【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房屋基本信息條款，要確認(rèn)基本信息的真實(shí)性與有效性。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。房屋地址要按照房產(chǎn)證件中的房屋地址嚴(yán)格填寫，不得隨意增改文字。只有房地證或房產(chǎn)證中所屬地址才是法律唯一承認(rèn)的房產(chǎn)合法地址，不能按照門口的門牌號(hào)或習(xí)慣稱呼的小區(qū)名稱填寫。房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫。這個(gè)面積是國(guó)家經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量的面積，也就是法律上承認(rèn)該房屋的權(quán)利面積。因?yàn)?，有部分房屋附有?zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等，這部分的面積可能不含在房地證或房產(chǎn)證的面積中，但是需要在合同的其他條款中注明，該房屋交易附帶贈(zèng)送的小院、閣樓、地下室或露臺(tái)等。房屋權(quán)屬要明確注明。私產(chǎn)房要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名，企業(yè)產(chǎn)要填寫產(chǎn)權(quán)單位名稱，公產(chǎn)房要填寫所屬房管站名稱。如為繼承、贈(zèng)與、法院判決等情況，須賣方出具相關(guān)證明。第二，價(jià)款價(jià)款中應(yīng)約定總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、訂金、尾款等，應(yīng)明確房屋中的設(shè)備和裝修費(fèi)用是否包括在總房?jī)r(jià)之內(nèi)，并且明確賠償辦法。在二手房交易過(guò)程中，存在著出賣人在出賣房屋時(shí)有部分銀行貸款沒(méi)有清償?shù)那闆r，由于辦理過(guò)戶時(shí)要求取消銀行抵押，出賣人又無(wú)力清償貸款，一般要求買受人替他先行還清貸款的，這時(shí)應(yīng)注意交易安全，一定要約定清楚對(duì)方貸款的具體時(shí)間，盡量將交房的時(shí)間及過(guò)戶時(shí)間縮短，同時(shí)加重不能及時(shí)清償貸款的違約責(zé)任，避免糾紛。還有一種情況是買方必須在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)后貸款才能支付房款，此種情況一定要明確約定若銀行不同意發(fā)放貸款該如何處理。建議條款：乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的7日內(nèi)，乙方仍未付款的，甲方有權(quán)單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的7日內(nèi)乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款20％的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應(yīng)在接到書面通知之起7日內(nèi)向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由乙方據(jù)實(shí)賠償。第三，履行期限、地點(diǎn)、方式 這里主要寫明交房時(shí)間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過(guò)戶時(shí)相互配合與協(xié)調(diào)的問(wèn)題；交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計(jì)算交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費(fèi)的具體金額，并在補(bǔ)充條款中明確各種稅費(fèi)的具體承擔(dān)者。應(yīng)具體約定不能履行上述條款的違約責(zé)任條款。 建議條款：甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。甲方于 年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能經(jīng)過(guò)乙方查驗(yàn)的，乙方有權(quán)在7個(gè)工作日內(nèi)單方面解除合同。乙方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)的20%，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起五日內(nèi)以現(xiàn)金形式退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金。若甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方應(yīng)支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額應(yīng)由甲方據(jù)實(shí)賠償。第四，戶口遷移條款 如果買房人需要在購(gòu)買房屋中轉(zhuǎn)移戶口，就需要注意該條款的約定，一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會(huì)導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。買賣雙方應(yīng)注意在合同中約定彼此的權(quán)利和義務(wù)，如遷移戶口的期限，賣方如不能在約定期限內(nèi)履行義務(wù)，則要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，如向買方支付違約金或買方有權(quán)解除合同。第五，違約責(zé)任　　需要注意的是，針對(duì)合同中各方的義務(wù)的具體條款，都應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行約定違約責(zé)任，比如我之前提到的交房、過(guò)戶、付款方面的違約責(zé)任；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。