【正文】 議》只是進(jìn)行了部分履行，A公司無權(quán)按合同約定獲得全部中介費(fèi)用，只能要求部分費(fèi)用。A公司認(rèn)為謝某某和房主私下跳單交易，拒付中介費(fèi)，要求謝某支付房屋買賣中介費(fèi)及違約金。隨后，中介公司帶謝某看了出售房屋，并在《買受方看房確認(rèn)書》上簽字。在收房時，如發(fā)生房屋質(zhì)量問題，確系合同約定或法律規(guī)定可以拒絕收房的，不能在《交房驗(yàn)收表》簽字，否則會被認(rèn)定收房。 關(guān)于收房問題，案例中法院判決開發(fā)商只承擔(dān)約定交房時間至2010年12月7日期間逾期交房違約金。比如開發(fā)商約定“買受人行使逾期交房違約責(zé)任解除權(quán)時，應(yīng)在約定期滿之日起15日內(nèi)向出賣人發(fā)出書面解除合同書，如逾期未通知出賣人的，視為放棄解除合同的權(quán)利。不僅質(zhì)量條款的補(bǔ)充協(xié)議約定，有的開發(fā)商關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任等都會挖下陷阱?！边@個補(bǔ)充協(xié)議張某一直到訴訟時候才知道，因?yàn)橹暗臈l款中明確了裝修得品牌、標(biāo)準(zhǔn)等，但是就是忽視了字很小的補(bǔ)充協(xié)議。法律沒有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進(jìn)行約定。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質(zhì)量問題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，對房屋使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，被告應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任，故原告不得以此拒絕收房。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！钡谑龡l規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 針對上述案例，我們有什么啟示呢？ 關(guān)于房屋質(zhì)量問題能否拒絕收房。開發(fā)商開庭時辯稱，該房屋已于2012年12月1日取得證件資料具備交房條件，已通知張某收房，張某于2012年12月7日已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》，但張某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。直到2013年5月1日，開發(fā)商修復(fù)完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。開發(fā)商未按約于2012年10月1日交付房屋。 五是，在確定自己不購買商品房情況下，如果自己法律知識缺乏，最好是請律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過程，處理突發(fā)事件和對你的不利局面。因?yàn)殚_發(fā)商的商品房買賣合同都是格式的，基本上不會讓購買人進(jìn)行修改，這樣情況下，你就可以以無法修改商品房買賣合同為由，要求退回定金。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無法購買商品房情況下，一定不能和開發(fā)商稱自己無法購買商品房了，如果這樣說，你喪失定金的可能性很大。 這個案例給我們什么啟示呢，主要有幾個方面： 一是，簽訂認(rèn)購協(xié)議時，一定要看清條款，又不利條款時一定不能簽署，否則一旦由于個人原因造成無法購買房屋情況下，喪失定金。到認(rèn)購協(xié)議確定的最后一天，我們再次去開發(fā)商處簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商開始說可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說單位領(lǐng)導(dǎo)不同意，無法修改。注意到這個問題后，我們這時不能就沒看見過這個條款和銷售人員進(jìn)行爭執(zhí)（這個條款對開發(fā)商有利情況下，銷售人員肯定堅持李先生看過，同時會警覺，對我們錄音取證不利，爭執(zhí)情況下也無法說明李先生是否知道這個條款）。我們?nèi)ラ_發(fā)商那里之后，就開始全程錄音，首先要開發(fā)商提供蓋章的認(rèn)購協(xié)議書，銷售人員稱認(rèn)購協(xié)議沒有蓋章，現(xiàn)在來簽正式商品房買賣合同了，要不要認(rèn)購協(xié)議無所謂了，我們說還是把李先生簽過的認(rèn)購協(xié)議讓我們看一下，在看了認(rèn)購書之后，發(fā)現(xiàn)一個重大問題，就是我之前提到的開發(fā)商規(guī)避責(zé)任的條款，即“本認(rèn)購書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購書，返還定金。第二個意見是，由于李先生沒有認(rèn)購協(xié)議書，我們需要看到認(rèn)購書的內(nèi)容再做進(jìn)一步分析。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見情況下，開發(fā)商應(yīng)退還購買人定金。如果你們遇到類似糾紛，如何處理呢？下面我就處理這個案子的過程給大家講一下，也和大家分享一下處理類似糾紛的一些問題。李先生就急忙給別墅開發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無法購買別墅了，要求退回50萬元定金，開發(fā)商銷售人員當(dāng)時說要按照定金合同來履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。李先生回家之后，接到自己現(xiàn)住房屋的購房人的電話，稱無法一次性付款購買他現(xiàn)在居住的房屋。李先生認(rèn)購協(xié)議簽字后，開發(fā)商銷售人員稱認(rèn)購協(xié)議當(dāng)天沒法蓋章，改天來簽訂正式商品房買賣合同的時候把認(rèn)購協(xié)議再給李先生。 李先生為了改善居住條件，準(zhǔn)備將現(xiàn)有的北京市區(qū)的一套房子賣掉，在郊區(qū)購買一套別墅。 實(shí)務(wù)中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過程中，我們在處理案件過程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個比較典型的案例。所以，建議廣大購房者要咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供咨詢，必要的時候可以聘請律師幫助起草合同或者為合同把關(guān)，確保萬無一失，順利購房。事實(shí)上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購房者除了出現(xiàn)問題后積極應(yīng)對，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。（4） 及時進(jìn)行預(yù)告登記 買受方在簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)及時向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，使賣方無法對房屋進(jìn)行再處分，并應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)，避免賣方反悔。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。第七，合同生效條款　　雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情形；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。第五，違約責(zé)任　　需要注意的是，針對合同中各方的義務(wù)的具體條款，都應(yīng)該有針對性的進(jìn)行約定違約責(zé)任，比如我之前提到的交房、過戶、付款方面的違約責(zé)任；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。第四，戶口遷移條款 如果買房人需要在購買房屋中轉(zhuǎn)移戶口，就需要注意該條款的約定，一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)購房目的。