【正文】 的，未經(jīng)保證人書面同意的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間。因此在簽訂展期協(xié)議時(shí)，應(yīng)根據(jù)貸款期限的長(zhǎng)短，再結(jié)合上述期限的限制，定出一個(gè)合理的展期期限。(二)展期協(xié)議不能僅僅表達(dá)銀行準(zhǔn)許展期的意向，還應(yīng)由銀行與借款人明確約定展期期限。(四)為落實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系必須簽訂《債權(quán)(債務(wù))轉(zhuǎn)移協(xié)議書》。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤消，但經(jīng)受讓人同意的除外。二是資金被轉(zhuǎn)移占有，質(zhì)押人不得隨意劃撥賬戶上的資金。②租期不宜約定過長(zhǎng)。特殊情況下，不得不同意出租時(shí)，為了避免實(shí)際操作中發(fā)生糾紛，有必要要求抵押人(出租人)與承租人在租賃協(xié)議中對(duì)抵押有關(guān)事宜進(jìn)行約定，并經(jīng)我行認(rèn)可。財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。(2)最高額抵押擔(dān)保債權(quán)未確定情形，允許當(dāng)事人約定抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓或協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高額債權(quán)額等，使最高額抵押權(quán)的靈活性和擔(dān)保作用得到更好的發(fā)揮。擔(dān)保范圍應(yīng)明確填寫為“債權(quán)本金及利息(包括復(fù)利和罰息)、違約金、賠償金、銀行墊付的有關(guān)費(fèi)用以及銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等)。由于登記部門要求填寫抵押期限的，銀行可與擔(dān)保人另行書面約定：擔(dān)保合同以及他項(xiàng)權(quán)證上記載具體擔(dān)保期間是登記機(jī)構(gòu)的要求，并非擔(dān)保雙方本意。銀行接受共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵質(zhì)押的，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，區(qū)分按份共有和共同共有，分別取得占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有有人同意，注意共同人之間另有約定的除外。在實(shí)踐中，可能因?yàn)榉慨a(chǎn)和土地分屬不同的抵押人或者土地已抵押在先而房產(chǎn)建蓋在后且抵押在后，從而導(dǎo)致抵押人將房產(chǎn)和土地作為各自獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)而分別抵押給不同銀行的情況，在此情況下，如土地和房產(chǎn)都辦理了抵押登記，法院也會(huì)認(rèn)定抵押合同有效。抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處置難度，進(jìn)而影響債務(wù) 的清償。另《物權(quán)法》第16條和第17條明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。二、擔(dān)保物的登記、管理常見的法律問題(一)房地產(chǎn)抵押登記常見問題以房產(chǎn)和土地進(jìn)行抵押時(shí)，僅到房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記，而忽視了到土地管理部門對(duì)房屋所占用土地辦理抵押登記手續(xù)。在辦理差別化業(yè)務(wù)前，經(jīng)辦人員應(yīng)確定該服務(wù)與以往業(yè)務(wù)不同的操作和管理環(huán)節(jié)，并書面列明這些不同的環(huán)節(jié)并將其作為重大風(fēng)險(xiǎn)提示事項(xiàng)，以便于后面接手的工作人員對(duì)客戶的后期服務(wù)和管理，建議在貸后管理的檔案卷宗中加入一頁專門提示“重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)”。試舉例予以說明：某大客戶在貸款時(shí)提出，在人民銀行調(diào)整利率時(shí)，銀行應(yīng)告知其調(diào)息的相關(guān)情況，并把此項(xiàng)要求寫入借款合同。