【正文】 要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開發(fā)商也是沒有任何約束力的。（8）雙方對(duì)分期付款比例及支付方式無約定或約定不清。國(guó)產(chǎn)房即地方省市直屬機(jī)關(guān)(也包括鐵路房產(chǎn)房)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。案件糾紛發(fā)生的時(shí)間節(jié)點(diǎn)多緊臨調(diào)控政策出臺(tái)的前后，具體存在以下幾種情況：買房人以貸款首付比率提高導(dǎo)致其無力承擔(dān)首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同；買房人以因房屋新政的實(shí)施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同；買房人因不符合辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)從而實(shí)現(xiàn)合同目的為由要求解除合同；不具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者借用他人名義購(gòu)入房產(chǎn)與登記人之間引發(fā)糾紛；賣房人以買房人不具備購(gòu)買資格，要求解除合同。 （4）買方規(guī)避國(guó)家或地方政策及稅收，未能及時(shí)辦理過戶手續(xù)造成的糾紛由于國(guó)家政策或地方政策原因，房屋不能及時(shí)辦理過戶，比如由于限購(gòu)政策，有的購(gòu)買人沒有達(dá)到購(gòu)買資格（如在北京五年社保沒有達(dá)到），為此約定購(gòu)買人具備購(gòu)買資格后再過戶，有的購(gòu)買人為省去稅收（比如經(jīng)濟(jì)適用房沒有滿五年過戶稅收高），為此約定在滿五年后過戶。（2） 賣方或買方為追求利益最大化而而違約引起糾紛因房?jī)r(jià)漲幅迅猛，賣方為獲取更多利益，二手房買賣的手續(xù)較多，雙方從簽訂買賣合同到房屋過戶之間有較長(zhǎng)時(shí)間差，加之房?jī)r(jià)快速上漲，出賣方為實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值最大化，寧愿違約也不愿繼續(xù)履行合同，即出賣方本著“價(jià)高者得”的原則，即使雙倍返還定金或違約金不高，但因違約金及定金數(shù)額通常不高，在房?jī)r(jià)居高不下的的背景下，出賣人比較違約成本及再次交易將獲得的利潤(rùn)后，通常選擇承擔(dān)合同違約責(zé)任而違約，實(shí)踐中甚至出現(xiàn)“一房三賣”的情況。等到事后發(fā)生糾紛時(shí)才想到求助于律師，但為時(shí)已晚。（8）購(gòu)房人法律保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，法律服務(wù)機(jī)制不全，購(gòu)房者權(quán)益難以保障。（7）個(gè)別行政部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。買受方有時(shí)受廣告的引導(dǎo)或?qū)贤胬斫猓谕颠^高，一旦未達(dá)到預(yù)期，即引發(fā)訴訟。當(dāng)原先的購(gòu)房者按合同約定期限來接受房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)其所購(gòu)房屋已售與他人。事實(shí)上，合同中約定內(nèi)容并非如同銷售人員口頭承諾的內(nèi)容，不少購(gòu)房者忽視了這一點(diǎn)，未經(jīng)仔細(xì)分析而輕易相信承諾，為自身的合法權(quán)益埋下隱患。商品房買賣合同條款是雙方當(dāng)事人在進(jìn)行交易時(shí)的“游戲規(guī)則”，只有對(duì)這個(gè)規(guī)則有充分的認(rèn)識(shí)和了解，才能保證游戲的順利進(jìn)行。由于商品房買賣合同的特殊性，合同雙方當(dāng)事人占有的資源和信息嚴(yán)重不對(duì)稱，再加上商品房的熱銷，開發(fā)商與購(gòu)房人權(quán)利義務(wù)對(duì)應(yīng)而不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”。她們因經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，在售樓時(shí)為了促使購(gòu)房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對(duì)樓房本來沒有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開河。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽(yù)度，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對(duì)所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實(shí)，使購(gòu)房者對(duì)所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯(cuò)覺。房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、概述近年來，我國(guó)房屋買賣市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場(chǎng)體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場(chǎng)管理機(jī)制不夠健全，房屋買賣市場(chǎng)的交易行為不規(guī)范、不誠(chéng)信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產(chǎn)“新政”實(shí)施，商品房、二手房的房?jī)r(jià)起伏不斷，一時(shí)間導(dǎo)致購(gòu)房人與開發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問題、新焦點(diǎn)層出不窮。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購(gòu)房者無法從“美好夢(mèng)想”中一下回到現(xiàn)實(shí)，從而引起糾紛。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫(kù)，卻承諾房屋與車庫(kù)一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學(xué)校，卻承諾幼兒園和學(xué)校將大大方便孩子的入托、入學(xué)問題等。中國(guó)消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單方擴(kuò)大解約權(quán)、任意使用免責(zé)權(quán)、違約責(zé)任不對(duì)等、認(rèn)購(gòu)定金難歸還、模糊標(biāo)的好圈錢、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購(gòu)房簽約先交錢等。