【正文】 ??? 31 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ??????????????? 35 環(huán)境保護(hù) ?????????????? ????? 35 節(jié)能 ????????????????????? 39 第七章 項(xiàng)目實(shí)施方案 ???????????????? 40 組織機(jī)構(gòu)與人力配置 ????????????? 40 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ?????????????? 40 第八章 投資估算及資金籌措 ????????????? 42 投資估算 ?????????????????? 42 總投資及資金籌措計(jì)劃 ????????????? 46 第九章 財(cái)務(wù)評價和不確定性分析 ??????????? 47 財(cái)務(wù)評 價的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的選取 ????? 47 財(cái)務(wù)評價 ?????????????????? 47 不確定性分析 ????????????????? 53 第十 章 風(fēng)險分析與對策 ?????????????? 56 風(fēng)險分析 ?????????????????? 56 風(fēng) 險對策 ?????????????????? 57 第十一章 社會評價 ????????????????? 60 第十二章 主要結(jié)論與建議 ?????????????? 62 主要結(jié)論 ?????????? ???????? 62 3 問題與建議 ??????????????? 63 附件 《 廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項(xiàng)目的函》同發(fā)投 [2021]函 26 號； 建設(shè)工程用地 規(guī)劃 許可證復(fù)印件 ； 建設(shè)單位法人營業(yè)執(zhí)照 ； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 ； 廈門 市 國有土地使用權(quán) 有償 出讓合同 書 ； 廈門市土地房屋權(quán)證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第00746495 號； 廈門國土房證第 00748373 號 ； 廈門市環(huán)境保護(hù)局同安分局關(guān)于廈門蓮 福投資有限公司竹壩美廬度假村一期工程項(xiàng)目及環(huán)保配套設(shè)施建設(shè)情況確認(rèn)函 ； 廈門市同安發(fā)展和改革局關(guān)天新圩云頭 竹壩溫泉管道工程投資概算 的函； 關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變更登記通知書》 ； 果園地租憑合同 ； 1廈門美廬豪生大酒店前期技術(shù)支持及委托管理框架協(xié)議； 1該 項(xiàng)目可行性研究的委托書； 1 《 T2021G01 掛牌地塊變更后界址圖》； 1 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書，含項(xiàng)目總平面圖及鳥瞰圖 ； 1地質(zhì)勘探點(diǎn)平面布置圖。 ?項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 蘇聰凱 。 ?建設(shè)期限： 一期工程主體已經(jīng) 完工，進(jìn)入裝修階段。 項(xiàng)目開發(fā)單位 廈門蓮福投資 有限公司成立于 2021 年 2 月， 最初名稱為廈門蓮福旅游發(fā)展有 限公司，于 2021年 10 月更名為廈門蓮福投資 有限公司 。 9 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)理由 167。旅游業(yè)的發(fā)展應(yīng)把著力點(diǎn)放在服務(wù)于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場上面，開發(fā)休閑旅游產(chǎn)品，健全各種旅游設(shè)施。 