【正文】 1 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店 項目可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ??????????????????? 3 項目概要 ??????????????????? 3 項目建設(shè)單位概況 ??????????????? 6 可行性研究范圍及內(nèi)容 ????????????? 7 可行性研究報告編制依據(jù) ???????????? 7 第二章 項目背景及建設(shè)理由 ???????????? 9 項目背景 ?????????????????? 9 投資的必要 性 ???????????????? 10 第三章 市場分析 ????????????????? 13 旅游 市場前景分析 ?????????????? 13 項目市場前景分析 ?????????????? 15 銷售價格分析 ???????????????? 15 第四章 項目選址與建設(shè)條件 ???????????? 17 項目選址 ?????????????????? 17 用地性質(zhì)、拆遷及地塊現(xiàn)狀 ????????? 18 自然條件 ????????????????? 19 工程地質(zhì)條件 ??????????????? 20 外部輔助條件 ??????????????? 25 第五章 建設(shè)方案 ???????????????? 27 總體規(guī)劃與 分期 實施方案 ?????????? 27 2 總平面布置方案 ???????????????? 29 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?????????????????? 30 公用工程 ??????????????????? 31 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ??????????????? 35 環(huán)境保護(hù) ?????????????? ????? 35 節(jié)能 ????????????????????? 39 第七章 項目實施方案 ???????????????? 40 組織機(jī)構(gòu)與人力配置 ????????????? 40 項目實施進(jìn)度計劃 ?????????????? 40 第八章 投資估算及資金籌措 ????????????? 42 投資估算 ?????????????????? 42 總投資及資金籌措計劃 ????????????? 46 第九章 財務(wù)評價和不確定性分析 ??????????? 47 財務(wù)評 價的依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)的選取 ????? 47 財務(wù)評價 ?????????????????? 47 不確定性分析 ????????????????? 53 第十 章 風(fēng)險分析與對策 ?????????????? 56 風(fēng)險分析 ?????????????????? 56 風(fēng) 險對策 ?????????????????? 57 第十一章 社會評價 ????????????????? 60 第十二章 主要結(jié)論與建議 ?????????????? 62 主要結(jié)論 ?????????? ???????? 62 3 問題與建議 ??????????????? 63 附件 《 廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項目的函》同發(fā)投 [2021]函 26 號； 建設(shè)工程用地 規(guī)劃 許可證復(fù)印件 ； 建設(shè)單位法人營業(yè)執(zhí)照 ； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件 ； 廈門 市 國有土地使用權(quán) 有償 出讓合同 書 ； 廈門市土地房屋權(quán)證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第00746495 號； 廈門國土房證第 00748373 號 ； 廈門市環(huán)境保護(hù)局同安分局關(guān)于廈門蓮 福投資有限公司竹壩美廬度假村一期工程項目及環(huán)保配套設(shè)施建設(shè)情況確認(rèn)函 ； 廈門市同安發(fā)展和改革局關(guān)天新圩云頭 竹壩溫泉管道工程投資概算 的函； 關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變更登記通知書》 ； 果園地租憑合同 ； 1廈門美廬豪生大酒店前期技術(shù)支持及委托管理框架協(xié)議； 1該 項目可行性研究的委托書； 1 《 T2021G01 掛牌地塊變更后界址圖》； 1 建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)通知書，含項目總平面圖及鳥瞰圖 ； 1地質(zhì)勘探點平面布置圖。 4 第一章 總 論 167。 167。 項目概況 ?項目名稱： 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店 。 項目立項申請 時 曾名命為“ 廈門 竹壩美廬度假村酒店”并經(jīng)廈門市同安發(fā)展和改革局批復(fù)，在辦理一期的前期手續(xù)時均使用該名稱。 因后與 世界 500強(qiáng)之一的豪生國際酒店集團(tuán) 合作經(jīng)營，故 改為 “ 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店” 。 ?建設(shè)單位： 廈門蓮福投資有限公司 。 由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手 世界 500 強(qiáng)企業(yè)豪生集團(tuán)合作開發(fā) 。 ?項目負(fù)責(zé)人： 蘇聰凱 。 ?建設(shè)地點： 廈門市 同安 區(qū) 竹壩華僑 農(nóng)場 。 ?建設(shè)內(nèi)容 與建設(shè)規(guī)模 ： 主要建設(shè) 別墅、公寓式酒店、客 房等配套設(shè)施，全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套到位。酒店配套有 SPA 高級會所、多個高級會議中心、中西餐廳、精品超市、商務(wù)中心、網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫果嶺練習(xí)場以及 4 萬平米生態(tài)休閑果園。 工程總建筑面積 。 其中一期工程建筑面積 m2， 含有單棟別墅 15 套及聯(lián)排別墅 68 套。 二期工程建筑面積 ，含有一棟高層酒店和 8 棟獨棟別墅式酒店及一棟聯(lián)排別墅式酒店。 工程總用地面積。 ?建設(shè)期限： 一期工程主體已經(jīng) 完工，進(jìn)入裝修階段。關(guān)鍵線路在二期 5 工程。 預(yù)計 二期工程 總工期 為 20 個月 ，自 2021 年 11 月至 2021 年 6 月。 ?總投 資：工程總投資 20211 萬元 ， 其中建設(shè)投資 18811 萬元，建設(shè)期利息 1210 萬元 。 ?資金來源 ：建設(shè)資金由建設(shè)單位籌集，其中資本金 7021 萬元，銀行貸款 13000 萬元。 167。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總詳見表 11。 