【正文】 1 占地面積 平方米 2 建筑面積 萬平方米 3 建設總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 553500 184100 191200 178200 5 銷售稅金及附加 萬元 10516 9801 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利率 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 所得稅后財務內部收益率 % 12 所得稅后投資回收期 年 13 所得稅后財務凈現值（ IC=10%） 萬元 44061 16269 14132 13459 14 所得稅前財務內部收益率 % 15 所得稅前投資回收期 年 16 所得稅前財務凈現值（ IC=10%） 萬元 79696 28575 26035 24885 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據 一、《投資項目可行性研究指南》（試用版） 二、《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版） 三、《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 四、《山東半島城市群總體規(guī)劃》 五、《青島市城市總體規(guī)劃》 六、 青島市發(fā)展和改革委員會《關于青島 國際貿易中心項目核準的批復》（青發(fā)改財貿 [2021]311 號） 七、《中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [2021]22號） 八、《中華人民共和國房地產權證》（青房地權市字第 20212670號、第 20212671 號、第 20212672 號） 九、建設單位提供的其他資料 第三節(jié) 項目建設的背景和必要性 一、項目建設的背景 按照 1111 的通知精神， 1111 青島 111 療養(yǎng)院將第 1111 區(qū)內約 2公頃土地進行公開招標掛牌拍賣，青島 1111 置業(yè)有限公司以 9 億元中標， 2021 年 9 月 26 日， 1111 與青島 1111 能置業(yè)有限公司簽定了“ 11 土地使用權轉讓合同”，將該宗土地使用權轉讓給青島 1111 置業(yè) 有限公司。 C 區(qū)：位于東海西路 111 號，占地面積 方米，規(guī)劃 建筑面積 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 萬平方米（ 1～ 5 層），商務住宅和公寓 萬平方米（ 6～ 42 層），地下商場、地下停車場、設備用房、地下人防等 萬平方米。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領域，擁有一大批房地產行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產操盤和控盤的經驗??。 五、項目建設規(guī)模及主要內容 青島國際貿易中心 總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，其中：地上建筑面積 萬平方米，地下建筑面積 萬平方米。 六、項目總投資及資金來源 項目總投資 初步測算，項目建設總投資為 ，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費用 ，其他費用 元，預備費用 ，建設期利息 12960萬元。 2021 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 [1111]1111號文，下達了該地塊的地上總建筑面積、層數、層高等規(guī)劃條件和指標。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南區(qū)將進一步明 確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經濟為主的經濟形態(tài)，嚴格控制土地使用方向，提高土地集約利用強度和單位土地產出效益，大力發(fā)展樓宇經濟。據統(tǒng)計，在一 座樓宇所能 帶來的全部收益中，建設成本占 2%，運營成本占 4%，而其余 94%的現金流全部產生于辦公過程。 符合青島市中央商務區(qū)（ CBD）的建設規(guī)劃 青島作為省一級的商務中心區(qū)，憑借全省發(fā)達的交通網絡及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經濟發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿往來，已具備了建設青島 CBD的條件。 擬建的青島國際貿易中心位于香港中路 11 號，地處青島 CBD 的中心地帶，地理位置得天獨厚，在此規(guī)劃建設寫字樓、酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務區(qū)（ CBD）的建設規(guī)劃。35′～ 37186。 青島市是中國東部重要的經濟中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計劃單列和國家級旅游城市，也是中國 北京 2021 年奧運會唯一的伙伴城市，同時是中國 8 個國際會議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。繁榮青島、平安青島、文明青島建設取 得了巨大成就。全市實現地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，增長 %。從 1992 年以來，青島市房地產業(yè)的發(fā)展大致經歷四個發(fā)展階段：即①增長擴張期（ 92 年到 95 年）；②回落調整期（ 96 年到 97 年）；③復蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2021 年以來）。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現了一定程度的下降。 青島房地產 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 復蘇回升期（ 19981999） 進入 1998 年和 1999 年，青島房地產市場又逐漸升溫， 9 99年房地產開發(fā)投資額分別同比增長 %、 %，施工面積同比增長 %、 %，實際銷售面積同比增長 %、 %，市場整體好轉，呈現出明顯的復蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 2021 年全市房地產開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現快速增長勢頭，全年完成投資 億元，同比增長 %,分別比 2021 年、 2021 年房地產投資增幅提高 個百分點和 4 個百分點。 青島市 19982021 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 22 青島市 19982021 年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出，青島市商品房 銷售面積從 2021 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場情況較好。