【正文】 性質(zhì) 功能特征 投資估算（萬元） 第一期總投資 5500 1 農(nóng)莊接待中心 新建 服務(wù)、休閑 660 2 蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心 新建 科研、觀賞 465 3 土地征收 新建 生產(chǎn) 463 4 四季水果種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 808 5 特 色蔬菜種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 1380 6 生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 新建 生產(chǎn)、觀 光 301 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 7 7 高檔苗木種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 683 8 道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 新建 生產(chǎn) 240 9 流動資金 500 第二期總投資 4500 1 活動中心 新建 活動、休閑 400 2 創(chuàng)新大樓 新建 辦公 468 3 員工宿舍樓 新建 福利 562 4 食堂 新建 生產(chǎn) 100 5 專家院士樓 新建 生產(chǎn) 336 6 科技大樓 新建 生產(chǎn)、展示 690 7 生產(chǎn)車間 新建 生產(chǎn) 682 8 倉 庫 新建 倉儲 162 9 森林酒店 新建 餐飲、住宿 820 10 物流中心 新建 配送 280 合 計(jì) 1億元（人民幣壹億元整） （十） 、 項(xiàng)目資金 籌措 公司自籌資金 5000萬 元，申請銀行固定資產(chǎn)抵押貸款 1500萬元，股東增資及向社會融資 2500 萬 元 ,申請政府新農(nóng)村建設(shè)、土地治理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、水利專項(xiàng)等扶持資金共 1000萬 元等。其中 道路面積為 M2， 約占 ；河道面積為 M2， 約占 畝；水塘 面積為 M2， 約占 畝；菜地面積為 M2， 約占 畝；水田 面積為 M2， 約占 畝，山林 面積為 ， 約占 畝 ；空地面積為 M2，約占 。湖南長豐生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 乘 全國休閑農(nóng)業(yè) 大開發(fā)之時(shí)，抓住機(jī)遇，決定在 長沙縣黃花鎮(zhèn)長豐村 建設(shè)： 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊。在解決溫飽之后，人們對吃穿以外的生活追求日益增多，日趨多樣，這是 休閑 農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)。這是 現(xiàn)代農(nóng)莊 區(qū)別于傳統(tǒng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的最基本和最主要之處。 4．高新化。因此， 現(xiàn)代農(nóng)莊 的專業(yè)化是其必然 。 現(xiàn)代農(nóng)莊 的起點(diǎn)和終點(diǎn)都要定位于市場上。利潤和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的５至 10 倍 。 養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場銷售情況較好、人人愛吃的動物及特色品種。 現(xiàn)代農(nóng)莊 不是人們通常所述的與生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等同意義上的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光，它是在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，迎合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們情趣變化的需要而提出的。其市場范圍更為廣闊，融 入 了情趣與休閑的內(nèi)涵 。 3．一體化。高密度的資金投入，高新技術(shù)的集中采用，是生產(chǎn)高品位高效益產(chǎn)品的必備條件。在 現(xiàn)代農(nóng)莊 中，示范性和觀賞性是其基本內(nèi)涵 。與此同時(shí)，節(jié)假日的增多，雙休日的實(shí)行，為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時(shí)間。 園內(nèi)總體規(guī)劃為 一 區(qū) 兩 園 一 帶 ：一 區(qū)為 綜合服務(wù)區(qū)；兩園指 生態(tài)種養(yǎng) 園和森林植物園 ； 一 帶 為 農(nóng)莊森林帶 。