【正文】 管理部 管理部組織架構(gòu)及人員配備（暫不包括會所） 客服服務(wù)部 工程部 巡 檢 日常維護(hù) 安保部 監(jiān) 控 門 衛(wèi) 巡 邏 接 待 會 計 客戶服務(wù) 檔案管理 出 納 財務(wù)部 客戶服務(wù)部崗位配置 崗 位 人 數(shù) 崗位情況 客服主管 1 主持客服接待、收費及客戶服務(wù)的工作 財務(wù)人員 2 會計、出納 客服專員 2 客服接待、兼文檔內(nèi)勤 水吧接待 3 負(fù)責(zé)水吧區(qū)域的接待工作 迎賓接待 3 負(fù)責(zé)售樓處入口處的迎賓工作 樣板房接待 7 負(fù) 責(zé)樣板區(qū)域的接待工作 機動輪休 2 頂接待休息 合 計 20 安保部崗位配置 崗 位 人 數(shù) 崗位情況 保安主管 1 主持保安工作兼專管消防 保安隊長 1 負(fù)責(zé)日常保安工作 保安領(lǐng)班 3 每班 1 人，三班輪翻 車場崗 6 每班 2 人，三班輪翻 入口崗 3 每班 1 人，三班輪翻 監(jiān)控崗 3 每班 1 人，三班輪翻 巡視崗 9 每班 3 人，三班輪翻 機動輪休 3 頂保安員休息 合 計 29 工程部崗位配置 崗 位 人 數(shù) 崗位情況 工程主管 1 負(fù)責(zé)工程設(shè)備維護(hù)及日常維修 工作的具體安排 水電維修 1 高低壓配電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修 暖通維修 1 空調(diào)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及維修 弱電維修 1 弱電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)及維修 土建維修 1 土建設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修 合 計 5 環(huán)境部崗位配置 崗 位 人 數(shù) 崗位情況 環(huán)境主管 1 主持清潔和綠化的管理工作 保潔領(lǐng)班 1 負(fù)責(zé)日常保潔工作 一樓大堂 2 每日循環(huán)保潔 一樓衛(wèi)生間 1 每日循環(huán)保潔 樣板房 4 每日負(fù)責(zé)樣板房的清潔 二樓公共區(qū)域 1 每日循環(huán)保潔 大理石保養(yǎng) 1 每日負(fù)責(zé)大理石的清潔與打磨、上光（晚上 ） 外圍 2 每日循環(huán)保潔，負(fù)責(zé)垃圾的收集及清運 機動輪休 3 頂保潔員休息 綠化養(yǎng)護(hù) 1 負(fù)責(zé)售樓中心室內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)及監(jiān)督室外綠化的養(yǎng)護(hù)工作 合計 17 辦公室管理規(guī)定（詳見公司《企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》 Q/） 員工培訓(xùn)管理規(guī)定（詳見公司《企業(yè)形象規(guī)范手冊》） 內(nèi)外橫向溝通流程 5 .1 目 的 保障項目營銷階段物業(yè)各項工作得以正常順利開展，確保物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)持續(xù)提高。 客戶意見、評價征集流程 目 的 規(guī)范客戶對服務(wù)效果評價的收集和分析工作，使服務(wù)信息能得以及時反饋，確保服務(wù)滿足客戶的合理要求。 活動計劃： a） 在活動進(jìn)行前，負(fù)責(zé)實施的部門應(yīng)編制相應(yīng)計劃，內(nèi)容包括開展本次征詢或調(diào)查活動的目的、征詢或調(diào)查對象， “調(diào)查表”的設(shè)計、發(fā)放的范圍和數(shù)量、時間及人員安排等； b） 計劃的批準(zhǔn)：由售樓處主管編制的活動實施計劃報分公司經(jīng)理批準(zhǔn)； “調(diào)查表” ： a） 設(shè)計的 “調(diào)查表”應(yīng)清楚地描述提供的管理和服務(wù)等過程中需經(jīng)客戶評價的項目和內(nèi)容； b） 客戶評價可以設(shè)定為“很滿意”、“滿意”、“基本滿意”、“不滿意”、“很不滿意”幾項。 