2021 年青島市房地產開發(fā)投資主要表現出以下特點： （ 1）房地產開發(fā)投資增速趨緩 2021 年全市房地產開發(fā)投資規(guī)?？焖僭鲩L，全年房地產開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。 從分地域來看，市內四區(qū)加嶗山 區(qū)全年完成投資 億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 億元， 占全部投資的 37%。 （ 3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快 2021 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計竣工各類房屋 萬平方米，增長 %，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %；辦公樓竣工面積達 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米，增長 %。 （ 5）資金到位充足結構有所優(yōu)化 近年青島市的房地產開發(fā)資金來源構成中，一直存在著國內貸款增幅偏高，銀行信貸風險較大的不合 理弊端。由于在國家采取的宏觀調控措施中，房地產開發(fā)用地受到嚴格控制，并且隨著土地增量供應控制更加嚴格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價格上升，致使房地產開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費用和土地成交價款增長較快。 （ 8）投資分類指數平穩(wěn)增長 2021 年，青島市房地產投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資 億元，比上年增長 %，其中：住宅投資完成 162 億元，比上年增長 %。房屋竣工面積分類指數是促使“青房景氣指數”位于景氣空間的因素之一。全年房地產開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中國內貸款 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %；定金及預收款 億元，增長 %。 一、青 島市房地產發(fā)展狀況分析 房地產開發(fā)順時而為，才能追求利潤的最大化，風險的最小化。 投資分類指數與新開工面積分類指數接近 100%的景氣線， 反映出國家對房地產金融政策的宏觀調控已顯出成效，投資結構調整只是剛剛開始。 ①經濟適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 （ 2）供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲 幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。 ④住房二級市場發(fā)展，進一步活躍了房地產市場。 供求關系 在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現了青島市場旺盛的購買力。 圖 25 房價走勢 受 2021 年房價穩(wěn)中有升的慣性影響， 2021 年房價仍將上揚，漲幅將不會低于兩位數。面對青島 市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時仍難以消化供需矛盾，仍使房價穩(wěn)中有升。隨著青島市縮小南北差距措施的加強，處于中低房價的四方區(qū)和李滄區(qū)將成為新的投資熱點，從而拉動房價上升。因此預測 2021 年的房地產市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會有大幅回落。 三大區(qū)域開發(fā)熱點 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積 地塊，已經開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。 從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機會。品牌房地產資本的進入，給青島房地產開發(fā)帶來新的市場熱點。短期 內，居民“低”收入與房屋“高”價位的不匹配矛盾仍然難以化解。 開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度 大量 開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產品優(yōu)勢，規(guī)劃長遠發(fā)展戰(zhàn)略已經成為這些成長型企業(yè)的共性。 （ 2）從銷售 價格上可以看出， 13000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場認可的基準價格，可作為項目的經濟效益測算依據。 青島部分在售高端房地產產品情況匯總 項目名稱 經濟技術指標 價格 地址 海信 東海路與延安三路交界處東北角 百 通 起價 11000 元 /平方米，均價 13000 元 / 平方米 位于香港中路10 號，市政府對面。2021 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升，進入 2021年之后，寫字樓總體銷售價格與出租價格均有較大幅度的上揚。 區(qū)域供應量分析 核心 CBD 區(qū)域的寫字樓占據市場總量的 70%左右，總建筑面積135 萬平方米左右，在售 /租面積 20 萬平方米左右。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。青島開發(fā)商捕捉這一新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對于寸土寸金的核心 CBD 而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上 進出的人都極為頻繁，難免會有魚目混珠的現象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓 。 二、區(qū)域寫字樓銷售狀況分析 區(qū)域寫字樓銷售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 70% 豐和廣場 65% 華仁國際大廈 60% 福林大廈 50% 光大國際金融中心 90% 廣發(fā)大廈 96% TOP租賃的投資回報率一般可以達到 6%強。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務中心、員工餐廳。 商務中心、票務中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 廣發(fā)大廈 5A 級智能配置 商務中心、員工餐廳。 區(qū)域寫字樓出租率分析 名稱 出租率 光大國際金融中心 80% 豐合廣場 65% 青島國際金融中心 65% 華仁國際大廈 70% 太平洋中心 98% 華普大廈 95% 世界貿易中心 96% 黃金大廈 95% 中港大廈 100% 銀河大廈 95% 世紀大廈 98% 新世界數碼廣場 95% 環(huán)海大廈 98% 香港花園 70% 中商大廈 98%