【正文】 .................... 235 購物中心管理事項與重點 ..................... 239 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點（上） .......... 247 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點（下） .......... 251 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計 ........................ 252 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 ...................... 264 中美兩國購物中心發(fā)展比較 .................... 268 mall 返租模式必將退出歷史的舞臺 ................. 271 專業(yè)市場投資開發(fā)要點 ...................... 298 購物中心 土地開發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計劃，因此主要土地配置計劃會依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應(yīng)與購物中心及人行步道相結(jié)合。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。 （三）無論是在視覺上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成 U 形或 L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 Mall 設(shè)在一圍封的單層購物中內(nèi)。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來的吸引源，像百貨公 司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級市場等等。 （七）糖果、糕點、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動線交會點，零星分布于購物中心內(nèi)。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。因為顧客會傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。最好的配置位置是位于主要 mall 的端點。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。 （十一）其它承租戶 包括 mall 內(nèi)的小販賣亭、 mall 廣場內(nèi)的路邊咖啡座、自動販 賣機(jī)（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 mall 中都可以找到 。同時，財務(wù)管理對外也是一項服務(wù) 能否清晰、準(zhǔn)確、及時的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為 租戶管理好預(yù)付款并進(jìn)行帳單自動抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。 下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型： 規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。 綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務(wù)企業(yè)！ 租店簽約內(nèi)容及注意事項 (1)房屋稅捐、地價稅、所得稅、印花稅應(yīng)由房東負(fù)責(zé) (2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說明恢復(fù)內(nèi)容 最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時辦理 (4)其它特殊條文 ,＆ nbsp 應(yīng)先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意 后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點必須注意 : :面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內(nèi)。 。 策略 /執(zhí)行方式 (Strategies/Tactics) 而市場行銷計劃書的成效包括： 意見調(diào) 查表 (Contests Entry Analysis and Survey Card)在辦理特別促銷活動時的 意見調(diào)查也可同時收集居 住地點人文背景及顧客對活動的意見。 大學(xué)。 定義你的商圈范圍 (Define Your Trade Area) 購物中心業(yè)者必須了解消費者居住所在，在美國郵遞區(qū) 號就是一相當(dāng)不錯的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時候比一郵遞區(qū)號分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費者的住址按政府的人口統(tǒng)計分 類。 當(dāng)你開車行經(jīng)該商圈時你會經(jīng)過多少與你競爭的購物中心 ? 確認(rèn)誰是你真正目標(biāo)客源 (Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的資料： 飲食。 提高購物中心獲益率，例如你可擬定租賃策略目標(biāo)將出租率提升，從目前的 80％提升到 88％的出租率。 如何與媒體合作 (Working with the Media) 你有兩項管道可供你傳遞訊息，你期望傳遞購物中心訊息：付費廣告與免費公共關(guān)系。這項工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商 業(yè)運營的管理能否成功。 不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營主體組成千變?nèi)f化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發(fā)商 有意識選擇的結(jié)果。核心微觀經(jīng)營 主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才 能達(dá)到組織人流的效果。第一類是男士用品商店，男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當(dāng)集 中布置。小型百貨商店則往往成為大型 商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。此外，店面租金與 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關(guān)，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。開發(fā)商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些微觀商業(yè)經(jīng)營主體可能達(dá)不到 預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)滿意，由此面臨協(xié)調(diào)長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業(yè) 經(jīng)營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售 商。 (2) 智能型搜尋撮合功能 ＆ nbsp 結(jié)合完整之信息資源使其之搜尋與撮合更能快速滿足使用者之需求﹐且足以降 低＆ nbsp使用者搜集 ?分類 ?篩選信息之煩瑣而高昂的交易成本。傳統(tǒng)的營銷渠道由于中間商的作用，使企業(yè) 業(yè)與店鋪、企業(yè)與顧客之間形成一個隔離層。 