對確定的不滿意項，按公司《不合格控制程序》處理。 現(xiàn)場管理人應(yīng)確保將客戶的意見、評價提交管理評審。 非質(zhì)保期 物業(yè)自修工程 開發(fā)工程部部 質(zhì)保期 原施工單位 /廠家 外包維修工程 通知物業(yè)驗收 開發(fā)工程、物業(yè)確認(rèn) 定期對維修及回修情況進(jìn)行記錄分析，并信息反饋。 適應(yīng)范圍 適用于杭州 **前期營銷階段的保安管理工作。 每月對保安人員進(jìn)行一次考核，具體細(xì)則見企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《保安人員考核制度》。 記 錄 《物品領(lǐng)用登記表》、《需用物資申請單》 保潔工作日常管理流程 目 的 為看房客戶營造一種干凈、整潔、舒適、清爽的購房環(huán)境， 規(guī)范清潔人員的日常行為和工作要求。 適應(yīng)范圍 適用于杭州 **前期營銷階段 綠化工作管理。 適用范圍 適用于 **物業(yè)營銷階段物業(yè)管理區(qū)域?qū)κ┕と藛T管理工作。 施工單位進(jìn)入營銷現(xiàn)場作業(yè)必須辦理維修手續(xù)，由保安主管為施工人員辦理《臨時施工出入證》；每位施工人員需交一寸免冠相片兩張、身份證復(fù)印件、出入證押金 10 元。每天上午從 時至 時，下午 時至 時，晚上 時至 時； 二、施工人員進(jìn)出展示區(qū)必須配戴臨時工 作證； 三、服從物業(yè)管理部保安人員的管理； 四、保證客戶安全，施工區(qū)域必須作好安全防護(hù)措施，且外觀整齊美觀； 五、每日施工完畢將現(xiàn)場清理干凈（施工完畢必須要做好清潔開荒工作），并經(jīng)由物業(yè)工作人員驗收； 六、 。沒有安全，就沒有效益，隨著物業(yè)管理水平的不斷提高，對保安員的素質(zhì)，特別是服務(wù)意識的要求越來越高，所以在做好治安、消防安全的基礎(chǔ)上，還要加強保安員的服務(wù)意識管理，以不斷提高服務(wù)質(zhì)量、能力和水平。 消防管理 熟悉和掌握中央控制室的消防工作性能，對火警、盜警的發(fā)現(xiàn)率為 100%，確保無死角。不允許敞開外衣，非工作需要不允許將衣袖，褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上。 糾正違章或其他行為時，必須先敬禮后糾正。 歡迎語：歡迎參觀。 應(yīng)答語：是的，好的，我明白了，謝謝你的好意，不要客氣，沒關(guān)系，這是我應(yīng)該做的。 不得在有客人的活動場所有不雅行為。 保持服裝整潔，儀表大方，頭腦清醒、處事冷靜。 組織屬下保安人員，做好內(nèi)部安全防范和消防工作，并向管理處經(jīng)理匯報。掌握消監(jiān)控室各類設(shè)備的運行動態(tài)，定期查驗記錄，配合工程部做好各類設(shè)備的日常維修保養(yǎng)，確保各種設(shè)備的正常運行。 負(fù)責(zé)對屬下員工進(jìn)行安全保衛(wèi)知識、技能及服務(wù)意識方面的培訓(xùn)以及突發(fā)事件的應(yīng)急處理；掌握隊員思想動態(tài)，向管理處經(jīng)理提出獎懲和使用意見。 熟記業(yè)主 /客戶車號，疏導(dǎo)人員車輛，保障通道 順暢有序；注意出入口周圍動態(tài)，勸阻任何車輛在區(qū)域內(nèi)亂停亂放。 發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員注意及時了解，與消監(jiān)控值班員協(xié)同布控，并及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)。 隨時掌握停車場泊車狀況，檢查車輛門是否關(guān)妥，發(fā)現(xiàn)未關(guān)門、窗的車輛，應(yīng)立即關(guān)閉車門、車窗；在第一時間向領(lǐng)班報告，并告知車主。 