【正文】 關(guān)于收房問題，案例中法院判決開發(fā)商只承擔(dān)約定交房時間至2010年12月7日期間逾期交房違約金。隨后，中介公司帶謝某看了出售房屋，并在《買受方看房確認書》上簽字。法院經(jīng)審理認為，謝某的行為，已違反《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》中的義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但合同約定的中介服務(wù)費過高，應(yīng)予以減少；因A公司與謝某某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》只是進行了部分履行，A公司無權(quán)按合同約定獲得全部中介費用，只能要求部分費用。所謂正規(guī)，也就是能在相關(guān)部門查詢其注冊信息、執(zhí)業(yè)信息的公司，不是說是大公司，大公司違規(guī)的也很多。最后，作為賣方，最好是不要獨家委托某中介公司進行出售房屋，這樣存在一定的風(fēng)險。（2）二手房買賣糾紛中如何確保自己不違約、如何取證對方違約責(zé)任及如何合理提出違約金數(shù)額 2012年12月20日，孫某與田某（以其妻子何某的名義）通過房屋中介A公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定由孫某購買田某妻子何某名下的某小區(qū)的房屋，由于何某在國外，由田某代表何某在合同上簽字（簽訂合同時田某未有何某授權(quán)其賣房的授權(quán)委托書，簽訂合同后何某從國外將授權(quán)委托書發(fā)給中介公司）。同時約定（第一條）：“乙方（孫某）于2013年1月1日前向甲方支付第二筆購房定金20萬元。2013年1月20日，孫某向田某、何某發(fā)出催告函，要求二人履行合同，提供銀行賬戶以便收取剩余20萬定金及房款。同時認為，如果合同有效，自己同意解除，但屬于對方違約，對方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如認定自己違約，對方違約金過高，沒有事實依據(jù)，要求減少。 在認定違約責(zé)任上，法院以孫某提出的賣方提出漲價構(gòu)成違約導(dǎo)致合同解除沒有證據(jù)，即買方無有效證據(jù)證明賣方提出漲價是在2013年1月1日前。與此同時，孫某第一筆10萬元地改進以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給田某，孫某是知道田某賬戶的，在田某不提供賬戶情況下，孫某可以通過向該銀行賬戶匯款、公證提存或通過中介公司轉(zhuǎn)交第二筆定金的方式確保自己義務(wù)的及時履行。 從以上案例，作為房屋的出售房及購買方，我們得到什么啟示呢？ 首先，作為賣方，在委托他人出售房屋時，最好是有授權(quán)委托書，作為買方，更需要重視對方委托代理人是否有合法的委托代理手續(xù)，最好是有公證的授權(quán)委托書，以避免將來出現(xiàn)的糾紛。 再次，對于違約取證問題上。 最后，在違約賠償?shù)臄?shù)額上。二是要考慮到自己是否也存在違約情形，是否存在過錯，如存在，法院也會酌情減少違約金數(shù)額，案例中，法院就是考慮到孫某存在一定的過錯，酌情減少了違約金數(shù)額。六、常見房屋問題婚姻中的房屋糾紛 婚姻中的房屋糾紛主要有以下糾紛：一方婚前按揭貸款購買的房屋離婚時引起的糾紛，夫妻雙方婚前共同出資購買房屋離婚時房屋分割糾紛，一方婚前購買的房屋婚后出售后再購買的房屋離婚時引起的糾紛，夫妻婚后購買的房屋離婚時引起的糾紛，父母給子女婚后購買的房屋時分割糾紛（這個糾紛我們在稍后重點提及），還有類似于夫妻房產(chǎn)加名問題，夫妻一方承租的房屋分割問題，夫妻離婚時將在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)給子女引起的問題等。離婚時，對于房產(chǎn)權(quán)屬及份額出現(xiàn)了糾紛，從法律上說，對于夫妻婚前共同出資購買的房屋，無論房產(chǎn)證是一方的名字還是雙方的名字，房屋屬于夫妻共有，具體份額按照出資比例來進行分割（但房產(chǎn)證上注明份額的除外）。（3） 一方婚前房屋婚后出售后再購買的房屋離婚時引起的糾紛 這種糾紛在司法實踐中也出現(xiàn)不少，很多夫妻在結(jié)婚時，由于經(jīng)濟能力限制，由一方出資購買比較小的房屋。對夫妻雙方婚后購買房屋的處理，我們知道，我國《婚姻法》對于夫妻財產(chǎn)實行婚后所得共同制原則，因此夫妻雙方婚后購買的房產(chǎn)，無論登記在誰名下，都屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)予以分割。 對離婚時尚未取得所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)商品房房屋的處理。