其次，如法定代表人或負(fù)責(zé)人不能親自簽署，應(yīng)當(dāng)提供授權(quán)委托書，指明有權(quán)簽字人是誰。關(guān)于保證金質(zhì)押?！稉?dān)保法》司法解釋第五十六條規(guī)定“抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或約定不明的，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或無法推定的，抵押不成立。建議：銀行對(duì)借款人提前還款補(bǔ)償金的收取標(biāo)準(zhǔn)化未進(jìn)行明確約定，如果要收取補(bǔ)償金，必須在合同中明確約定補(bǔ)償金的計(jì)算公式和比例。關(guān)于合同的生效條款。建議：《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法司法解釋》)第三十九條規(guī)定：“主合同當(dāng)事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，保證人不承擔(dān)民事責(zé)任?？傮w原則要求銀行重點(diǎn)關(guān)注有無逾期記錄、他行授信退出、涉及訴訟、有民間借貸傳聞、高危行業(yè)以及零售貸款客戶,及時(shí)了解債務(wù)人的還款能力、家庭情況等,提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)。一、合同文本常見問題(一)合同文本的選用錯(cuò)誤根據(jù)“物權(quán)法定原則”，我行在開展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵循該原則，避免因擔(dān)保物權(quán)存在瑕疵而危及自身債權(quán)的安全，對(duì)無明文規(guī)定可抵、質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利，銀行不得接受，同時(shí)在實(shí)際操作中要正確選擇合同文本：如賬戶質(zhì)押應(yīng)選用《保證金質(zhì)押合同》，貸款業(yè)務(wù)采用最高額抵押或最高額保證方式的應(yīng)選用《最高額抵押合同》、《最高額保證合同》等?！币虼?，借新還舊時(shí)，應(yīng)在“借款用途”欄明確填寫真實(shí)用途。對(duì)公司類客戶，銀行借款合同、保證合同等合同中均約定為簽字并加蓋公章。提前還貸補(bǔ)償金金的計(jì)算公式為：提前還貸補(bǔ)償金金=提前還款金額提前還款月數(shù)補(bǔ)償金金率?！保虼?，經(jīng)辦人員在簽訂抵押合同和辦理抵押登記時(shí)必須將抵押物具體化、特定化，在抵押合同的抵押物清單中明確約定每一個(gè)抵押物的名稱、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或使用權(quán)權(quán)屬，并在抵押登記權(quán)證上一一注明，而不能僅僅在抵押合同或抵押登記權(quán)證上注明“整體資產(chǎn)”、“整廠”、“全部資產(chǎn)”、“全部設(shè)備”等概括性、指代不明確的詞語。合同中填寫的保證金賬戶必需與實(shí)際一際，保證金要存入保證金賬戶，存入其他賬戶的，法院會(huì)否認(rèn)其擔(dān)保功能。(三)差別化服務(wù)合同履行過程中應(yīng)注意的法律問題以客戶為中心，為客戶提供差別化的服務(wù)從而鞏固吸引優(yōu)質(zhì)客戶、取得競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán)已成為各家商業(yè)銀行不爭(zhēng)的事實(shí)。告知客戶調(diào)息情況的差別化服務(wù)流程，與以往的借款人默認(rèn)人民銀行對(duì)外公布的利率的流程存在差異，一旦疏忽了該差別化細(xì)節(jié)，銀行將承擔(dān)違約責(zé)任。在對(duì)客戶的動(dòng)態(tài)管理過程中收集信息，不斷補(bǔ)充完善重大風(fēng)險(xiǎn)提示事項(xiàng)。建議：《物權(quán)法》第182條明確了房、地合一的抵押原則，因此銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要以《物權(quán)法》為依據(jù)，不接受房、地分離抵押，確保房地產(chǎn)抵押物權(quán)的完整性。這意味著銀行在貸前審查客戶的資產(chǎn)或辦理抵押時(shí)，必須到登記機(jī)關(guān)查詢登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，銀行應(yīng)在信貸檔案中增加查詢記錄，此外還應(yīng)確保銀行抵押合同中記載的財(cái)產(chǎn)范圍與登記簿一致。