【正文】 我個人傾向于第二種意見。職工在沒有取得產(chǎn)權(quán)前，和售房單位解除勞動關(guān)系，就喪失了以優(yōu)惠價格購買公房的資格，因此，雙方簽訂的售房協(xié)議，在履行中因購買方喪失應(yīng)具備的主體資格而失效。售房單位收回房屋的要求無任何法律依據(jù)。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）、央產(chǎn)房等類型，隨著國家房改政策的逐步深化，當(dāng)前各地出售公有住房工作已落下帷幕，但同時由房改房引起的糾紛卻不少。 再次，父母為子女買房時，最好是全額出資，如果是部分出資情況下，存在房屋不能認(rèn)定是子女個人財產(chǎn)的風(fēng)險。如果雙方?jīng)]有相反的約定，則所購房屋產(chǎn)權(quán)和增值歸夫妻雙方共同共有。對于上述三種情況，司法實踐中判決也存在不同意意見。即如父母出資房款的60%，其子女占有的房屋份額為60%。 父母出資，如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女名下，依據(jù)《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付的同時，由于子女無力支付婚后貸款，父母繼續(xù)全額出資或部分出資償還子女的婚后房屋貸款，這種方式在中國的家庭中比較普遍。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。 第二種情況比較復(fù)雜些，第二種情況又分為房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付、子女婚后自己還貸款以及房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付同時婚后貸款也由父母支付兩種方式。 父母給子女買房引起的糾紛 父母給子女買房引起的糾紛，是我們處理的房產(chǎn)糾紛中比較常見的糾紛，所以在此單列出來和大家說下。第二種意見認(rèn)為：夫妻離婚時，約定將共有房產(chǎn)劃歸孩子所有，該約定實際上是一種以解除雙方身份關(guān)系為目的的贈與行為，具有一定的道德義務(wù)性質(zhì)，也屬于一項諾成性的約定，雖然尚未辦理過戶登記，但這項贈與行為已經(jīng)生效，該房產(chǎn)屬于子女所有。 對于婚后由父母出資且落在其子女名下的房產(chǎn)，法律上規(guī)定屬于該子女的個人財產(chǎn)，對于這種房產(chǎn)的加名，也不能僅僅用夫妻財產(chǎn)協(xié)議進(jìn)行約定就可以的，房產(chǎn)和上述情況一樣，存在屬于個人財產(chǎn)的風(fēng)險。房產(chǎn)加名包括婚后房產(chǎn)婚前加名、婚后房產(chǎn)婚后加名兩種情況。雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價款進(jìn)行分割。 “夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的”，一般情況下也應(yīng)該參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。但享有承租權(quán)的一方應(yīng)按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補(bǔ)償。 “婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的”，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。其二：對婚前由一方承租，婚后以共同財產(chǎn)購買的房改房，不論是否登記在一方還是雙方名下，為共同財產(chǎn)。 房改房又可以叫做已購公房。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋，無論是在婚前，還是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，既不屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)，也不屬于夫妻共同財產(chǎn)，雖然雙方可以占有、使用該房屋，但無處分權(quán)。 最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國〈婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。（4） 夫妻婚后出資購買的房屋離婚時引起的糾紛 對于夫妻婚后購買房屋引起的糾紛，是離婚房產(chǎn)糾紛中最普遍的糾紛。如不能收集出資證據(jù)，在離婚訴訟中，房屋很可能會判決給房屋產(chǎn)權(quán)方所有。（2） 夫妻雙方婚前共同出資購買的房屋離婚時引起的糾紛 這類糾紛主要是夫妻雙方在婚前同居，用雙方所掙得錢共同購買的房屋后，雙方再辦理結(jié)婚登記。四是充分舉證自己的損失，比如自己租房損失，自己出售房屋差價損失等，案例中，孫某提供的這方面證據(jù)不足，造成了法院大量減少違約金數(shù)額。提出違約金時，一是要考慮到合同履行的階段，如果合同履行階段僅僅是支付了定金，沒有入住房屋，法院會考慮這樣的履行階段給守約方造成的損失相對較少，案例中，法院就是考慮到履行階段問題，酌情減少了違約金。在之后進(jìn)行錄音，法院是難以支持賣方根本違約的。買方在明知對方賬號情況下，如果將款項支付到原賬號，就不會出現(xiàn)自己履行違約情況。法院結(jié)合合同履行的具體情況、雙方各自的過錯程度、孫某一方就自己經(jīng)濟(jì)損失等相關(guān)因素，認(rèn)為孫某提出的數(shù)額過高，予以酌情減少。