【正文】 年重慶市各季度各主城區(qū)土地轉讓宗數(shù)對比： 土地總數(shù)（個） 20xx 年 1 季度 20xx 年 2 季度 20xx 年 3 季度 20xx 年 4 季度 20xx 年 1 季度 渝中區(qū) 3 4 15 5 4 江北區(qū) 4 6 4 10 1 渝北區(qū) 3 5 6 9 1 沙坪壩區(qū) 0 13 14 14 3 九龍坡區(qū) 8 13 8 8 3 南岸區(qū) 5 6 16 8 4 北部新區(qū) 0 4 0 5 2 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)所占比重02 0 0 2 年1 季度 2 0 0 2 年2 季度 2 0 0 2 年3 季度 2 0 0 2 年4 季度 2 0 0 3 年1 季度分析： 北部新區(qū)土地交易宗數(shù)在重慶各主城區(qū)中所占的比重整體呈波浪形遞增， 20xx 年 1季度其土地交易宗數(shù)占主城各區(qū)總數(shù)的 11%，這說明：北部新區(qū)作為新開發(fā)區(qū)，正逐漸成為重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域。便于投資的小型商 業(yè)鋪面需求將逐步上升。 %%% %%%%%%市內(nèi)普通商家 市內(nèi)品牌商家 外地背景商家 外資背景商家商業(yè)物業(yè)完成投資( 萬元)010000020xx003000004000005000001999年 20xx年 20xx年 20xx年◆ 進入 20xx 年，隨著政府加大城市建設速度，各區(qū)擴大商業(yè)步行街的規(guī)劃規(guī)模，商業(yè)物業(yè)供應量將在未來的 23 年內(nèi)增長速度迅猛。 解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈發(fā)展已較為成熟，并具有明確的發(fā)展方向。 商業(yè)業(yè)態(tài)結構不合理，規(guī)模型實力經(jīng)營者有較大的空間。 商業(yè)物業(yè)平均月租金在 150－ 200元 /平米左右，租金有較大的上升空間。 ◆ 消費者表現(xiàn)為對品牌物業(yè)的追捧還將更加顯著。 ◆ 由于住宅總體供應量大，開發(fā)水平、綜合質素差異較大等原因，空置率水平呈現(xiàn)無規(guī)律的發(fā)展形態(tài)，且在 1999 年和 20xx 年空置率甚至超過總體空置水平。 ◆ 今秋房交會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，成交件數(shù)比去年同期增長 52%，但成交金額只增長12%，成交均價比去年下降 120 元 /平米左 右。這不僅說明市場化、1200125013001350140014501500155016001999年 20xx年 20xx年 20xx年0204060801001201401601999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房銷售額對比圖商品化水平不斷提高，還與開發(fā)成本增加以及大量拆遷刺激消費等因素有關。 4） 20xx 年土地放量巨大，并且吸引了大批外來投資商進入重慶圈地，這無疑將加 大重慶未來幾年內(nèi)的住宅總體供應量，并加劇競爭態(tài)勢，不排除局部會出現(xiàn)泡 沫的可能性。 2） 重慶市 住宅 竣工面積同樣呈現(xiàn)逐年上漲趨勢， 20xx 年的竣工面積達到 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年商品房竣工面積變化圖萬平方米，為歷年最高；從增長幅度來看， 20xx 年的增幅最大，達到了 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資 年份 完成投資（億元） 增長率（ %） 1999 % 20xx % 20xx % 20xx % 02004006008001000120014001999 20xx 20xx 20xx重慶市歷年土地購置面積對比圖 分析： 20xx 年以前，重慶房地產(chǎn)土地價格以及商品房價格與全國發(fā)達城市相比，明顯偏低，加之土地供應不夠市場化，為部分開發(fā)商謀取暴利提供了機會，開發(fā)投資也呈逐年穩(wěn)定上升趨勢， 20xx 年重慶市政府公布了新的土地價格且出讓金、配套費都成倍上調(diào)，還加強了土地買賣的管理，這直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長率。 