【正文】 賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關(guān)問(wèn)題　　租賃房屋被拍賣、抵押、查封，承租人的權(quán)利　　為說(shuō)明此問(wèn)題，我們假設(shè)一個(gè)案例。《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見(jiàn)》第119條第1款規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租憑期間，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”，即如果承租房屋是供家庭共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！　?yōu)先購(gòu)買權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓或繼承。因此雙方在合同中確定違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是必要的。如租賃合同未經(jīng)過(guò)備案，承租人只能向出租人主張權(quán)利?！　?yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使　　現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)的問(wèn)題是在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種情況下如何保障承租人的合法權(quán)益?　　此情況應(yīng)區(qū)分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實(shí)，其購(gòu)買并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得房屋合法所有權(quán)。”從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定權(quán)，即無(wú)須當(dāng)事人約定，承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn))第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！　∥濉⒊凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)　　1983年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出買出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。但是，如果《房屋租賃合同》中對(duì)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題有明確約定的，應(yīng)該按約定處理。屬于非住宅房屋的 ，貨幣補(bǔ)償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止。向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場(chǎng)公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事項(xiàng)”。被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”。第31條規(guī)定：“ 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨(dú)立于被拆遷人存在的 ，是合法的被拆遷主體。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：　　承租人是合法的被拆遷主體　　按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”。雖然拆遷不能完全被認(rèn)定為不可抗力，但這種約定從法律上應(yīng)認(rèn)定是有效的，是雙方真實(shí)的意思表示。那么如何保護(hù)租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問(wèn)題 ?！　∫虼?在訂立合同或者在租賃期間，承租人應(yīng)與對(duì)方明確約定添附物種類、價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行盡職調(diào)查 ，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害?？陀^上進(jìn)行為牟利而亂添附?，F(xiàn)實(shí)中也存在承租人惡意添附的情況。所以在簽定租賃合同時(shí)，對(duì)添附物或改善物處理做約定是最好的。不能拆除的，出租人對(duì)裝修物的損失一般不給予補(bǔ)償。不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償?！　〕凶馊藧阂馓砀降难a(bǔ)償責(zé)任　　實(shí)踐中，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽(yáng)臺(tái)窗探出，因物業(yè)或樓上住戶要求必須拆除等等，都涉及返修責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。因此雙方就返修期租金及費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng) 議，訴至法院。承租人在出租人要求下也同意并實(shí)際簡(jiǎn)單進(jìn)行了處理，但效果不是非常明顯?！　∥覀?cè)磉^(guò)這樣一個(gè)案子：王某將自己私有的二層二室住房租賃給張某，合同約定租賃用途為中介服務(wù)，并同意張某的裝修方案，將原衛(wèi)生間拆除移至陽(yáng)臺(tái)，將衛(wèi)生間通風(fēng)和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內(nèi)有效使用面積。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”?！薄　穆蓭熃嵌日J(rèn)為,應(yīng)將“承租人過(guò)錯(cuò)”進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭(zhēng)議。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！　》课菪蘅権?zé)任　　房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問(wèn)題。本人認(rèn)為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中?！眮?lái)約定維修責(zé)任。　　《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。申請(qǐng)登記備案時(shí)應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。　　出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)　?、?出租人與承租人簽訂書面租賃合同。依據(jù)《合同法解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應(yīng)成為強(qiáng)制性規(guī)定。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。　　筆者認(rèn)為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書”。《城市房屋租賃管理辦法》雖然直接規(guī)定了未辦理登記備案的租賃行為無(wú)效，但是鑒于它屬于部門規(guī)章層面的法律文件，不能規(guī)定合同效力問(wèn) 題。(二)不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。第32條規(guī)定：“ 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰?！　　冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條規(guī)定：“ 房屋租賃實(shí)行登記備案制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》屬于全國(guó)人大制定的法律