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 6 （七）、項(xiàng)目擬 建 內(nèi)容 農(nóng)莊綜合服務(wù)區(qū) （包括農(nóng)莊接待中心、蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心、智能化系統(tǒng)研發(fā)管理中心、農(nóng)產(chǎn)品深加工中心）。 （十一） 、 主要技術(shù)指標(biāo)： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 萬元 10000 固定資產(chǎn)投資 萬元 5863 流動資金 萬元 4173 年均收入 萬元 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 年均營業(yè)成本 萬元 年均利潤總額 萬元 年均所得稅 萬元 年均稅后利潤 萬元 凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 投資收回期限（所得稅前） 年 5 投資收回期限（所得稅后） 年 8 內(nèi)部收益率（所得稅前） % 內(nèi)部收益率（所得稅后） % 年均投資利潤率 % 年均投資利稅率 % 30 盈虧平衡點(diǎn) % % 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 畝 2 建設(shè)用地 畝 100 3 建設(shè)投資 萬元 10000 4 建設(shè)總工期 年 6 5 全部投資回收期 年 8 6 成熟經(jīng)營期預(yù)計(jì)年純利潤 萬元 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 9 成熟經(jīng)營期預(yù)計(jì)營業(yè)額： 年均營業(yè)稅金及附加 ： 總成本費(fèi)用 總額 ： 稅后利潤： 萬元 項(xiàng)目輻射范圍及帶動能力 ： 長沙 及其周邊 地區(qū) 項(xiàng)目 主要輻射 整個(gè)長沙地區(qū) 。 現(xiàn)金流量：（稅率按 30%計(jì)算） 單位萬元 （一期農(nóng)業(yè)產(chǎn)值估算是 846 萬元每年，二期 消費(fèi)服務(wù)、生產(chǎn)類產(chǎn)值估算是 2718 萬元每年） NCFO + NCF1+ NCF2 = 5500 + 846 x 3= 2962 NCF3 + NCF4+ NCF5 = 4500 + 846 x 3 + 2718 x 3=10692 NCF6= + 846 + 2718= NCF7= + 846 + 2718= ∑ NCF0~7=2962 + 10692 + + = 凈現(xiàn)值： NPV=*(P/A,10%,6)+*(P/S,10%,7)10000 = =(萬元 ) 內(nèi)含報(bào)酬率：先取 i=45% NPV1=NCF(P/A,i,n)+NCF(P/S,i,n)A0 =*(P/A,45%,6)+*(P/S,45%,7)10000 = 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 10 由于按 45%計(jì)算率現(xiàn)值是正數(shù)，因此再找一個(gè)更大的利率，取 i=50% NPV2=NCF(P/A,i,n)+NCF(p/S,i,n)A0 =*(P/A,50%,9)+*(P/S,50%,10)10000 = 內(nèi)含報(bào)酬率 =45%+[()/(+)]*(50%45%) =% 風(fēng)險(xiǎn)分析： 由于凈值大于 0，內(nèi)含報(bào)酬率大于設(shè)定貼現(xiàn)率 10%，回收期短，因而此項(xiàng)目是可行的，并且風(fēng)險(xiǎn)也不大。 堅(jiān)持突出農(nóng)耕文化特色，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，防治污染和其他公害，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)。 突出現(xiàn)代高新技術(shù)特色原則 以生態(tài)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點(diǎn)，突出無公害生產(chǎn)技術(shù)，突出生物工程技術(shù)，專業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，生物栽培技術(shù)等。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 13 第 三 章 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 及 可行 性 一 、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 休閑農(nóng)業(yè)是在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和高科技農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合形成的旅游交叉產(chǎn)品，具有以觀光休閑功能為主，生產(chǎn)、生活與生態(tài)相結(jié)合，集觀光休閑、會晤、購物、娛樂、健身、飲食、住宿等多種服務(wù)為一體的新型交叉產(chǎn)業(yè)。它不僅提供田園風(fēng)光、鳥語花香的自然環(huán)境，還可以吸引旅游者了解農(nóng)村的風(fēng)情習(xí)俗，享受鄉(xiāng)村的天然情趣，實(shí)現(xiàn)回歸自然、陶冶情操、修身養(yǎng)性的美好愿望。