹義上的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，也就是出售和出租的方式?，F(xiàn)貨出售就是所謂的現(xiàn)場(chǎng)選擇，拍板交易。但在失控的情況下，也容易發(fā)生轉(zhuǎn)手倒賣的投機(jī)行為。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。就其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權(quán)而不出讓所有權(quán)；其次，出租作為房地產(chǎn)交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價(jià)值才能得到完全實(shí)現(xiàn)；再次，通過出租，購(gòu)買者雖未得到房地產(chǎn)的所有權(quán)，但卻只需用房地產(chǎn)價(jià)值中的很小部分——租金，就可在規(guī)定的期限內(nèi)獲得它的全部使用價(jià)值；最后，出租使房地產(chǎn)品既處在流通中，又處在消費(fèi)中，從而使它具有流通和消費(fèi)二重性的特點(diǎn)。國(guó)家規(guī)定國(guó)有土地可以有償出讓，轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地出租屬于轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，但轉(zhuǎn)讓的土地必須是已經(jīng)開發(fā)的土地，或連同地上建筑物的產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)出租的租金價(jià)格主要取決于同期銀行利息和房屋價(jià)格。根據(jù)公司總包、分包、設(shè)備材料招投標(biāo)權(quán)限，與公司相關(guān)部門一同參與上述招投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)投標(biāo)單位的資格預(yù)審，并負(fù)責(zé)各類工程、設(shè)備材料合同的執(zhí)行和過程控制。負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量責(zé)任和安全事故，負(fù)責(zé)組織分項(xiàng)、分部及隱蔽工程的旁站、檢查與驗(yàn)收，以及資料的如實(shí)、定時(shí)的記錄。1負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目合同跟蹤管理包括工程費(fèi)用的審核，確定是否應(yīng)支付工程款等及執(zhí)行情況的考量。1負(fù)責(zé)審核工程材料，施工質(zhì)量狀況，甲控材料的供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估。負(fù)責(zé)施工組織設(shè)計(jì)和施工方案審核。2施工現(xiàn)場(chǎng)勘察階段、由相關(guān)部門提供項(xiàng)目總平面圖；、工程部配合制定項(xiàng)目勘探協(xié)議書；、工程部、合同預(yù)算部，審核勘探結(jié)果，配合確定基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案；、配合前期部，作好紅線及坐標(biāo)點(diǎn)的管理工作；、依據(jù)前期部提供的規(guī)劃批復(fù)的場(chǎng)地標(biāo)高，作好施工場(chǎng)地標(biāo)高的測(cè)量工作，同時(shí)作好記錄。、現(xiàn)場(chǎng)施工階段、匯同監(jiān)理單位審核施工方案，重點(diǎn)審核：、質(zhì)量保證措施、工期進(jìn)度安排、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖、技術(shù)保證措施、關(guān)鍵工序及關(guān)鍵工藝的重點(diǎn)控制措施、組織對(duì)施工單位進(jìn)場(chǎng)材料的嚴(yán)格控制，并監(jiān)督材料現(xiàn)場(chǎng)取樣及抽查檢驗(yàn)工作； 、建立每日工地巡查制度及聯(lián)合檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正解決；、按照強(qiáng)制性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并接發(fā)技術(shù)文件與資料； 、按公司進(jìn)度要求對(duì)施工單位的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行有序的調(diào)整控制；、按監(jiān)理合同及監(jiān)理規(guī)劃對(duì)施工單位的管理工作進(jìn)行施工全過程監(jiān)控；、做好監(jiān)理公司應(yīng)做的全部質(zhì)量監(jiān)管工作，并做好日常監(jiān)理資料的整理，督促監(jiān)理公司簽字歸檔；、組織各方責(zé)任主體，作好各分部工程備案驗(yàn)收工作；、作好圖紙、文件、資料的收集整理工作；、監(jiān)督檢查各施工單位的現(xiàn)場(chǎng)安全管理工作；、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理，建立獎(jiǎng)懲制度；、配合相關(guān)部門作好現(xiàn)場(chǎng)簽證、變更工作；、按照合同條款要求審核工程量及工程進(jìn)度，控制工程款撥付。2竣工結(jié)算、配合合同預(yù)算部認(rèn)證工程量及分部分項(xiàng)工程內(nèi)容；、配合合同預(yù)算部作好竣工結(jié)算。第二條在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，工程部負(fù)責(zé)公司建設(shè)工程生產(chǎn)的全面管理工作，對(duì)建設(shè)工程實(shí)施安全質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理、信息管理及工程協(xié)調(diào)工作。第六條 施工前，審核設(shè)計(jì)單位提交的工程項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)或方案。第十條參加重要分部分項(xiàng)工程、施工樣板、樣板房的驗(yàn)收。第十四條審批施工單位提交的單位單項(xiàng)工程施工總進(jìn)度計(jì)劃，及分階段的進(jìn)度計(jì)劃，檢查月度進(jìn)度計(jì)劃完成情況，找出原因，調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)工程進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。