【正文】 　　房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。作為當(dāng)事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，直接影響當(dāng)事人的利益。在現(xiàn)實中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關(guān)注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由于對這些問題約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛產(chǎn)生。我律師事務(wù)所結(jié)合多年來辦理房屋租賃糾紛案的實踐，針對一些容易被當(dāng)事人忽視，而又可能引起爭議的問題，提出風(fēng)險防范措施，希望能為當(dāng)事人簽訂房屋租賃合同時提供法律幫助?！　∫弧o效租賃合同及其處理　　按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認(rèn)無效后，其處理上主要是承租方騰退房屋 ，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，避免簽訂無效合同。以下介紹幾種常見的無效合同?！　∥唇?jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。　　有這么一個案子，某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進(jìn)入后對大廈進(jìn)行了裝修。幾個月后，承租方以《租賃合同》無效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設(shè)單位，該大廈尚未辦理整體驗收手續(xù)。另外消防支隊同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗收合格意見書》未簽發(fā)。法院認(rèn)為，依照我國《建筑法》的規(guī)定，工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件。房產(chǎn)公司將房屋出租給時，沒有辦理消防驗收手續(xù)，承租方對房屋進(jìn)行裝修后，也未辦理消防驗收手續(xù)，根據(jù)我國《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定 ，應(yīng)認(rèn)定為無效?！　「鶕?jù)我國《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同效力時，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制訂的法律和國務(wù)院制訂的行政法規(guī)為依據(jù)。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然無效。現(xiàn)實中，房屋未經(jīng)驗收或驗收不合格就入住的情況很多，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風(fēng)險，承租方除盡職調(diào)查外，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護(hù)自己一方權(quán)益?！　∵`章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效?！　∵@里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，而且侵害了他人或國家的土地使用權(quán)，不能取得建筑物的合法所有權(quán)。二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。雖然現(xiàn)實中這兩種情況下，建造人可能通過補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權(quán)，但租賃合同雙方畢竟要承擔(dān)無效合同的風(fēng)險。三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地用途都有嚴(yán)格的規(guī)定，實踐中違反土地用途的約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產(chǎn)市場，這種租賃合同當(dāng)然認(rèn)定無效?！　∫罁?jù)我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，“未依法取得房屋所有權(quán)證件的。屬于違法建筑的房屋不得出租”。 違章房屋的建造人不能取得所有權(quán)，因此也不能享有合法的使用權(quán)。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認(rèn)真查看出租人的房產(chǎn)證照，沒有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。當(dāng)然，個別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險未必能規(guī)避?！　”淮_定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。　　《城市房屋拆遷管理條例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進(jìn)行下列活動：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定 ，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同?！　÷蓭熞庖姡撼凶馊嗽诤炗喿赓U合同時，應(yīng)對該區(qū)域動遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害?！　《?、租賃合同登記備案問題　　網(wǎng)上看到一個案例：張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對租金、支付及合同解除等條款做了 明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開始營業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭議。那么 ，租賃合同未經(jīng)備案是否無效呢?　　關(guān)于租賃合同登記備案的法律規(guī)定　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案” 。《城市房地產(chǎn)管理法》屬于全國人大制定的法律，該條規(guī)定以“應(yīng)當(dāng)”對登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對租賃合同進(jìn)行備案。因此確認(rèn)租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規(guī)定是否為強(qiáng)制性法律規(guī)定?！　　冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條規(guī)定：“ 房屋租賃實行登記備案制度。答