第六，解決爭(zhēng)議的方式　　這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。第七，合同生效條款　　雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。第八，合同中止、終止或解除條款　　按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。第九，合同的變更與轉(zhuǎn)讓　　在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款，比如購(gòu)買人存在無(wú)購(gòu)買資格得可能，可以在合同約定合同權(quán)利由有購(gòu)買資格的人享有，將房產(chǎn)過(guò)戶到有購(gòu)買資格的人名下。（4） 及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記 買受方在簽訂二手房買賣合同后，應(yīng)及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，使賣方無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行再處分，并應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，避免賣方反悔。 以上就是關(guān)于“商品房買賣糾紛、二手房買賣方面的成因，怎樣應(yīng)對(duì)商品房、二手房可能出現(xiàn)的糾紛”相關(guān)問(wèn)題的介紹。事實(shí)上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購(gòu)房者除了出現(xiàn)問(wèn)題后積極應(yīng)對(duì)，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。尤其是在合同的起草上，應(yīng)該約定好相關(guān)的違約條款及責(zé)任條款，為后來(lái)可能出現(xiàn)的糾紛做好準(zhǔn)備。所以，建議廣大購(gòu)房者要咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供咨詢，必要的時(shí)候可以聘請(qǐng)律師幫助起草合同或者為合同把關(guān)，確保萬(wàn)無(wú)一失，順利購(gòu)房。專業(yè)的房產(chǎn)律師根據(jù)他多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和法律專業(yè)知識(shí)，會(huì)最大限度的幫助購(gòu)房者維權(quán)。 實(shí)務(wù)中房屋買賣的典型糾紛 商品房和二手房買賣過(guò)程中，我們?cè)谔幚戆讣^(guò)程中，碰到各種各樣的案件，我下面就商品房買賣及二手房買賣案件中，分別講兩個(gè)比較典型的案例。 商品房買賣典型糾紛（1） 商品房認(rèn)購(gòu)書糾紛案例 商品房買賣過(guò)程中，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議引起的糾紛是比較常見(jiàn)的糾紛，我前面講到任何正確簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，下面我講一個(gè)小案例，就是發(fā)生糾紛后，如何維護(hù)自身權(quán)益。 李先生為了改善居住條件，準(zhǔn)備將現(xiàn)有的北京市區(qū)的一套房子賣掉，在郊區(qū)購(gòu)買一套別墅。在購(gòu)買別墅過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商讓李先生簽署《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定，李先生在協(xié)議簽訂后十日內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同，否則將不退定金，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的同時(shí)，李先生繳納了50萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)定金。李先生認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽字后，開(kāi)發(fā)商銷售人員稱認(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)天沒(méi)法蓋章，改天來(lái)簽訂正式商品房買賣合同的時(shí)候把認(rèn)購(gòu)協(xié)議再給李先生。李先生當(dāng)時(shí)覺(jué)得，反正要購(gòu)買房子，認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是一個(gè)定金協(xié)議而已，給不給自己無(wú)所謂。李先生回家之后，接到自己現(xiàn)住房屋的購(gòu)房人的電話，稱無(wú)法一次性付款購(gòu)買他現(xiàn)在居住的房屋。這樣，李先生就無(wú)法購(gòu)買別墅了。李先生就急忙給別墅開(kāi)發(fā)商銷售人員打電話，稱自己無(wú)法購(gòu)買別墅了，要求退回50萬(wàn)元定金，開(kāi)發(fā)商銷售人員當(dāng)時(shí)說(shuō)要按照定金合同來(lái)履行，如果李先生不能在10日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，將不退還定金。李先生于是找到我們律師事務(wù)所，向我們咨詢相關(guān)問(wèn)題。如果你們遇到類似糾紛，如何處理呢？下面我就處理這個(gè)案子的過(guò)程給大家講一下，也和大家分享一下處理類似糾紛的一些問(wèn)題。 我之前說(shuō)過(guò)，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》 第四條規(guī)定，如果由于不可歸責(zé)雙方原因無(wú)法達(dá)成商品房買賣合同的，定金是要退給購(gòu)房人的。