但現(xiàn)實(shí)生活中，一方面買房人缺乏對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)和政策的了解，或者對(duì)有關(guān)條款含義存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或含混的判斷，不能正確認(rèn)識(shí)該條款對(duì)自己的利益將可能造成的影響。 （4）開發(fā)商在利潤(rùn)最大化的驅(qū)使下，不嚴(yán)格按照法律規(guī)定經(jīng)營(yíng)，違背社會(huì)誠(chéng)信欺瞞消費(fèi)者。此外，開發(fā)商為了牟取暴利往往打出一些具有欺詐性的廣告或宣傳資料，或者炒樓價(jià)，甚至降低施工標(biāo)準(zhǔn)，以節(jié)省成本換取利益，還有的假借預(yù)售之名騙取資金等，這些都導(dǎo)致商品房買賣糾紛居高不下。同時(shí)，有個(gè)別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。有的出賣人只顧追求高額利潤(rùn)而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的利益頻頻受到侵害。在國(guó)外及我國(guó)的香港地區(qū)，為平衡雙方當(dāng)事人的利益，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，在法律上采用強(qiáng)制代理制度，即要求購(gòu)房者必須由律師代理訂立預(yù)售合同，借助于律師的經(jīng)驗(yàn)和能力控制風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)廣大購(gòu)房者的利益。此外，許多購(gòu)房者首次涉足房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，難免權(quán)利受損。另外，買方因?yàn)榉课輧r(jià)格降價(jià)情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。 （6）陰陽合同導(dǎo)致履行爭(zhēng)議 在二手房買賣中，買賣雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭(zhēng)的事實(shí)。受相關(guān)政策限制，一些央產(chǎn)房、國(guó)產(chǎn)房、鐵路房產(chǎn)房不能正常交易過戶。目前買受人與出賣人通常以《存量房屋買賣合同》范本為其合同文本，而該范本對(duì)首付款、余款比例及支付方式?jīng)]有專門的條款進(jìn)行約定，雙方通常只進(jìn)行口頭約定或進(jìn)行簡(jiǎn)單的書面補(bǔ)充協(xié)議，導(dǎo)致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責(zé)任難以確定。而 90% 以上的購(gòu)房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實(shí)地考察辨別真?zhèn)??！? 在審判實(shí)踐中，在適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第4條、第5條審理因認(rèn)購(gòu)協(xié)議而引發(fā)的糾紛時(shí)，就如何認(rèn)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，各個(gè)法院的理解各不相同，有的法院認(rèn)為，雙方對(duì)于主合同的某些條款無法協(xié)商達(dá)成一致，造成主合同無法簽訂的，就應(yīng)該認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，定金應(yīng)予返還；有的法院認(rèn)為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。 認(rèn)購(gòu)協(xié)議一般由開發(fā)商來確定，所以簽訂時(shí)候一定要注意。”這樣約定就是為了達(dá)到強(qiáng)制購(gòu)買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，看見類似條款，一定要慎重。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。對(duì)于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致?！拔遄C”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，這些是購(gòu)房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。現(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了有力保護(hù)，但購(gòu)房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對(duì)自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”。 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。 比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。買受人在簽訂合同時(shí)一定要將具體要求、交房標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。”實(shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。房產(chǎn)證、國(guó)有土地使用證是購(gòu)房者證明自己對(duì)房屋具有所有權(quán)的憑證。有的購(gòu)房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。比較好的方法是購(gòu)房人在商品房買賣合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理作一明確規(guī)定。另外，對(duì)于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會(huì)約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算寫成按購(gòu)房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。 （11）務(wù)必要重視合同附件及補(bǔ)充協(xié)議。購(gòu)房者不但要謹(jǐn)慎對(duì)待合同主文，對(duì)合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。（12）對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收要認(rèn)真 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費(fèi)用，在合同不明確該費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)，就很容易釀成糾紛。