【正文】 發(fā)展休閑旅游業(yè)，把同安建設(shè)成為 “ 廈門市重要的休閑旅游基地 ” 。 廈門 建設(shè)未來的組團(tuán)式海灣型城市，海島與海灣組團(tuán)組合式空間布局結(jié)構(gòu)將是 “ 一心兩環(huán)、一主四輔八片 ” 。 ?《 廈門市 城市總體規(guī)劃》； ? 《 廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》， 2021 年 2 月19 日； ?《 廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福 旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項目的函》同發(fā)投 [2021]函 26 號； ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 2021）廈規(guī)同用地第 0226 號 ； ? 廈門 市 國有土地使用權(quán) 有 償 出讓合同 書 ?； 廈門市土地地房屋權(quán)證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第 00746495 號； ? 國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范； ? 項目工程地質(zhì)勘查報告； ? 項目 環(huán)境影響報告表； ? 建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料； 8 ⑴ 關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變 更登記 通知書 》（廈 同）登記 內(nèi)變字 [zi008]第2042021100980004號； ⑵ 《 建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)通知書》（ 2021）廈規(guī)同方案第 0219 號； ⑶ 建設(shè)單位委托我公司開展該項目可行性研究的委托書。經(jīng)營期限： 2021 年 02 月 12 日至 2027 年02 月 11 日。 表 11 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 工程指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 總建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 一期建筑面積 ㎡ 一期建筑占地面積 ㎡ 二期建筑面積 ㎡ 其中：地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 二期建筑占地面積 ㎡ 新建筑層數(shù) 層 建筑密度 % % 容 積率 倍 綠化率 % % 總客房數(shù) 間 194 其中：一期客房數(shù) 間 83 二期客房數(shù) 間 111 機(jī)動車停車位 輛 145 其中：一期停車位 輛 83 室內(nèi) 二期停車位 輛 62 地上 36輛 (室內(nèi) 12輛 ) 2 投資 地下 27輛 總投資 萬元 20211 6 其中：建設(shè)投資 萬元 18811 建設(shè)期利息 萬元 1210 3 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 平均年經(jīng)營收入 萬元 13955 平均年利潤總額 萬元 4483 平均年凈利潤 萬元 3451 平均年投資收益率 % % 資本金凈利潤率 % % 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅前 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 項目投資財務(wù) 凈現(xiàn)值 萬元 1748 所得稅前， ic=8% 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 570 所得稅后， ic=8% 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 盈虧平衡點 盈虧平衡點（出售率） % 盈虧平衡點（銷售額） 萬元 利息備付率 % 償債期平均 償債備付率 % 償債期平均 167。 ?總投 資：工程總投資 20211 萬元 ， 其中建設(shè)投資 18811 萬元，建設(shè)期利息 1210 萬元 。 工程總用地面積。酒店配套有 SPA 高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務(wù)中心、網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫果嶺練習(xí)場以及 4 萬平米生態(tài)休閑果園。 由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手 世界 500 強(qiáng)企業(yè)豪生集團(tuán)合作開發(fā) 。 項目概況 ?項目名稱： 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店 。 1 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店 項目可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ??????????????????? 3 項目概要 ??????????????????? 3 項目建設(shè)單位概況 ??????????????? 6 可行性研究范圍及內(nèi)容 ????????????? 7 可行性研究報告編制依據(jù) ???????????? 7 第二章 項目背景及建設(shè)理由 ???????????? 9 項目背景 ?????????????????? 9 投資的必要 性 ???????????????? 10 第三章 市場分析 ????????????????? 13 旅游 市場前景分析 ?????????????? 13 項目市場前景分析 ?????????????? 15 銷售價格分析 ???????????????? 15 第四章 項目選址與建設(shè)條件 ???????????? 17 項目選址 ?????????????????? 17 用地性質(zhì)、拆遷及地塊現(xiàn)狀 ????????? 18 自然條件 ????????????????? 19 工程地質(zhì)條件 ??????????????? 20 外部輔助條件 ??????????????? 25 第五章 建設(shè)方案 ???????????????? 27 總體規(guī)劃與 分期 實施方案 ?????????? 27 2 總平面布置方案 ???????????????? 29 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?????????????????? 30 公用工程 ??????????????????? 31 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ??????????????? 35 環(huán)境保護(hù) ?????????????? ????? 35 節(jié)能 ????????????????????? 39 第七章 項目實施方案 ???????????????? 40 組織機(jī)構(gòu)與人力配置 ????????????? 40 項目實施進(jìn)度計劃 ?????????????? 40 第八章 投資估算及資金籌措 ????????????? 42 投資估算 ?????????????????? 42 總投資及資金籌措計劃 ????????????? 46 第九章 財務(wù)評價和不確定性分析 ??????????? 