【正文】 廣告位 1/4面積為該企業(yè)免費宣傳一年。 二、產(chǎn)品組合 （一）寫字樓出租組合 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 年租金給予 — ，樓頂廣告位為該企業(yè)免費宣傳一年。 （二）項目定位 本項目定位于柯橋 CBD中央商務(wù)區(qū)、精裝修中高檔寫字樓。 商住樓的低價格，構(gòu)成項目對項目最主要的威脅，制定精準(zhǔn)的目標(biāo)市場策略，以吸引目標(biāo)顧客的關(guān)注。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。 伴隨中、小型企業(yè)的快速成長，原有的、陳舊的辦公場所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。 停車不方便，柯橋?qū)懽謽瞧毡榇嬖谕＼囄徊蛔愕默F(xiàn)象，本案也不例外。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)氛圍濃厚，柯橋基本上的高檔寫子樓（精功大廈、華泰大廈等）均集中于此。商業(yè)氛圍濃厚，東南距中國輕紡城僅幾百米，西有笛揚路步行街。本案位于市中心繁華地段，周邊寫字樓價格基本在 400 元 /平米 /年左右，因此，其定價受周邊整體水平影響，但由于本案已投入大量的資金進(jìn)行了豪華裝修，在提升寫字樓品質(zhì)的同時增加了成本，對今后的操作帶來了價格上的阻力。 分析結(jié)果： 目前柯橋?qū)懽謽瞧毡榇嬖谲囄徊蛔愕膯栴}。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 金昌商務(wù)中心： 380 元 /平米 /年，目前租滿，檔次一般。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 量連續(xù)十二年雄居全省之冠、綜合實力多次進(jìn)入全國十強(qiáng)縣的支柱所在。市場和產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展 ,是使紹興縣經(jīng)濟(jì)總 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在公開、公平、競爭、有序的交易環(huán)境下 ,四海賓朋匯集、優(yōu)新精品登場 ,目前的中國輕紡城真可謂 赤橙黃綠紫五彩繽紛、東西南北中萬商云集 。 支柱產(chǎn)業(yè) 中國輕紡城： 中國輕紡 城始建于 1988 年 10 月 ,歷經(jīng)風(fēng)雨沐浴 ,已從一個原始的棚頂市場發(fā)展為由東、中、西、北四大市場七個交易區(qū)組成。據(jù)了解，有１１９家自營出口企業(yè)得到獎勵，其中紡織品出口大戶 “永通染織 ”最多，獎額達(dá)１８２萬元。政府信守 “一個子都不少 ”、 “該獎多少就獎多少，不打白條不打折 ”的諾言，按照 “扶優(yōu)扶強(qiáng) ”的原則，對當(dāng)年自營出口在１００萬美元以上的企業(yè)給予獎勵，超基數(shù)部分予以重獎。同時，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，堅持科技興農(nóng)，發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，初步形成了平原、山區(qū)、海涂各具特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)格局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “財富中心寫字樓”營銷推廣方案 （思路草案） 浙江裕興不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 1 月 一、市場調(diào)研結(jié)論 （一）產(chǎn)業(yè)研究 工業(yè) 柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近百家，工業(yè)構(gòu)成以輕紡、釀酒、建材和儀表為主，中外合資項目發(fā)展迅速，位于城市中心區(qū)兩翼的柯西、柯東兩個工業(yè)園區(qū)開發(fā)已獲較大進(jìn)展，并正逐步成為開發(fā)區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 外貿(mào) 在對外貿(mào)易方面，紹興縣堅持以吸收外貿(mào)為重點、拓展外經(jīng)為 橋梁、發(fā)展外貿(mào)為目的的戰(zhàn)略，努力營造良好的投資環(huán)境，著力建設(shè)輕紡出口大基地。在獎勵政策的作用下，該縣規(guī)模企業(yè)積極擴(kuò)大產(chǎn)品出口， 提高國際市場的占有率，自營出口的新生力量也異軍突起，成為新的增長點。平水鴻華茶廠等３家企業(yè)還各獲該縣首次設(shè)立的５萬元農(nóng)業(yè)企業(yè)自營出口起始獎。