他們往往對(duì)中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對(duì)其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時(shí)候釀成糾紛。而在這些違約責(zé)任中，中介沒有任何責(zé)任。更有些中介是賣方的獨(dú)家代理中介，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。 購(gòu)買二手房求助中介，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細(xì)了解房屋信息和仔細(xì)閱讀合同這兩點(diǎn)，購(gòu)房人絕對(duì)不能偷懶。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。這個(gè)面積是國(guó)家經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣方出具相關(guān)證明。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計(jì)算交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費(fèi)的具體金額，并在補(bǔ)充條款中明確各種稅費(fèi)的具體承擔(dān)者。乙方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)的20%，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起五日內(nèi)以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金。第五，違約責(zé)任　　需要注意的是，針對(duì)合同中各方的義務(wù)的具體條款，都應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行約定違約責(zé)任，比如我之前提到的交房、過戶、付款方面的違約責(zé)任；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。事實(shí)上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購(gòu)房者除了出現(xiàn)問題后積極應(yīng)對(duì)，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。 實(shí)務(wù)中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過程中，我們?cè)谔幚戆讣^程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個(gè)比較典型的案例。李先生認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽字后，開發(fā)商銷售人員稱認(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)天沒法蓋章，改天來簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)候把認(rèn)購(gòu)協(xié)議再給李先生。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購(gòu)買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當(dāng)時(shí)說要按照定金合同來履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見情況下，開發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)買人定金。我們?nèi)ラ_發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，銷售人員稱認(rèn)購(gòu)協(xié)議沒有蓋章，現(xiàn)在來簽正式商品房買賣合同了，要不要認(rèn)購(gòu)協(xié)議無所謂了，我們說還是把李先生簽過的認(rèn)購(gòu)協(xié)議讓我們看一下，在看了認(rèn)購(gòu)書之后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)重大問題，就是我之前提到的開發(fā)商規(guī)避責(zé)任的條款，即“本認(rèn)購(gòu)書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購(gòu)人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購(gòu)書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購(gòu)書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購(gòu)書，返還定金。到認(rèn)購(gòu)協(xié)議確定的最后一天，我們?cè)俅稳ラ_發(fā)商處簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商開始說可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說單位領(lǐng)導(dǎo)不同意，無法修改。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無法購(gòu)買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購(gòu)買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。 五是，在確定自己不購(gòu)買商品房情況下，如果自己法律知識(shí)缺乏，最好是請(qǐng)律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過程，處理突發(fā)事件和對(duì)你的不利局面。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復(fù)完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。 針對(duì)上述案例，我們有什么啟示呢？ 關(guān)于房屋質(zhì)量問題能否拒絕收房。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。法律沒有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進(jìn)行約定。不僅質(zhì)量條款的補(bǔ)充協(xié)議約定，有的開發(fā)商關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任等都會(huì)挖下陷阱。