努力完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 發(fā)現(xiàn)可疑人員在樓內(nèi)活動，須進(jìn)行跟蹤觀察，對閑雜人員應(yīng)勸其離開現(xiàn)場。 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 保持飽滿的精神狀態(tài)，嚴(yán)密 注視各監(jiān)視器的畫面動態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象及時通知領(lǐng)班加以處理；同時注意各類報警的聲、光信號，如有報警和異常情況發(fā)生，應(yīng)立即查明部位，迅速報告值勤領(lǐng)班采取應(yīng)急措施（誤報警則迅速消警）。交班人員將本班發(fā)生情況填寫記錄并移交接班人員，做到班班清，事事明。每周進(jìn)行一次大掃除，保持作環(huán)境整潔良好； 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 制度細(xì)則 突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；空 調(diào)主機、配電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備設(shè)施故障；主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。 保安員交接班制度 目 的 為了規(guī)范管理、提高服務(wù)質(zhì)量，特制定交接班制度。 及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時任務(wù)； 登記表不得撕毀、亂畫或涂寫與上班無關(guān)的語言，不得隨便給外人察看，用完由領(lǐng)班整理后交到保安部存檔。 制度細(xì)則 鑰匙箱存放在控制室或指定房間，由控制室當(dāng)值保安員（專人）負(fù)責(zé)。 職 責(zé) 保安隊長（領(lǐng)班）負(fù)責(zé) 對講機使用管理 制度的 實施。 職 責(zé) 保安隊長（領(lǐng)班）負(fù)責(zé) 對控制中心管理 制度的 實施。 適用范圍 適用于 **前期營銷階段物業(yè)公司保安部對裝修防火安全的管理。 適用范圍 適用于 **前期營銷階段物業(yè)公司男性員工宿舍管理。 在宿舍內(nèi)不得大聲喧嘩或其它影響他人休息的行為，晚上 22:30 前必須關(guān)燈睡覺。 內(nèi)務(wù)衛(wèi)生要求統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，床上除枕頭外統(tǒng)一使用公司發(fā)放的被褥、床單，被子疊放有序。 記 錄 《宿舍值班記錄》 1 管理服務(wù)事件處理程序 目 的 為了規(guī)范管理、確保各服務(wù)事件的正確處理，特制定管理服務(wù)事件處理程序。 精神病人 注意防止精神病人動武傷人，迅速報告領(lǐng)班、主管 組織人員勸阻其離開； 如精神病人發(fā)作行兇、毀物時，保安人員須合力采取強制性約束措施，同時可報警求助處理； 設(shè)法通知精神病人的家屬，讓他們領(lǐng)回，并做好監(jiān)護(hù)工作； 保安人員要防止精神病人闖入物業(yè)傷害業(yè)戶 /客戶，領(lǐng)班應(yīng)事先做好防范性措施，確保人員安全。一旦電力恢復(fù) 正常后，保安人員對物業(yè)進(jìn)行整體巡視。 屋內(nèi)浸水 迅速趕往現(xiàn)場 ； 將開關(guān)關(guān)閉、切斷水源； 保潔人員現(xiàn)場清理水浸； 如水浸可能侵損電梯，梯口應(yīng)用沙包封閉，并將電梯升至高層位置（通知使用者電梯停用狀況）； 拍照存檔 ,必要時報保險公司理賠； 形成書面報告呈交管理中心。 意外受傷 趕赴現(xiàn)場了解過程后立即致電 1 120 報警（告知傷者人數(shù)、受傷情況及現(xiàn)場情況等）； 在救護(hù)人員未到達(dá)前，先力所。 