實行兩條腿走路的辦法，利用中間商，而不完全依靠中間商，取得了較好的營銷業(yè)績。將本企業(yè)富余下崗人員培訓(xùn)后，派遣去目標(biāo)市場，自設(shè)零售店鋪，或者擺攤設(shè)點銷售本企業(yè)產(chǎn) 品。 無論企業(yè)采用什么樣的營銷形式，及時足額回收貨款是企業(yè)營銷過程的重中之重。由于能在老市場上與競爭對手進(jìn)行有力的對抗，使競爭對手慢 慢地失去競爭的信心，最后放棄競爭。 ，統(tǒng)一零批、零售價格，使本企業(yè)獲取最大的營業(yè)利潤。銷不動的地方要及早將貨調(diào)走，不可存在懶惰的思想。縣級區(qū)域以招聘 3至 5名，地市級 5至 8名，省會 10 名為宜。 ，進(jìn)駐目標(biāo)市場，租房設(shè)庫，設(shè)置中心辦事機(jī)構(gòu)，讓利展銷，影響顧客，管理市場、管理 分銷機(jī)構(gòu)的人員。 市場：該零售商所在商圈市場是否有所改變 ?對此改變的應(yīng) 對方式為何？ 其計算方 式如下： $50*＝ $20 $50－ $20＝ $30 或 $50*()＝ $30 系列式折扣（ Series Discounts) 系列式折扣表示一系列由制造商提供給零售商的折扣，如何求取凈價格，將一系列的牌價乘以每一相繼的折扣 百分比。 以帳單開具所載日期為準(zhǔn) (Day of Invoice： DOI) 例：某一五金店收到一帳單，其開具日期為 2月 10日，金額 $l,000，而其現(xiàn)金折扣條件為 3/10 N/30 DOI，其意義 為： 3：表示折扣百分比。 以貨品收到日為準(zhǔn) (Receipt of Goods： ROG) 例：某一運動用品商收到的帳單，開具的日期為 5月 15日，金額為 $2000，而其現(xiàn)金折扣的條件為 2/10 N/30 ROG，而貨品實際收到日期為 5月 25日。 而后應(yīng)在一定時限內(nèi)支付全額貨款。 進(jìn)貨成本 (零售商的成本價 )：此為零售商必須支付給制造商或供貨商的價格，其計算方式是將建議牌價乘以 交易折扣，而后以建議牌價減去前述折扣價值即是，或更簡單以建議牌價直接乘以交易折扣余額亦可。 、零售店鋪，說服店鋪老板加盟聯(lián)銷活動，與其訂協(xié)議、立合同，規(guī)定聯(lián)銷任務(wù)，掛 條幅，送牌匾，試銷送貨。實施店鋪組合營銷法的具體步驟： 。先少量送貨，試驗出該店的銷貨量和銷貨期 限的數(shù)據(jù)。 ，便于直接了解顧客、吸引顧客、 影響顧客，發(fā)現(xiàn)新的需求和市場機(jī)會，提 高企業(yè)對市場信息的反饋能力。因為廠家能直接與顧客見面，直接向顧客進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，解答顧客得 出的各種疑慮，有助于打破競爭對手的市場壟斷。利用中間商的經(jīng)營場地和經(jīng)銷組織派駐特派人員，駐店或者駐店宣傳促銷。這種形式比較適合生活資料產(chǎn)品的營銷，適應(yīng)中、小型企業(yè)規(guī)模 的廠家。國內(nèi)的長虹集團(tuán)也是組織了店鋪營銷效力，才使該企業(yè)的產(chǎn)品暢銷不衰。 (6) 建置 Web＆ nbspSite 之固定及變動成本皆極低﹐與傳統(tǒng)中介業(yè)者相較將具成本優(yōu)勢 ,首動利益 (first＆ nbspmover＆ nbspadvantage) ＆ nbsp 不動產(chǎn)買賣租賃之中介產(chǎn)業(yè)以大型傳統(tǒng)中介業(yè)者為主力﹐各 自固守其開發(fā)與接洽之對象﹐其所提供之信息也自然局限于此﹐以智能型代理人之型態(tài)作信息整合者則尚待開發(fā)﹐ 個案之設(shè)定將藉由網(wǎng)絡(luò)新興電子虛擬通路之切入而享有首動利益。 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 不動產(chǎn)買賣租賃中介所提供之服務(wù)及內(nèi)容其首要自然是買賣 信息之交換﹐而這正是最容易以數(shù)字化型態(tài)處理及呈現(xiàn)之商品。開發(fā)商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業(yè)面積，獲得最大的利 潤來源 。按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C 類，用以區(qū)別不同情況下 對分類項目的招租。 餐飲設(shè)施一般可以分為三類：即 快餐、自助餐廳和高級餐廳。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有較好的銷售額。 如果商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)模比較大，則可以考慮安排百貨商店。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商 店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一 個基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強(qiáng)商店之間的交流。在整合中還應(yīng)該注意一些 問題。微觀經(jīng)營主體的選擇的第二個依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn) 的類型和特點和整個商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。 統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。 內(nèi)部策略 (Internal Strategies) 這些事項是指在公司內(nèi)部或購物中心內(nèi)部所必須準(zhǔn)備實現(xiàn)市場目標(biāo)的素材，有時候內(nèi)部的工作策略常常忘記加 以陳述而當(dāng)發(fā)覺時又往往太遲了，其實這一系列的準(zhǔn)備工作將為達(dá)成特定目標(biāo)立下穩(wěn)固的基礎(chǔ)，它們可能 包括： 提高商家分?jǐn)偟拇黉N活動經(jīng)費比例。 記得，可分辨優(yōu)勢能根植于消費者心中，因此，它可以成為真實或被感覺到的，其案例包括： 動線便利性。 有時購物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 顧客如何至你的購物中心 ? 新的住宅社區(qū)展開。 瓦斯、電話、電力公司資料。 電話訪談 (Telephone Surveys)－在購物中心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。 問題 /機(jī)會點 (Problems/Opportunities) 市場行銷計劃的根本 (The Basics of Marketing) 購物中心行銷計劃對購物中心各參與者皆很重要，更仔細(xì)的說就是： :必須具體規(guī)定解除契約時要進(jìn)行哪些手續(xù)、及會導(dǎo)致何種結(jié)果等事項。而自營百貨管 理的業(yè)務(wù)核心簡言之是進(jìn)、銷、存與專柜管理。那么針對不同管理機(jī)制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機(jī)制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。會員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動來面對客戶。同時它們也適 于面對面地相連配置，顧客在這一家店選逛時可看到下一家店。在 mall 關(guān)閉時，能有通路可以進(jìn)入，如果 可能也盡量配置于停車場附近。它們需要 2 至 5 層的低租金的樓層。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個正面，當(dāng)晚上 mall 關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務(wù)；或者是可獨立于 mall 外，但位于 mall 的 入口附近。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因為它影響到結(jié)帳柜臺的數(shù)目。 （五）販?zhǔn)弁惿唐返纳痰陸?yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用