【正文】 業(yè)圈、住宅區(qū)實施重點突破，多頻率、長時 期的覆蓋，達到預(yù)期的宣傳力度和強度。 10：表示可享受此一折扣百分比的 時限為 10 日內(nèi)。 消費者反應(yīng)：在購物中心內(nèi)哪些零售商是消費者所喜愛的 ?哪些改變是消費者所喜愛的 ? 。 ，＆ nbsp 增強企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力，使其走向更廣泛意義上的市場。在采用營銷形式時，一定要 對怎樣回收貨款及回收貨款的期限和額度制定具體的目 標計劃，從嚴考核，并附以獎罰制度和組織處理方法，使其 落到實處。 靈活多樣的店鋪組合營銷形式 總結(jié)中外企業(yè)一些具體營銷措施和策略，店鋪組合營銷采用的基本形式有以下五種： 。 (3) 最適化之商品 ＆ nbsp 智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及條件設(shè)定搜尋及撮合之標的﹐且這樣的 設(shè)定對使用者言﹐是實時 (real＆ nbsptime)而可由其全然掌握其間之彈性變化。此外， 位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項目內(nèi)部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。他們常 常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品 款式、價格和顏色進行比較。他們在制定招商計劃時，已經(jīng)確定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，他們占整個可出租 面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。 付費廣告（ Paid Advertising） 第一， 決定使用哪一種最有效傳媒以便深入目標市場所在，例如，先行了 解區(qū)域內(nèi)所有可運用的傳媒工具，而 后基于你對商圈內(nèi)目標客源從哪一居住社區(qū)而來，分析最合適有效本商圈的傳媒工具，此項選擇成為你計劃的基 礎(chǔ)，而后才是決定何時采取行動及欲傳達的訊息內(nèi)容為何。 擁有雙倍的殘障停車位，最靠近入口區(qū)，或者在詢問處提供別的購物中心所沒有的服務(wù) — 例如免費使用嬰兒 推車或輪椅等。 改變你的視野，例如有時候嘗試每日經(jīng)由不同的路線到達購物中心或從不同的人口進入。 客源分布資訊可來自于購物中心現(xiàn)場訪談，或從抽獎意見調(diào)查表及促銷活動或是主力店顧客郵寄資料等獲得， 當購物中心的商圈范圍確立后，在設(shè)定目標之前你必須對購物中心的定位作處境分析，以便了解本身的優(yōu)劣所在， 當收集資料作業(yè)時主要詢問的問題包括： 第二手資訊研究 (Secondary Research) 第二手資訊研究則不是從第一手資料收集獲得。 了解本身相 較于區(qū)內(nèi)其它購物中心競爭者的優(yōu)勢與劣勢所在。 (2)原則上以公司信譽保證，避免公證。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購物中心的定位。除此之外，在購物中心外部者如汽車修理場、洗車場、可開車進入的銀行等可有兩個正 面（一個朝向 mall 內(nèi)部，一個朝外）。 對于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過于奢華的，最好是為一 面對 mall 的矩形基地。 （三）精品服飾店 適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場般有秩序地排列，如鞋類、襪類、 婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來，同時也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過購物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費行為。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場，中 間層為步行 道。 位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計劃可 以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。 （二）購物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。購物中心的營業(yè)時間以外的時間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購物中心。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動線上，并使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因為它影響到結(jié)帳柜臺的數(shù)目。它們需要 2 至 5 層的低租金的樓層。同時它們也適 于面對面地相連配置，顧客在這一家店選逛時可看到下一家店。那么針對不同管理機制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。 :必須具體規(guī)定解除契約時要進行哪些手續(xù)、及會導(dǎo)致何種結(jié)果等事項。 