【正文】 。 重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 三三 峽峽 明明 珠珠 大大 廈廈 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 （（ 一一 期期 ）） 項(xiàng)目企劃書(shū) [出版時(shí)間： 20xx 年 3 月 ] [指定聯(lián)系人 ] 柯真滿（先生） 保保保 密密密 須須須 知知知 本商業(yè)企劃書(shū)的內(nèi)容和資料涉及重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的商業(yè)機(jī)密，只對(duì)具有投資意向的投資者公開(kāi)并僅限于投資價(jià)值審慎評(píng)估使用。 （三峽明珠大廈項(xiàng)目區(qū)位圖） （ 二 ）廣闊的市場(chǎng)空間和充足的目標(biāo)客群 本項(xiàng)目的商業(yè)定位為女性淘寶購(gòu)物街，在人氣旺盛的高筍塘中央商圈目前還是空白。 五 、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r ： 本 項(xiàng)目舊城改造規(guī)劃紅線已經(jīng)劃定，項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，其中一期工程用地已經(jīng)辦理出讓手續(xù)，并繳完了國(guó)土出讓金。 （ 三 ）項(xiàng)目征地待遷房屋匯總 項(xiàng)目規(guī)劃范圍待遷房屋統(tǒng)計(jì)（ M 2） 項(xiàng) 目 住宅 辦公房 新城路門(mén)面 新城街門(mén)面 一期工程 一期總計(jì)待遷房屋面積： 1 245 6 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度： 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度甘特圖 日 期 項(xiàng) 目 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為 3１個(gè)月，以項(xiàng)目 啟動(dòng)資金到位之日開(kāi)始計(jì)算。 建筑場(chǎng)地中心退讓形成一個(gè)寬 24 米，呈圍合狀的上下層休閑廣場(chǎng)，將大廈的各棟建筑塔樓自然分為東西兩翼。該項(xiàng)目于 20 01 年在萬(wàn)州區(qū)計(jì)委立項(xiàng)，原計(jì)劃開(kāi)發(fā)改造面積約 畝， 建設(shè)規(guī)模4200 0M2，項(xiàng)目總投資 380 0 萬(wàn)元，我公司自籌資金 100 0 萬(wàn)元，其余 2 800 萬(wàn)元主要考慮通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售收入籌得。我公司對(duì)三峽明珠大廈項(xiàng)目最初的準(zhǔn)備資金只有 1000 萬(wàn)元，無(wú)法按照常規(guī)程序啟動(dòng) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 。 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) （ 二 ）項(xiàng)目推動(dòng)計(jì)劃 雖然資金壓力導(dǎo)致了項(xiàng)目暫時(shí)停頓，但通過(guò)我公司的調(diào)查分析，目前萬(wàn)州主城區(qū)的商品房供給不足，現(xiàn)實(shí)需求旺盛，市場(chǎng)行情持續(xù)上揚(yáng)，經(jīng)過(guò)方案調(diào)整后，該項(xiàng)目仍然有極高的投資價(jià)值，項(xiàng)目獲利能力強(qiáng)，具備投資機(jī)會(huì)。地方財(cái)政收入完成 6. 8 億元。 （ 二 ）萬(wàn)州主城區(qū)寫(xiě)字樓行情調(diào)查 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，高筍塘區(qū)域的辦公物業(yè)租金上漲幅度超過(guò)房屋售價(jià)上漲幅度。通過(guò)調(diào)查，萬(wàn)州高筍塘中央商圈 平方公里的范圍內(nèi)，商業(yè)賣(mài)場(chǎng)總面積約 32 萬(wàn)平方米。 底層商業(yè)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)81%3% 3%8%5%投資理財(cái) 自主經(jīng)營(yíng) 解決子女工作 投機(jī)炒房 其他因素 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 第 三節(jié) 寫(xiě) 字樓產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價(jià) 格 ： 從目前周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，寫(xiě)字樓銷售均價(jià)： 3 80 0 元 / M2 。 ? 三峽 3）負(fù)一層銷售面積分割 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 結(jié)合一、二、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 20～ 45 M2 分割。 ? 運(yùn)營(yíng)策略 根據(jù)步行商業(yè)街的目標(biāo)客戶分析，主要有二大類型的目標(biāo)客戶：一是投資者，是步行街的主力目標(biāo)客戶；二是品牌廠商和經(jīng)銷商，是步行街的次主力目標(biāo)客戶。