重慶順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開發(fā)項目項目企劃書doc-wenkub
2023-07-19 12:23:10 本頁面
【正文】 。 重慶順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三三 峽峽 明明 珠珠 大大 廈廈 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 項項 目目 （（ 一一 期期 ）） 項目企劃書 [出版時間： 20xx 年 3 月 ] [指定聯(lián)系人 ] 柯真滿（先生） 保保保 密密密 須須須 知知知 本商業(yè)企劃書的內(nèi)容和資料涉及重慶順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商業(yè)機密，只對具有投資意向的投資者公開并僅限于投資價值審慎評估使用。 （三峽明珠大廈項目區(qū)位圖） （ 二 ）廣闊的市場空間和充足的目標客群 本項目的商業(yè)定位為女性淘寶購物街，在人氣旺盛的高筍塘中央商圈目前還是空白。 五 、項目進展狀況 ： 本 項目舊城改造規(guī)劃紅線已經(jīng)劃定，項目分兩期進行，其中一期工程用地已經(jīng)辦理出讓手續(xù)，并繳完了國土出讓金。 （ 三 ）項目征地待遷房屋匯總 項目規(guī)劃范圍待遷房屋統(tǒng)計（ M 2） 項 目 住宅 辦公房 新城路門面 新城街門面 一期工程 一期總計待遷房屋面積： 1 245 6 六、項目實施進度： 項目實施進度甘特圖 日 期 項 目 本項目預(yù)計建設(shè)期為 3１個月，以項目 啟動資金到位之日開始計算。 建筑場地中心退讓形成一個寬 24 米，呈圍合狀的上下層休閑廣場，將大廈的各棟建筑塔樓自然分為東西兩翼。該項目于 20 01 年在萬州區(qū)計委立項，原計劃開發(fā)改造面積約 畝， 建設(shè)規(guī)模4200 0M2，項目總投資 380 0 萬元，我公司自籌資金 100 0 萬元，其余 2 800 萬元主要考慮通過項目預(yù)售收入籌得。我公司對三峽明珠大廈項目最初的準備資金只有 1000 萬元，無法按照常規(guī)程序啟動 三峽明珠大廈項目 。 第 12 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 （ 二 ）項目推動計劃 雖然資金壓力導(dǎo)致了項目暫時停頓，但通過我公司的調(diào)查分析，目前萬州主城區(qū)的商品房供給不足，現(xiàn)實需求旺盛，市場行情持續(xù)上揚，經(jīng)過方案調(diào)整后，該項目仍然有極高的投資價值，項目獲利能力強，具備投資機會。地方財政收入完成 6. 8 億元。 （ 二 ）萬州主城區(qū)寫字樓行情調(diào)查 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，高筍塘區(qū)域的辦公物業(yè)租金上漲幅度超過房屋售價上漲幅度。通過調(diào)查，萬州高筍塘中央商圈 平方公里的范圍內(nèi)，商業(yè)賣場總面積約 32 萬平方米。 底層商業(yè)購買動機81%3% 3%8%5%投資理財 自主經(jīng)營 解決子女工作 投機炒房 其他因素 第 15 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 第 三節(jié) 寫 字樓產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價 格 ： 從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，寫字樓銷售均價： 3 80 0 元 / M2 。 ? 三峽 3）負一層銷售面積分割 第 16 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 結(jié)合一、二、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 20～ 45 M2 分割。 ? 運營策略 根據(jù)步行商業(yè)街的目標客戶分析，主要有二大類型的目標客戶：一是投資者，是步行街的主力目標客戶；二是品牌廠商和經(jīng)銷商，是步行街的次主力目標客戶。因此商業(yè)步行街的目標客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。 第 五節(jié) 營銷 ? 住宅樓盤名稱 三峽明珠大廈的住宅樓盤名稱為： 長江天生購物狂 第 六節(jié) 項 目銷售進度計劃 （ 一 ）銷售階段設(shè)計 本項目按照工程進度計算，暫定銷售周期最長不超過 18 個月，因而根據(jù)現(xiàn)在市場實際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項目的整個營銷周期劃分為以下 幾個階段。 A 棟辦公樓 5430 3800 2063 負二層臨街鋪面 524 28000 1467 負一層室內(nèi)鋪面 421 220xx 926 一層臨街鋪面 455 38000 1729 一層室內(nèi)鋪面 700 26000 1820 二層室內(nèi)鋪面 1400 13800 1932 三層商業(yè)用房 1400 4500 630 一期銷售合計 27514 14485 第第 六六 章章 投投 資資 分分 析析 ? 一期工程待征土地征地方案及征地成本 本項目由于采用分期開發(fā)方案，項目一期建設(shè)手續(xù)辦理時間較早，一期工程的部分建設(shè)用地已經(jīng)辦理完出讓手續(xù)，繳納了國土出讓金，其余一期工程待遷房屋按《重慶市萬州區(qū)人民政府關(guān)于新城路舊城改造片區(qū)明珠大廈5626. 7 平方米土地使用權(quán)處置方案的批復(fù)》的規(guī)定，采用協(xié)議出讓方式，由我公司負責(zé)拆遷補償和征地工作。 ? 通 過 敏感 性 分 析 ， 銷售 收 入 及 土地 獲 取 成 本對 項 目稅 后利 潤 影 響 較大 ， 其 中 銷售 收 入 的 影響 更 為 敏 感 ，應(yīng) 該特別 注 重項 目 的營 銷 推廣 和 銷售 管 理。 經(jīng)測算，項目投資總額為 93 48 萬元。資金運作方式如下：自有資金和對外融資用于項目前期土地征用、建設(shè)手續(xù)辦理支付工程進度款；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資。雙方共同按股本比例參與，合作開發(fā)本項目。 （ 三 ）項目整體轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓費 1800 萬元 第 27 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 。 （ 二 ）中長期借款 中長期借款 30 00 萬元融資方案：借款期限 3 年，年息12%，利息每年支付，到期還本清息。具體使用計劃安排如下： 序號 資金用途 金額 （萬元） 資金使用單位 備注 1 前期費用 400 業(yè)主已支付 2 征地補償金 1648 被拆遷人 3 配套費及其他報建 350 行政主管部門 4 設(shè)計勘察監(jiān)理費用 103 勘察設(shè)計 監(jiān)理 5 建安工程費 1500 施工單位 按工程進度的 70%付 6 傳推廣費 100 業(yè)主協(xié)作單位 7 不可預(yù)見費 399 合計 4500 第 三節(jié) 融 資合作形式 項目融資擬采用資本金引入（合作）或有償性資金借入3000 萬元兩條渠道解決。我公司希望通過自籌 1 500 萬元，對外尋求 3000萬元 的項目融資、合作來解決三峽明珠大廈項目的前期資金需求，其余投資款通過項目預(yù)售取得。 ? 在 假 定的 銷 售 價 格 、銷 售 率 以 及投 資 總 額 測算 成 立的條件下，本項目具備良好的可行性。 （ 二 ）經(jīng)濟效益 ? 項目損益表 經(jīng)測算，本項目的全部銷售收入為 14485 萬元，投資總額為9348 萬元。所以在計算可售面積的時候，現(xiàn)未拆遷部分全部按原地回遷方式，可售面積如下（業(yè)主會所 1139 M停車場 5 320 M設(shè)備用房 151 3 M2 暫時未考慮銷售或公攤）： 第 19 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 可 建 面積、可用面積、還房面積、可售面積 房屋類型 可建面積（ M 2）
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