問題 /機會點 (Problems/Opportunities) 電話訪談 (Telephone Surveys)－在購物中心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。 新的住宅社區(qū)展開。 有時購物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 記得，可分辨優(yōu)勢能根植于消費者心中，因此，它可以成為真實或被感覺到的，其案例包括： 提高商家分攤的促銷活動經(jīng)費比例。 微觀經(jīng)營主體的選擇的第二個依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn) 的類型和特點和整個商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營定位。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定， 研究發(fā)現(xiàn)，商店銷售額和經(jīng)過商 店的人流數(shù)量有一定的比例關(guān)系，這個結(jié)果常常用于確定微觀經(jīng)營主體的布置，一 個基本規(guī)則就是微觀經(jīng)營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、 魚店等食品商店，它們面積從 50～ 200m2，并且有較好的銷售額。按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C 類，用以區(qū)別不同情況下 對分類項目的招租。 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 不動產(chǎn)買賣租賃中介所提供之服務(wù)及內(nèi)容其首要自然是買賣 信息之交換﹐而這正是最容易以數(shù)字化型態(tài)處理及呈現(xiàn)之商品。國內(nèi)的長虹集團也是組織了店鋪營銷效力，才使該企業(yè)的產(chǎn)品暢銷不衰。利用中間商的經(jīng)營場地和經(jīng)銷組織派駐特派人員，駐店或者駐店宣傳促銷。 ，便于直接了解顧客、吸引顧客、 影響顧客，發(fā)現(xiàn)新的需求和市場機會，提 高企業(yè)對市場信息的反饋能力。實施店鋪組合營銷法的具體步驟： 。 而后應(yīng)在一定時限內(nèi)支付全額貨款。 其計算方 式如下： $50*＝ $20 $50－ $20＝ $30 或 $50*()＝ $30 系列式折扣（ Series Discounts) 系列式折扣表示一系列由制造商提供給零售商的折扣，如何求取凈價格，將一系列的牌價乘以每一相繼的折扣 百分比。 ，進駐目標市場，租房設(shè)庫，設(shè)置中心辦事機構(gòu)，讓利展銷，影響顧客，管理市場、管理 分銷機構(gòu)的人員。銷不動的地方要及早將貨調(diào)走，不可存在懶惰的思想。由于能在老市場上與競爭對手進行有力的對抗，使競爭對手慢 慢地失去競爭的信心，最后放棄競爭。將本企業(yè)富余下崗人員培訓(xùn)后，派遣去目標市場，自設(shè)零售店鋪，或者擺攤設(shè)點銷售本企業(yè)產(chǎn) 品。傳統(tǒng)的營銷渠道由于中間商的作用，使企業(yè) 業(yè)與店鋪、企業(yè)與顧客之間形成一個隔離層。開發(fā)商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些微觀商業(yè)經(jīng)營主體可能達不到 預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融機構(gòu)滿意，由此面臨協(xié)調(diào)長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業(yè) 經(jīng)營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售 商。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。小型百貨商店則往往成為大型 商業(yè)房地產(chǎn)的次級核心經(jīng)營主體。核心微觀經(jīng)營 主體的位置需要最先確定，大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才 能達到組織人流的效果。這項工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商 業(yè)運營的管理能否成功。 飲食。 當你開車行經(jīng)該商圈時你會經(jīng)過多少與你競爭的購物中心 ? 確認誰是你真正目標客源 (Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的資料： 大學(xué)。 綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務(wù)企業(yè)！ 租店簽約內(nèi)容及注意事項 (1)房屋稅捐、地價稅、所得稅、印花稅應(yīng)由房東負責 (2)租期屆滿后避免恢復(fù)原狀，否則應(yīng)在合約書內(nèi)說明恢復(fù)內(nèi)容 最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應(yīng)請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時辦理 (4)其它特殊條文 ,＆ nbsp 應(yīng)先經(jīng)公司主管及法務(wù)同意 后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點必須注意 : :面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內(nèi)。