占地 20余公頃、建筑面積達(dá) 32萬平方的亞洲最大的化纖布匹集散中心。中國輕紡城的崛起和發(fā)展得益于紹興傳統(tǒng)的輕紡工業(yè) ,市場的 繁榮也進(jìn)一步推動了紹興輕紡工業(yè)的整體進(jìn)步。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）行業(yè)研究 目前柯橋最主要的幾個寫字樓情況主要如下： 寫 字樓個案調(diào)查 日期： 案名：精工商務(wù)大廈 樓盤地址：浙江紹興柯 橋云集路 公 司 組 成 情 況 發(fā)展商：浙江精工集團(tuán) 承建單位：華能輕型建筑工程公司 電話： 05754123128 開發(fā)商：紹興市華能房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)： 2元 /㎡ .月（待定） 基 本 資 建筑層數(shù) 總 層 數(shù) 建筑地上層： 23層 建筑地下層： 1層 總建筑面積： ㎡ 車位：地下 45個，地面 100個 裙 樓 功 能 分 布 一層：兩家銀行、寫字樓大廳 樓層功能分布 一至四層裙樓 五層以上寫字樓 二層：證券公司 三層：證券公司 四層：員工餐廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 料 智能化 PDS綜合布線系統(tǒng) 每層面積： 900平方米 戶型分隔：大開間設(shè)計 BAS大樓自控管理系統(tǒng) CAS通訊自動化系統(tǒng) 均價： 600元 /平米 /年 銷售情況：基本出租完畢，余第 9層 OAS辦公自動化系統(tǒng) SAS安全管理自動化系統(tǒng) FAS消防報警系統(tǒng) 公 共 裝 修 外立面：進(jìn)口涂料、高級花崗巖 門窗：采用高級門窗、幕墻玻璃 公共部分：花崗巖地面 供電：雙路供電 供水：雙路供 水 電梯：四部（上海三菱） 消防系統(tǒng)：設(shè)手動、自動報警及噴淋系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)：無中央空調(diào)，預(yù)留單層安裝空調(diào)位置 區(qū)域環(huán)境：屬于市中心一流地段，位于中心大道與萬商路交匯處，交通便捷 廣告訴求點：一座跨世紀(jì)經(jīng)典商務(wù)大廈，彰顯事業(yè)成就的尊貴殿堂，現(xiàn)代高效率的辦公運作模式 除具有代表性的精工大廈外，另外我公司調(diào)研小組對柯橋其他寫子樓的租金水平也做了一了解，如下： 華泰大廈： 400 元 /平米 /年，沒有足夠的停車位，入口位于大廈背面，極為不方便，大堂不寬敞，降低了大廈的整體品質(zhì)，目前租金偏高。 陽光商務(wù)大廈： 400 元 /平米 /年，位置一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租金水平在 400 元 /平米 /年左右。 二、項目概況 柯橋財富中心屬宇華紡織有限公司所有，位于浙江紹興柯橋中國輕紡城中心大道精工廣場 8幢 3 單元，占地面積 300 平方米，建筑面積 1600 平方米， 1— 7 層宇華公司研發(fā)中心， 8 層宇華公司產(chǎn)品展示中心。市政設(shè)施成熟，周遍有中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、紹興商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)， 一、 SOWT 分析 （一）優(yōu)勢 地處柯橋中心位置，交通便利。 宇華紡織公司經(jīng)過多年的發(fā)展，在當(dāng)?shù)匦纬闪溯^好的口碑和良好的品牌形象，并具有大量的客戶資源，入住“宇華寫字樓”將會給業(yè)主帶來一些“意想不到的收獲” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整合包裝策略與推廣能力（專業(yè)策劃公司的全程深度介入） （二）劣勢 “宇華寫字樓”為精功廣場組成部分，由于精功廣場整體品質(zhì)一般，其租金水平也受精功廣場整體租金水平較低影響。 （三）機(jī)會 入世刺激貿(mào)易增長，同時刺激高檔物業(yè)新需求 政府支持行業(yè)的發(fā)展，依托中國輕紡城的巨大的市場，外貿(mào)、紡織類企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，各種貿(mào)易公司不斷涌入柯橋，中高檔寫字樓需求強(qiáng)大。 據(jù)調(diào)查，柯橋 CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量不大，這也對本案的操作帶來了很大的空間。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 有計 劃、有目標(biāo)的發(fā)展集團(tuán)整體租賃。 （三）目標(biāo)客戶 財富中心寫字樓，目標(biāo)客戶群主要分為三類：第一類是國內(nèi)外的外貿(mào)企業(yè)；第二類是外地企業(yè)駐柯橋辦事處；第三類是承租本公司廠房單位；第四類客戶其他有需求的公司。