區(qū)域對外交通網(wǎng) 絡發(fā)達。 到 20xx 年，北部新區(qū)規(guī)劃人口將達到 65 萬，而現(xiàn)有人口 萬，這意味著未來 11 年，北部新區(qū)人口特別是就業(yè)人口將快速增長。 規(guī)劃主要職能：以汽車、摩托車配套產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)及研發(fā)。 規(guī)劃主要職能：高新技術研發(fā)，居住用地主要發(fā)展高檔社區(qū)。 從城市功能規(guī)劃 上看，本項目所在的人和組團，未來將成為城市居住的中心區(qū)。 2） 區(qū)域規(guī)劃： 六號線 三號線 軌道環(huán)線 四號線 用地形態(tài)由七個組團構成：人和組團 (1 號 )、大竹林組團 (2 號 ) 、禮嘉組團 (3 號 ) 、黃茅坪組團 (4 號 )、翠云組團 (5 號 )、鴛鴦組團 (6 號 ) 、金山組團 (7 號 ) ， 各組團之間由生態(tài)林地、市級公園等自然隔離。 2） 規(guī)劃中的輕軌三、四、六號線貫穿整個北部新區(qū)，使未來的北部新區(qū)與其它主城各區(qū)緊密聯(lián)系在一起。 20xx 年北部新區(qū)各項指標概況： 區(qū)域 經(jīng)開園和高新園 指標 GDP 工業(yè)總產(chǎn)值 金額 14 同比增長 % 230% 二、交通概況 交通設施 ? 公交客運主樞紐站： 1 處 ? 樞紐站場： 5 處 ? 一般站場 : 6 處 ? 公交保養(yǎng)場 : 1 處 軌道交通 ◆ 軌道交通線路三條：軌道三、四、六號線。 20xx 年，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)完成基礎設施建設投資 億元，比上年同期有較大幅度增長。 ◆五年構建框架：到 20xx 年，完成基礎設施網(wǎng)絡和綜合立體交通網(wǎng)絡建設，并形成以高新技術產(chǎn)業(yè)為基礎的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地框架。 ◆一批體現(xiàn)重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現(xiàn)代都市風貌。北部新區(qū)實行 一區(qū)多園 ，開發(fā)建設汽車工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療器械園和出口加工區(qū)等。 誠投集團冉家壩項目應標書 目錄 第 一 部 分 ： 區(qū)域環(huán)境分析 1 第二部分 區(qū) 域 及 地 塊 房 地 產(chǎn) 狀 況 分 析 8 第三部分 地塊環(huán)境分析 27 第 四 部 分 項目 SWOT 分析 28 第五部分 目 標 客 戶 群 分 析 （ 針 對 商 品 房 ） 30 第 六 部 分 住 宅 部 分 發(fā) 展 建 議 33 第七部分 公司簡介 45 第八部分 合 作 建 議 書 62 第一部分 區(qū)域環(huán)境分析 一、 北部新區(qū)基本概況 1. 地理位置：位于重慶主城區(qū)北部，南接重慶中心城區(qū)江北區(qū)和渝中區(qū)；北靠江北國際空港；西鄰嘉陵江，與高校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)一橋相聯(lián)；東南３公里與規(guī)劃中的長江寸灘滾裝碼頭毗鄰。 7. 良好的投資環(huán)境，支撐北部新區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。 ◆分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人 .城 .自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 ◆八年基本建成新區(qū)：到 20xx 年， 7 個組團基礎設施建設全面完成，以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導、現(xiàn)代制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務業(yè)全面發(fā)展的框架基本形成，現(xiàn)代都市風貌展示區(qū)風貌初步展 現(xiàn)，對外開放窗口、山水園林城區(qū)的輪廓初步顯現(xiàn)，北部新區(qū)“十里汽車城”和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成，北部新區(qū)包括經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值力爭達到 1500 億元。 ◆落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資增長較快。 ◆ 軌道交通環(huán)線 ? 一級軌道交通樞紐站： 2 處； ? 三級軌道交通樞紐站： 4 處。 三、城市發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃性質： 北部新區(qū)是以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)為基礎的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極和都市風貌展示區(qū)。 ◆ 人和組團（ 1 號組團）： 本項目所在組團。 ◆ 大竹林組團（ 2 號組團） 規(guī)劃城市建設用地 平方公里，人口 10 萬人 。 ◆ 黃茅坪組團（ 4 號組團） 規(guī)劃城市建設用地 平方公里，人口 萬人。 ◆ 鴛鴦組團（ 6 號組團） 規(guī)劃城市建設用地 平方公里，人口 10 萬人。 北部新區(qū)近兩年經(jīng)濟高速增長。 規(guī)劃中的三、四、六號輕軌線將大大改善北部新區(qū)與主城各區(qū)之間的交通。 ? 住宅開發(fā)投資 年份 完成投資 (萬元 ) 增長率 (%) 1999 523357 —— 20xx 728125 % 20xx 1107126 % 20xx 1306998 % ? 呈現(xiàn)的特點分析 1）截至 目前 ， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量是最大的，而每年都不同程度地呈現(xiàn)出遞增的趨勢；且每年的投資同比增長速度都有所增長，僅 20xx 年的同比增長速度較 20xx 年有所下降。 重慶市住宅物業(yè)市場供給發(fā)展趨勢預測 1）土地價格上漲、土地供應市場化，出讓金、配套費大幅上調(diào)，以及新的拆遷辦 法出臺，使得近兩年商品房開發(fā)成本大幅增加，從而導致住宅供應價格迅速上 漲。 （二）房地產(chǎn)市場需求部分 商品房銷售狀況 ? 商品房銷售面積 年份 銷售面積（萬 m2） 20xx 580 20xx 746 20xx 1016 20xx 1645 分析： 結合商品房銷售面積以及竣工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可知銷售面積與竣工面積基本保持同步增長，且二者的比例基本保持在 1： ，這說明供給與需求總體上是平衡的。 ? 住宅銷售價格 年份 銷售價格 (元 / m2) 增長率 (%) 1999 1080 % 20xx 1077 % 20xx 1133 % 20xx 1277 % ? 呈現(xiàn)的特點分析 ◆ 全市商品房 平均 銷售價格總的來看增幅不明顯，而 20xx 年上半年的平均銷售價格為 1690 元 /平方米，較去年同期上升了 %。表明低價房和二手房的需求傾向十分明顯。 （三）重慶住宅市場總體需求發(fā)展趨勢預測 ◆ 隨著重慶加快主城區(qū)城市建設步伐并加大拆遷量，近兩年內(nèi)住宅需求將出現(xiàn)空前旺盛的局面。 ◆ 中高價位住宅需求需要態(tài)勢不很明顯。 據(jù)大型商家及商業(yè)專業(yè)調(diào)研機構的調(diào)查，并結合重慶市未來五年的發(fā)展趨勢，平均月租金價格應在 300－ 400 元 /平米之間，按這一數(shù)字，租金尚有較大的上揚空間。 1）從目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)所占的比例（見下圖），我們可以看出，在目前重慶市各商業(yè)業(yè)態(tài)中，便民店和雜物店所占的比例較大，達到了 35%，而連鎖倉儲中心所占比例較低，只占 5%，這說明目前重慶整體商業(yè)物業(yè)水平較低，業(yè)態(tài)結構不是很合理。南濱路、大石楊三角區(qū)、大渡口、巴南四大新興商圈也已漸成氣候。 ? 另外，隨著重慶市主城區(qū)地價和相應開發(fā)費用的大幅上漲，導致開發(fā)成本大幅上漲，而消費者對商品住宅的價格較為敏感，部分開發(fā)商也