在發(fā) 展農(nóng)業(yè)的同時(shí)可以帶動農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，從而帶動整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。 （四）、有利于促進(jìn)農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。 總之，結(jié)合我們的實(shí)際 ，以綠色、生態(tài)、高效為出發(fā)點(diǎn)，注重生產(chǎn)與生態(tài)的和諧，注重人與環(huán)境的和諧，注重資源的長效和循環(huán)利用，促進(jìn)本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 水利設(shè)施完善農(nóng)田灌溉 條件優(yōu)越 。 長豐現(xiàn)代 農(nóng)莊 處于長沙 縣星沙 近郊， 該區(qū)域地勢 較 平坦、 生態(tài)資源豐富、 植被覆蓋率高，空氣流通質(zhì)量良好。同時(shí) 帶來他們 科研院所 的 新 技術(shù) 、新成果 在長豐現(xiàn)代農(nóng)莊 實(shí)施推廣。 地方 政府對項(xiàng)目建設(shè)也十分支持。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊內(nèi)部道路 尚 未 完全形成系統(tǒng)，現(xiàn)狀 部分 道路路況較差，游人集散交通不便。 低收入人群數(shù)量多（比重較大），使整體 物質(zhì) 文化消費(fèi)水平還處于較低層次，極大地制約著文 化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 以作為長沙市近郊都市型生態(tài)休閑農(nóng)莊 逐漸形成。 外部挑戰(zhàn) ：“十二五計(jì)劃”對社會主義新農(nóng) 村建設(shè)提出建設(shè)性意見，全國各地紛紛響應(yīng)，如何在諸多的新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目中脫穎而出，是我們面臨的重大挑戰(zhàn)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （二）、項(xiàng)目地理位置： 長沙縣楚屬長沙邑，西漢屬長沙國，東漢屬長沙郡，隋開皇九年（公元 589 年）置長沙縣，五代楚屬長沙府，自秦至清，歷為郡，州、路、府之首縣，地處湘中丘陵東北部，東、北、南三面環(huán)山，中、西部略低，地形以崗地平原為主，瀏陽河、 撈刀河自東而西注入湘江。項(xiàng)目緊鄰黃化國際機(jī)場、石長線、長永高速、開元路東西兩端連長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 18 接長沙市區(qū)與瀏陽市、平江縣、江西省。 5339。 5139。地域呈東西向長條形狀，地貌北、西、南緣為山地，東南丘陵為主，東北以崗地為主；山地、丘陵、崗地、平原大體各占四分之一。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春濕多變，夏秋多晴 ，嚴(yán)冬期短，暑熱期長。 除了湘江外，還有匯入湘江的支流有 15 條，主要有瀏陽河、撈刀河、靳江和溈水河。有眾多名勝古跡，如國家級文物保護(hù)單位黃興故居，省級文物保護(hù)單位楊開慧故居、徐特立故居，如 “ 六朝遺廟 ”（陶真人廟）、 “ 十方叢林 ” （鐵爐寺）、 “ 蓮經(jīng)道場 ” （明月庵）、左宗棠墓；有景色宜人，山水秀麗的旅游風(fēng)景區(qū)，如位于跳馬鄉(xiāng)的石燕湖，位于高橋鎮(zhèn)的白鷺湖，位于福臨鎮(zhèn)的影珠山等；還有享譽(yù)中外的豐富物產(chǎn)，如湘繡，金井茶葉，飄峰毛尖，春華奈李，東山辣椒，北山梅，谷塘鯉魚，回龍白鰱，金井皮革等，為長沙縣旅游發(fā)展提供了廣闊的空 間和美好的前景。這里哺育了黃興、李維漢、楊開慧、柳直荀、田漢、許光達(dá)、繆伯英等一大批仁人志士，同時(shí)也是原國務(wù)院總理朱镕基、現(xiàn)任全國人大常委會副委員長李鐵映的家鄉(xiāng)。 三、項(xiàng)目區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)條件 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。加強(qiáng)與央企對接，成功實(shí)現(xiàn)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資開發(fā)建設(shè)。新增城鎮(zhèn)就業(yè)6155 人。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 22 第 五 章 項(xiàng)目 市 場 分析 一、 市場 大 背景 分析 湖南已形成了以長株潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、湘中南區(qū)、環(huán)洞庭湖區(qū)、湘西山區(qū)為主的四大休閑農(nóng)業(yè)特色區(qū)域。