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租期為十年或十年以上 年租金給予 — 。 （一）廠房、寫字樓組合出租 ◎ 整體租用 租期為五年或五年以上 免去廠房半年租金，年租金給予 — 折優(yōu)惠；使用 沿金柯橋大道的空中廣告位為該企業(yè)免費宣傳兩年， 寫字樓頂端廣告位免費使用一年。 （三）推廣戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)一 設(shè)立專門招商機(jī)構(gòu) 招商機(jī)構(gòu)作為前沿陣地、負(fù)責(zé)與客戶直接溝通，對客戶影響較大。優(yōu)勢在于費用低，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 電話：接待客戶電話咨詢，解答客戶就本項目提出的各種問題，并取得客戶聯(lián)系方式，爭取面談機(jī)會。公關(guān)小組盡可能掌握政策的最新動態(tài)及客戶的要求，保證本項目招商工作的順利進(jìn)行。借助裕興發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)的資源優(yōu)勢，使本項目信息達(dá)到快速傳播和全國范圍的覆蓋，可為招商工作提供有效的信息資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 費 用 預(yù) 算 ； 4 000 元 20213 2 《 錢江 晚報 》二 分之 一通 欄，《紹 興日 報》 報眼 。500 字 的 招商 啟事 ，凸 現(xiàn)招 商的 優(yōu)惠的 政策 優(yōu)勢 ，配 套優(yōu) 勢，交 通優(yōu) 勢，廣 告 優(yōu) 勢 ，挖 掘目 標(biāo)客 戶。 費用預(yù)算； 20960 元 20213 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《 杭州 日報 》二 分之 一通 欄，《錢 江晚 報》 二分 之一 通欄 。 300 字 的招 商啟 事。珠江新城雖被定位為廣州未來的中央商務(wù)區(qū)，對寫字樓的發(fā)展無疑有非常良好的前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但由于區(qū)域內(nèi)的寫字樓物業(yè)多已建成并已使用多年，且擁有良好的入駐率。 4． 2 功能分析 從寫字樓的功能來看，目前廣州投入使用的優(yōu)質(zhì)寫字樓大多是具有綜合型功能，即除辦公外，還有餐飲、商場等多種功能，如世貿(mào)中心、好世界廣場，時代廣場、大都會廣場 等。 4． 3 管理定位分析 綜觀現(xiàn)時廣州的寫字樓物業(yè)，雖然不少都在以 智能化 為標(biāo)榜，也有局部、零碎的自動化功能，但卻沒有一家真正能提供足夠完事的硬件支持全面的智能化管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風(fēng)險亦較大。 1999 年至 2021年，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達(dá)到 40％。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有 “ 九省通衢 ” 之稱，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。 武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會和活力，也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機(jī)會不少。 亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱：亞洲貿(mào)易廣場 地點：武昌區(qū)武珞路 628號 開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司 總占地面積： 12021M2 總建筑面積： 120210M2，其中 A座建面 36000M2 規(guī)劃：由 A、 B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高： A座 28層 B座 32層 功能：底樓 — 美食城、肯德基、停車場 一樓 — 五樓為商場 A座 817層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 A座 1828層為高檔寫字樓 B座為高檔寫字樓 租售方式：出售、出租、以租代售三種形式 售價：均價 4800元 /M2，整體購買還有優(yōu)惠，并 有一定的投 資優(yōu)惠政策 租價：均價 70元 /M2，大面積出租可優(yōu)惠（以此價位出租，其實是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采