表 11 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 工程指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 總建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 一期建筑面積 ㎡ 一期建筑占地面積 ㎡ 二期建筑面積 ㎡ 其中：地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 二期建筑占地面積 ㎡ 新建筑層數(shù) 層 建筑密度 % % 容 積率 倍 綠化率 % % 總客房數(shù) 間 194 其中：一期客房數(shù) 間 83 二期客房數(shù) 間 111 機(jī)動車停車位 輛 145 其中：一期停車位 輛 83 室內(nèi) 二期停車位 輛 62 地上 36輛 (室內(nèi) 12輛 ) 2 投資 地下 27輛 總投資 萬元 20211 6 其中：建設(shè)投資 萬元 18811 建設(shè)期利息 萬元 1210 3 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 平均年經(jīng)營收入 萬元 13955 平均年利潤總額 萬元 4483 平均年凈利潤 萬元 3451 平均年投資收益率 % % 資本金凈利潤率 % % 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅前 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 項目投資財務(wù) 凈現(xiàn)值 萬元 1748 所得稅前， ic=8% 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 570 所得稅后， ic=8% 資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 盈虧平衡點 盈虧平衡點（出售率） % 盈虧平衡點（銷售額） 萬元 利息備付率 % 償債期平均 償債備付率 % 償債期平均 167。 項目開發(fā)單位 廈門蓮福投資 有限公司成立于 2021 年 2 月， 最初名稱為廈門蓮福旅游發(fā)展有 限公司，于 2021年 10 月更名為廈門蓮福投資 有限公司 。 法定代表人：葉水省，公司法定住所：同安區(qū)竹壩華僑農(nóng)場 88 號 105106室；公司代碼號： 798054795；注冊資金：人民幣伍仟萬元；公司設(shè)立董事會，由葉水省當(dāng)任董事長，具體股東組成情況：葉水省股東，蘇聰凱股東。公司經(jīng)營范圍：從事生態(tài)旅游景點的投資、開發(fā)和經(jīng)營；房地產(chǎn)投資、開發(fā) 7 與經(jīng)營；從事酒店經(jīng)營管理；物業(yè)服務(wù)；承接土石方工程（不含開采）、房屋建筑施工工程業(yè)務(wù)；園林綠化。經(jīng)營期限： 2021 年 02 月 12 日至 2027 年02 月 11 日。 167。 圍及內(nèi)容 本報告主要通過對項目建設(shè)的背景、意義、需求分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模與方案、環(huán)境影響、總投資和綜合效益等進(jìn)行分析預(yù)測，對項目建設(shè)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境可行性做 出評價。 167。 ?《 廈門市 城市總體規(guī)劃》； ? 《 廈門市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》， 2021 年 2 月19 日； ?《 廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)天核準(zhǔn)廈門蓮福 旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設(shè)項目的函》同發(fā)投 [2021]函 26 號； ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （ 2021）廈規(guī)同用地第 0226 號 ； ? 廈門 市 國有土地使用權(quán) 有 償 出讓合同 書 ?； 廈門市土地地房屋權(quán)證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第 00746495 號； ? 國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范； ? 項目工程地質(zhì)勘查報告； ? 項目 環(huán)境影響報告表； ? 建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料； 8 ⑴ 關(guān)于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復(fù)：《準(zhǔn)予變 更登記 通知書 》（廈 同）登記 內(nèi)變字 [zi008]第2042021100980004號； ⑵ 《 建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)通知書》（ 2021）廈規(guī)同方案第 0219 號； ⑶ 建設(shè)單位委托我公司開展該項目可行性研究的委托書。 9 第二章 項目背景及建設(shè)理由 167。 根據(jù) 《廈門市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》 和《 廈門市同安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》， 廈門城市總體規(guī)劃以建設(shè)我國東南沿海中心城市為總體發(fā)展目標(biāo)，以建 設(shè)海灣城市、港口風(fēng)景旅游城市為發(fā)展核心。今后廈門總體發(fā)展策略 為 “ 優(yōu)化本島，整合灣區(qū)，拓展同安和翔安東部 ” 。 廈門 建設(shè)未來的組團(tuán)式海灣型城市，海島與海灣組團(tuán)組合式空間布局結(jié)構(gòu)將是 “ 一心兩環(huán)、一主四輔八片 ” 。即以廈門島為中心城區(qū)，同安區(qū)是“ 四輔 ”的關(guān)鍵 輔城 之一。同安十一五規(guī)劃指出： 同安 不僅 要建設(shè)工業(yè)基地、 物流集散基地 ，更要建設(shè)和發(fā)展 休閑旅游基地 。 同安發(fā)展歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源十分豐富。應(yīng)充分發(fā)揮豐富的旅游資源和良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，依托原有的旅游業(yè)基礎(chǔ)，抓住 21 世紀(jì)休閑旅游的發(fā)展機(jī)遇，大力發(fā)展休閑旅游業(yè)，把同安建設(shè)成為 “ 廈門市重要的休閑旅游基地 ” 。旅游業(yè)的發(fā)展應(yīng)把著力點放在服務(wù)于廈門城市和周邊城市居民休閑度假旅游的市場上面，開發(fā)休閑旅游產(chǎn)品，健全各種旅游設(shè)施。 廈門蓮福投資有限公司正是把握住 十一五規(guī)劃 的良好契機(jī)，響應(yīng)廈門市和同安區(qū) 建設(shè) 休閑旅游基地 的規(guī)劃要求， 致力于 發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，充分挖掘同安 區(qū)的人 文、自然優(yōu)勢，凸顯文化、生態(tài)等特色， 建設(shè) 一 套 高檔次的旅游酒店 服務(wù)設(shè)施 和 休閑 游樂項目 。 一 、土地情況： 豪生美廬大酒店項目用地于 2021 年 9 月掛牌取得，宗地面積 平方米，土