【正文】 的物業(yè)主要分布在淮海中路、南昌路沿線（如茂名 坊）、局門路沿線（如東怡花苑、大眾家園、江南造船新苑）、永嘉路沿線（如茂名大廈）等。地段雖好，但其中 的“問(wèn)題概念”將對(duì)本案的定位直接產(chǎn)生影響。若其中時(shí)間間隔過(guò)大，會(huì)對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生影響，甚至延滯本案的銷售周期。若泰康路的 招商進(jìn)展緩慢，街景改變進(jìn)度遲緩，會(huì)對(duì)本案的銷售產(chǎn)生不利的影響。 四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 近期市場(chǎng)供應(yīng)量大 近階段區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量大，大量的供給成交會(huì) 令區(qū)域需求客戶、潛在需求客戶大幅減少，對(duì)本案在今年 5月份的開盤造成相當(dāng)不利的影響 。此外，永嘉路、茂名路附近的瑞南置業(yè)項(xiàng)目尚未 聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司 為符合本案的高檔定位，本案擬聘請(qǐng)高資質(zhì) 物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理或出任顧問(wèn)，以提高物業(yè)的整體品質(zhì)。 我公司對(duì)會(huì)所的設(shè)計(jì)修改 本案會(huì)所面積在 800 到 1100 平方米左右（目前開發(fā)商尚未確定最后數(shù)據(jù)）。 三、產(chǎn)品的機(jī)會(huì)點(diǎn) 突出產(chǎn)品的唯一性 思南路是上海人眼中的高貴地段，而本案很有可能成為思南路上唯一的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 定價(jià)較高 本案雖擁有地段優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格走勢(shì)較周邊個(gè)案明顯偏高。 集中綠化面積 小 受小區(qū)規(guī)模的影響，本案社區(qū)內(nèi)的綠化面積有限。如中凱城市之光、東方曼哈頓二期等市級(jí)項(xiàng)目很有可能沖擊 本案。 目前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 現(xiàn)階段本案周邊地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 二、本案劣勢(shì)分析 目前地段環(huán)境較差 本案位于思南路、泰康路口，也是該區(qū)域出入徐家匯路的重要通道。 著名的設(shè)計(jì)單位 本案的建筑設(shè)計(jì)聘請(qǐng)，環(huán)境設(shè)計(jì)聘請(qǐng)法國(guó) PA 公司擔(dān)綱，國(guó)際級(jí)專業(yè)資質(zhì)水平，其對(duì) 浪漫、高貴的法式氣息的包裝也會(huì)成為企劃對(duì)本案包 裝思路的具像體現(xiàn)。政府對(duì)打浦橋的規(guī)劃還未終 止，相信隨著政府投入、培植的深入，打浦 橋作為上海南區(qū)的商業(yè)中心，前景將更為看好。但在進(jìn)入20xx 年后，由于陳逸飛等藝術(shù)商人的介入、文化商業(yè)氣 氛漸濃，泰康路已被政府定向?yàn)椤吧虾Ｎ幕囆g(shù)街”，并于 20xx 年 1 月 25 日正式揭牌成立。 人文氣息濃郁 思南路是上海著名的法式浪漫路段，貴族氣息與生俱來(lái)。 學(xué) 校： 第十二中學(xué)、私立五愛(ài)中學(xué)、南昌中學(xué)、第二醫(yī)科大學(xué) 醫(yī) 院：瑞金醫(yī)院、盧灣區(qū)中心醫(yī)院、市政醫(yī)院 超市商場(chǎng)：家得利超市、頂頂鮮超市、 樂(lè)購(gòu)超市、華亭伊勢(shì)丹等 休閑娛樂(lè)：復(fù)興公園、若干酒吧茶坊、 20+保齡球館、張德英乒乓中心等 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 坐落于思南路 88 號(hào)的物業(yè)規(guī)劃由兩幢 32層板式高層建筑組成，其中 A 幢規(guī)劃三十二層，底樓為商鋪； B 樓最高也達(dá)到 32層，西端由 于退界因素降為二十三層和二十六層，總規(guī)劃戶數(shù) 423 戶。 （二） 四至 本案北臨建國(guó)路、西臨瑞金二路、南瀕泰康路，東依思南路。 （三） 交通 社區(qū)周邊交通干道阡陌縱橫，公交主干線為南邊的徐家匯路，東側(cè)的南北高架貫穿申城各主要區(qū)域。 各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù) 單位： M2 內(nèi)容 A 幢 B幢 總計(jì) 住宅用房 商業(yè)用房 一層 二層 設(shè)備配套用房 一層 一 層 公建配套用房 二層 物業(yè)、會(huì)所用房 二層 輔助用房 一層 二層 三層 地上總建筑面積 主樓地下建筑面積 機(jī)動(dòng)車庫(kù) 4616（車位 133 個(gè)） 地面 13 個(gè) 用地面積 10791 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 總 戶數(shù) 423 戶 小區(qū)智能化標(biāo)準(zhǔn)配置 小區(qū)定位：中高檔小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)最低配置，留有可擴(kuò)容空間。