第十五條負(fù)責(zé)與建設(shè)工程有關(guān)的政府部門、資源部門、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及其它單位的協(xié)調(diào)工作及有關(guān)的竣工驗(yàn)收手續(xù)。圖紙會(huì)審由總經(jīng)理主持，工程部參加，設(shè)計(jì)單位（或?qū)I(yè)主管）應(yīng)對(duì)圖紙進(jìn)行技術(shù)交底。第十八條收集各項(xiàng)目的各類質(zhì)量、進(jìn)度及投資的各類信息，作為公司決策部門的參考。由工程部、監(jiān)理單位和施工單位等相關(guān)主要管理人員參加（銷售部可依據(jù)具體情況參加），并由工程部出據(jù)會(huì)議報(bào)告，并報(bào)辦公室備案。⑷通報(bào)工程項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)的較大質(zhì)量、安全隱患及其處理結(jié)果。第二十一條 不定期會(huì)議：不定期會(huì)議由工程部經(jīng)理主持，由工程部、監(jiān)理單位、施工單位主要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和管理人員參加（工程部依據(jù)會(huì)議的重第 4 頁(yè)要性，可通知公司相關(guān)人員參與）。第二十三條 每期工程例會(huì)都要由監(jiān)理工程師把會(huì)議內(nèi)容整理成會(huì)議紀(jì)要，監(jiān)理、甲方、乙方主要負(fù)責(zé)人均要簽字。3．成本控制部在接到簽證單二個(gè)工作日內(nèi)估算完畢，小于5000元（含5000元），由工程部安排施工單位施工，500020000元（含20000元）的報(bào)總經(jīng)濟(jì)師審批，2000050000元（含50000元）的報(bào)工程副總審批，50000元以上報(bào)總裁 審批。施工單位在簽證實(shí)施完成后一個(gè)月內(nèi)未填寫現(xiàn)場(chǎng)簽證工程量審核單和向成本控制部報(bào)送預(yù)算并進(jìn)行核對(duì)的，按甲方成本控制部單方面核算的金額進(jìn)入工程結(jié)算。合同中明確按實(shí)結(jié)算的工程在辦理竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)會(huì)同成本控制部共同驗(yàn)收后辦第 7 頁(yè)理簽證，進(jìn)行結(jié)算。（如某項(xiàng)目零星工程土建專業(yè)QZ001），并與后附的原始資料順序?qū)φ?。?）省、市政府的來(lái)往公文；（2）建管處的來(lái)往公文；（3）建管公司的來(lái)往公文；（4）有關(guān)技術(shù)問題的審查、咨詢意見；（5）會(huì)議文件、記錄等；（6）工程建設(shè)期間形成的工程技術(shù)材料：①招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同及協(xié)議；②設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)；③工程開工報(bào)告、施工方案、施工技術(shù)措施、施工計(jì)劃、報(bào)表等文件；④建筑材料和中間產(chǎn)品的合格證、試驗(yàn)報(bào)告，砼、砂漿等配合比的試驗(yàn)報(bào)告；⑤設(shè)計(jì)變更及索賠資料；⑥施工測(cè)量記錄、地質(zhì)勘探資料，基礎(chǔ)處理、隱蔽工程施工記錄等材料；⑦工程質(zhì)量、安全、事故及處理情況報(bào)告；⑧施工總結(jié)、技術(shù)總結(jié)、工程竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及質(zhì)量評(píng)定等；⑨工程機(jī)械設(shè)備、儀器及引進(jìn)的技術(shù)設(shè)備圖紙等；（7）工程價(jià)款結(jié)算等資料。（3）檔案資料組對(duì)接收的工程文件資料，必須進(jìn)行數(shù)量和外觀質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)通知寄發(fā)單位補(bǔ)發(fā)。（2）呈送上級(jí)單位的工程文件由工程部領(lǐng)導(dǎo)確定發(fā)放單位和數(shù)量。（2）設(shè)計(jì)修改通知單、工程聯(lián)系單原件一律及時(shí)交檔案資料組歸檔保存，工程結(jié)束后由檔案資料組向設(shè)計(jì)院提供全部設(shè)計(jì)修改通知單、工程聯(lián)系單的復(fù)印件供設(shè)計(jì)院編制竣工圖。：（1）主題明確、內(nèi)容連貫簡(jiǎn)潔、影像清晰、鏡頭平穩(wěn)；（2）需注明工程項(xiàng)目所在的地理位置、外觀、周圍環(huán)境、人防設(shè)施、消防第 11 頁(yè)設(shè)施、水電設(shè)施、保安設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)房、標(biāo)準(zhǔn)層、設(shè)計(jì)特色、建筑特色等；（3）報(bào)送第一代素材錄像帶，以及編輯后成品帶或光盤（DVD或以上素質(zhì)的格式）。歸還時(shí)管理人員要對(duì)其檢查之后方可歸檔。、資料者，憑報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，不得損壞、勾劃、刪改、加注、拆頁(yè)等。，如需繼續(xù)使用可辦續(xù)借手續(xù)。、資料者，在工作調(diào)動(dòng)、單位撤銷、退職、退休、生病住院或借后暫不使用者，必須將檔案或資料退回檔案室，否則不能辦理調(diào)離手續(xù)。無(wú)版本標(biāo)識(shí)的，按以下編號(hào)規(guī)則標(biāo)識(shí)，修定狀態(tài)從0～9依次遞增，版本由A～Z依次遞增。資料借用、調(diào)用、查閱要經(jīng)批準(zhǔn)并填寫《文件利用登記表》，調(diào)用重要文件要復(fù)印存底，經(jīng)批準(zhǔn)后登記借閱。工程竣工時(shí)，所有文件要移交相關(guān)部門永久保存。所有移交均要填寫《文件交接登記表》，由雙方簽字確認(rèn)。對(duì)檔案柜所藏檔案要進(jìn)行經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取有效措施。（2）在施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的人員必須正確穿戴勞動(dòng)保護(hù)用品，嚴(yán)禁穿高跟鞋、拖鞋或光腳，違者每例罰款100元。（6）施工人員私自拆