【正文】 購物中心 (商業(yè)地產(chǎn) )全程運營 管理 合集手冊 購物中心土地開發(fā)的配置 ....................... 4 海鼎對購物中心的運作增值分析 .................... 9 租店簽約內(nèi)容及注意事 項 ...................... 11 購物中心的市場行銷計劃 ...................... 13 談商業(yè)地產(chǎn)的招商管理要訣 ..................... 19 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之二 ...................... 25 店鋪組合營銷形式的實施 ...................... 26 購物中心的市場研究方法 ...................... 30 實施租賃策略及運用方式 ...................... 37 購物中心的招商指標(biāo)分析 ...................... 45 購物中心租賃契約的制定 ...................... 53 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之三 ...................... 62 商業(yè)街店鋪組合營銷形式的實施 ................... 64 實施商業(yè)街租賃策略及運用方式 ................... 65 談商業(yè)街的招商管理 ........................ 65 高端 租戶細(xì)節(jié)上的考慮 ....................... 67 對商業(yè)街商鋪租賃期限的分析 .................... 68 制訂商業(yè)街物業(yè)招商談判策略 .................... 69 商業(yè)街招商管理制度參考樣本 .................... 71 商業(yè)街招商的原則及其準(zhǔn)備過程 ................... 76 商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 .................... 79 商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運營 .................. 79 商業(yè)街招商方案實施中的細(xì)節(jié) .................... 80 實施店鋪組合營銷的方法步驟 .................... 84 商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原則 ...................... 84 實施商業(yè)街租賃策略及運用方式 ................... 85 商業(yè)街租金和消費者導(dǎo)向的計劃 ................... 86 某定位高檔的商廈招商方案參考 ................... 87 租賃業(yè)務(wù)與電子商務(wù)之一 ...................... 91 租金和消費者導(dǎo)向的計劃 ...................... 92 家居經(jīng)營模式掀起革命風(fēng)暴 ..................... 93 建材銷售新亮點：體驗式營銷 .................... 96 建材營銷的 IT 觀察 ......................... 97 購物中心建立特色才能勝出 ..................... 99 論中國 MALL 發(fā)展的適存性 ..................... 101 購物中心集資的基本性質(zhì) ..................... 107 統(tǒng)一招商管理的十項基本原則 ................... 108 購物中心建設(shè)與其戰(zhàn)略選擇 .................... 113 購物中心的管理和信息化 ..................... 114 購物中心管理合約的制定 ..................... 116 評估購物中心價值的方法 ..................... 119 購物中心管理的團隊合作 ..................... 122 購物中心中財務(wù)管理職責(zé) ..................... 125 購物中心并不是一種業(yè)態(tài) ..................... 126 購物中心類型之客源范圍 ..................... 129 獨門精品店型購物中心 ...................... 130 購物中心管理事項與重點 ..................... 138 購物中心經(jīng)營管理的模式 ..................... 145 中國購物中心綜合管理中的主要策略建議 .............. 150 從經(jīng)營的角度分析購物中心商場定位 ................ 159 “ 銷品茂 ” “ 銷 ” 的首先是概念 ................. 165 美國摩爾 開創(chuàng) “ 娛樂零售 ” 新概念 ................ 167 新加坡購物中心的管理 ...................... 170 聚焦 SHOPPING MALL 運作管理 ................... 173 SHOPPING MALL 的經(jīng)營理念、管理方式亟待更新 ........... 176 購物中心的用地選址分析 ....................................... 182 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點（中） .......... 186 MALL 開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作 ........... 189 購物中心要吸引客流，細(xì)節(jié)是關(guān)鍵 ................. 191 統(tǒng)一采購 自由退貨建材家居業(yè)管理新方式 ............. 192 肉搏式銷售競爭 建材賣場銷售團購?fù)黄? .............. 193 宜家的管理、資源優(yōu)勢 ...................... 195 市場類商鋪概念 ......................... 198 市場類商鋪類型 ......................... 199 專業(yè)市場商鋪的特點 ....................... 200 品牌商家與商 業(yè)地產(chǎn)的對接 .................... 201 大范圍檢測客流量數(shù)據(jù)的價值 ................... 209 購物中心的商業(yè)管理理念 ..................... 211 MALL 管理者服務(wù)概念的體現(xiàn) .................... 213 從管理角度看新加坡購物中心 ................... 214 購物中心的營銷推廣策略 ..................... 216 購物中心管理合約的制定 ..................... 226 獨門精品店型購物中心 ...................... 235 購物中心管理事項與重點 ..................... 239 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點（上） .......... 