【正文】 成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨棟式的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級市 場 ，也可能小至僅有面寬 6 公尺、深度 12 公尺的范圍，如一般的精品店等。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購物行為，但其停車量容易不足。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。 以美國的經(jīng) 驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如 I型、 T型及 L 型等，而復(fù)雜的平面配置則不易成功。 Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因為對于購物者心理上的影響很大。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動線上，并使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店） 也同樣是 吸引顧客前來購物中心的動力。 （五）販售同類商品的商店應(yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 （九）人行步道的配置細節(jié)是重要的，如從停車場進來的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細節(jié)皆 需注意。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因為它影響到結(jié)帳柜臺的數(shù)目。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購物中心的主要 mall 上，且遠 離食品店。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個正面，當晚上 mall 關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務(wù)；或者是可獨立于 mall 外，但位于 mall 的 入口附近。 （五）特殊性商店 這類商店包括販售皮制品、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。它們需要 2 至 5 層的低租金的樓層。 （七）餐廳 對于購物中心而言，這是非常重要的商店。在 mall 關(guān)閉時，能有通路可以進入，如果 可能也盡量配置于停車場附近。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場。同時它們也適 于面對面地相連配置，顧客在這一家店選逛時可看到下一家店。 購物中心的運作增值分析 完整的標準購物中心運作增值鏈如下圖所示： 俗話說，謀定后動。會員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動來面對客戶。此時，購物中心的運營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報。那么針對不同管理機制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。 夯實了這些基礎(chǔ)，租約維護、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個增值的過程。而自營百貨管 理的業(yè)務(wù)核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。定下將來若有讓渡、轉(zhuǎn)借時，名義書 轉(zhuǎn)讓費怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。 :必須具體規(guī)定解除契約時要進行哪些手續(xù)、及會導(dǎo)致何種結(jié)果等事項。若房東堅持需法院公證，則要求公證費由房東自付 (最多公司只能負 責(zé)一半 ) (3)法院公證所需文件 書原本一份 (可在法院購買 ) 、營利事業(yè)登記證影本各一份 (洽談?wù)?)印鑒、身份證 、印鑒章 購物中心的市場行銷計劃 市場行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購物中心的商品 及服務(wù)吸引顧客注意的工作方式，當把購物中心整體視為 “ 產(chǎn) 品 ” 時，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維 系正當?shù)男蜗笠愿? 知并吸引顧客。 市場行銷計劃的根本 (The Basics of Marketing) 購物中心行銷計劃對購物中心各參與者皆很重要，更仔細的說就是： 問題 /機會點 (Problems/Opportunities) 市場處境分析 (Situation Analysis) 基本資料研究是擬定市場行銷計劃的根本基礎(chǔ)，必須先行了解購物中心所在商圈及其客源層的特質(zhì)，以便建立 正確的執(zhí)行計劃。 電話訪談 (Telephone Surveys)－在購物中心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。 一些較佳的資料來源包括： 政府人口資料公報。 瓦斯、電話、電力公司資料。 