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見(jiàn)情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)買人定金。因此，我給李先生第一個(gè)意見(jiàn)是積極的和開(kāi)發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同，取得相關(guān)證據(jù)，最后就合同條款無(wú)法達(dá)成一致為由，要求開(kāi)發(fā)商退還定金。第二個(gè)意見(jiàn)是，由于李先生沒(méi)有認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，我們需要看到認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容再做進(jìn)一步分析。這樣情況下，李先生就委托我作為他的律師去協(xié)商商品房買賣合同條款。我們?nèi)ラ_(kāi)發(fā)商那里之后，就開(kāi)始全程錄音，首先要開(kāi)發(fā)商提供蓋章的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，銷售人員稱認(rèn)購(gòu)協(xié)議沒(méi)有蓋章，現(xiàn)在來(lái)簽正式商品房買賣合同了，要不要認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)所謂了，我們說(shuō)還是把李先生簽過(guò)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議讓我們看一下，在看了認(rèn)購(gòu)書之后，發(fā)現(xiàn)一個(gè)重大問(wèn)題，就是我之前提到的開(kāi)發(fā)商規(guī)避責(zé)任的條款，即“本認(rèn)購(gòu)書簽訂前，出賣方已經(jīng)就商品房買賣合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、附件在出賣方售樓處進(jìn)行了公示，認(rèn)購(gòu)人確認(rèn)，在簽訂認(rèn)購(gòu)書前，已經(jīng)了解了商品房買賣合同及相關(guān)內(nèi)容，在認(rèn)購(gòu)書簽訂后，不得以未能與出賣人就商品房買賣合同的條款達(dá)成一致為由拒絕簽署商品房買賣合同或者解除本認(rèn)購(gòu)書，返還定金?！边@個(gè)條款對(duì)李先生是非常不利的（李先生事后說(shuō)之前的認(rèn)購(gòu)協(xié)議中沒(méi)有），但也可能是李先生當(dāng)時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)就沒(méi)有注意這個(gè)條款。注意到這個(gè)問(wèn)題后，我們這時(shí)不能就沒(méi)看見(jiàn)過(guò)這個(gè)條款和銷售人員進(jìn)行爭(zhēng)執(zhí)（這個(gè)條款對(duì)開(kāi)發(fā)商有利情況下，銷售人員肯定堅(jiān)持李先生看過(guò)，同時(shí)會(huì)警覺(jué)，對(duì)我們錄音取證不利，爭(zhēng)執(zhí)情況下也無(wú)法說(shuō)明李先生是否知道這個(gè)條款）。我們就讓銷售人員拿商品房買賣合同及附件等材料給我們看，同時(shí)反復(fù)和開(kāi)發(fā)商銷售人員反復(fù)確認(rèn)這個(gè)合同我們第一次看到過(guò)（我們只能從側(cè)面來(lái)否定這個(gè)條款），與此同時(shí)，我們和開(kāi)發(fā)商銷售人員確認(rèn)商品房買賣合同是否能修改？答案是否定的，我們堅(jiān)持要對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行修改，在僵持不下情況下，我們說(shuō)因?yàn)橘I房事情太大，拿商品房買賣合同回去和家里商量一下。到認(rèn)購(gòu)協(xié)議確定的最后一天，我們?cè)俅稳ラ_(kāi)發(fā)商處簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始說(shuō)可以修改合同，等我們修改完合同之后，又說(shuō)單位領(lǐng)導(dǎo)不同意，無(wú)法修改。隨后，我們發(fā)送律師函，將我們與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程的進(jìn)行了說(shuō)明，提出了我們要求退回定金的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，提出了開(kāi)發(fā)商不利條款對(duì)我們無(wú)效，并提出我們進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)小時(shí)的相關(guān)錄音，最終開(kāi)發(fā)商退還了李先生50萬(wàn)元定金。 這個(gè)案例給我們什么啟示呢，主要有幾個(gè)方面： 一是，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，一定要看清條款，又不利條款時(shí)一定不能簽署，否則一旦由于個(gè)人原因造成無(wú)法購(gòu)買房屋情況下，喪失定金。 二是，一定要當(dāng)時(shí)拿回開(kāi)發(fā)商蓋章的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不給開(kāi)發(fā)商修改原認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容、添加對(duì)購(gòu)買人不利條款的機(jī)會(huì)。 三是，如果你出現(xiàn)意外情況，無(wú)法購(gòu)買商品房情況下，一定不能和開(kāi)發(fā)商稱自己無(wú)法購(gòu)買商品房了，如果這樣說(shuō)，你喪失定金的可能性很大。即使確定自己無(wú)法購(gòu)買的情況下，也要在認(rèn)購(gòu)協(xié)議確定的時(shí)間內(nèi)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同的條款，比便確定自己不違約。