注意事項： ，須向救護(hù)人員說明； ； ，增強員工醫(yī)療急救知識。 失物處理 解釋物業(yè)公司不可處理失物，應(yīng)交警方處理； 如拾獲者堅持交物業(yè)人員，則當(dāng)面點收（最好第三者在場），可能的話，及時送交警署； 妥善保管失物，通過廣播、告示板等方式進(jìn)行通告； 在交接記錄上記錄詳細(xì)經(jīng)由。 停電 如發(fā)現(xiàn)臨時、突然停電情況時，保安人員應(yīng)立即用對講機或?qū)χv電話通知領(lǐng)班、工程維修人員確定停電范圍； 堅守崗位，服從領(lǐng)班命令，統(tǒng)一調(diào)配，不準(zhǔn)驚慌，更不允許亂跑喧嘩； 協(xié)助提供臨時照明，保證公共區(qū)域安全，以防不測，堅守崗位，加強巡視； 領(lǐng)班協(xié)助現(xiàn)場指揮，配合工程維修人員搶修，協(xié)調(diào)各部位工作，增派力量到達(dá)指定部位； 做好安定和防范工作，并向業(yè)戶 /客戶做好解釋及安慰工作。 職 責(zé) 保安隊長（班長）負(fù)責(zé)管理服務(wù)事件處理程序的實施。 員工生活由大家合伙自理，費用平攤。 外出人員必須在晚上 22： 00 時前歸隊，否則視為在外留宿。 管理細(xì)則 不得帶女性朋友和社會閑雜人員到宿舍逗留或過夜，如確實有需要的直系男性親屬居住一晚，需事先請示，經(jīng)部門主管同意方可，其他情況一律不準(zhǔn)，否則一經(jīng)查出嚴(yán)肅處理。 制度細(xì)則 凡在本物業(yè)范圍內(nèi)的裝修項目，須事先報保安部批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得施 工； 施工單位申請裝修時，應(yīng)同時提供裝修位置、面積、材質(zhì)、防火措施及施工單位的安全管理措施； 組織施工時，要將消防安全要求與施工現(xiàn)場布置一并考慮，要將用火作業(yè)區(qū)與易燃、可燃材料堆場、各種油漆庫分別劃分區(qū)域，嚴(yán)禁混放； 嚴(yán)禁在作業(yè)區(qū)內(nèi)木、油、焊工同時交叉作業(yè)，動火前，必須先清理周圍易燃物，做好洞、孔、伸縮縫的防護(hù)，防止火星濺落和工件熱傳導(dǎo)； 裝修材料應(yīng)選擇耐燃或阻燃材料，裝修易燃材料應(yīng)噴刷防火涂料、阻燃劑或粘貼防火板； 裝修工程的電器線路要 用金屬管敷設(shè)，各線路接頭須用焊錫焊接； 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙，使用明火和易燃材料施工須到保安部辦理審批手續(xù)，審批后方可使用； 施工現(xiàn)場要設(shè)防火安全員，并配備足以撲滅初起火災(zāi)的消防器材； 未經(jīng)保安部許可，任何人不得在施工現(xiàn)場留宿（特殊情況除外）。室內(nèi)保持整潔、干燥，做好防塵、防潮工作； 提前 10 分鐘接崗，控制中心內(nèi)禁止從事與工作無關(guān)的活動； 值班人員對報警器、監(jiān)控器所反映的異常情況要向保安隊長或值班領(lǐng)班報告，嚴(yán)禁隱瞞不報或漏報； 非本崗位人員禁止動用設(shè)備及各種按鈕、鍵盤、開關(guān)，嚴(yán)禁擅自刪除或改動設(shè)備顯示的各類報警信息、報警記錄，嚴(yán)禁擅自拆卸設(shè)備附件，設(shè)備遇到故障及時上報，嚴(yán)禁擅自關(guān)閉設(shè)備； 控制中心內(nèi)禁止吸煙，禁止使用電器設(shè)備； 操作人員要認(rèn)真填寫值班記錄，字跡要工整、清晰，記錄本及各種資料要擺放整齊。 1控制中心管理制度 目 的 為了規(guī)范管理、確?，F(xiàn)場安全，特制定控制中心管理制度。 1對講機使用管理制度 目 的 為了規(guī)范管理、正確使用對講機，特制定對講機使用管理制度。 適用范圍 適用于 **前期營銷階段物業(yè)公司保安部鑰匙管理。 職 責(zé) 保安隊長（領(lǐng)班）負(fù)責(zé) 交接班制度的 實施。 參與事件處理的部門主管在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于 12 小時內(nèi)以書面形