【正文】 要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發(fā)商也是沒有任何約束力的。（8）雙方對分期付款比例及支付方式無約定或約定不清。國產(chǎn)房即地方省市直屬機關(guān)(也包括鐵路房產(chǎn)房)將自管房屋售予職工后，職工取得產(chǎn)權(quán)的房屋。案件糾紛發(fā)生的時間節(jié)點多緊臨調(diào)控政策出臺的前后，具體存在以下幾種情況：買房人以貸款首付比率提高導致其無力承擔首付，從而無法辦理按揭貸款為由要求解除合同；買房人以因房屋新政的實施銀行不予辦理貸款，從而無法履行合同為由要求解除合同；買房人因不符合辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)從而實現(xiàn)合同目的為由要求解除合同；不具備購房資格的購房者借用他人名義購入房產(chǎn)與登記人之間引發(fā)糾紛；賣房人以買房人不具備購買資格，要求解除合同。 （4）買方規(guī)避國家或地方政策及稅收，未能及時辦理過戶手續(xù)造成的糾紛由于國家政策或地方政策原因，房屋不能及時辦理過戶，比如由于限購政策，有的購買人沒有達到購買資格（如在北京五年社保沒有達到），為此約定購買人具備購買資格后再過戶，有的購買人為省去稅收（比如經(jīng)濟適用房沒有滿五年過戶稅收高），為此約定在滿五年后過戶。（2） 賣方或買方為追求利益最大化而而違約引起糾紛因房價漲幅迅猛，賣方為獲取更多利益，二手房買賣的手續(xù)較多，雙方從簽訂買賣合同到房屋過戶之間有較長時間差，加之房價快速上漲，出賣方為實現(xiàn)房屋價值最大化，寧愿違約也不愿繼續(xù)履行合同，即出賣方本著“價高者得”的原則，即使雙倍返還定金或違約金不高，但因違約金及定金數(shù)額通常不高，在房價居高不下的的背景下，出賣人比較違約成本及再次交易將獲得的利潤后，通常選擇承擔合同違約責任而違約，實踐中甚至出現(xiàn)“一房三賣”的情況。等到事后發(fā)生糾紛時才想到求助于律師，但為時已晚。（8）購房人法律保護意識不強，法律服務機制不全，購房者權(quán)益難以保障。（7）個別行政部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。買受方有時受廣告的引導或?qū)贤胬斫?，期望值過高，一旦未達到預期，即引發(fā)訴訟。當原先的購房者按合同約定期限來接受房屋時，才發(fā)現(xiàn)其所購房屋已售與他人。事實上，合同中約定內(nèi)容并非如同銷售人員口頭承諾的內(nèi)容，不少購房者忽視了這一點，未經(jīng)仔細分析而輕易相信承諾，為自身的合法權(quán)益埋下隱患。商品房買賣合同條款是雙方當事人在進行交易時的“游戲規(guī)則”，只有對這個規(guī)則有充分的認識和了解，才能保證游戲的順利進行。由于商品房買賣合同的特殊性，合同雙方當事人占有的資源和信息嚴重不對稱，再加上商品房的熱銷，開發(fā)商與購房人權(quán)利義務對應而不對等，極易導致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王條款”。她們因經(jīng)濟利益的驅(qū)動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓房本來沒有的配套設(shè)施卻口頭承諾，信口開河。開發(fā)商為了提高所售房屋的知名度、美譽度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產(chǎn)生一種十全十美的理想化錯覺。房屋買賣法律風險防范一、概述近年來，我國房屋買賣市場出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機制不夠健全，房屋買賣市場的交易行為不規(guī)范、不誠信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時，產(chǎn)生了相當數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產(chǎn)“新政”實施，商品房、二手房的房價起伏不斷，一時間導致購房人與開發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問題、新焦點層出不窮。而一旦房屋交付使用，廣告中的“花園社區(qū)”、“空中花園”、“歐洲小鎮(zhèn)”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現(xiàn)實，從而引起糾紛。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規(guī)劃中本來沒有幼兒園、學校，卻承諾幼兒園和學校將大大方便孩子的入托、入學問題等。中國消協(xié)曾公布過商品房買賣中存在的九大典型的“霸王條款”，分別是單方擴大解約權(quán)、任意使用免責權(quán)、違約責任不對等、認購定金難歸還、模糊標的好圈錢、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。但現(xiàn)實生活中，一方面買房人缺乏對相關(guān)法律、法規(guī)和政策的了解，或者對有關(guān)條款含義存在錯誤的認識或含混的判斷，不能正確認識該條款對自己的利益將可能造成的影響。 （4）開發(fā)商在利潤最大化的驅(qū)使下，不嚴格按照法律規(guī)定經(jīng)營，違背社會誠信欺瞞消費者。此外，開發(fā)商為了牟取暴利往往打出一些具有欺詐性的廣告或宣傳資料，或者炒樓價，甚至降低施工標準，以節(jié)省成本換取利益，還有的假借預售之名騙取資金等，這些都導致商品房買賣糾紛居高不下。同時，有個別熟悉房產(chǎn)交易的買受者，期待出賣方出現(xiàn)逾期交房等問題。有的出賣人只顧追求高額利潤而忽視消費者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務，導致買受人的利益頻頻受到侵害。在國外及我國的香港地區(qū)，為平衡雙方當事人的利益，保護購房者權(quán)益，在法律上采用強制代理制度，即要求購房者必須由律師代理訂立預售合同，借助于律師的經(jīng)驗和能力控制風險，保護廣大購房者的利益。此外，許多購房者首次涉足房產(chǎn)市場，對購房風險缺乏足夠的認識，難免權(quán)利受損。另外，買方因為房屋價格降價情況下，買方為了追求利益最大化，也存在違約不履行合同，寧愿放棄定金，這樣情況下，造成賣方的損失不僅僅是定金損失，引發(fā)訴訟。隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。 （6）陰陽合同導致履行爭議 在二手房買賣中，買賣雙方在房地產(chǎn)中介公司的操作下通過簽訂陰陽合同的方式偷逃稅款已成為業(yè)界不爭的事實。受相關(guān)政策限制，一些央產(chǎn)房、國產(chǎn)房、鐵路房產(chǎn)房不能正常交易過戶。目前買受人與出賣人通常以《存量房屋買賣合同》范本為其合同文本，而該范本對首付款、余款比例及支付方式?jīng)]有專門的條款進行約定，雙方通常只進行口頭約定或進行簡單的書面補充協(xié)議，導致糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一詞，違約責任難以確定。而 90% 以上的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實地考察辨別真?zhèn)?。? 在審判實踐中，在適用《商品房買賣合同糾紛解釋》第4條、第5條審理因認購協(xié)議而引發(fā)的糾紛時，就如何認定“因不可歸責于當事人雙方的事由”，各個法院的理解各不相同，有的法院認為，雙方對于主合同的某些條款無法協(xié)商達成一致，造成主合同無法簽訂的，就應該認定為不可歸責于雙方當事人的原因，定金應予返還；有的法院認為，買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔保，其本身就有義務先詳細了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認購協(xié)議的義務，定金不應返還。 認購協(xié)議一般由開發(fā)商來確定，所以簽訂時候一定要注意?！边@樣約定就是為了達到強制購買人簽訂不平等的商品房買賣合同，如果你不同意，就存在喪失定金的可能，因此大家在簽訂認購書時，看見類似條款，一定要慎重。