古舊的法式花園洋房、梧桐鋪道的林蔭道路??高貴、浪漫，是人們對(duì)思南路最 直接的印象。泰康路的形象地位將借此大幅提升，有 望成為能與思南路比肩而立的高尚地段。 本區(qū)域市場(chǎng)接受度高 從打浦橋區(qū)域上看，目前在銷、已銷樓盤的業(yè)績(jī)普遍較好。 房型設(shè)計(jì)均好 本案為板式高層，房型格局方正，各功能區(qū)分布合理。在白天這條道路因機(jī)動(dòng)車通行而略顯嘈 雜，而晚上情況較好。新加坡美樹館、振穎苑、步高 苑已整盤售罄，而匯龍新城、大同花園二期、永業(yè)公寓、衡 園等項(xiàng)目又在市場(chǎng)上展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。 視野、采光較差 泰康路南線的多層物業(yè)、天天花園將阻擋本案 A 幢的采光視野。中庭集中綠化面積僅在 1500平方米左右，其中三分之一部分處在陰影當(dāng)中。周邊匯龍新城銷售均價(jià)在 6800 元 /M2 左右，步高苑均價(jià)僅 7000 元 /M 2 出頭。針對(duì)這批熱衷地段的購(gòu)房者，灌輸“物以稀為貴” 的概念進(jìn)行教育和捕捉。我司建議在滿足基 本居住配套外，增加一些具有個(gè)性化 、特殊化的會(huì)所內(nèi)容，用以區(qū)別周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的會(huì)所，提升物業(yè)的整體品質(zhì)。 精品菜單式裝修 為滿足購(gòu)房者尋求高貴且注重個(gè)性化的居住需求，我們特邀數(shù)家外資裝潢設(shè)計(jì)公司介入，舉辦“裝潢設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽”，以及為客戶提供個(gè)性 化裝潢服務(wù)，以減輕購(gòu)房后裝潢的壓力。 “思南路”概念能否支撐房?jī)r(jià) 作為可預(yù)見(jiàn)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大同花園三期的房?jī)r(jià)將直接影響本案的銷售進(jìn)度。 會(huì)所的修改設(shè)計(jì)確定 作為市級(jí)高檔物業(yè)，會(huì)所在 銷售中的作用不可低估。 大同花園三期小房型的推出 大同花園三期預(yù)計(jì)將于 20xx 年 5月左右正式銷售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積路線，與本案較為接近。 為支撐產(chǎn)品的高價(jià)位，最大的出路就是營(yíng)造產(chǎn)品的高檔特性。 從目前在銷樓盤的銷售情況上看，盧灣區(qū)樓盤的商品房銷售中存在以下特性： 總價(jià)高 —— 受地段因素影響，該地段購(gòu)房者所承受的價(jià)位通常在 50至 60萬(wàn)左右。 此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)也平分了有效消費(fèi)。銷售量雖因近年來(lái)盤量放大而有所上升，但價(jià)格攀升過(guò)快將引發(fā)客戶的外流， 因此開發(fā)商對(duì)此都持謹(jǐn)慎態(tài)度。 復(fù)興中路至徐家匯路之間 —— 6500~9000 元 /平方米。 2. 本項(xiàng)目周邊環(huán)境資料分析 : （ 1）、所處位置分析 本項(xiàng)目位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本項(xiàng)目的重要交 通干道 ,南北高架就建在魯班路上 ,交通便利 , 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房 ,居民整體素質(zhì)較高 ,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造 ,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過(guò)，貫通上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達(dá)； 8車道 的肇家浜路綠樹成蔭。打浦橋地區(qū)文教，休閑設(shè)施眾多：設(shè)施完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學(xué)校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場(chǎng) 、盧灣區(qū)工人俱樂(lè)部等都是休閑健身的好去處。 2）、物業(yè)特色： a 建筑特色： 外立面鋪設(shè)高級(jí)面磚，局部鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設(shè)計(jì)， 新型玻璃花飾陽(yáng)臺(tái)欄板，色彩典雅，著力突出大廈美觀大方，氣勢(shì)雄偉 。會(huì)所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個(gè)帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。 