三、經(jīng)營模式： 酒店建成后 ，將委托世界五百強(qiáng)企業(yè)美國豪生集團(tuán)進(jìn) 駐經(jīng)營。 （ 1）該項(xiàng)目符合 《廈門市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》 和《 廈門市同安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 要求。同安區(qū)人民政府于 2021 年 11 月 29 日召開常務(wù)會議，要求各相關(guān)部門積極配合，群策群力，按照“統(tǒng)一策劃、中心啟動、分批建設(shè)、多樣開發(fā)”的原則，進(jìn)一點(diǎn)促進(jìn)竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 13 第三章 市場分析 167。根據(jù)國家旅游局測算， 2021 年度全國鄉(xiāng)村休閑旅游收入達(dá) 400 億美元，約占旅游業(yè)總收入的 30%，市場潛力較大 （如圖 1） 。 2021 年度廈門城鎮(zhèn)居民人均文化娛樂服務(wù)支出達(dá) 元 /人，同比增長 %；其中團(tuán)體旅游人均支出 元，增長 倍。 167。 就酒店的出租率而言， 從 1999 年開始，廈門酒店出租率一直保持在 50%以上，即使在 2021 年受非典影響的情況下，出租率也達(dá)到 %。其中五星級酒店價格下跌比較明顯，與高星級酒店增加、競爭激烈有關(guān)。 該地塊位于 廈門市同安 區(qū)大同鎮(zhèn)東北竹壩華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 內(nèi) ， 同安南洋美食街以北，竹壩中學(xué)以南，地勢西高東低，周邊環(huán)境優(yōu)美，景色宜人，是旅游度假很好的選擇點(diǎn)。區(qū)內(nèi)植被茂密，低山和高丘為常綠針葉林和小灌木林，低丘被茶園、果園（楊梅、柑桔等）所覆蓋；臺地為農(nóng)田和果林，居民點(diǎn)散落于綠林叢中，呈現(xiàn)美麗的鄉(xiāng)林田園風(fēng)光。該選址已獲得 廈門 市規(guī)劃局批準(zhǔn)（詳 見附件 2：建 設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 2021）廈規(guī)同用地第 0226 號 ）。 地形地貌 擬建場址 位于廈門市同安區(qū)五顯鎮(zhèn)竹壩農(nóng)場， 場地東側(cè)、西側(cè)為空地，南側(cè)約 14m 為竹壩道路，北側(cè)約 22m 為竹壩中學(xué)， 場地上空無高壓電線， 在擬建酒店 B25 及 B26 北側(cè)約 2m 處有一條地下電纜， 據(jù)調(diào)查了解，場地內(nèi) 無其它 電線、水管、煤氣管等地下管線分布。 擬建 二期工程 場地已于 2021 年 10 月 完成 了工程地質(zhì)勘查工作，以下分析結(jié) 論來源于該勘查成果。 ? 殘積 砂 質(zhì)粘性土：全場地均有分布，黃褐、灰黃、紫紅、灰白色，可塑 ~硬塑，系花崗巖強(qiáng)烈風(fēng)化殘留而成，成分主要由長石風(fēng)化的粘、粉粒、石英顆粒和少量云母碎屑組成，大于 2mm 顆粒含量為 ~%，該土層具有較大孔隙、遇水易軟化的特點(diǎn)。該層未 發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面及軟弱夾層，巖石堅(jiān)硬程度屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質(zhì)量等極為 V 類 ,力學(xué)強(qiáng)度較高，但具浸水易軟化的特點(diǎn)。場地地下水主要接受大氣降水和相臨 含 水層側(cè)向補(bǔ)給，總體 上由西北向東南逕流排泄。 ?軟土震陷 及砂土液化 場地 內(nèi)無軟土 及砂土 、 粉土 分布 ， 可 不考慮 軟土震陷及砂土 液化影響。 ?強(qiáng)風(fēng)化花崗巖： 標(biāo) 準(zhǔn) 貫 入試驗(yàn)修正 擊數(shù) N≥ 50 擊； 未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面及軟弱夾層， 工程性能好 ，但具有遇水易軟化、強(qiáng)度降低的特點(diǎn)。 167。 167。 