二是買賣雙方在合同中對于購房款項的支付方式未作出明確、具體的約定，以至于雙方就孫某遲延支付第二筆定金是否已構(gòu)成違約發(fā)生爭議，結(jié)合錄音內(nèi)容及催告函內(nèi)容可以認(rèn)定，孫某曾主動聯(lián)系田某要求提供賬號以接收后續(xù)款項，但田某予以推脫并未提出解除合同，而此時不存在履行合同障礙，因此，賣方對于合同解除的后果顯然負(fù)有過錯?！倍且院文诚蛑薪楣緜髡媸跈?quán)委托書，且何某和田某是夫妻關(guān)系，田某在出售過程中出示了結(jié)婚證原件，田某的行為構(gòu)成了民法通則上的表見代理。針對孫某的起訴，何某先提出反訴，認(rèn)為其丈夫未經(jīng)其同意擅自以其名義出售房屋，合同應(yīng)屬無效。2013年1月10日、2013年1月19日，孫某與田某通電話，并進(jìn)行了電話錄音，錄音內(nèi)容為孫某要求田某提供賬號以支付第二筆定金，田某表示不著急，且其想把錢款放在另外的賬戶上?！安⒃诤贤a(bǔ)充協(xié)議中約定，合同簽訂當(dāng)日，孫某支付田某第一筆定金10萬元。這無疑對賣方來說是不利的。再次，在簽訂中介服務(wù)合同后，如果以該中介公司服務(wù)水平低、服務(wù)收費(fèi)高等原因，想委托其他中介公司進(jìn)行中介服務(wù)，作為買家，一定要看賣方是否通過多個中介公司掛牌交易，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，則不構(gòu)成違約。首先，我們要選擇正規(guī)的房屋中介服務(wù)公司。謝某則認(rèn)為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務(wù)，無需支付中介費(fèi)；且A公司收費(fèi)過高，購買該房屋是通過B公司提供的居間及中介服務(wù)。二手房買賣典型糾紛（1）二手房買賣中與中介之間的糾紛 謝某想購買某小區(qū)的房子，在該小區(qū)門口看見A房屋中介公司外張貼的房屋出售的廣告，看中一套房子，遂與A中介公司簽訂了《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》就某小區(qū)房屋看房、中介服務(wù)事宜作了約定，約定中介服務(wù)費(fèi)是房屋總價的3%，同時約定謝某不得私下與其他中介公司或房東就曾介紹的出售房進(jìn)行本委托事宜的交易，違者需支付違約金，違約金的數(shù)額是中介服務(wù)費(fèi)的50%。開發(fā)商以此來限制買受人解除權(quán)。因此，買受人在購買房屋時一定要注意合同補(bǔ)充條款的約定，否則就會落入開發(fā)商的陷阱。 關(guān)于賠償設(shè)備設(shè)施差價及補(bǔ)充協(xié)議問題。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方的交房時間為2012年12月7日，開發(fā)商只承擔(dān)約定交房時間至2010年12月7日期間逾期交房違約金；但依據(jù)合同約定，開發(fā)商不承擔(dān)賠償設(shè)備差價的賠償?shù)呢?zé)任。逾期通知收房，張某驗房時發(fā)現(xiàn)房屋有門窗等開裂、墻面有裂痕、地板不是約定的品牌、地板有劃痕且不平、墻面有滲漏等諸多質(zhì)量問題，故未接受房屋要求整改。 四是，在協(xié)商商品房買賣合同過程中，一定要全程進(jìn)行錄音，有條件的可以進(jìn)行錄像，以取得相關(guān)證據(jù)。 二是，一定要當(dāng)時拿回開發(fā)商蓋章的認(rèn)購協(xié)議，不給開發(fā)商修改原認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容、添加對購買人不利條款的機(jī)會。我們就讓銷售人員拿商品房買賣合同及附件等材料給我們看，同時反復(fù)和開發(fā)商銷售人員反復(fù)確認(rèn)這個合同我們第一次看到過（我們只能從側(cè)面來否定這個條款），與此同時，我們和開發(fā)商銷售人員確認(rèn)商品房買賣合同是否能修改？答案是否定的，我們堅持要對商品房買賣合同進(jìn)行修改，在僵持不下情況下，我們說因為買房事情太大，拿商品房買賣合同回去和家里商量一下。這樣情況下，李先生就委托我作為他的律師去協(xié)商商品房買賣合同條款。 我之前說過，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》 第四條規(guī)定，如果由于不可歸責(zé)雙方原因無法達(dá)成商品房買賣合同的，定金是要退給購房人的。這樣，李先生就無法購買別墅了。在購買別墅過程中，開發(fā)商讓李先生簽署《商品房認(rèn)購協(xié)議》，認(rèn)購協(xié)議約定，李先生在協(xié)議簽訂后十日內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同，否則將不退定金，在簽訂認(rèn)購協(xié)議的同時，李先生繳納了50萬元認(rèn)購定金。專業(yè)的房產(chǎn)律師根據(jù)他多年的從業(yè)經(jīng)驗和法律專業(yè)知識，會最大限度的幫助購房者維權(quán)。 以上就是關(guān)于“商品房買賣糾紛、二手房買賣方面的成因，怎樣應(yīng)對商品房、二手房可能出現(xiàn)的糾紛”相關(guān)問題的介紹。第八，合同中止、終止或解除條款　　按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。買賣雙方應(yīng)注意在合同中約定彼此的權(quán)利和義務(wù)，如遷移戶口的期限，賣方如不能在約定期限內(nèi)履行義務(wù)，則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如向買方支付違約金或買方有權(quán)解除合同。