建議：盡量說服客戶將房產(chǎn)連同土地一并抵押，并分別辦理抵押登記，否則，不宜接受此類抵押物。但這樣造成的后果是，地價(jià)決定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)中包含有地價(jià)，以至于各家銀行對(duì)抵押物的處置和利益分配難以達(dá)成一致意見。辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)正確填寫抵(質(zhì))押權(quán)的存續(xù)期間和擔(dān)保范圍，否則將會(huì)帶來“后患”。擔(dān)保雙方約定，只要被擔(dān)保的債權(quán)未被完全清償，擔(dān)保權(quán)就一直有效存續(xù)?！保駝t，銀行可能僅能在本金(或者本金加法定利息)的范圍內(nèi)就處分抵押物所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。(3)規(guī)定了抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由。如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。具體意見如下：①在租賃協(xié)議中增加如下內(nèi)容：a、出租人明確告知承租人出租房屋已設(shè)定抵押給銀行的事實(shí)。③應(yīng)要求出租人對(duì)銀行承諾：出租房屋所得租金優(yōu)先用于償還銀行貸款。因此，不但應(yīng)簽訂《賬戶質(zhì)押協(xié)議》，而且在貸后管理中，賬戶內(nèi)的資金不能處于浮動(dòng)狀態(tài)或者沒有以保證金帳戶等專戶的形式存在。(二)債務(wù)轉(zhuǎn)移，即借款人發(fā)生變更，債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人，應(yīng)經(jīng)債權(quán)人(貸款人)同意。(五)《物權(quán)法》第191條規(guī)定了抵押物轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，該規(guī)定相比《擔(dān)保法》第49條抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人的規(guī)定有很大的變化，將轉(zhuǎn)讓抵押物履行通知義務(wù)改為必須取得抵押權(quán)人的同意，有利于銀行對(duì)抵押物的監(jiān)管。該展期期限應(yīng)符合我國(guó)法律法規(guī)及人民銀行規(guī)章的規(guī)定。(三)展期協(xié)議簽訂后，除原還款期限條款外，原合同的其它條款仍然有效。因此，原借款合同若有保證人的，我行在與借款人簽訂展期合同前應(yīng)取得保證人的書面同意，否則，將減輕保證人的保證責(zé)任，增加我行的風(fēng)險(xiǎn)。辦理借新還舊后，原合同項(xiàng)下仍有欠息的，應(yīng)在《借款合同中》約定“本合同借款用于償還XX合同項(xiàng)下借款人所欠借款本金，對(duì)原XX合同項(xiàng)下仍欠貸款人利息XXX元，借款人將遵守原合同約定的利息計(jì)算方法，并繼續(xù)履行清償義務(wù)”?！币?guī)定的“惡意抵押”的情況，以免其他債權(quán)人向法院申請(qǐng)撤銷該抵押行為。在原貸款中的第三人保證的基礎(chǔ)上又增加第三人的財(cái)產(chǎn)抵押的，即新貸款的擔(dān)保中既有第三人保證，又有第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，貸款人要注意《擔(dān)保法司法解釋》第三十八條規(guī)定的同一債權(quán)上既有“人?！庇钟小拔锉！睍r(shí)，“人?！迸c“物保”的關(guān)系即債權(quán)人可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，也可以要求物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但擔(dān)保合同中約定擔(dān)保范圍時(shí)，債權(quán)人只能要求保證人或物的擔(dān)保人在擔(dān)保的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。但辦理借新還舊后，貸款人與借款人原來建立的借款法律關(guān)系已經(jīng)解除，貸款人與擔(dān)保人原來建立的擔(dān)保法律關(guān)系也不存在，貸款人享有的抵押權(quán)也隨之消滅，在借款人的財(cái)產(chǎn)上只存在租賃權(quán)。