人民法院在審理離婚訴訟時，不能就雙方當事人提出的房屋所有權(quán)歸屬和分割請求進行判決。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。 夫妻一方婚后以標準價購買的房改房屬擁有部分產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)相關(guān)司法解釋，人民法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可判決由當事人使用，當事人取得完全所有權(quán)后，可以另行起訴?！币虼?，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，公房的承租權(quán)均應(yīng)歸該一方享有，另一方無權(quán)分割。 “婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的”，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第27條第2款的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于雙方均有權(quán)承租公房，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構(gòu)的評估價的一半為標準向另一方作出補償。婚前房產(chǎn)婚后加名的法律性質(zhì)屬于贈與，除了夫妻雙方提交身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證，填寫《土地房屋權(quán)屬變更登記申請書》外，還應(yīng)該提交夫妻關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的協(xié)議；婚后房產(chǎn)婚后加名的法律性質(zhì)屬于法律事實，只需要夫妻雙方憑身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證，填寫《土地房屋權(quán)屬變更登記申請書》即可辦理，不需要繳納契稅及營業(yè)稅。 對于婚后夫妻共同出資產(chǎn)權(quán)屬于一方名下的房產(chǎn)，法律規(guī)定屬于夫妻共同財產(chǎn)，是否加名不影響房產(chǎn)屬于共有的性質(zhì)，對于這種房產(chǎn)，不是必須進行加名，不要為了加名傷害夫妻感情。因此，在協(xié)議離婚時，為避免糾紛，最好是在協(xié)議離婚前，就將房產(chǎn)過戶到孩子名下。父母用一輩子的積蓄給子女買房結(jié)婚，但是由于子女婚姻關(guān)系的解除，為子女購買的房屋處于被子女的配偶分割的風(fēng)險，如何避免風(fēng)險是所有父母所關(guān)心的問題。 房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付、子女婚后自己換貸款這種方式下，如果子女離婚，該房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？該房屋是否子女有權(quán)利進行分割?！痹摲N方式下，房屋屬于子女個人財產(chǎn)，應(yīng)歸子女所有。如果子女離婚，房屋歸屬問題沒有疑問，按照上述司法解釋的原則，應(yīng)該歸子女所有，但是就父母的出資是贈與性質(zhì)？是債權(quán)性質(zhì)？還是父母出資增加子女在房屋貸款及相應(yīng)升值部分上的份額？法律沒有進行明確，司法實踐中各個法官判決情況也不一，不過，從婚姻法的原則來看，應(yīng)傾向于增加子女在房屋貸款及相應(yīng)升值部分上的份額，比如說父母全額出資幫助子女婚后還貸款，該房產(chǎn)歸子女的同時，子女不支付其配偶任何補償。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 但現(xiàn)實生活中的情況并不是法律規(guī)定所能全部涵蓋的，主要存在三種情況，一是父母出資，但房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女配偶名下，該房產(chǎn)的如何確定歸屬及分割。對于第一種情況，結(jié)合司法實踐，我個人認為，應(yīng)為子女與其配偶的夫妻共同財產(chǎn)。同時考慮父母所贈出資對房屋取得所作出的貢獻，在分割共同財產(chǎn)時予以適當多分。 最后，如果是獨生子女，父母從保護子女利益出發(fā)，可以將房屋產(chǎn)權(quán)落在父母身上，立遺囑將房產(chǎn)指定給子女一人繼承，這樣子女配偶無法分割上述房屋產(chǎn)權(quán)。（1） 關(guān)于職工簽訂公有住房買賣合同或取得房屋產(chǎn)權(quán)證后調(diào)離、辭職、被辭退或除名情況下引起的糾紛 對于此類糾紛，主要集中在單位是否有權(quán)要求收回房屋。 