甲方于 年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能經(jīng)過乙方查驗的，乙方有權(quán)在7個工作日內(nèi)單方面解除合同。第三，履行期限、地點(diǎn)、方式 這里主要寫明交房時間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調(diào)的問題；交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。還有一種情況是買方必須在辦理房屋過戶手續(xù)后貸款才能支付房款，此種情況一定要明確約定若銀行不同意發(fā)放貸款該如何處理。私產(chǎn)房要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，企業(yè)產(chǎn)要填寫產(chǎn)權(quán)單位名稱，公產(chǎn)房要填寫所屬房管站名稱。房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫。簽訂正式的二手房買賣合同，需要注意以下方面：第一，房屋基本信息條款，要確認(rèn)基本信息的真實性與有效性。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途、價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。 有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費(fèi)“走單”的損失，就盡量避免讓買賣雙方見面，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉(zhuǎn)交另一方，雙方根本沒有就合同內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)，難免加重了交易雙方的不信任感。比如在北京買房人購買房屋是改善居住條件，也就是賣掉自己現(xiàn)有的住房，然后購買新的二手房，中介口頭承諾可以幫買房人在某個期限內(nèi)出售房屋，忽悠當(dāng)事人簽訂新購二手房的房屋買賣合同，最終原房屋沒有出售，造成其對新購二手房房主違約。（2）讓中介提供服務(wù)情況下，不要完全相信中介 由于二手房買賣程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介。還有就是了解國家和地方政策，比如現(xiàn)行國家政策規(guī)定，對購置未滿五年再次出售的房屋將征收營業(yè)稅；比如北京政策對于出售二套房屋需要繳納營業(yè)稅、個人所得稅。不同類型的房屋交易條件不同，需承擔(dān)的交易稅費(fèi)也相應(yīng)不同，有些甚至無法辦理交易過戶手續(xù)。現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危瑢Ψ课萁灰纂p方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。后面我會講一個案例，就是因為忽視合同附件及合同補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容的，造成自己的損失。顯然，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。（10） 要注意不可抗力條款 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。（8）了解和確定按揭的辦理方法大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。對于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補(bǔ)充條款里面。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。很難追究開發(fā)商的違約責(zé)任。對墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。 （6）房屋買賣合同中的房屋質(zhì)量條款應(yīng)當(dāng)明確。對于面積主要注意公攤面積的計算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些?！∫话銇碇v，對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。“一照”即《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。開發(fā)商為規(guī)避責(zé)任和讓購買方承擔(dān)責(zé)任，可能會寫類似條款“本認(rèn)購書簽訂前，認(rèn)購人已經(jīng)閱讀了商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件，已充分了解房屋相關(guān)信息（包括不利信息），并不持異議”“本認(rèn)購書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購書，返還定金。因此，作為買受人，簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議一定要注意認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容，保留蓋章的認(rèn)購協(xié)議，定金或認(rèn)購金收據(jù)，以及履行相關(guān)義務(wù)?！钡谖鍡l規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主