因此，已經(jīng)出租的房產(chǎn)不宜接受作為抵押物，經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)真調(diào)查抵押物的現(xiàn)狀。 女性就業(yè)性別歧視問題 如何對(duì)未成年工進(jìn)行勞動(dòng)保護(hù) 經(jīng)營(yíng)者應(yīng)出具票據(jù) ,其法定監(jiān)護(hù)人應(yīng)該如何確定 未成年殺人會(huì)判多少年 河北省實(shí)施（中華人民共和國(guó)未成年人保護(hù)法）辦法 關(guān)于女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期待遇的相關(guān)規(guī)定(2018) 家庭應(yīng)如何保護(hù)未成年人的合法權(quán)益 有哪些工作是禁止女職工從事的 怎么制定托幼行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)(2018年) 法定哺乳期多長(zhǎng)時(shí)間 婦女可以決定、使用和改變自己的姓名嗎 保護(hù)婦女的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的規(guī)定(2018) 如何保護(hù)女工及未成年工的勞動(dòng)安全 一般情況下公司辭退孕婦員工賠償標(biāo)準(zhǔn)(2018年)是多少 電視競(jìng)猜被叫停 歲殺人怎么判刑 教育部發(fā)布學(xué)生傷害事故處理辦法 婚姻家庭中婦女權(quán)利的保護(hù) 世界各國(guó)兒童節(jié) ://國(guó)未成年人保護(hù)法 未成年犯強(qiáng)奸罪怎么處理 家庭應(yīng)如何保護(hù)未成年人的權(quán)益 未成年犯故意傷害罪可以減輕處罰嗎 女方婚前出軌懷孕，男方可以提出離婚嗎 女職工禁忌從事的勞動(dòng)范圍有哪些 家庭暴力中婦女的權(quán)益為何保護(hù)難 我們知道，建筑市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所有產(chǎn)業(yè)里面排第四位，建筑行業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)值的16%。以成都法院為例，自1998年至2003年上半年，僅建設(shè)工程合同糾紛案件就受理了2204件。現(xiàn)在先講“建設(shè)工程合同風(fēng)險(xiǎn)防范及糾紛處理策略”。在磋商的時(shí)候，雙方約定以工程量清單核定“商貿(mào)大廈”一期工程的價(jià)格。直到開工前，隆寬公司才給施工單位提供了施工圖紙。為了不影響工程的進(jìn)度，中興公司便相信了隆寬公司法定代表人的多次口頭承諾，按照?qǐng)D紙繼續(xù)施工，并于2006年11月30日正式竣工驗(yàn)收后并移交給了隆寬公司。中興公司在修建“商貿(mào)大廈”一期工程，不但墊付了巨額工程款，而且還背負(fù)著700余萬元的應(yīng)付債務(wù)，公司已經(jīng)被逼得瀕臨破產(chǎn)的境地。正智公司的代理律師認(rèn)為，雙方在招投標(biāo)之前（2005年9月29日）進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的談判，違反了《招投標(biāo)法》的43條、55條的強(qiáng)制性規(guī)定：招標(biāo)人和投標(biāo)人在招投標(biāo)前，不得對(duì)工程的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行談判，如果進(jìn)行了談判影響了中標(biāo)結(jié)果，則中標(biāo)無效；《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，建筑工程發(fā)包方不得迫使承包方低于成本價(jià)格進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。正智公司不服一審判決，已經(jīng)上訴到四川省高級(jí)人民法院。一、招投標(biāo)過程中的風(fēng)險(xiǎn)：招標(biāo)詐騙有人認(rèn)為：招投標(biāo)支配權(quán)力的人為總導(dǎo)演，招投標(biāo)其實(shí)就是大家都在這兒演戲。北京房山區(qū)法院06年以來共受理各類的這種案件一共是28件39人，被騙單位就多達(dá)了73家，涉案金額高達(dá)到1593萬余元。