【正文】 三部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）產(chǎn)品特征分析 本項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚、開發(fā)規(guī)模大、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、配套齊全、園林景觀優(yōu)美，產(chǎn)品品質(zhì)首屈一指，在常熟房地產(chǎn)市場具有絕對(duì)性的支配性地位，有力的推動(dòng)常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，將改變常熟市經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，引領(lǐng)常熟人居生活文化進(jìn)程。 一、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及未來展望 本項(xiàng)目地塊北起長江路，西至泰山路，東起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府 重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)東北部，處于常熟市中心和港口之間，距常熟市政府約 1 公里，建成后本項(xiàng)目將成為常熟城市新生活的標(biāo)志、新常熟休閑娛樂生活空間、新常熟市民的經(jīng)濟(jì)、文化交流場所。 本項(xiàng)目日常生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，有省中學(xué)、昆城中學(xué)、市中學(xué)、體育館、展覽中心、新區(qū)醫(yī)院及在建的一些政府職能部門等。 地塊景觀資源豐富，西面虞山和南面常滸河是項(xiàng)目不可多得的自然風(fēng)景，為項(xiàng)目業(yè)主及其家人提供輕松、休閑的生活環(huán)境，享受天倫之樂，是一塊風(fēng)生水起的風(fēng)水寶地。 在不遠(yuǎn)的將來， 常熟市政府的新辦公大樓將落址于本項(xiàng)目的南面，因此本項(xiàng)目將成為新常熟的經(jīng)濟(jì)、行政、文化交流中心，憑借 XX 集團(tuán)強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，配合我司系列強(qiáng)勢(shì)公關(guān)活動(dòng)的傳播影響，本項(xiàng)目將成為常熟人民新生活的焦點(diǎn)。 二、 XX?世紀(jì)中心產(chǎn)品簡析 XX?世紀(jì)中心產(chǎn)品總體概述 本項(xiàng)目占地面積約 70 萬平方米，總建筑面積約 175 萬平方米，其中居住建筑面積約 60 萬平方米，商業(yè)建筑面積達(dá) 110 萬平方米。地塊被閩江路、珠江路和新世紀(jì)大道分成六小塊。本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)模式，分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成全部開發(fā)需要 5 年時(shí)間。 本 項(xiàng)目產(chǎn)品類別豐富，配套設(shè)施齊全，集居住、商業(yè)、辦公、休閑娛樂于一體的新型經(jīng)濟(jì)文化交流中心。項(xiàng)目最大的住宅產(chǎn)品區(qū)為建筑面積約 20 萬平方米的小高層、高層、 TOWNHOUSE 等，現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)新穎，下沉式意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀設(shè)計(jì)，建成后將成為常熟首個(gè)意大利景觀主題社區(qū)項(xiàng)目；項(xiàng)目將建設(shè)常熟首個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、集服裝展覽、交易于一體的“米蘭國際服裝展覽中心”，建筑面積約 20 萬平方米，配備有五星級(jí)酒店和三星級(jí)賓館，成為提升常熟經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的助推器；預(yù)期項(xiàng)目將建三棟超高層辦公樓，最高一棟約 200 米，建 成之后將成為常熟第一高度的標(biāo)志性建筑，具有代表性意義，在辦公樓附近配有酒店式公寓；另外項(xiàng)目將重點(diǎn)開發(fā)大型 shopping mall 和大賣場，打造常熟首個(gè)上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降牟惋嫛⒕瓢梢粭l街，向常熟市民提供一種新穎的生活模式和休閑娛樂空間。 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)改變當(dāng)前常熟市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展格局，給常熟市民注入新的活動(dòng)空間，輸入新的生活理念和休閑生活方式，推動(dòng)常熟市城市化進(jìn)程。 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品簡析 本項(xiàng)目一期占地面積約 萬平方米，建筑面積約 22 萬平方米，容積率約 ，由 7 棟 32 層高層 和 62 棟 townhouse 組成。 XX?