27 第五章 建設(shè)方案 167。酒店配套有 SPA 高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務(wù)中心、網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫果嶺練習(xí)場以及 4 萬平米生態(tài)休閑果園。 一期建筑占地面積 m2， 客房數(shù) 83 間，停車位 83 位（室內(nèi)車庫）。風(fēng)格清雅質(zhì)樸，色彩柔和，與茂盛多姿的亞熱帶園林景色天然諧成，營造出一處溫馨浪溫的度假圣地。 ? 景觀 設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì)依托場地現(xiàn)有的天然環(huán)境，強(qiáng)調(diào)景觀的綠色主體與休閑功能 。多層酒店建筑高度為 ~ 31 米，高層酒店建筑總高度為 米。 本工程局部設(shè)一層地下室，地下室層高為 米，地下室民防設(shè)計(jì)等級為 6 級。 167。 ? 火 災(zāi)自動報警系統(tǒng)：采用集中報警系統(tǒng)，設(shè)置 1個消防控制室。 暖通工程 ? 空調(diào)系統(tǒng)： 酒店１－４層大堂、餐廳、會議室，設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)，采用智能變頻一拖多中央空調(diào)系統(tǒng)。 ?消防電氣： 本工程的消防用電負(fù)荷 為一級負(fù)荷，包括火災(zāi)應(yīng)急照明、火災(zāi)報警系統(tǒng)、消防電梯、防排煙設(shè)備、 消防泵、 電動防火卷簾、火災(zāi)時用于組織排水的潛水泵等用電設(shè)備，應(yīng)急照明采用單獨(dú)回路供電并自帶電池作為備用電源。未建足的民防建筑面積內(nèi)業(yè)主向相關(guān)部門申請異地建設(shè)。以下分幾個方面簡述： ? 施工噪聲 噪聲擾民是施工工地的污染因素之一，主要有挖掘機(jī)、裝載車、打樁機(jī)、鉆機(jī)、 壓路機(jī)、砼泵車、攪拌機(jī)、震搗器、空壓機(jī)、發(fā)電機(jī) 等設(shè)備 的 發(fā)動機(jī)噪聲、裝卸材料、拆模、澆搗混凝土等機(jī)械噪聲，其噪聲聲級最高可達(dá) 115dB。土方應(yīng)及時清運(yùn)。 37 可在施工點(diǎn)建干廁，定期清掏，糞尿熟化消 毒后施于林地做肥料。 車輛清洗廢水經(jīng)隔油沉淀處理后與經(jīng)化糞池處理后的生活污水排入處理站，處理至《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50842021）蔬菜標(biāo)準(zhǔn)后用于南側(cè)菜地的灌溉。為盡一步減少噪聲，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時要求對主要設(shè)備均設(shè)置減振和消音裝置。通過上述措施，以減少建筑物照明、風(fēng)扇、空調(diào)的能耗。 組 織機(jī)構(gòu)與人力配置 該項(xiàng)目由 廈門蓮福投資有限公司 開發(fā)，并委托 世界 500 強(qiáng)企業(yè)豪生集團(tuán)合作進(jìn)行 經(jīng)營 。 投資估算 167。建設(shè)投資內(nèi)容包括場地平整、 建筑工程、設(shè)備購置安裝、征地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)等 。 項(xiàng)目總投資 20211 萬元 ， 其中建設(shè)投資 18811 萬元，建設(shè)期利息 1210 萬元 。資金根據(jù)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃分年投入。 