【正文】 其他外地長期在常熟投資經(jīng)營、經(jīng)商的投資者 在常熟長期投資經(jīng)營的經(jīng)營者大多數(shù)處于忙碌的工作空間和枯燥生活狀態(tài)，對生活、對家庭、對事業(yè)的追求矛盾的充斥著其 生活空間。 具有一定經(jīng)濟實力的本地私營業(yè)主 常熟市政府公務(wù)員 企業(yè)高級管理人員 具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)階層 他們經(jīng)濟實力較強，大多數(shù)處于二次置業(yè)或多次置業(yè)狀態(tài)，消費心理成熟。 二、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）消費群體特征分析 根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市 場現(xiàn)況、當(dāng)?shù)厝藗兙幼∠M理念、本項目周邊環(huán)境、項目產(chǎn)品特征、市場產(chǎn)品推廣策略及項目潛在目標(biāo)市場來源調(diào)研分析，本項目消費群體主要針對常熟本地改善居住型消費群體、常熟市政府公務(wù)員、常熟企業(yè)高級管理人員、私人企業(yè)主、項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有一定經(jīng)濟實力的成功人士及外地常駐常熟投資經(jīng)商人士等。 一、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）潛在目標(biāo)市場來源及組成分析 常熟市城市人口規(guī)模發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場消費水平保持平穩(wěn)、微幅的上升勢頭，常熟本地市民房地產(chǎn)消費目的主要以改善居住環(huán)境為主，外地長駐常熟投資經(jīng)營的投資者逐漸成為常熟房地產(chǎn)市場消費群體的一支主力軍。因此，常熟房地產(chǎn)市場具有很大的可塑性，我們對常熟的市場前景保持謹(jǐn)慎的樂觀。今年上半年，常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)房平均銷售價格 3049 元 /平方米，比去年同期增長 %，其中住宅平均售價為 3140 元 /平方米，比去年同期增長 %；期房平均預(yù)售價格為 4637 元 /平方米，比去年同期增長 %，其中住宅預(yù)售價為 4109 元 /平方米，比去年同期增長 %。雖然二手房總成交面積有較大增長，但是二手房住宅用房的銷售面積明顯下滑。 房地產(chǎn)銷售速度趨緩 受到國家宏觀調(diào)控政策、市場供給結(jié)構(gòu)失衡的影響，常熟房地產(chǎn)市場銷售節(jié)奏趨緩。 房地產(chǎn)開發(fā)市場的項目開發(fā)規(guī)模較小。 根據(jù)常熟房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的信息顯示，今年 1~7 月份，常熟全市完成房地產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；其中完成房地產(chǎn)住宅投資額 億元，同比增長 %；完成商業(yè)營業(yè)用房 億元，增長 %。 在這種市場形勢下，房地產(chǎn)市場自住型消費需求成為住宅市場的重要支柱，高性價比產(chǎn)品、低檔次價位產(chǎn)品成為市場上關(guān)注的熱點，房地產(chǎn)供給商采取各種促銷手段推售產(chǎn)品；部分房地產(chǎn)市場投資客調(diào)整其投資戰(zhàn)略，商鋪、商務(wù)辦公寫字樓成為其關(guān)注的對象，如近階段南京、上海房地產(chǎn)市場狀態(tài)。 宏觀調(diào)控政策影響力顯著，房地產(chǎn)市場步入結(jié)構(gòu)盤整期 近年來，國家采取系列的宏觀調(diào)控政策，分別從土地政策、金融政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅費政策等角度對房地產(chǎn)產(chǎn)品供給商、房地產(chǎn)消費者施加影響，成功的抑制了我國房地產(chǎn)業(yè)高速、盲目增長的勢頭。常熟 XX?世紀(jì)中心營銷推廣方案 第一部分、房地產(chǎn)市場背景分析 受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、稅費政策、金融政策調(diào)控的影響，常熟房地產(chǎn)市場容量急劇減少，市場上積壓大量的高檔豪宅商品房，市場銷售壓力驟然增大，競爭更趨激烈。經(jīng)過較長時間的市場博弈，國家采取規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善房地產(chǎn)法律法規(guī)、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機性投資行為、繼續(xù) 實施積極的貨幣政策、積極扶持初次置業(yè)需求、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)和市場消費結(jié)構(gòu)等措施，有效抑制房地產(chǎn)業(yè)非理性、快速增長的勢頭，市場行進狀態(tài)平穩(wěn)，步入調(diào)整、結(jié)構(gòu)重組、穩(wěn)恒發(fā)展的時期。 受到區(qū)域性房地產(chǎn)市場特征的影響，本輪宏觀調(diào)控政提升了三線城市房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展受到我國不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響及房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征的限制，不同城市房地產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)發(fā)展水平差距顯著，長三角地區(qū)新興經(jīng)濟城市房地產(chǎn)市場大多數(shù)處于健康的市場狀態(tài)，如常熟房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，其發(fā)展前景樂觀。市場投資保持高速增長的勢頭。市場上大部分樓盤建筑面積在 10 萬平方米以下，如金大地花園翠竹苑，總面積約 萬平方米，銷售面積約 6000 平方米，產(chǎn)品功能單一，缺乏創(chuàng)新能力。今年 1~7 月份，實現(xiàn)商品房實際銷售面積 萬平方米，其中住宅商品房銷售面積 萬平方米 ，比去年同期下降 %；實現(xiàn)商品房實際銷售額 億元，其中住宅商品房實際銷售額 億元。 