247 摩爾購物中心 MALL 的各種模式及各自特點（下） .......... 251 商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計 ........................ 252 商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究 ...................... 264 中美兩國購物中心發(fā)展比較 .................... 268 mall 返租模式必將退出歷史的舞臺 ................. 271 專業(yè)市場投資開發(fā)要點 ...................... 298 購物中心 土地開發(fā)的配置 由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計劃，因此主要土地配置計劃會依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項原則是二者皆須考慮的： （一）住宅區(qū)應(yīng)與購物中心及人行步道相結(jié)合。 （二）購物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。 （三）周邊道路系統(tǒng)與公共運輸系統(tǒng)完善。 而在都會型購物中心，更需注意如下部分： （一）維持都會中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。 （二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。 （三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展的目的及方法。 （ 四）步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的延續(xù)性。 同時，一個優(yōu)良的計劃必須考慮將新的購物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。 在購物中心開發(fā)時另一主要空間是非賣場的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運動中心、辦公室、旅館等。 任一項都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在 通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購物中心上建住宅，在機能、動線及景 觀上都需要做特別的考慮。 對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項目如下： （一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購物中心相連。購物中心的營業(yè)時間以外的時間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購物中心。 （二）服務(wù)性的交通動線可以依機能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購物中心的活動。 （三）無論是在視覺上或心理上，各種機能都應(yīng)為整體的一部分。 位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計劃可 以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會中心內(nèi)的購物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。 一、水平配置形式 水平配置形的購物中心可參考?xì)W、美的案例。以美國的案例而言，購物中心通常為一、二層樓高， 30至 60 公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級市 場 ，也可能小至僅有面寬 6 公尺、深度 12 公尺的范圍，如一般的精品店等。 購物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式： （一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。 （二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成 U 形或 L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。將服務(wù)入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購物行為，但其停車量容易不足。 （三）建筑物平面配置同上為 U形或形，但店面開口面對中庭，停車場及購物中心入口在外圍，四周有綠化的 人行步 道環(huán)境。若拉長內(nèi)廷使其變長縮窄，及形成商店街或 Mall 的形式。 （四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。 （伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場，中 間層為步行 道。 以美國的經(jīng) 驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如 I型、 T型及 L 型等，而復(fù)雜的平面配置則不易成功。 對于 Mall 的最大長度并沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開發(fā)者的角度來看，當(dāng)購物者經(jīng)過一些沒有租出去的店面，這個 Mall 便算太長了。而根據(jù)針對美國的 Mall 所做的研究來看，最合適的長度是 180 公尺，最長不要超過 240 公尺。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截斷，且量體可能過大，此時便要注意與周圍環(huán)境融合的問題。 Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因為對于購物者心理上的影響很大。美國的 Mall內(nèi)的通道寬度大約界于 9 公 15 公尺，英 國較窄，約 公尺 公尺。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關(guān)系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 Mall 設(shè)在一圍封的單層購物中內(nèi)。然而開 發(fā)者通常會希望將購物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購物中心。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 依 [非都市土地工商綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范 ]規(guī)定，大型購物中心供百貨商場、量販商場、便利商店、超級市場等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過七層為原則。目的在于避免大型商業(yè)空間使用超高層空間， 并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購物人群遇急難時疏散安全。 三、商店區(qū)位 各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動線上，并使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識其所在，而能快速地