說 明如下： ① 二期工程的 地 上建筑 部分 按 1500 元 / m2計(jì) ， 地下室工程包括基坑支護(hù)、防水、人防設(shè)施及其預(yù)埋件、設(shè)備用房等費(fèi)用， 平均估算單價按 2500元 / m2計(jì)； ②電 梯按 3 部估 計(jì)，其中一期工程 無電梯 ， 電梯均用 二期工程 高層酒店 ，估算單價按 35 萬元 /部； ③ 室內(nèi)給排水按 30 元 / m電氣按 50 元 / m弱 電按 20 元 / m消防按 10 元 / m室外管線按 40 元 / m2估算； ④ 根據(jù)《 旅游飯店星級的劃分及評定 》標(biāo)準(zhǔn)， 酒店的二次裝修及家俱按照 3500 元 / m2 估算； ⑤ 小區(qū)道路工程按 200 元 /㎡估算 ， 小區(qū)綠化 、景觀 工程 按 60 元 /㎡估算； ⑥ 土地出讓金 600 萬元 ； ⑦ 建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、工程保險費(fèi)分別按工程費(fèi)用的 %、1%、 %估算； ⑧ 前期咨詢費(fèi)包括規(guī)劃、可行性研究、環(huán)境影響評價等技術(shù)咨詢費(fèi)，按工程費(fèi) 的 %計(jì)算； ⑨ 勘察 設(shè)計(jì)費(fèi)按 1%、城建配套費(fèi)按 80 元 /m2計(jì)算；工程監(jiān)理費(fèi)按 % 44 計(jì)算； ⑩ 預(yù)備費(fèi)僅考慮基本預(yù)備費(fèi)，費(fèi)率取 ％。 主要依據(jù)： ?《福建省工程綜合預(yù)算定額》； ? 《廈門建筑工程工程量清單計(jì)價參考價目表》 ? 《廈門市安裝工程工程量清單計(jì)價參考價目表》 ? 福建省工程建設(shè)施工階段監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ? 項(xiàng)目建設(shè)方案； ? 一期工程竣工結(jié)算； ? 當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。 167。 運(yùn)營節(jié)能 ? 充分利用市政水壓，低區(qū)采用市政供水，高區(qū)給水從水系統(tǒng)采用變頻供水。 ?固廢 環(huán)境 固體廢物主要來源于酒店生活垃圾及廚房垃圾，產(chǎn)生量約 ，經(jīng)分 類回收后，能回收利用的物質(zhì)，賣給物資回收公司，其它生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置，不直接排放；廚房油水分離設(shè)施產(chǎn)生的廢油脂必須統(tǒng)一收集，交由有資質(zhì)的單位處理，廚房產(chǎn)生的食物殘?jiān)仨毰c生活垃圾分類收集，分類處理，并做到日產(chǎn)日清。 廚房排出的廢氣，要經(jīng)凈化處理 裝置處理 后由專門的排氣筒引至屋頂排放， 油煙廢氣基本能達(dá)到《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB184832021）的排放標(biāo)準(zhǔn)。施工過程中應(yīng)隨時做好導(dǎo)洪、排水工作，要對可能造成水土流失的部位加以防治，將水土流失控制在最低程度。 ? 施工固廢 本項(xiàng)目沒有拆遷工程，施工 固廢主要為 余泥、廢棄磚石、木材 、竹料 等建筑垃圾和施工單位生活垃圾 。高噪聲設(shè)備施工應(yīng)控制在最小衰減距離之外，白天應(yīng)控制在 米以外，夜間應(yīng)控制在 45 米以外。 167。 為進(jìn)一步保證消防負(fù)荷的供電可靠性，本工程設(shè)置一套自備柴油發(fā)電機(jī)組，為消防負(fù)荷提供備用電源。 客房、活動室等均采用分 體空調(diào)。在門廳走道、電梯前 33 室、樓梯間及其前室、變電所等處設(shè)置智能煙感。 二期 用電負(fù)荷為： 序號 建筑用途 面積 （ m2） 用電指標(biāo) （ kW/ m2） 總?cè)萘? （ kW） 需要系數(shù) 計(jì)算容量 （ kW） 1 二期酒店 12375 1113 890 2 二期地下室 2264 45 45 3 匯總 935 （ 2）供配電 根據(jù)上述的用電負(fù)荷預(yù)測，本擬于 A01樓一層設(shè)置配變站，設(shè)置 1臺1250kVA干式變壓器供給二期用電，按此配置，變壓器負(fù)荷率預(yù)測約 75~80%。 167?？拐鹪O(shè)計(jì)基本地震加速 度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。綠地率高，城區(qū)綠化體系有機(jī)融入周邊自然環(huán)境，和諧共生。 以人為本、最大程度地為人們提 30 供便利的交通組織。 二 期 建筑面積 ， 其中地上建筑面積 m2， 地下建筑面積 m2， 民防建筑面積 m2。