同時，財務(wù)管理對外也是一項服務(wù) 能否清晰、準確、及時的提供帳單明細（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細，等）、能否便捷的為 租戶管理好預(yù)付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機、家具、布料及古董。因為顧客會傾向于自己去尋找服務(wù)性商店。 （七）糖果、糕點、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動線交會點，零星分布于購物中心內(nèi)。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 Mall 設(shè)在一圍封的單層購物中內(nèi)。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成 U 形或 L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。 同時，一個優(yōu)良的計劃必須考慮將新的購物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。 購物中心通常可歸納為幾種典型配置形式： （一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。美國的 Mall內(nèi)的通道寬度大約界于 9 公 15 公尺，英 國較窄，約 公尺 公尺。 （六）開放時段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便于管理，減少管理費用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的 mall 或較上層的 樓層。 通常適用于地下室及二樓。對象明確的會員管理，不僅是提升核心目標客戶忠誠度的有效方法，更是吸引邊緣目標客戶轉(zhuǎn)化為核心目標客戶的一記良方！ 購物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財務(wù)指標上體現(xiàn)出來。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。 業(yè)主期望藉此將購物中心市場價值極大化，除此之外，購物中心經(jīng)理人精通市場行銷手法將有助于他們未來 的就業(yè)能力，尤其是業(yè)主將進一步賦予更多的責任。 將目標宗旨按重要性列出執(zhí)行策略的優(yōu)先次序。 百貨公司 /大型主力店。 是否有大眾運輸工具行經(jīng) 購物中心所舉辦的大型活動。 商店售貨員有最佳的禮貌與產(chǎn)品專業(yè)知識。 目視購物中心是否看起來環(huán)境良好。這其中 “ 統(tǒng)一招商管理 ” 又是后 面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。首先，核心微觀經(jīng)營主體對于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)的形態(tài)。百貨商店往往成為大型商業(yè) 房地產(chǎn)的核心，但是常常 只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。快餐為員工和購物者提供餐飲。但是，很多情況下，獲得長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其 美。 店鋪組合營銷形式的實施 店鋪是流通領(lǐng)域的基本單位，是聯(lián)系商企之間關(guān)系的紐帶， 是聯(lián)系顧客的橋梁。 。 ，延長老市場的壽命周期。根據(jù)推算的數(shù)據(jù)，增減送貨量和送貨時間，及時結(jié)清賬款，且不可采取店鋪的人要多少就送多少的方 式。 ，篩選工作能力強、熱心產(chǎn)品推銷工作的人員擔任小區(qū)域內(nèi)的 營銷員、聯(lián)銷組長，計發(fā)少 量的提成工資，訂立勞務(wù)合同，把宣傳和營銷活動制度化、規(guī)范化。 例：棒球手套建議的零售牌價為 $50，而零售商的交易折扣為 40％，則其進貨成本為 $30。 由上述，在 6月 5日前零售商若付款則可享受 2％折扣價優(yōu)待，其金額$2000*=$1960，必須在 6 月 25 日前支付 全額貨款。 而其計算付款日的起點有下列三種方式： 競爭：該零售商的 競爭者為何 ?最近市場是否有所變動 ?競 爭者目前的營業(yè)表現(xiàn)如何 ?該零售商的應(yīng)對方式為何 ? 通過當?shù)貏趧硬块T，招聘具有當?shù)貞艨凇⒂薪?jīng)濟擔保人、高中以上文化 程度、經(jīng)面試素質(zhì)好的人員。 、零批店鋪銷售本企業(yè)的產(chǎn)品，實施企業(yè)名優(yōu)品牌戰(zhàn)略管理，使企業(yè)永遠立于不敗之地。這 種形式適合中、 小型企業(yè)生產(chǎn)的長線耐用品的銷售過程。 “ 匯仁腎寶 ” 的 營銷方法，更是別具一格，他們先是采用駐點宣傳的方法，將 “ 匯仁腎寶 ” 四個字貼滿了大街小巷、住宅區(qū)