乙方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價的20%，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起五日內(nèi)以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。 建議條款：甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計算交易手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費(fèi)的具體金額，并在補(bǔ)充條款中明確各種稅費(fèi)的具體承擔(dān)者。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方應(yīng)支付的違約金時，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。在二手房交易過程中，存在著出賣人在出賣房屋時有部分銀行貸款沒有清償?shù)那闆r，由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，一般要求買受人替他先行還清貸款的，這時應(yīng)注意交易安全，一定要約定清楚對方貸款的具體時間，盡量將交房的時間及過戶時間縮短，同時加重不能及時清償貸款的違約責(zé)任，避免糾紛。如為繼承、贈與、法院判決等情況，須賣方出具相關(guān)證明。房屋權(quán)屬要明確注明。這個面積是國家經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)測量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。只有房地證或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門口的門牌號或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。（3）二手房買賣合同要具體、全面、明確很多人誤以為合同一簽就萬事大吉，沒料到其中的復(fù)雜性，合同內(nèi)容要么不規(guī)范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。 購買二手房求助中介，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細(xì)了解房屋信息和仔細(xì)閱讀合同這兩點(diǎn)，購房人絕對不能偷懶。為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為 另外，中介代理費(fèi)必須有代理費(fèi)明細(xì)單等內(nèi)容，目前市場上存在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。更有些中介是賣方的獨(dú)家代理中介，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息。而在這些違約責(zé)任中，中介沒有任何責(zé)任。比如在北京的買房人沒有購買資格，中介口頭承諾可以辦理購房資格，誘導(dǎo)當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，但將上述責(zé)任在買賣合同中約定由買房人承擔(dān)，造成購房資格沒有辦理下來買房人要承擔(dān)違約責(zé)任的局面。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時候釀成糾紛。如存在共有人，買受人應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明，最好公證委托書或同意出售的公證書。如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費(fèi)用，在合同不明確該費(fèi)用由誰負(fù)擔(dān)，就很容易釀成糾紛。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。 如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購買。另外一方面要了解房屋的隱形信息，二手房產(chǎn)權(quán)有多種形式，有商品房、解困房、福利房、限價房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒辦房產(chǎn)證，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進(jìn)行交易，房屋內(nèi)原居住人是否有非正常死亡情況或發(fā)生火災(zāi)等情況。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。 合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。（12）對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收要認(rèn)真 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。同時，一定要注意開發(fā)商會在補(bǔ)充協(xié)議中對主合同中對自己有利的條款進(jìn)行變更，造成對自己不利。購房者不但要謹(jǐn)慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)管理辦法等，補(bǔ)充協(xié)議條款也常常列為合同附件。 （11）務(wù)必要重視合同附件及補(bǔ)充協(xié)議。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。同時，還應(yīng)該約定：規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除 購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金；由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失；加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。另外，對于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬分之三計算寫成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)?！≡诤炗喩唐贩款A(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對等的，對購房者極為不利。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批準(zhǔn)時如何處理作一明確規(guī)定。實(shí)踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請文件后，就可以放心等待入住了。如果不加以注意，依據(jù)合同約定優(yōu)先的原則，在產(chǎn)權(quán)證辦理爭議問題上購房消費(fèi)者往往處于不利的境地。房產(chǎn)證、國有土地使用證是購房者證明自己對房屋具有所有權(quán)的憑證。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響?！睂?shí)際簽約時，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長，通常有90日、180日等等。 最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第18條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；（一），商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二），商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三），商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。買受人在簽訂合同時一定要將具體要求、交房標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。 比如雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標(biāo)。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。 購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同?！鄙鲜黾s定就是限制了買