不動產(chǎn)經(jīng)紀商 (他們了解附近社 區(qū)平均房價及轉(zhuǎn)換率 )。 新的住宅社區(qū)展開。 區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)為何 ?是否有裁員或重大變更計劃 ?他們的行為模式為何？例如假使區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)其薪資核發(fā)日 為每月 15 及 30 日，則你可配合發(fā)薪日舉辦促銷活動。 顧客如何至你的購物中心 ? 有時購物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 經(jīng)常在購物中心附近走動，問問不同觀察者 的意見 — 例如清潔維護人員、安全警衛(wèi)或中介代理 — 并伴隨你指出 你從未聽過或看過的問題所在。 動線便利性。 其它服務(wù)性設(shè)施。 記得，可分辨優(yōu)勢能根植于消費者心中，因此，它可以成為真實或被感覺到的，其案例包括： 提高商家分攤的促銷活動經(jīng)費比例。 與社區(qū)整體互動，你可能決定將你所經(jīng)營的購物中心成為社區(qū)的好鄰居，例如： 你可在購物中心開幕的第一年為社區(qū)慈善團體舉辦二次募款活動。 內(nèi)部策略 (Internal Strategies) 這些事項是指在公司內(nèi)部或購物中心內(nèi)部所必須準備實現(xiàn)市場目標的素材，有時候內(nèi)部的工作策略常常忘記加 以陳述而當發(fā)覺時又往往太遲了，其實這一系列的準備工作將為達成特定目標立下穩(wěn)固的基礎(chǔ)，它們可能 包括： 第二， 你的廣告計劃描寫所有廣告活動重要元素，包括媒體的配置及創(chuàng)意性的結(jié)合，而訊息本身，具主題性及創(chuàng)意的 每一支廣告，準備購物中心的廣告，它包括的預(yù)算應(yīng)含有創(chuàng)意與制作兩項服務(wù)所需。 統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 選擇依據(jù) 對于一個大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目，微觀經(jīng)營主體包括的內(nèi)容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等 服務(wù)性設(shè)施，這方面比重在商業(yè)房地產(chǎn)中一直呈上升趨勢。微觀經(jīng)營主體的選擇的第二個依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn) 的類型和特點和整個商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。商業(yè)房地產(chǎn)微觀經(jīng)營主體選擇的第一步 是確定商業(yè)房地產(chǎn)項目 的經(jīng)營定位。在整合中還應(yīng)該注意一些 問題。集 中布置有利于擴大商品覆蓋范圍，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造 “ 購物氣氛 ” 。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商 店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一 個基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶 來方便，而且還能有效的增加銷量。 如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商店。超級市場是商業(yè)房地產(chǎn)的重要補充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有較好的銷售額。 對于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。 餐飲設(shè)施一般可以分為三類：即 快餐、自助餐廳和高級餐廳。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高， 收取的租金也相對高一些。按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C 類，用以區(qū)別不同情況下 對分類項目的招租。 由于微觀經(jīng)營主體經(jīng)營商品的種類和利潤不同，并非都能構(gòu)承受同樣的租金。開發(fā)商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業(yè)面積，獲得最大的利 潤來源 。推廣策劃應(yīng)該面對國際性水準的眾多機會 的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式 等合作商關(guān)心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 不動產(chǎn)買賣租賃中介所提供之服務(wù)及內(nèi)容其首要自然是買賣 信息之交換﹐而這正是最容易以數(shù)字化型態(tài)處理及呈現(xiàn)之商品。 (4) 個人化之商品 (customized) ＆ nbsp 不動產(chǎn)有極大比重之個人化 ?私密性色彩﹐每一家庭或個人皆有其不同之 偏好。 (6) 建置 Web＆ nbspSite 之固定及變動成本皆極低﹐與傳統(tǒng)中介業(yè)者相較將具成本優(yōu)勢 ,首動利益 (first＆ nbspmover＆ nbspadvantage) ＆ nbsp 不動產(chǎn)買賣租賃之中介產(chǎn)業(yè)以大型傳統(tǒng)中介業(yè)者為主力﹐各 自固守其開發(fā)與接洽之對象﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型態(tài)作信息整合者則尚待開發(fā)﹐ 個案之設(shè)定將藉由網(wǎng)絡(luò)新興電子虛擬通路之切入而享有首動利益。特別是企業(yè)需要更換和調(diào)整業(yè)務(wù)人 員時，還可能由于原業(yè)務(wù)人員與中間商長期千絲萬縷的聯(lián)系而建 立的感情色彩，使企業(yè)失去一部分重要的目標市場。國內(nèi)的長虹集團也是組織了店鋪營銷效力，才使該企業(yè)的產(chǎn)品暢銷不衰。利用購買和兼并的方法，統(tǒng)一店鋪的標志、商號，建成連鎖店、特約批發(fā)店、特約經(jīng)銷店，在 各地組合成實體分銷網(wǎng)絡(luò)。這種形式比較適合生活資料產(chǎn)品的營銷，適應(yīng)中、小型企業(yè)規(guī)模 的廠家。 。利用中間商的經(jīng)營場地和經(jīng)銷組織派駐特派人員，駐店或者駐店宣傳促銷。 實施店鋪組合營銷有哪些優(yōu)點 : 店鋪組合營銷不是單純商業(yè)性質(zhì)的機構(gòu)設(shè)置，而是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略上的投資，是建立一種與顧客長期聯(lián)系及對顧 客需求進行管理的投資。因為廠家能直接與顧客見面，直接向顧客進行產(chǎn)品宣傳，解答顧客得 出的各種疑慮，有助于打破競爭對手的市場壟斷。特別在企業(yè)更換和調(diào) 整業(yè)務(wù)人員時，不致于使企業(yè)失去重要的目標市場。 ，便于直接了解顧客、吸引顧客、 影響顧客，發(fā)現(xiàn)新的需求和市場機會，提 高企業(yè)對市場信息的反饋能力。 實施店鋪組合營銷離不開廣泛的宣傳組織工作，通過有效的宣傳措施，達到目標市 場上家喻戶曉、人人皆知的程度。先少量送貨，試驗出該店的銷貨量和銷貨期 限的數(shù)據(jù)。 營銷宣傳人員要講究體貌特征和言談舉止，要給人一種干凈整潔、風(fēng)度優(yōu)雅、精力充沛、文明禮貌、精明智慧 的感覺。實施店鋪組合營銷法的具體步驟： 。營銷宣傳員所應(yīng)掌握的內(nèi)容：企業(yè)的基本狀況、產(chǎn)品的優(yōu) 勢和特點、產(chǎn)品的技術(shù)要點、具體的操作技術(shù)、產(chǎn)品質(zhì)量保證體系、目標市場的價格策略等，以及店鋪組合的方式 方法訂立合同契約應(yīng)注意的事項、貨款回收方法和手續(xù)傳遞方法、分銷機構(gòu)的組織紀律和應(yīng)遵循的法律規(guī)范、宣傳 推銷的技巧等內(nèi)容。 、零售店鋪，說服店鋪老板加盟聯(lián)銷活動，與其訂協(xié)議、立合同，規(guī)定聯(lián)銷任務(wù)，掛 條幅，送牌匾，試銷送貨。 、銷售業(yè)績突出的，應(yīng)晉升為特約經(jīng)銷店、零售連鎖店，在價格上給予優(yōu)惠；并統(tǒng)一聯(lián)銷標志、 商號、商標，必要時統(tǒng)一店名；同時規(guī)定有關(guān)聯(lián)銷紀律和獎罰制度，結(jié)成緊密的伙伴關(guān)系，實現(xiàn)工商合作的目 的。 該零售商市場占有率為何 ?是否有可能增加占有率 ?如何做 ? 折扣 (Discounts) 本節(jié)所述的語匯與計算式子乃是零售商計算成本數(shù)字必要的一部份，例如計算批發(fā)商批給零售商的批發(fā)價，如 何決定給予消費者的額外附加價、折扣或特別售價，如何去衡量商品銷售周轉(zhuǎn)率，如何去評估利潤。 進貨成本 (零售商的成本價 )：此為零售商必須支付給制造商或供貨商的價格，其計算方式是將建議牌價乘以 交易折扣，而后以建議牌價減去前述折扣價值即是，或更簡單以建議牌價直接乘以交易折扣余額亦可。 描述簡單百分比折扣。 而后應(yīng)在一定時限內(nèi)支付全額貨款。 30：支付此一付款的最后期限為 30 日內(nèi)。 以貨品收到日為準 (Receipt of Goods： ROG) 例：某一運動用品商收到的帳單，開具的日期為 5月 15日，金額為 $2000，而其現(xiàn)金折扣的條件為 2/10 N/30 ROG，而貨品實際收到日期為 5月 25日。 由上述條件，玩具店若在 7月 10日以前支付貨款，則可享有 4％折扣的優(yōu)待，金額為 $3000*=$2880，并且在 7月 30 日以前應(yīng)付清全額貨款 $3000。 故上述案例在 2 月 20 日前該零售商可享折扣付款的優(yōu)待，其金額 $970，而在 3月10 日以前必須付清全額貨款 $1000。 以帳單開具所載日期為準 (Day of Invoice： DOI) 例：某一五金店收到一帳單，其開具日期為 2月 10日，金額 $l,000，而其現(xiàn)金折扣條件為 3/10 N/30 DOI，其意義 為： 3：表示折扣百分比。 在預(yù)定時限內(nèi)付款可享受此折扣優(yōu)待。其計算方 式如下： $50*＝ $20 $50－ $20＝ $30 或 $50*()＝ $30 系列式折扣（ Series Discounts) 系列式折扣表示一系列由制造商提供給零售商的折扣，如何求取凈價格，將一系列