世紀(jì)中心一期由世界著名的 Laguard .Low 設(shè)計(jì)公司主持建筑設(shè)計(jì)，現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，配有 15000 平方米街鋪和 5000 平方米水岸會(huì)所。項(xiàng)目采用鋼筋混凝土剪力墻建筑結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁無柱，底層挑高 6 米，設(shè)五星級(jí)大堂，盡顯豪華氣派。外墻面全部采用國家規(guī)定的外墻保溫、防滲技術(shù)，提倡節(jié)約能源。 Townhouse 臨水而建，主題公園穿插其間，門前小橋流水，周圍有綠地花園，充分保證業(yè)主的私人生活活動(dòng)空間的私密性。 項(xiàng)目一期景觀設(shè)計(jì)特邀知名景觀設(shè)計(jì)公司泛亞易道做全程景觀設(shè)計(jì)。小 區(qū)內(nèi)湖景與住宅綠化完美融合，營造出意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀， townhouse 區(qū)域打造成意大利鄉(xiāng)村式園林景觀，下沉式庭院， 更添生活情趣。植被高低錯(cuò)落，中心景觀打造成意大利現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)格，中心湖占地面積約3000 平方米，湖水配有七重水處理系統(tǒng)，充分保證了水質(zhì)的清潔。大型噴泉、園林小品及古羅馬雕塑，形成空間感和豐富層次感。小區(qū)綠化面積高達(dá) 110000 平方米，整體達(dá)到繁華與寧靜，人與自然的和諧統(tǒng)一。 社區(qū)提倡時(shí)尚、悠閑、健康的生活方式，安全系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)向社區(qū)業(yè)主提供安全、舒適、健康的生活空間。采用雙管環(huán)網(wǎng)直供 水供水系統(tǒng)，高壓雙環(huán)網(wǎng)雙回路供電電路，以漏電保護(hù)裝置、高度靈敏的火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)加強(qiáng)安全保護(hù)。社區(qū)的智能化建筑系統(tǒng)包含安全防范、信息管理、通信網(wǎng)絡(luò)三個(gè)方面，由 ic 卡、讀卡器、管理中心組成一卡通系統(tǒng)，社區(qū)各單元門、各電梯和車庫入口設(shè)有讀卡器，業(yè)主直接刷卡進(jìn)入。社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)、娛樂、繳費(fèi)等以卡結(jié)算，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)無幣化。在住宅內(nèi)部安裝對(duì)講呼救報(bào)警系統(tǒng)，在住宅門窗、客廳以及廚房安裝各種探測(cè)器，或者在臥室設(shè)置緊急呼救按紐，一旦發(fā)現(xiàn)盜賊闖入或者發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?，可以通過這個(gè)報(bào)警系統(tǒng)將信號(hào)傳到物業(yè)管理中心，監(jiān)控計(jì)算機(jī)會(huì)立即顯示發(fā)生警情 用戶的信息并提供 24 小時(shí)的自動(dòng)報(bào)警求助。 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)的將向常熟市民提供一種全新的、現(xiàn)代的、舒適的、生態(tài)的居住環(huán)境和智能化生活空間，滿足常熟人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為常駐常熟經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士提供舒適的生活空間，掀開常熟人民新生活、新篇章。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 我司根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃的初步了解，就項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅進(jìn)行分析。 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 、品牌優(yōu)勢(shì) XX 集團(tuán)市場品牌知名度大、企業(yè)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)，品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)顯著，在長三角房地產(chǎn)市場具有領(lǐng)袖效應(yīng)，容易建立 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)的市場 知名度，樹立 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)高尚社區(qū)市場形象。 、規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，開發(fā)規(guī)模在常熟房地產(chǎn)開發(fā)市場首屈一指，容易建立項(xiàng)目市場知名度，保障市場消費(fèi)信心。 、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于常熟市政府重點(diǎn)規(guī)劃中心區(qū)附近，具有良好的市場發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿?，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。 、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目產(chǎn)品配套齊全，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、配套服務(wù)等在常熟房地產(chǎn)市場首屈一指。 項(xiàng)目劣勢(shì) 、市場容量小 本項(xiàng)目市場供給體量大，而常熟市城市人口增長緩慢，市場容量小，這將增加本項(xiàng)目的銷售難 度。 、日常生活配套缺乏 本項(xiàng)目周邊日常生活配套設(shè)施缺乏，有待進(jìn)一步完善，這將對(duì)市場有產(chǎn)生消極的影響。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 、交通條件的改善 隨著常熟市城市規(guī)劃的完善和實(shí)施、常熟新行政中心的建設(shè)，將極大的改善本項(xiàng)目的交通配套設(shè)施，擴(kuò)大市場輻射范圍。 、配套設(shè)施的完善 常熟新行政中心的建設(shè)和新城市經(jīng)濟(jì)中心的規(guī)劃建設(shè)，推動(dòng)本項(xiàng)目周邊配套設(shè)施的改善，容易吸納更大的人氣。 項(xiàng)目威脅 、市場供給量大，競爭日趨激烈 從 20xx 年開始，常熟房地產(chǎn)市場供給量急劇增加，在六月新政壓力之下，市場銷售壓力顯 著增大，市場競爭日趨激烈。 、新政之下消費(fèi)心理對(duì)市場產(chǎn)生消極影響 受到國家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，造成房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，投資類需求銳減，增大了本項(xiàng)目的市場推廣難度。 四、 XX?創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)產(chǎn)品包裝建議 根據(jù)對(duì)常熟房地產(chǎn)市場調(diào)研分析，常熟房地產(chǎn)市場上產(chǎn)品規(guī)劃單一，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，園林景觀規(guī)劃難見閃光點(diǎn)，市場營銷推廣多數(shù)采用常規(guī)操作手法。結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)，我們建議將本項(xiàng)目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，迅速切入市場空白點(diǎn)，奪取常熟房地產(chǎn)市場的營銷空白點(diǎn)和市場制高點(diǎn)，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活風(fēng)情和時(shí) 尚、悠閑的品位生活，樹立時(shí)尚、悠閑的高尚社區(qū)形象。 項(xiàng)目產(chǎn)品包裝主題建議 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品園林特點(diǎn)、常熟房地產(chǎn)市場營銷推廣手段，建議將本項(xiàng)目包裝成意大利風(fēng)情主題社區(qū)，提倡主動(dòng)式時(shí)尚休閑的生活方式，訴求舒適、健康的生活品質(zhì)。 項(xiàng)目物業(yè)形象推廣主題為意大利時(shí)尚悠閑主題社區(qū)，訴求項(xiàng)目時(shí)尚悠閑，品質(zhì)生活的市場形象，以鮮明的市場形象沖擊常熟樓市，以現(xiàn)代意大利悠閑的田園生活展現(xiàn)本項(xiàng)目悠閑、愜意的生活氛圍，通過一系列的意大利文化宣傳活動(dòng)展現(xiàn)時(shí)尚、悠閑、活力的品位生活，提倡一種全新的、積極的生活方式。 項(xiàng)目園林包裝建 議 意大利文化藝術(shù)聞名遐邇，民族性格豪放，富有積極進(jìn)取的精神，以積極的人生觀面對(duì)生活，追求一種充滿活力、舒適的品位生活。為此，建議將項(xiàng)目園林景觀包裝成時(shí)尚、悠閑、富有活力的現(xiàn)代意大利風(fēng)情生活氛圍。 建議： 在項(xiàng)目局部建筑表現(xiàn)上，盡量采用現(xiàn)代意大利建筑符號(hào)，展現(xiàn)現(xiàn)代意大利生活建筑形象。 在項(xiàng)目主要交通要道兩邊，根據(jù)園林規(guī)劃要求及實(shí)際情況，結(jié)合已有的綠化景觀，采用意大利藝術(shù)雕塑小品、意大利園林小品、含有意大利建筑符號(hào)的花壇沿邊等建筑細(xì)節(jié)，營造悠閑的意大利文化生活氛圍。 在社區(qū)主要出入口兩旁采用意大利 雕塑小品，直接向業(yè)主透出意大利風(fēng)情文化氣息；在主要向廣場上，組合雕塑、觀賞性噴泉景觀。 在社區(qū)業(yè)主重要休閑活動(dòng)場所，建議組合布置意大利雕塑小品、意大利園林小品、游戲噴泉及觀賞性噴泉等。 在社區(qū)建筑細(xì)節(jié)上，主要采用現(xiàn)代意大利建筑線條，盡力塑造現(xiàn)代意大利文化氣息。 會(huì)所包裝建議 建議社區(qū)會(huì)所的外形設(shè)計(jì)以意大利流行的現(xiàn)代簡約式建筑線條及建筑符號(hào)營造意大利表象氛圍，局部采用精致噴泉小品、精制雕塑小品、園林小品等組合，塑造意大利文化生活氛圍，營造以水為主題的綜合性意大利風(fēng)情休閑會(huì)所，訴求一種悠閑、時(shí)尚、愜 意的意大利風(fēng)情文化生活氛圍。