47 財務(wù)評 價的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的選取 ????? 47 財務(wù)評價 ?????????????????? 47 不確定性分析 ????????????????? 53 第十 章 風(fēng)險分析與對策 ?????????????? 56 風(fēng)險分析 ?????????????????? 56 風(fēng) 險對策 ?????????????????? 57 第十一章 社會評價 ????????????????? 60 第十二章 主要結(jié)論與建議 ?????????????? 62 主要結(jié)論 ?????????? ???????? 62 3 問題與建議 ??????????????? 63 附件 《 廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項目的函》同發(fā)投 [2021]函 26 號； 建設(shè)工程用地 規(guī)劃 許可證復(fù)印件 ； 建設(shè)單位法人營業(yè)執(zhí)照 ； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 ； 廈門 市 國有土地使用權(quán) 有償 出讓合同 書 ； 廈門市土地房屋權(quán)證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第00746495 號； 廈門國土房證第 00748373 號 ； 廈門市環(huán)境保護(hù)局同安分局關(guān)于廈門蓮 福投資有限公司竹壩美廬度假村一期工程項目及環(huán)保配套設(shè)施建設(shè)情況確認(rèn)函 ； 廈門市同安發(fā)展和改革局關(guān)天新圩云頭 竹壩溫泉管道工程投資概算 的函； 關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變更登記通知書》 ； 果園地租憑合同 ； 1廈門美廬豪生大酒店前期技術(shù)支持及委托管理框架協(xié)議； 1該 項目可行性研究的委托書； 1 《 T2021G01 掛牌地塊變更后界址圖》； 1 建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)通知書，含項目總平面圖及鳥瞰圖 ； 1地質(zhì)勘探點平面布置圖。 項目立項申請 時 曾名命為“ 廈門 竹壩美廬度假村酒店”并經(jīng)廈門市同安發(fā)展和改革局批復(fù)，在辦理一期的前期手續(xù)時均使用該名稱。 ?項目負(fù)責(zé)人： 蘇聰凱 。 工程總建筑面積 。 ?建設(shè)期限： 一期工程主體已經(jīng) 完工，進(jìn)入裝修階段。 ?資金來源 ：建設(shè)資金由建設(shè)單位籌集，其中資本金 7021 萬元，銀行貸款 13000 萬元。 項目開發(fā)單位 廈門蓮福投資 有限公司成立于 2021 年 2 月， 最初名稱為廈門蓮福旅游發(fā)展有 限公司，于 2021年 10 月更名為廈門蓮福投資 有限公司 。 167。 9 第二章 項目背景及建設(shè)理由 167。即以廈門島為中心城區(qū)，同安區(qū)是“ 四輔 ”的關(guān)鍵 輔城 之一。旅游業(yè)的發(fā)展應(yīng)把著力點放在服務(wù)于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場上面，開發(fā)休閑旅游產(chǎn)品，健全各種旅游設(shè)施。該項目擁有一個近 60 畝的后花園，后花園用地于 2021 年 3 月租賃取得，租賃期限自 2021 年 4 月至 2057 年 4 月，共計 50 年，該地塊面積 平方米。 三、經(jīng)營模式： 酒店建成后 ，將委托世界五百強(qiáng)企業(yè)美國豪生集團(tuán)進(jìn) 駐經(jīng)營。 豪生美廬度假村酒店項目位于同安竹壩華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手 世界 500強(qiáng)企業(yè)豪生集團(tuán)合作開發(fā) 。 （ 1）該項目符合 《廈門市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》 和《 廈門市同安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 要求。 ?促進(jìn)竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè) 竹壩不僅自然生態(tài)環(huán)境較好，而且擁有一批具備東南亞特色的人文旅游資源。同安區(qū)人民政府于 2021 年 11 月 29 日召開常務(wù)會議，要求各相關(guān)部門積極配合，群策群力，按照“統(tǒng)一策劃、中心啟動、分批建設(shè)、多樣開發(fā)”的原則，進(jìn)一點促進(jìn)竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)。旅游業(yè)作為廈門現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會經(jīng)濟(jì)中占在重要的地位。 13 第三章 市場分析 167。一季度，廈門接待國內(nèi)旅游者 萬人次，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，同比增長 %；接待入境旅游者 萬人次，增長 7%，實現(xiàn)外匯收入 億美元，同比增長 %。根據(jù)國家旅游局測算， 2021 年度全國鄉(xiāng)村休閑旅游收入達(dá) 400 億美元，約占旅游業(yè)總收入的 30%，市場潛力較大 （如圖 1） 。 廈門 鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展源于 游客 休閑旅游需求的快速增長。 2021 年度廈門城鎮(zhèn)居民人均文化娛樂服務(wù)支出達(dá) 元 /人，同比增長 %；其中團(tuán)體旅游人均支出 元，增長 倍。因此，能夠提供個性化、多元化休閑服務(wù)的鄉(xiāng)村旅游成為游客的新寵。 167。接待國內(nèi)在廈門過夜游客 萬人次，增長 %。 就酒店的出租率而言， 從 1999 年開始，廈門酒店出租率一直保持在 50%以上，即使在 2021 年受非典影響的情況下，出租率也達(dá)到 %。 167。其中五星級酒店價格下跌比較明顯，與高星級酒店增加、競爭激烈有關(guān)。豪生酒店集團(tuán)在國內(nèi)所經(jīng)營管理的眾多五星級酒店的均價約為 1550 元 /日 ，本項目仍然有價格優(yōu)勢。 該地塊位于 廈門市同安 區(qū)大同鎮(zhèn)東北竹壩華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 內(nèi) ， 同安南洋美食街以北，竹壩中學(xué)以南，地勢西高東低，周邊環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，是旅游度假很好的選擇點。居 高遠(yuǎn)眺，周邊山體連綿不斷，起伏有致，綠色遍野，遠(yuǎn)至波光粼粼的海面。區(qū)內(nèi)植被茂密，低山和高丘為常綠針葉林和小灌木林，低丘被茶園、果園（楊梅、柑桔等）所覆蓋；臺地為農(nóng)田和果林，居民點散落于綠林叢中，呈現(xiàn)美麗的鄉(xiāng)林田園風(fēng)光。 場址四周道路、給水、排水、電力等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，商業(yè)設(shè)施逐步配套完善 ，很適合項目建設(shè)。該選址已獲得 廈門 市規(guī)劃局批準(zhǔn)（詳 見附件 2：建 設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 2021）廈規(guī)同用地第 0226 號 ）。 用地規(guī)模和年限可滿足項目建設(shè)和運(yùn)營需要。 地形地貌