因此商業(yè)步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營(yíng)的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。 第 五節(jié) 營(yíng)銷 ? 住宅樓盤(pán)名稱 三峽明珠大廈的住宅樓盤(pán)名稱為： 長(zhǎng)江天生購(gòu)物狂 第 六節(jié) 項(xiàng) 目銷售進(jìn)度計(jì)劃 （ 一 ）銷售階段設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目按照工程進(jìn)度計(jì)算，暫定銷售周期最長(zhǎng)不超過(guò) 18 個(gè)月，因而根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際情況，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷周期劃分為以下 幾個(gè)階段。 A 棟辦公樓 5430 3800 2063 負(fù)二層臨街鋪面 524 28000 1467 負(fù)一層室內(nèi)鋪面 421 220xx 926 一層臨街鋪面 455 38000 1729 一層室內(nèi)鋪面 700 26000 1820 二層室內(nèi)鋪面 1400 13800 1932 三層商業(yè)用房 1400 4500 630 一期銷售合計(jì) 27514 14485 第第 六六 章章 投投 資資 分分 析析 ? 一期工程待征土地征地方案及征地成本 本項(xiàng)目由于采用分期開(kāi)發(fā)方案，項(xiàng)目一期建設(shè)手續(xù)辦理時(shí)間較早，一期工程的部分建設(shè)用地已經(jīng)辦理完出讓手續(xù)，繳納了國(guó)土出讓金，其余一期工程待遷房屋按《重慶市萬(wàn)州區(qū)人民政府關(guān)于新城路舊城改造片區(qū)明珠大廈5626. 7 平方米土地使用權(quán)處置方案的批復(fù)》的規(guī)定，采用協(xié)議出讓方式，由我公司負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償和征地工作。 ? 通 過(guò) 敏感 性 分 析 ， 銷售 收 入 及 土地 獲 取 成 本對(duì) 項(xiàng) 目稅 后利 潤(rùn) 影 響 較大 ， 其 中 銷售 收 入 的 影響 更 為 敏 感 ，應(yīng) 該特別 注 重項(xiàng) 目 的營(yíng) 銷 推廣 和 銷售 管 理。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目投資總額為 93 48 萬(wàn)元。資金運(yùn)作方式如下：自有資金和對(duì)外融資用于項(xiàng)目前期土地征用、建設(shè)手續(xù)辦理支付工程進(jìn)度款；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資。雙方共同按股本比例參與，合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。 （ 三 ）項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1800 萬(wàn)元 第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 。 （ 二 ）中長(zhǎng)期借款 中長(zhǎng)期借款 30 00 萬(wàn)元融資方案：借款期限 3 年，年息12%，利息每年支付，到期還本清息。具體使用計(jì)劃安排如下： 序號(hào) 資金用途 金額 （萬(wàn)元） 資金使用單位 備注 1 前期費(fèi)用 400 業(yè)主已支付 2 征地補(bǔ)償金 1648 被拆遷人 3 配套費(fèi)及其他報(bào)建 350 行政主管部門(mén) 4 設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理費(fèi)用 103 勘察設(shè)計(jì) 監(jiān)理 5 建安工程費(fèi) 1500 施工單位 按工程進(jìn)度的 70%付 6 傳推廣費(fèi) 100 業(yè)主協(xié)作單位 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 399 合計(jì) 4500 第 三節(jié) 融 資合作形式 項(xiàng)目融資擬采用資本金引入（合作）或有償性資金借入3000 萬(wàn)元兩條渠道解決。我公司希望通過(guò)自籌 1 500 萬(wàn)元，對(duì)外尋求 3000萬(wàn)元 的項(xiàng)目融資、合作來(lái)解決三峽明珠大廈項(xiàng)目的前期資金需求，其余投資款通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售取得。 ? 在 假 定的 銷 售 價(jià) 格 、銷 售 率 以 及投 資 總 額 測(cè)算 成 立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 （ 二 ）經(jīng)濟(jì)效益 ? 項(xiàng)目損益表 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的全部銷售收入為 14485 萬(wàn)元，投資總額為9348 萬(wàn)元。所以在計(jì)算可售面積的時(shí)候，現(xiàn)未拆遷部分全部按原地回遷方式，可售面積如下（業(yè)主會(huì)所 1139 M停車(chē)場(chǎng) 5 320 M設(shè)備用房 151 3 M2 暫時(shí)未考慮銷售或公攤）： 第 19 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 可 建 面積、可用面積、還房面積、可售面積 房屋類型 可建面積（ M 2）