【正文】 司負(fù)責(zé)策劃運(yùn)作，該公司是廣西唯一一家大型的文化活動(dòng)策劃、企業(yè)文化策劃、商業(yè)運(yùn)作方式策劃公司，曾在廣西區(qū)內(nèi)外策劃、運(yùn)作和其它企業(yè)共同合作過(guò)不少商業(yè)文化項(xiàng)目，具有一定的知名度和影響力，在各項(xiàng)目活動(dòng)中不但取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且取得了較好的社會(huì)效益。 根據(jù)《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》的建設(shè)規(guī)定 ， 并結(jié)合本項(xiàng)目的自身情況 ， 項(xiàng)目建設(shè)共需征用土地 900 畝。 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村 經(jīng)過(guò)對(duì)多個(gè)方案的考察論證、對(duì)比、篩選 ， 最終確定項(xiàng)目 地址為南寧市 武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村 。以誠(chéng)信投資、熱心公益、樹(shù)立形象 、打造品牌，全心全意為老年人服務(wù)。 建設(shè)單位概況 11 本項(xiàng)目承辦單位 廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司 于 20xx 年 9 月組建成立，注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)元人民幣。 （ 2）通過(guò)精致典雅的建筑風(fēng)格，詩(shī)意盎然的園區(qū)景觀，為來(lái)此居住的老人們營(yíng)造出一個(gè)浪漫而溫馨的老年家園。 本可行性研究報(bào)告依照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。 （ 5）估算項(xiàng)目總投資，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性和可行性，得出初步結(jié)論，并編制可行性研究報(bào)告，交有關(guān)部門論證評(píng)估。 研究工作范圍 （ 1）了解 “廣西東方療養(yǎng)康樂(lè)園項(xiàng)目 ”的發(fā)展前景，分析該項(xiàng)目建設(shè)的必要性。 （ 2）研究 項(xiàng)目 建設(shè) 的內(nèi)容 和 規(guī)模 方案。具體各項(xiàng)研究工作內(nèi)容，詳見(jiàn)后各章。項(xiàng)目的研究范圍包括：項(xiàng)目的提出背景和必要性、項(xiàng)目選址、社會(huì)老齡化的分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、建成后的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益等。同時(shí)，通過(guò)環(huán)境的影響使老人們?cè)谝环N浪漫而悠遠(yuǎn)的田園詩(shī)卷中品嘗到現(xiàn)代生活氣息，使老人們?cè)诿利惖纳罟?jié)拍中享受到 醉人心魄的輕歌慢舞，讓心靈的寧?kù)o不被塵世的喧囂所驚動(dòng)。 公司主要的 經(jīng)營(yíng)范圍為： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)咨詢策劃；物業(yè)管理；商業(yè)租賃；商貿(mào)；對(duì)旅游業(yè)、科技教育文化產(chǎn)業(yè)、康復(fù)療養(yǎng)業(yè)的投資；防水防腐材料、外墻涂料的生產(chǎn)銷售和施工 等。項(xiàng)目建成后，公司將會(huì)以點(diǎn)帶面，使全社會(huì)都關(guān)助、關(guān)愛(ài)、關(guān)心老年人，使天下所有的老人都老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所為、老有所醫(yī)。 此區(qū)域面積較大、場(chǎng)地開(kāi)闊、 依山傍水 、氣候宜人 、 陽(yáng)光充足、環(huán)境清靜、交通便利 、基礎(chǔ)設(shè)施完善 ，是十分理想的投資場(chǎng)所。項(xiàng)目建成后， 總 建筑面積可達(dá) 36 萬(wàn) 平方米 ， 可安置接納 3000 名老人 ，接待國(guó)內(nèi)外游客 800人 。該公司不但具有創(chuàng)新意識(shí)，敢走別人沒(méi)走過(guò)的路，思想理念超前，具有獨(dú)創(chuàng)性。 在機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng) 管理方面：采用了來(lái)自社會(huì)、服務(wù)于社會(huì)、管理于社會(huì)、也就是用社會(huì)各力量的錢，辦社會(huì)福利事業(yè)，為福利事業(yè)服務(wù)，最終服務(wù)于人民。 在項(xiàng)目運(yùn)作方面：全面采用了“三權(quán)”分離法，一是投資分開(kāi)；二是建設(shè)分開(kāi)；三是管理分開(kāi)。 在管理制度方面：采用集社會(huì)群英智慧，達(dá)到公開(kāi)、公平、公正，符合中華人民共和國(guó)法律及各國(guó)法律。 總之，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步分析、討論、研究，此項(xiàng)目策劃、運(yùn)作模式基本可行，需在實(shí)踐中進(jìn)一步檢驗(yàn)和證明，具有一定的可行性，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的推動(dòng)、促進(jìn)、實(shí)現(xiàn)作用。 因此， 本項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)可行的。