2．匯龍新城： 1).基本情況： 匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地 35361平方米，總建筑面積 172833 平方米，綠化面 積 12765 平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 1150戶左右。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外 水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心理。是繼大同一、二期之后，將于 20xx 年 4月推出的大同花園最后一期。相對(duì)于周邊市場(chǎng)，它相對(duì) 較低的總價(jià)能夠擴(kuò)大其目標(biāo)客源層。 三． 客戶分析 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)大量競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已成交客戶的統(tǒng)計(jì)與分析，結(jié)合本公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)中長(zhǎng)期積累的資料，我們對(duì)區(qū)域住宅項(xiàng)目的客源分析如 下： 1） 客源區(qū)域分析 作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本區(qū)域集中了相當(dāng)一部分的菁英人士在此落戶，客源的地域性 十分廣泛，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高，約占客戶總數(shù) 70%，港臺(tái)及外籍人士客戶的比例將近 20%。 4） 客源年齡層分析 對(duì)本區(qū)域已成交客源的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客源以 3055 年齡段的人士為主，占總客源的 80%以上。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，商業(yè)文化的進(jìn)一步發(fā)展，將導(dǎo)致該區(qū)域人氣的提升，區(qū)域投資類客戶的比例也將有所上升。 2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 一期建筑面積 萬(wàn)平方米，綠化環(huán)境及配套設(shè)施已形成。一梯四、六戶格局，兩房 93~109平方米，三房 136~167 平方米。在銷售中，因市場(chǎng)反應(yīng)良好，價(jià)格上升到 5300~8 400 元 /平方米，均價(jià)約 6000 元 /平方米。營(yíng)銷人員專業(yè)素質(zhì)較 高，態(tài)度溫和、親切。在一期售罄后，二期先推出 1 幢 32 層板式高層上市銷售，利用一期市場(chǎng)余熱，開盤一周即創(chuàng)下 30%的銷售率。其中包括文藝界人士；浙江和廣東等省的外來(lái)投資或經(jīng)商人士；在盧灣、黃 浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)工作或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。 3. 建筑細(xì)部：外立面設(shè)計(jì)較為亮麗；觀景陽(yáng)臺(tái)； 999 純金金頂迎賓大門等。該案一期不緊臨肇家浜路，距肇家浜路還 有 100 米距離，地理位置鬧中取靜。 但該案規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于這樣價(jià)位的樓盤來(lái)說(shuō)，小區(qū)缺乏足夠的自身配套和會(huì)所設(shè)施。但是戶型面積控制合理，降低了高總價(jià)的抗性。 2. 房型面積規(guī)劃較為合理，主力總價(jià)在 70~80 萬(wàn)之間。 4. 樓層銷售情況：僅剩下二幢樓。 2. 配套設(shè)施： 米首層架空大堂；小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 該案分二期建設(shè)，一期 5幢高層和小高層，二期 2 幢高層。 三、 房型分析 房型 面積 （平方米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 配比 利 弊 一房二廳 91 36~45 13% 大開間 ,小進(jìn)深 朝向：由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀，有 60%以上的房型偏東南或西南； 采光：部分房型中有暗室，并由于朝向及布局問(wèn)題影 響采光； 斜度：房型中有斜度，不夠?qū)嵱?。例?4號(hào)樓，與前幢樓宇相距較近，采光和 日照均不理想，但是因?yàn)槎▋r(jià)相對(duì)較低，戶 型規(guī)劃又比較緊湊，總價(jià)在 36~45 萬(wàn)之間，有效消除了銷售抗性，去化較為理想。 六、 利多利空分析 優(yōu)勢(shì)： 物業(yè)總體的品質(zhì)比區(qū)域內(nèi)（南市區(qū)）其它類似物業(yè)略高； 配備