2004年2月一9月期間，朱伯良等人在新津、崇州等地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用土地，在沒有資本金的情況下，以修建成都良珀農(nóng)牧科技發(fā)展有限公司、四川珀大農(nóng)牧科技發(fā)展有限公司綠色飼料種養(yǎng)基地工程的名義，在未得到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T許可的情況下，擅自在媒體上發(fā)布虛假建筑工程招投標(biāo)公告、資格預(yù)審公告，采取同一工程多次發(fā)包的方式，先后同參與投標(biāo)的建筑公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，通過收取報(bào)名費(fèi)、資料費(fèi)、投標(biāo)保證金、履行合同保證金、借款等手段，騙得四川、福建、重慶、北京等地的64家建筑工程單位的信任。2006年1月，被告人陳X為獲取非法利益，偽造了中建六局五公司公章。2007年3月，被告人陳X冒用成都分公司名義，使用騙取的成都分公司公章和財(cái)務(wù)專用章，與四川建幫建筑勞務(wù)有限公司廖某某簽訂工程合作協(xié)議，以收取“民工工資保證金”為名，騙取該公司現(xiàn)金60萬元。上訴后被省高院駁回上訴，維持原判。以四川為例，招標(biāo)信息通常在省財(cái)政廳政府采購(gòu)網(wǎng)、四川招投標(biāo)網(wǎng)、四川建設(shè)網(wǎng)等發(fā)布，建筑企業(yè)還應(yīng)多留意住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官方網(wǎng)站的信息。除招標(biāo)詐騙外，合法的招標(biāo)，建筑企業(yè)也要預(yù)防招標(biāo)陷阱自2008年12月1日起實(shí)施的《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB 50500—2008），：全部使用國(guó)有資金投資或國(guó)有資金投資為主(以下二者簡(jiǎn)稱“國(guó)有資金投資”)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)。最終實(shí)際批準(zhǔn)的混凝土工作量為66000m3。承包商就按經(jīng)驗(yàn)匡算了一下，估計(jì)為40000m3。本項(xiàng)目為中外合資項(xiàng)目，我國(guó)一承包商用固定總價(jià)合同承包土建工程。案例2：某中外合資項(xiàng)目，合同標(biāo)的為一商住樓的施工工程。合同中的價(jià)格條款為： “本工程合同價(jià)格為人民幣3500萬元。本合同屬固定總價(jià)合同。工程開始后一切順利，但基礎(chǔ)完成后，國(guó)家取消鋼材限價(jià)，實(shí)行開放的市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)鋼材價(jià)格在很短的時(shí)間內(nèi)上漲至3500元/t以上。按照合同條款，這些都應(yīng)由承包商承擔(dān)。但業(yè)主予以否決，要求承包商按原價(jià)格全面履行合同責(zé)任。好的合同應(yīng)是兼顧雙方利益的合同，對(duì)極不合理的條款，法律顧問應(yīng)敢于提出自己的意見。比如，2010年7月23，德陽市規(guī)劃和建設(shè)局對(duì)重慶市某建設(shè)有限公司進(jìn)行了處罰，因?yàn)榻?jīng)檢查發(fā)現(xiàn)什邡市雍城中學(xué)一標(biāo)段項(xiàng)目經(jīng)理注冊(cè)建造師梁某的注冊(cè)建造師證為假證；現(xiàn)場(chǎng)施工員、質(zhì)量員、安全員、材料員均不是壓證人員；綿竹市S105線成青路綿竹段二期改造工程Ⅰ合同段，檢查中發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目經(jīng)理注冊(cè)建造師代某的注冊(cè)建造師證系假證。我覺得企業(yè)應(yīng)該特別珍惜自己的信用和資質(zhì)。▲▲強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：上海有一位律師，名氣還很不錯(cuò)的，把《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF19990201）進(jìn)行了很多修改，將合同文件組成及優(yōu)先解釋順序進(jìn)行了有利于業(yè)主方的調(diào)整，對(duì)簽證與索賠設(shè)置了很多限制條件，對(duì)有利于承包人的不作為默示條款進(jìn)行了調(diào)整，為業(yè)主方設(shè)計(jì)了總包＋指定分包的發(fā)包模式，這值得我們作為承包企業(yè)的法律顧