在會(huì)所出入口或大堂內(nèi)，布置以小型情趣噴泉、雕塑小品為主的組合小品。 會(huì)所走廊，以雕塑小品為主，輔以現(xiàn)代意大利壁畫、藝術(shù)流水小品等，營造一種意大利文化氛圍。 會(huì)所功能布局以水為主題的休閑功能，包括其他日常生活功能的綜合性會(huì)所。 以水功能為背景的主要設(shè)施有溫室泳池、室外地中海式公共泳池、親子泳吧、香熏 SPA、人造沙灘等。 休閑功能的設(shè)施有紅酒酒吧、書吧、咖啡吧等，體現(xiàn)業(yè)主的生活品位和格調(diào)。 綜合性功能設(shè)施有棋牌室、桌球室、圖書室、運(yùn)動(dòng)室、桑拿室等 銷售中心包裝 建議 在項(xiàng)目尚未建成之際，銷售中心是項(xiàng)目面向市場的主要交流場所，體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑風(fēng)貌、生活風(fēng)情和市場形象。 在項(xiàng)目周邊進(jìn)行銷售現(xiàn)場包裝，營造項(xiàng)目的銷售氛圍。 建筑外立面包裝要展現(xiàn)現(xiàn)代簡潔、富有現(xiàn)代意大利文化建筑氣息。 建議在銷售中心與路的出入口樹立一個(gè)雕塑、噴泉組合的一個(gè)精神堡壘。 銷售中心分成接待區(qū)、綜合模型展覽區(qū)、單體模型展覽區(qū)、銷控區(qū)、簽約區(qū)、會(huì)計(jì)區(qū)、樣板區(qū)、影像休閑區(qū)等。根據(jù)各區(qū)的空間布局，進(jìn)行組合包裝。 在銷售中心外部設(shè)置停車場，配有精致軟性鋪裝小品。 銷售中心內(nèi)部包裝飾品以 意大利燈飾、文化藝術(shù)品等為主，主要營造一種意大利文化元素氣息。 第四部分、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）定位分析 通過對(duì)項(xiàng)目核心利益價(jià)值進(jìn)行分析，展現(xiàn)出本項(xiàng)目充滿優(yōu)雅、時(shí)尚的生活氛圍、活潑的生活動(dòng)力、優(yōu)美的意大利鄉(xiāng)村風(fēng)情園林景觀，展示現(xiàn)代意大利時(shí)尚生活風(fēng)情，樹立的高尚社區(qū)市場形象。 一、項(xiàng)目（創(chuàng)夢(mèng)世紀(jì)）核心價(jià)值分析 結(jié)合常熟房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、項(xiàng)目目標(biāo)市場分析及項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析，本項(xiàng)目通過訴求項(xiàng)目市場板塊價(jià)值、大盤優(yōu)勢(shì)和開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)雅、時(shí)尚、活力的生活氛圍，營造出現(xiàn)代意大利文化風(fēng)情生活，樹立悠閑、時(shí)尚的高 尚社區(qū)市場形象。 項(xiàng)目市場板塊價(jià)值 近年來，以雙城市中心為核心的城市發(fā)展規(guī)劃，有力的推動(dòng)了常熟城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了常熟城市化建設(shè)進(jìn)程，提升了常熟市民的生活水平，隨著常熟經(jīng)濟(jì)的快速增長，常熟“雙核心”城市規(guī)劃布局漸漸成為常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，制約了常熟城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。以老城區(qū)為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心空間資源有限，不能滿足常熟城市經(jīng)濟(jì)快速增長的需求；以港口為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心難以扛起指引常熟城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大旗；常熟現(xiàn)有的城市商業(yè)分布格局不合理，商務(wù)配套設(shè)施落后，嚴(yán)重制約了常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代 化的常熟需要新的經(jīng)濟(jì)中心整合經(jīng)濟(jì)資源，提升常熟經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)常熟城市綜合競爭能力。 常熟老城區(qū)城市功能規(guī)劃分布格局，促進(jìn)了常熟城市經(jīng)濟(jì)中心的東移趨勢(shì)。常熟城市西城區(qū)虞山阻擊了常熟城市西進(jìn)的步伐；常熟城市南城區(qū)是以招商城為核心的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)域，城市規(guī)劃布局混亂，不可能對(duì)以招商城為中心的區(qū)域進(jìn)行全面的城市改造，而局部改造效果有限；常熟城市北城區(qū)是以工業(yè)為核心城市功能規(guī)劃布局。根據(jù)常熟城市遠(yuǎn)期發(fā)展前景，及常熟城市功能分布格局，向東，成為常熟城市遠(yuǎn)期規(guī)劃發(fā)展的主要方向；向東，成為提升常熟 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ闹饕黄瓶?；向東，成為常熟城市發(fā)展的主要風(fēng)向標(biāo)。 根據(jù)常熟城市近期重點(diǎn)