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致。“五證”即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，這些是購房人能否取得產(chǎn)權(quán)憑證的關(guān)鍵。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應嚴格遵守?，F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對購房者進行了有力保護，但購房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準，多退少補”進行約定，無論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”。 購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。 比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標。買受人在簽訂合同時一定要將具體要求、交房標準白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。”實際簽約時，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長，通常有90日、180日等等。房產(chǎn)證、國有土地使用證是購房者證明自己對房屋具有所有權(quán)的憑證。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準時如何處理作一明確規(guī)定。另外，對于違約責任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬分之三計算寫成按購房全款的萬分之三承擔違約責任等相關(guān)文字)。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。 （11）務必要重視合同附件及補充協(xié)議。購房者不但要謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。（12）對所購商品房進行驗收要認真 第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關(guān)部門進行核實。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機關(guān)查封，則應考慮放棄購買。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費用，在合同不明確該費用由誰負擔，就很容易釀成糾紛。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細閱讀、考慮便簽名，導致時候釀成糾紛。而在這些違約責任中，中介沒有任何責任。更有些中介是賣方的獨家代理中介，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收取定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。 購買二手房求助中介，確實可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點，購房人絕對不能偷懶。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。這個面積是國家經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)測量的面積，也就是法律上承認該房屋的權(quán)利面積。如為繼承、贈與、法院判決等情況，須賣方出具相關(guān)證明。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。雙方應當事前具體計算交易手續(xù)費、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費的具體金額，并在補充條款中明確各種稅費的具體承擔者。乙方單方面解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔賠償責任，賠償金額為房屋總價的20%，甲方應在接到書面通知之日起五日內(nèi)以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。第五，違約責任　　需要注意的是，針對合同中各方的義務的具體條款，都應該有針對性的進行約定違約責任，比如我之前提到的交房、過戶、付款方面的違約責任；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。事實上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購房者除了出現(xiàn)問題后積極應對，用法律武器維護自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。 實務中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過程中，我們在處理案件過程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個比較典型的案例。李先生認購協(xié)議簽字后，開發(fā)商銷售人員稱認購協(xié)議當天沒法蓋章，改天來簽訂正式商品房買賣合同的時候把認購協(xié)議再給李先生。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當時說要按照定金合同來履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。司法實踐中，傾向于雙方就合同主要條款達不成一致意見情況下，開發(fā)商應退還購買人定金。我們?nèi)ラ_發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認購協(xié)議書，銷售人員稱認購協(xié)議沒有蓋章，現(xiàn)在來簽正式商品房買賣合同了，要不要認購協(xié)議無所謂了，我們說還是把李先生簽過的認購協(xié)議讓我們看一下，在看了認購書之后，發(fā)現(xiàn)一個重大問題，就是我之前提到的開發(fā)商規(guī)避責任的條款，即“本認購書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進行了公示，認購人確認，在簽訂認購書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認購書，返還定金。到認購協(xié)議確定的最后一天，我們再次去開發(fā)商處簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商開始說可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說單位領(lǐng)導不同意，無法修改。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無法購買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。 五是，在確定自己不購買商品房情況下，如果自己法律知識缺乏，最好是請律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過程，處理突發(fā)事件和對你的不利局面。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。 針對上述案例，我們有什么啟示呢？ 關(guān)于房屋質(zhì)量問題能否拒絕收房。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。法律沒有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進行約定。不僅質(zhì)量條款的補充協(xié)議約定，有的開發(fā)商關(guān)于逾期交房的違約責任等都會挖下陷阱。