【正文】 東方航空大廈 75% 海信大廈 100% 青啤大廈 100% 海悅廣場 95% 廣發(fā)大廈 85% 綺麗大廈 100% 聯(lián)合大廈 100% 民航大廈 100% 五礦大廈 80% 時代廣場 100% 從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，如青啤大廈已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。 豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳 青島國際金融中 心 大堂采用現(xiàn)代風格，裝修設計、主材以金屬和玻璃為主， 框架結構。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 商務中心、員工餐廳 世界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 美容美發(fā)、商務中心 銀河大廈 外立面為瓷磚、內(nèi)部墻面為涂料。 商務中心、票務中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 美容美發(fā)、會所 中商大廈 大堂設計為現(xiàn)代風格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商務中心、多功能廳 聯(lián)合大廈 外立面以玻璃和金屬為主、框架 架構。 商務中心、多功能廳 時代廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。這些物業(yè)就成 了酒店式服務公寓的雛形。 我國的酒店式服務公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大 功效。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務式獨立產(chǎn)權公寓，并在青島市場上首次引入了 Condo 的概念。客群以個人投資和中小公司商用為主。項目起價 11000 元 /平米，已售罄。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫 字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。 萊鋼大廈 項目總建設用地面積為 畝，總建筑面積 萬平方米，其中地上面積為 萬平方米，地下面積 2 萬平方米，容積率約 。且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做 推廣，稀缺的土地供應、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關鍵的作用（瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。 綜上所述，當前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場 還處于探索階段。截止到 2021 年 3 月，公寓共銷售了 191 套，寫字樓共58 套，據(jù)悉近期銷售情況趨于好轉(zhuǎn)。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。是百通城市建設公司領銜贊助，海納地產(chǎn)開發(fā)的項目。并提供可共享的休閑設施，由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。 酒店式公寓在我國最早出現(xiàn)在改革開放的前沿城市 —— 深圳，之后在上海、北京等地均有發(fā)展。 在進行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風格設計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設施應有盡有，加上周邊的商業(yè)較為發(fā)達，所以基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 票務中心、商務中心、員工餐廳。 多功能廳、會所、商店 廣發(fā)大廈 大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為 涂料。 運動場所、會議室 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商務中心、干洗店、票務中心。 世紀大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 黃金大廈 外立面為玻璃為主、大堂地面采 用大理石。 商務中心、會所。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風格設計。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35元左右。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。 商務中心、票務中心。 會所、超市、餐廳。頤和國際 13000 英德隆大廈 14000 青島世博國際商務中心 12021 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 11000 元 /平方米以上，福林大廈位于 CBD 邊緣區(qū)域因此均價稍低，其余的項目位于香港路兩側，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。近期上市的總體銷售率在 60%以上。 區(qū)域裝修配套對比分析 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場 所及商場等設施。隨著網(wǎng)絡的發(fā)展推動了經(jīng)濟的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員不必天天到辦公室上班，比如像平面設計師，網(wǎng)頁設計人員等等，因為家里寬敞、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。如新世界數(shù)碼港則是由一個大型高級名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應的配套設施組成的綜合型寫字樓。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。 新天地 總占地面積 33000 平方米 ,總建筑面積： 78000 平方米，綠化綠65%，容積率 ，層高 米，房型四室兩廳三衛(wèi)，面積 200—1500 平方米 別墅 28000 元 /平方米，小高層 22800 元 /平方米。頤和 國際 由 31 層酒店式商務公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156 米為青島第二高度建筑。 起價 11000 元 /平方米，均價 14200 元 /平方米 位于澳門路、奧運賽場東側 瑞納康都 集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨立產(chǎn)權酒店公寓（ 18 層） 起價 13500 元 /平方米，均價 15000 元 /平方米。 2021 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 三、豪宅市場分析 豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 由東向北部滲透，周邊市場成為主角 隨著東部可開發(fā)土地減少，同時在青島市政府經(jīng)營城市、建設大青島環(huán)中心經(jīng)濟結構型城市的政策帶動下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴張，同時老城區(qū)改造建設進度明顯加快。 過去的 2021 年，房地產(chǎn)市場從政策層面到市場需求都孕育著前所未有的變化。 通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進入土地一級市場，吸引了國內(nèi)外著名開發(fā)企業(yè)的關注。同時，北部地區(qū)土地歷史遺留問題較少，土地交易相對透明度高，成本相對也比較低。 2021 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2021 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。然而，長期以來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會在瞬間冷卻。 市場需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費者也愈加理性，一路高漲的青島房價和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費群體更加趨于理性，這也勢必影響下一年的需求市場。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，對開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準許預售和對開發(fā)單位預收保證金等措施的加強，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大， 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2021 年 2 10 月份商品房住宅市場吸納量 累計竣工面積 累計 銷售面積 致使房價上升。現(xiàn)有青島市部分拍賣土地， 2021 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價必然帶動周邊房價大幅上升。全年市場房價總趨勢上揚，但增幅減緩。 ⑥拆遷成本不斷加大。 ②土地拍賣價格大幅度上揚。 ③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。 2 0 05 年房地產(chǎn)景氣指數(shù) 9 2. 0 0% 9 6. 0 0% 1 00 . 00 % 1 04 . 00 % 1 08 . 00 % 1 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 24 價格指數(shù) （ 1）總體價格走勢 在奧運效應影響下，青島城市建設正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應是上升趨勢。同時， 2021 年又是全國房地產(chǎn)市場風起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟宏觀調(diào)控舉措后，項目開發(fā)需要清晰認識和準確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供求關系。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。全年青島市全部商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，其中：商品住宅銷售 萬平方米，增長 %，占全部商品房屋銷售面積的 %。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2021 年，青島市累計竣工各類房屋 萬平方米，比去年增長%，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %。土地成交價款達 億元，同比增長%。 2021年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中，國內(nèi)貸款 億元，增長 %，占資金來源的 %，所占比重下降 個百分點；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %，占資金來源的 40%，所占比重提高 個百分點，定金及預收款 億元，增長 %。全年商品房屋銷售額為 ，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 66%；辦公樓銷售額 億元，下降 %；商品營業(yè)用房 億元，增長 %。全年房屋施工面積達 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %；辦公樓 93 萬平方米，下降%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 %。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對商品住房的需求熱度不減，促動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設力度，投資結構也進一步優(yōu)化。 青島市 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2021 年，國家出臺了一系列以“遏制投 機、抑制投資、鼓勵自住” 為主題的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房價起了主導作用。 2021 年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 %。購房主體由社會團體轉(zhuǎn)為個人消費者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換，也進一步推動了青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長，既有國內(nèi)房地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結果。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。青島城市定位發(fā)展的目標是：全國重點中心城市和國際知名特色城市。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。30′～ 121186。 東部商務區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關鍵性的接納作用。 也 就是說， 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。 因此，青島國際貿(mào)易中心的建設，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟的規(guī) 劃。 由此，青島中 某某 能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 CBD中心的優(yōu)勢，建設集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一