對于購房職工與單位解除勞動關(guān)系時，已交納了購房款，簽署了購房協(xié)議但未拿到房產(chǎn)證 ，售房單位要求收回房屋、購房職工要求單位給予辦理房產(chǎn)證而產(chǎn)生的糾紛。一種意見認為，該職工與單位之間的雙方買賣公房的行為是否合法有效是問題關(guān)鍵。（2） 關(guān)于子女出資給父母購買房改房引起的糾紛 上述糾紛我們遇到不少，就是父母在購買房改房時，由于無錢購買或者子女孝順等原因，房改房。雙方就應(yīng)該全面履行該合同，即使職工和單位解除了勞動關(guān)系，售房單位也應(yīng)為職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。一種意見認為：根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間以辦理產(chǎn)權(quán)證為準。 對于購房職工在與單位解除勞動關(guān)系時，已取得住房的產(chǎn)權(quán)證明的，應(yīng)當充分保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，即維護購房職工對其所購公房的全部占有權(quán)和使用權(quán)。即居民將現(xiàn)住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。 其次，父母為子女出資買房，不能將房屋產(chǎn)權(quán)寫為子女的配偶，如果寫子女配偶名字，就會被認定為子女與其配偶的夫妻共同財產(chǎn)。第三種情況，結(jié)合司法實踐，我個人認為，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，該出資視為只對自己子女一方的贈與。三是父母出首付，房屋登記在子女名下，子女自行還貸款，房屋如何確定歸屬及分割。如果是雙方父母共同出資，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，在沒有約定房屋歸屬情況下，房屋屬于子女與配偶的共有財產(chǎn)，按照出資份額共有。（2）父母出資為結(jié)婚后的子女買房引起的糾紛 父母出資，如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女及配偶名下，按照婚姻法的規(guī)定，上述房屋屬于子女及配偶的夫妻共同財產(chǎn)。依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，子女應(yīng)按已發(fā)生的婚后按揭款項二分之一及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，補償給其配偶。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。 第一種情況大家都比較清楚了，如果該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是子女的名字，按照婚姻法的規(guī)定，屬于子女個人財產(chǎn)，如子女離婚，該房產(chǎn)不會作為共同財產(chǎn)進行分割。在此情況下，按照法律規(guī)定，反悔一方要求撤銷贈與的請求是無法得到法院支持的，因此在簽訂離婚協(xié)議過程中，一定要慎重，不能為了盡快離婚，輕易就將屬于自己的房產(chǎn)約定為對方所有。司法實踐中有著不同的意見，第一種意見認為：房產(chǎn)并沒有辦理過戶，應(yīng)視為財產(chǎn)權(quán)利還沒有轉(zhuǎn)移，該房產(chǎn)仍屬夫妻共同財產(chǎn)，夫妻任何一方都可以要求分割。對于房產(chǎn)加名，需要注意以下問題： 對于婚前個人房產(chǎn)婚后加名，一定要及時辦理加名手續(xù)，如果是僅僅用協(xié)議約定歸夫妻雙方所有，沒有及時辦理手續(xù)的情況下，房產(chǎn)存在還是屬于婚前個人財產(chǎn)的風(fēng)險。房產(chǎn)加名并不是一個規(guī)范的法律概念，其通常含義為，某一房產(chǎn)因贈與、婚姻關(guān)系等情況而導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)人增加。一方主張公房承租權(quán)的，由評估機構(gòu)對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當按照評估價的一半為標準給予另一方相應(yīng)的補償?！彪m然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。 “一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的”，該房承租權(quán)仍應(yīng)歸該一方享有。