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的商品房買賣合同都是格式的，基本上不會(huì)讓購(gòu)買人進(jìn)行修改，這樣情況下，你就可以以無(wú)法修改商品房買賣合同為由，要求退回定金。 四是，在協(xié)商商品房買賣合同過(guò)程中，一定要全程進(jìn)行錄音，有條件的可以進(jìn)行錄像，以取得相關(guān)證據(jù)。 五是，在確定自己不購(gòu)買商品房情況下，如果自己法律知識(shí)缺乏，最好是請(qǐng)律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過(guò)程，處理突發(fā)事件和對(duì)你的不利局面。（2）商品房質(zhì)量糾紛案例 2010年9月，張某與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房銷售合同》，約定交房條件為提供相關(guān)的證件資料，并明確購(gòu)房者在收到房屋交接通知書之日起30日內(nèi)驗(yàn)收交接；驗(yàn)收后簽署房屋交接書，即為房屋正式交付。開(kāi)發(fā)商未按約于2012年10月1日交付房屋。逾期通知收房，張某驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有門窗等開(kāi)裂、墻面有裂痕、地板不是約定的品牌、地板有劃痕且不平、墻面有滲漏等諸多質(zhì)量問(wèn)題，故未接受房屋要求整改。直到2013年5月1日，開(kāi)發(fā)商修復(fù)完才將房屋交付張某，并辦理交接手續(xù)。張某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重違約逾期交房達(dá)到7個(gè)月，故要求開(kāi)發(fā)商賠償雙倍的設(shè)備設(shè)施差價(jià)、支付逾期交房的違約金。開(kāi)發(fā)商開(kāi)庭時(shí)辯稱，該房屋已于2012年12月1日取得證件資料具備交房條件，已通知張某收房，張某于2012年12月7日已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》，但張某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方的交房時(shí)間為2012年12月7日，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)約定交房時(shí)間至2010年12月7日期間逾期交房違約金；但依據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)賠償設(shè)備差價(jià)的賠償?shù)呢?zé)任。 針對(duì)上述案例，我們有什么啟示呢？ 關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題能否拒絕收房?！渡唐贩抠I賣合同糾紛解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡谑龡l規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”由此可看出，業(yè)主可以根據(jù)房屋質(zhì)量嚴(yán)重程度選擇解除合同、賠償損失、修復(fù)等方式維權(quán)。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質(zhì)量問(wèn)題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，對(duì)房屋使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，被告應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任，故原告不得以此拒絕收房。 關(guān)于賠償設(shè)備設(shè)施差價(jià)及補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。法律沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進(jìn)行約定。張某起訴要求賠償設(shè)備設(shè)施差價(jià)是依據(jù)商品房買賣合同主條款中的約定，法院為什么最終沒(méi)有支持張某的要求賠償設(shè)備設(shè)施差價(jià)的訴訟請(qǐng)求，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在“關(guān)于商品房質(zhì)量、裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充約定”中明確：“出賣人有權(quán)將裝飾材料、設(shè)備品牌更換為同檔次、質(zhì)量規(guī)格的設(shè)施設(shè)備，買受人無(wú)權(quán)以此為由要求出賣人賠償設(shè)施、設(shè)備差價(jià)，并不得以此為由要求賠償?！边@個(gè)補(bǔ)充協(xié)議張某一直到訴訟時(shí)候才知道，因?yàn)橹暗臈l款中明確了裝修得品牌、標(biāo)準(zhǔn)等，但是就是忽視了字很小的補(bǔ)充協(xié)議。因此，買受人在購(gòu)買房屋時(shí)一定要注意合同補(bǔ)充條款的約定，否則就會(huì)落入開(kāi)發(fā)商的陷阱。不僅質(zhì)量條款的補(bǔ)充協(xié)議約定，有的開(kāi)發(fā)商關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任等都會(huì)挖下陷阱。比如開(kāi)發(fā)商約定“雙方確認(rèn)：下列情形構(gòu)成逾期交房的不可抗力免責(zé)事由，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期，并不承擔(dān)違約責(zé)任：施工中因惡劣天氣影響等逾期交房的”，什么是惡劣天氣，開(kāi)發(fā)商可以任意發(fā)揮了，這樣很難確定違約責(zé)任。比如開(kāi)發(fā)商約定“買受人行使逾期交房違約責(zé)任解除權(quán)時(shí)，應(yīng)在約定期滿之日起15日內(nèi)向出賣人發(fā)出書面解除合同書，如逾期未通知出賣人的，視為放棄解除