從房 地產(chǎn)二級市場、三級市場銷售情況顯示，常熟房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，市場銷售速度緩慢。 三、常熟房地產(chǎn)前景展望 常熟市城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，提升了常熟城市化進程，成為推動常熟房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要性因素。 第二部分、常熟 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)目標(biāo)市場分析 本項目目標(biāo)市場主要由常熟本地消費群體、長期駐常熟投資經(jīng)營的消費群體、項目周邊城鎮(zhèn)及房地產(chǎn)投資客群等四大客群組成。 另一方面，在房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的壓力之下，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不均勻這一房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國內(nèi)外房地產(chǎn)投資群體相續(xù)放棄房地產(chǎn)市場發(fā)展水平相對比較成熟的市場，其目標(biāo)投資對象轉(zhuǎn)向瞄準(zhǔn)像常熟市之類城市經(jīng)濟快速增長的 新興經(jīng)濟城市的房地產(chǎn)市場，由于這類城市的房地產(chǎn)市場處于成長階段，投資前景樂觀。本項目的目標(biāo)市場具有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，他們渴望能夠為自己、為家人提供一種舒適的、安全的居住環(huán)境和工作條件，注重居住環(huán)境品質(zhì)，體現(xiàn)優(yōu)越的精神生活內(nèi)涵，他們具有前瞻性的眼光對待生活、對待人生，具有超前的投資意識和享受生活投資意識。他們目前的生活環(huán)境不能滿足其對高尚的、品位生活的需求，他們渴望一 種時尚的、有品位的、優(yōu)雅的生活空間，希望擁有舒適的、優(yōu)美的環(huán)境，成為常熟市民新生活的模范。為了滿足對生活、休閑、事業(yè)發(fā)展的需要，其需要在常熟安營扎寨，滿足其對舒適的生活空間、優(yōu)美的生活環(huán)境、濃厚的商務(wù)氛圍、舒適、安全、便利的商務(wù)交流的空間的需求。 根據(jù)我司多年的地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，預(yù)計這一消費群體將占本項目總消費群體的 15%左右。 第三部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析 本項目開發(fā)商實力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場具有絕對性的支配性地位，有力的推動常熟城市化建設(shè)進程，將改變常熟市經(jīng)濟、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進程。 地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項目不可多得的自然風(fēng)景，為項目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。本項目采用滾動開發(fā)模式，分三期開發(fā)，預(yù)計項目完成全部開發(fā)需要 5 年時間。 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)產(chǎn)品簡析 本項目一期占地面積約 萬平方米，建筑面積約 22 萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32 層高層 和 62 棟 townhouse 組成。 Townhouse 臨水而建，主題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動空間的私密性。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個方面，由 ic 卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門、各電梯和車庫入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進入。 三、項目 SWOT 分析 我司根據(jù)對常熟房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對本項目規(guī)劃的初步了解，就項目優(yōu)劣勢、機會及威脅進行分析。 、產(chǎn)品優(yōu)勢 本項目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場首屈一指。 、配套設(shè)施的完善 常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟中心的規(guī)劃建設(shè)，推動本項目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。結(jié)合本項目產(chǎn)品特點，我們建議將本項目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，迅速切入市場空白點，奪取常熟房地產(chǎn)市場的營銷空白點和市場制高點，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活風(fēng)情和時 尚、悠閑的品位生活，樹立時尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。為此，建議將項目園林景觀包裝成時尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。 在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動場所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。 會所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營造一種意大利文化氛圍。 綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書室、運動室、桑拿室等 銷售中心包裝 建議 在項目尚未建成之際，銷售中心是項目面向市場的主要交流場所，體現(xiàn)項目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場形象。 銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會計區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。 第四部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）定位分析 通過對項目核心利益價值進行分析，展現(xiàn)出本項目充滿優(yōu)雅、時尚的生活氛圍、活潑的生活動力、優(yōu)美的意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，展示現(xiàn)代意大利時尚生活風(fēng)情，樹立的高尚社區(qū)市場形象。 常熟老城區(qū)城市功能規(guī)劃分布格局，促進了常熟城市經(jīng)濟中心的東移趨勢。本項目位于常熟市政府重點規(guī)劃中心區(qū)東北部，距常熟市政府約 1 公里，集商業(yè)、辦公、金融、住宅、休閑娛樂于一體的新型、現(xiàn)代的新城區(qū)，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? XX 集團具有豐富的高檔住宅建 設(shè)經(jīng)驗、雄厚的經(jīng)濟實力、良好的市場口碑，充分整合品牌優(yōu)勢和大盤優(yōu)勢資源，打造常熟市場的明星樓盤，是取得項目成功的必由之路。本項目將為常熟市民提供豐富多彩的復(fù)合功能現(xiàn)代生活空間，引領(lǐng) 常熟市民生活新潮流。為滿足常熟經(jīng)濟發(fā)展的需求， XX 世紀(jì)中心將建設(shè)大賣場、服裝展覽館、標(biāo)志性商務(wù)辦公樓、五星級酒店、綜合性商鋪、時尚商業(yè)步行街、意大利主題社區(qū)、中央生活 公園等現(xiàn)代建筑設(shè)施，建成后將成為常熟城市經(jīng)濟心中心。 一流地產(chǎn)商 XX 集團攜手世界頂級 Laguard .Low 建筑設(shè)計公司、泛亞易道景觀設(shè)計公司聯(lián)手打造創(chuàng)夢世紀(jì)，建筑線條現(xiàn)代、簡潔，園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品對常熟房地產(chǎn)市場具有很大的沖擊力。 營銷策略：對常熟房地產(chǎn)市場在建產(chǎn)品調(diào)查分析，常熟房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識，園林景觀規(guī)劃難見閃光亮點，市場營銷多數(shù)采用常規(guī)操作手法。 在常熟房地產(chǎn)營銷市場上，本項目以主題社區(qū)市場形象亮相市場，填補常熟房地產(chǎn)市場關(guān)于主題社區(qū)的市場空白，有利于快速建立市場知名度、提升項目市場形象，體現(xiàn)出項目大盤氣勢、獨一無二的特點。項目將建有“米蘭”國際服裝展覽中心、五星級酒店、三星級賓館、商務(wù)辦公樓、酒店式公寓、大型 shopping mall 和大賣場、引入上海“新天地”模式的餐飲、酒吧一條街等商業(yè)、辦公配套設(shè)施的建設(shè)，將推動常熟新經(jīng)濟中心的發(fā)展，為常熟市民提供經(jīng)濟、文化、娛樂交流場所。 經(jīng)濟 ——— 本項目是一個具有經(jīng)濟活力、生活活力的以居住、休閑娛樂、商務(wù)辦公于一體的綜合型交流場所，是一個提升常熟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)全面升級的重要的活動中心，經(jīng)濟活力、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿κ潜卷椖恐饕暮诵睦妗? 三、 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)項目市場形象定位 市場形象定位分析 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)總建筑面積約 22 萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32 層高層和 62 棟 townhouse 組成，位于常熟重點城市規(guī)劃中心區(qū)附近，由 XX 集團攜手世界頂級 Laguard .Low 建筑設(shè)計公司、泛亞易道景觀設(shè)計公司聯(lián)手打造，為常熟市民鼎力奉獻一種時尚、悠閑、舒適的生活空間。 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)擁有 3000 平方米大面 積私家湖泊、 5000 平方米水岸景觀會所、意大利時尚鄉(xiāng)村式園林景觀、高低錯落的植被、層次豐富的噴泉及古羅馬雕塑小品，使社區(qū)綠化面積高達 110000平方米，為社區(qū)業(yè)主營造舒適、悠閑的品質(zhì)生活空間，向常熟市民展示一種前所未有的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的生活環(huán)境和品質(zhì)生活。 品質(zhì)生活 ——— 時尚的、悠閑的生活，是一種現(xiàn)代的、充滿活力的生活，體現(xiàn)業(yè)主的積極的生活態(tài)度和優(yōu)雅的生活品位。業(yè)主或清晨或傍晚在 3000 平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空氣 ，在噴泉、雕塑旁欣賞妻兒歡愉的表情，在充滿異域風(fēng)情的花壇綠地里陪伴孩童的輕靈的笑意，通過起伏的大面積坡地，展示出意大利自然、優(yōu)美、豪爽大氣的園林風(fēng)格，營造出 XX?創(chuàng)夢世紀(jì)業(yè)主的濃烈的意大利田園文化精神生活氛圍。 第五部分、項目（創(chuàng)夢世紀(jì)）前期推廣策略 本項目前期市場推廣將以訴求項目板塊價值、開發(fā)商的市場開發(fā)品牌為兩條營銷推廣主線達成快速建立項目市場知名度、樹立項目高尚市場形象。 根據(jù)上述對項目產(chǎn)品價值分析，本項目位于常熟市重點規(guī)劃的新中心城區(qū)，常熟市新政府辦公樓位于項目地塊附近，本項目聚住宅、酒店、商業(yè)、金融、大賣場、會展、城市公園、辦公于一體，建成后成為常熟市重要的行政、經(jīng)濟、文化交流中心，是常熟市民重要的休閑、娛樂、購物場所，將促進常熟城市建設(shè)、提升常熟城市 核心經(jīng)濟實力、引領(lǐng)常熟市民市場消費新潮流，市場投資潛力巨大。 XX 集團在長三角地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場上具有強大的市場影響力