休閑農(nóng)業(yè)的集群發(fā)展帶動了休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，目前， 全省休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)發(fā)展到 2 萬多家，其中年經(jīng)營收入50 萬元以上的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)達(dá)到 4000多家。 國家對農(nóng)業(yè)實(shí)施補(bǔ)貼政策，而不是農(nóng)產(chǎn)品提價(jià)，以及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策出臺，實(shí)際上是為質(zhì)量安全農(nóng)產(chǎn)品公司化運(yùn)作留以發(fā)展空間，達(dá)到以質(zhì)量農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)價(jià)政策完成農(nóng)業(yè)升級改造的目的，財(cái)政部農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目資金重點(diǎn)向質(zhì)量安全農(nóng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，預(yù)示有機(jī)農(nóng)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將得到國家財(cái)政的支持。京珠高速復(fù)線、武廣高鐵、 G10 S207 貫穿南北。人們在解決衣主行的問題后，對自身生命健康當(dāng)然格外關(guān)注，盼望享受質(zhì)量安全食品，綠色、有機(jī)食品存在著一個(gè)巨大市場。 （一）農(nóng)產(chǎn)品需求分析 一種農(nóng)產(chǎn)品的需求量受到該產(chǎn)品價(jià)格、可替代產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者可支配收入、消費(fèi)者的數(shù)量等因素的影響。但是如果是非生活必需的農(nóng)產(chǎn)品，如特種農(nóng)畜產(chǎn)品、特種水產(chǎn)，其價(jià)格彈性相對大一些。 其三，食物需求結(jié)構(gòu)的變化決定著今后我國農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。例如糧油產(chǎn) 品近幾年在我國是純進(jìn)口的產(chǎn)品，糧油產(chǎn)品的國際市場價(jià)格使成為國內(nèi)市場價(jià)格的參照。 首先，不同農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格對農(nóng)產(chǎn)品供給的影響即供給價(jià)格彈性是有差異的，一般說來作物或畜禽的生產(chǎn)周期較短，所用固定成本越少，他們的短期供給價(jià)格彈性就越大，價(jià)格的變化在本次 生產(chǎn)周期結(jié)束后，生產(chǎn)者就會作出反應(yīng)，對下次生產(chǎn)周期的供給量會產(chǎn)生影響。這是我們在分析農(nóng)產(chǎn)品供給時(shí)必須注意的重要方面。因此，一種農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格變化，可能會引起別種農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)量的變化。已有的研究表明，供給的價(jià)格彈性最大的為蔬菜、鮮蛋等生產(chǎn)周期較短的農(nóng)產(chǎn)品，其次為生產(chǎn)周期中等水平的糧食、畜產(chǎn)品，而水果等農(nóng)產(chǎn)品屬多年生植物，他們在生產(chǎn)周期內(nèi)是缺乏供給彈性的。 另據(jù)《全國蔬菜重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（ 20xx20xx年）資料顯示，我國瓜菜播種面積在上世紀(jì) 80 年代年均增長近 10%， 90年代年均增長 %，本世紀(jì)前 7 年平均增長近 %，到 20xx年達(dá)到 億畝，總產(chǎn)量 。根據(jù)該規(guī)劃，長沙縣被列入長江上中游冬春蔬菜重點(diǎn)區(qū)域基地縣名單。此外，還有 1億多 m2的塑料遮陽網(wǎng)和 300多萬 m2防蟲網(wǎng)應(yīng)用于蔬菜生產(chǎn)，覆蓋栽培面積近 7萬 h m2。據(jù)專家預(yù)測，到20xx 年，在全球上市的主要農(nóng)產(chǎn)品將至少有三分之一的農(nóng)產(chǎn)品是用有機(jī)耕作方式生產(chǎn)出來的。高于漁業(yè) (貿(mào)易順差 54． 4 億美元 )，畜牧業(yè) (貿(mào)易逆差 26． 9億美元 )，出口發(fā)展勢頭良好。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 30 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看：鮮或冷藏蔬菜、冷凍蔬菜、腌漬蔬菜、什錦蔬菜等加工保藏類蔬菜和干 (脫水 )蔬菜是出口主體，但隨著我國蔬菜保鮮和初加工技術(shù)