從全球來(lái)看， 21 世紀(jì)將是一個(gè)人口普遍老齡化的社會(huì)。這個(gè)快速增長(zhǎng)的龐大的老齡群體，孕育著一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。因此，近幾年來(lái)黨和國(guó)家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的形勢(shì)，有力地解決了社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題。 目前，我國(guó)為老齡人服務(wù)的機(jī)構(gòu)尚不完善，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是剛剛起步，特別是老齡人服務(wù)設(shè)施和社會(huì)化照料服務(wù)老齡人在日常生活、照料、看病、出行、購(gòu)物和學(xué)習(xí)等方面的公共服務(wù)需求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足， 這 就為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。滿足廣大老年人日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的成果，是中國(guó)共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，是在新的歷史條件下貫徹落實(shí)關(guān)于 “三個(gè)代表 ”重要思想的體現(xiàn)，也是國(guó)家和社會(huì)義不容辭的責(zé)任。 項(xiàng)目建設(shè)的 現(xiàn)實(shí)依據(jù) （ 1）人口平均壽命延長(zhǎng)，老齡人口不斷增加，是我國(guó)社會(huì)主義制度優(yōu)越性的體現(xiàn) 和社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人民生活水平提高、醫(yī)療衛(wèi)生條件改善的重大成果。 ”為我們發(fā)展老齡人服務(wù)業(yè)指明了方向，逐步形成政府宏觀管理，社會(huì)力量興辦，發(fā)展老齡事業(yè)按市場(chǎng)化要求自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。因此，發(fā)展老齡事業(yè)已是南寧市一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略任務(wù)。 現(xiàn)在南寧市還沒(méi)有一家上規(guī)模、上檔次的集 “養(yǎng)、醫(yī)、樂(lè)、教、學(xué) ”為一體的綜合性服務(wù)項(xiàng)目，而調(diào)查顯示，有 15%以上的老年人愿意到老年公寓居住，可見(jiàn)供求矛盾相當(dāng)突出。老人消費(fèi)觀念的升華，老年人的保健、康復(fù)和養(yǎng)老受到政府的密切關(guān)注，也成為全社會(huì)議論的 20 永恒話題。 可見(jiàn)本項(xiàng)目的建設(shè)是非?？尚械模彩欠浅１匾?。 其中：總建筑面積 36 萬(wàn) 平方米， 容積率為 ， 綠化面積 48 萬(wàn)平方米 ， 綠化率達(dá) 80%， 道路及硬化用地面積 15000 平方米，預(yù)留發(fā)展用地面積 100 畝 。 （ 4）醫(yī)院 包括有效面積和附屬用房面積在內(nèi)，建筑面積為 60000 平方米。 （ 8）康復(fù)健身中心 包括活動(dòng)室、器械室、休息室、娛樂(lè)室，管理人員辦公室（包括編目、整理、裝訂、目錄廳、借書(shū)處、會(huì)議室及附屬用房等），總建筑面積為 5000 平方米。 23 （ 12）營(yíng)養(yǎng)膳食中心 包括廚房、食堂、辦公、庫(kù)房等，每位老人按 建筑面積 10 平方米， 3000 人建筑面積為 30000 平方米。 （ 16）其它 道路及硬化用地面積 15000 平方米 。因此，對(duì)環(huán)境的要求極高，在風(fēng)格上，將使其體現(xiàn)出一種新穎獨(dú)特的建筑風(fēng)格，使老人們深切體會(huì)到人造環(huán)境與自然環(huán)境的高度統(tǒng)一性。 （ 3） 充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的人性化，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目的主要受益者是老人 。 平面布置指導(dǎo)思想 25 （ 1） 領(lǐng)先性與高起點(diǎn) 按照高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)思想，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，以建設(shè)全國(guó)比較先進(jìn)的，面向 21 世紀(jì)的花園式老年公寓為目標(biāo)，設(shè)計(jì)要求要具備超前性、全方位、先進(jìn)性，體現(xiàn)與老年人處處相溶合的建筑風(fēng)格。 建筑平面及功能說(shuō)明 本項(xiàng)目的主要建筑有： 養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、護(hù)理院、醫(yī)院、 老年大學(xué)、護(hù)理培訓(xùn)中心、文化藝術(shù)中心、康復(fù)健身中心、老年服務(wù)中心、老年科技中心、老年旅行社、 營(yíng)養(yǎng)膳食中心 、 綜合 辦公樓以及輔助 設(shè)施等 。 平面布置 該項(xiàng)目建設(shè)共需占用土地 900 畝， 呈 梯形 （ 上 東 下 西 ，南北兩邊 ），地形較平坦便于建設(shè)。中間的 養(yǎng)老院 為整個(gè)項(xiàng)目的核心，代表的是本項(xiàng)目的形象，同時(shí)也是人流最集中的地方。 （ 2）傳統(tǒng)與創(chuàng)新相結(jié)合，既經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又美觀大方，空間序列與 視覺(jué)景觀變化豐富。 此區(qū)域面積較大、場(chǎng)地開(kāi)闊、 依山傍水 、氣候宜人 、 陽(yáng)光充足、環(huán)境清靜、交通便利 、基礎(chǔ)設(shè)施完善 ，是十分理想的投資場(chǎng)所。 武鳴縣是廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)較發(fā)達(dá)的縣份，先后被評(píng)為全國(guó)科普示范縣、全國(guó)科技工作先進(jìn)縣、全國(guó)民政工作先進(jìn)縣、全國(guó)村民自治模范縣等。依托這些豐富的自然資源和獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，武鳴縣的旅游業(yè)方興未艾，投資 億元的“花花大世界”、投資 5 億 元的鳳凰城、投資 2 億元的靈水“歡樂(lè)世界”等一批重點(diǎn)旅游項(xiàng)目正在加緊實(shí)施建設(shè)。黔桂與云桂國(guó)道交匯于此 ， 成為南寧至貴州、云南、百色、河池等地的重要通道。年平均氣溫 ℃ ，一月平均氣溫 ℃ ，七月平均氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫 ℃ ，年平均降水量 1233mm，雨量主要集中在 49 月。 地形地貌 項(xiàng)目所在地位于廣西桂中南，在南寧市的北郊，武鳴縣的西南部，地形地貌形態(tài)復(fù)雜、類型多樣，中部地勢(shì)平緩，局部分布有低山丘陵，海拔高度 100150 m3，相對(duì)高度一般為 1030 m3，境內(nèi)東北、西南兩側(cè)多有山丘分布。 供水 、供電、通訊等建設(shè)條件 （ 1） 供水 水源： 項(xiàng)目 建設(shè)地 有 秀麗的增壩水庫(kù) ，水庫(kù)水量充足，水質(zhì)好，有效庫(kù)容量大，水量穩(wěn)定， 為項(xiàng)目 建設(shè)用水 、 生活 用水、消防 用水提 32 供了便利的條件。 （ 2） 供電 武鳴電力供應(yīng) 以 大電網(wǎng)為主，小水電為補(bǔ)。 （ 3）通訊 武鳴縣 信息通訊便利，通訊網(wǎng)絡(luò)遍布城鄉(xiāng)，實(shí)現(xiàn)了村村通電話。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國(guó)實(shí)施可持續(xù)性發(fā)展能源政策的強(qiáng)有力保證。 （ 2） 積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料。 （ 2） 采用合理的建筑體型及窗墻類型，各房間盡可能的合理布局，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料熱功能應(yīng)能滿足節(jié)能要求。 （ 5） 設(shè)置能源檢測(cè)儀表，以加強(qiáng)對(duì)能源的計(jì)量和管理。 （ 2） 對(duì)空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)先采用節(jié)能型采曖空調(diào)設(shè)備，合理確保供熱（冷）指標(biāo)。合理利用熱能，盡可能避免能量的不合理轉(zhuǎn)換。 （ 2） 供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。本項(xiàng)目 消防 設(shè)施和措施主要包括以下幾方面內(nèi)容： （ 1）在總圖布置中，各建筑物之間的距離應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。提高 工作人員得 安全意識(shí)，自覺(jué)做好安全防范工作。 項(xiàng)目 在設(shè)計(jì)、建設(shè)和使用過(guò)程中 將 實(shí)行環(huán)境保護(hù)和污染治理措施，盡量避免對(duì)環(huán)境造成不良影響。 （ 3） 施工期的噪聲，主要是施工機(jī)械和建筑材料的運(yùn)輸?shù)?，特別是夜間，施工的噪聲 有可能 影響周圍居民的正常生活。 對(duì)環(huán)境的主要影響為： 生活污水、廢水、廢棄物以及生活垃圾。 （ 3） 對(duì)于施工中產(chǎn)生的塵土，采取定期清掃，定期灑水等方法解決，防止揚(yáng)塵。 （ 2） 固體廢棄物以及生活垃圾的治理 對(duì)于本項(xiàng)目建成后的廢棄物以及生活垃圾采用集中收集、運(yùn)輸。廢水處理后經(jīng)檢驗(yàn)合格方可排入污水排放管網(wǎng)。 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目是公用社會(huì)福利性項(xiàng)目，投入運(yùn)營(yíng)后沒(méi)有什么大的環(huán)境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾、醫(yī)療垃圾。實(shí)行股份制，組成董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。管理人員、醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員 及其他人員 根據(jù)國(guó)家有 關(guān)規(guī)定進(jìn)行配置。 加強(qiáng)對(duì)醫(yī)務(wù)人員、服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并注重對(duì)現(xiàn)代化服務(wù)手段的運(yùn)用，鼓勵(lì)并組織參加繼續(xù)教育，以不斷提高服務(wù)水平。 