（6）夫妻承租的房屋分割問題 根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，夫妻承租的房屋分割問題，可以以結(jié)婚的時間為節(jié)點為三大類：一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時如何分割；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時如何分割。 夫妻一方在婚后以個人財產(chǎn)購買的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的：其一：對婚前由一方承租婚后以個人財產(chǎn)購買的房改房，法院具體可酌情處理（婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對此問題作出規(guī)定，但如果是婚前個人財產(chǎn)來購買婚前承租的房屋或有夫妻財產(chǎn)約定屬于個人情況下，屬于該方所有）。 夫妻一方或雙方以市場價和成本價購買的房改房。離婚時尚未取得房屋完全所有權(quán)，主要是指夫妻雙方根據(jù)福利性政策以標準價購買的房屋，即部分產(chǎn)權(quán)房屋。 對于已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的商品房房屋的處理。我們知道，按照法律規(guī)定，一方婚前的房屋在離婚時該房屋屬于房屋產(chǎn)權(quán)人個人財產(chǎn)，但是，對于婚前的房屋出售后，新購買的房屋是否是婚前購買房屋的產(chǎn)權(quán)人一方個人財產(chǎn)呢？這要進行區(qū)別對待，如果購買的新的房屋的產(chǎn)權(quán)證如果是夫妻雙方或者是婚前產(chǎn)權(quán)人配偶的名字情況下，房產(chǎn)屬于夫妻共有；如果房產(chǎn)人仍然是婚前購買房屋一方情況下，且新購買的房屋出資完全是原房屋的出售款，該新房屋屬于婚前房屋產(chǎn)權(quán)人的個人財產(chǎn)，但如果新購買的房屋出資款中包含有婚后出資，那么該房產(chǎn)就存在屬于夫妻共同財產(chǎn)的風(fēng)險。二是在沒有保留出資憑證及不方便簽訂夫妻財產(chǎn)協(xié)議情況下，可以通過錄音、錄像等方式確定自己的出資情況。對于這種糾紛，婚姻法司法解釋進行了明確的規(guī)定，就是房屋歸房屋產(chǎn)權(quán)方所有，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)，婚后共同還貸款部分的一半及房屋升值部分的一半房屋產(chǎn)權(quán)方需要給予配偶一定的補償，基于對司法解釋理解的不同，司法實踐中出現(xiàn)了各式各樣的公式，進一步加重了糾紛。案例中，孫某就是在合同可能存在不能履行情況下，仍然賣掉自己的房屋，造成損失，法院最終認定其擴大了損失。提出的違約金過高，在法院沒有支持的情況下，損失了不必要的訴訟費用，而且給法院以漫天要價的感覺。案例中，買方進行錄音取證的方式想取得對方違約的事實，但錄音的時間不對，如果在自己第二筆款項支付前進行錄音，就能證明賣方的漲價違約情況。二是嚴格按照原履行方式和合同約定進行履行，案例中賣方如果堅持按照原合同約定時間及賬號要求買方支付款項，就不會出現(xiàn)自己違約程度過于買方的情況。 在認定賠償數(shù)額上，法院認為，孫某未按照約定時間支付第二筆定金且就后續(xù)付款變更事宜與賣方未取得明顯一致情況下，未及時采取適當措施導(dǎo)致?lián)p失擴大，就擴大的損失，賣方不應(yīng)有賠償義務(wù)。法院認為，一是田某在未有何某的授權(quán)委托書情況代表何某簽訂合同，而孫某在明知田某沒有授權(quán)委托書且房屋登記在何某名下的情況下與田某簽訂合同，雙方都沒有盡到審慎義務(wù)，對合同未能履行存在過錯。 法院判決的依據(jù)如下： 在認定合同有效方面，最終認定合同有效，一是以《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。 隨后，孫某將何某起訴到法院，認為何某賣房過程中多次要求將涉案房屋漲價，何某的行為構(gòu)成違約，要求解除合同、返還定金10萬元并承擔(dān)違約金160萬元?！? 上述合同及補充協(xié)議簽訂后，孫某將第一筆定金10萬元直接打入田某提供的銀行卡中?！保ǖ谄邨l）：“除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將房屋交付給買受人，逾期超過十日的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知書送達之日十日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金?！比绻u方違反