項(xiàng)目業(yè)主的監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)董事會(huì)董事、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行正常監(jiān)督，檢查公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。充分體現(xiàn)公司、部門和員工的利益共同體關(guān)系。 員工利益保障 1）用工合同 按照勞動(dòng)管理部門要求，公司與每一個(gè)員工都要簽訂勞動(dòng)用工合同。加強(qiáng)與政府各有關(guān)部門的溝通，充分利用各項(xiàng)政策。為保證項(xiàng)目如期完成，可成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由承辦單位主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)，下設(shè)辦公室，合理配置相關(guān)人員，組成精簡(jiǎn)、高效的管理機(jī)構(gòu)，以確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。 （ 2） 實(shí)行工程監(jiān)理制 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。對(duì)影響工程質(zhì)量的因素進(jìn)行分析研究，細(xì)化工程質(zhì)量控制流程，補(bǔ)充完善監(jiān)理細(xì)則文件，并在監(jiān)理過(guò)程中認(rèn)真貫徹落實(shí)；精心組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審工作；把好單項(xiàng)工程開(kāi)工關(guān)，在單項(xiàng)工程開(kāi)工前必須認(rèn)真審查施工技術(shù)措施，檢查開(kāi)工準(zhǔn)備情況，重點(diǎn)從影響本項(xiàng)目質(zhì)量的人員投入、 施工設(shè)備、材料和工藝等方面進(jìn)行檢查；嚴(yán)格按照規(guī)范要求及時(shí)檢查進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量異常的要及早處理；嚴(yán)格按規(guī)定做好每道工序驗(yàn)收工作，重視試驗(yàn)驗(yàn)證，以試驗(yàn)數(shù)據(jù)督導(dǎo)施工；在實(shí)施過(guò)程中，以單元工程為基礎(chǔ)，以工序控制為重點(diǎn)，進(jìn)行全過(guò)程跟蹤 46 監(jiān)督；對(duì)監(jiān)理指令及質(zhì)量問(wèn)題處理要追蹤到底，認(rèn)真落實(shí)。當(dāng)施工進(jìn)度延誤時(shí)，要協(xié)助承包方查找原因，并督促其制訂科學(xué)合理的趕工措施；密切注意關(guān)鍵路線項(xiàng)目各重要事件的進(jìn)展，逐旬、逐月檢查承包人員、原材料及施工設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)情況及進(jìn)度的實(shí)施情況；完善現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)和解決影響工程進(jìn)展的外部條件和干擾因素，促進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行；編制和建立用于進(jìn)度控制和施工記錄的各種圖表，便于及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，同時(shí)也可作為進(jìn)度控制和合同管理的依據(jù)。要把好項(xiàng)目變更關(guān)。 （ 4） 嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過(guò)程中，接受有關(guān)部門和社會(huì)輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制的竣工驗(yàn)收。 （ 3） 施工準(zhǔn)備：標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備采購(gòu)，場(chǎng)地平整。 （ 7） 竣工驗(yàn)收：交工驗(yàn)收，投入使用。在招標(biāo)過(guò)程中要遵循公平、公開(kāi)、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。 公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 3）施工監(jiān)理招標(biāo) 施工監(jiān)理對(duì)工程的質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用 。 本工程要求資質(zhì)在一級(jí)，面向全國(guó)公開(kāi)選擇投標(biāo)人。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)和擬用于完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備等。 （ 4） 投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)從招標(biāo)機(jī)構(gòu)的專家?guī)熘须S機(jī)抽取 ， 其中技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員數(shù)的三分之二 。自中標(biāo)通知發(fā)出三十日內(nèi)，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由資深的專家擔(dān)任，評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，但最低不少于 5 人，專家不得少于成員總數(shù)的三分之二，評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行