【正文】 溫泉度假村可行性研究報(bào)告溫泉度假村可行性研究報(bào)告溫泉度假村可行性研究報(bào)告 目 錄1. 總 論 1 項(xiàng)目背景 1 2 32. 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 5 5 7 83. 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 10 10 11 11 134. 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 15 15 16 175. 項(xiàng)目建設(shè)方案與工程技術(shù)可行性分析 18 18 分區(qū)規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目布設(shè) 19 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 22 工程技術(shù)可行性分析 276. 環(huán)境影響與保護(hù) 28 28 28 307. 資源節(jié)約 32 32 328. 防災(zāi)措施 34 34 349. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 35 35 35 3610. 項(xiàng)目招標(biāo)方案 37 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 37 投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 37 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求 3811. 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 39 39 39 40 4012. 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 42 42 42 4213. 融資方案 45 45 4514. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 46 46 46 47 47 48 50 50 50 5215. 社會(huì)評(píng)價(jià) 53 53 53 項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 5416. 風(fēng)險(xiǎn)分析 55 55 55 5617. 結(jié)論與建議 58 58 建議 59附表：主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)指標(biāo)表 建設(shè)投資估算表 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表總成本費(fèi)用估算表營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表借款還本付息表 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表1資產(chǎn)負(fù)債表1敏感性分析匯總表附圖：01 東大溫泉度假村總平面圖02 東大溫泉度假村鳥瞰圖03 東大溫泉度假村道路工程圖04 東大溫泉度假村給排水工程圖05 東大溫泉度假村電力電訊及環(huán)衛(wèi)工程圖06 東大溫泉度假村景觀意向圖58Chapter總 論1 項(xiàng)目背景《東大溫泉度假村》可行性研究報(bào)告園區(qū)建設(shè)、旅游開發(fā)某市長(zhǎng)安區(qū)南郊終南山北麓東大鎮(zhèn)單位名稱：某某實(shí)業(yè)有限公司單位法人： 單位簡(jiǎn)介：該公司成立于2003年，是我國(guó)首個(gè)國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋煤炭、化工、礦業(yè)機(jī)械、建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料生產(chǎn)銷售等多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)公司現(xiàn)具有獨(dú)立法人資格的子公司8個(gè)，參股企業(yè)3個(gè)。旅游設(shè)計(jì)院、資料及標(biāo)準(zhǔn) （1）法規(guī)規(guī)范《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)森林管理法》《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《旅游規(guī)劃通則》GB/T189712003《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》GB/T189722003（2）設(shè)計(jì)資料① 規(guī)劃平面圖② 可編制委托協(xié)議書③ 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目建設(shè)方案④ 其他相關(guān)基礎(chǔ)資料及規(guī)范規(guī)定（3）標(biāo)準(zhǔn)原國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國(guó)家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）本項(xiàng)目的建設(shè)范圍北至祥峪路，南至斗坎，西至現(xiàn)洗浴中心西墻，東至苗圃東墻。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀原定的前提下，修建園區(qū)道路、停車場(chǎng)；完善給排水及供電、供暖等系統(tǒng)；配備通訊設(shè)施等。旅游設(shè)施進(jìn)行溫泉度假村開發(fā)建設(shè)，將其以溫泉為載體建設(shè)成集游覽參觀、餐飲、娛樂、展現(xiàn)民俗民情、購(gòu)物休閑同時(shí)出售旅游紀(jì)念品等幾大功能為一體的綜合旅游園區(qū)。 項(xiàng)目投入總資金和效益，項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯，預(yù)計(jì)年總收入達(dá)到3214萬元，年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2163萬元，上繳各種稅金718萬元。項(xiàng)目建成后，具有廣闊的市場(chǎng)前景，游客不僅可以獨(dú)享溫泉世界的愜意，還可再此小住養(yǎng)身，體會(huì)“浮生偷得半日閑”的真正含義。① 總投資收益率：%② 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%③ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(稅前)：6947萬元④ 項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率：%⑤ 資本金凈利潤(rùn)率：%⑥ 投資回收期: Pt=⑦ 營(yíng)業(yè)收入：3214萬元⑧ 年平均利潤(rùn)總額：2163萬元本項(xiàng)目可行性報(bào)告研究主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)方案及工程技術(shù)可行性分析環(huán)境影響與保護(hù)資源節(jié)約防災(zāi)措施項(xiàng)目招標(biāo)方案組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置建設(shè)項(xiàng)目投資估算1融資方案1經(jīng)濟(jì)效益分析及不確定性分析1社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析Chapter項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性2世界旅游組織預(yù)測(cè)21世紀(jì)旅游業(yè)將成為世界第一大產(chǎn)業(yè)，到2020年全球游客人數(shù)將達(dá)15億，總收入達(dá)2萬億美元。據(jù)世界旅游組織的調(diào)查報(bào)告預(yù)測(cè)，無論是工業(yè)化國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位不會(huì)改變，未來10年旅游業(yè)是世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展最快的行業(yè)之一，生態(tài)旅游、探險(xiǎn)旅游、文化旅游、遠(yuǎn)洋旅游和名目繁多的主題旅游項(xiàng)目將迅速崛起。而我國(guó)的旅游業(yè)近年發(fā)展速度也很快，已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國(guó)，亞洲第一大出境旅游國(guó)，2006年實(shí)現(xiàn)了我國(guó)城鄉(xiāng)居民人均出游一次的歷史性跨越。當(dāng)前是我國(guó)的旅游業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2015年中國(guó)將成為世界上第一大入鏡旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。屆時(shí)入境過夜旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)28億人次左右，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)居民平均出游兩次。旅游總收入可達(dá)2萬億人民幣。隨著我國(guó)旅游業(yè)的開放發(fā)展，對(duì)旅游的投資需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)十一五期間。，年均增長(zhǎng)15%。因此，我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展空間極大?，F(xiàn)代旅游業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的伴生物。19世紀(jì)，伴隨著英國(guó)工業(yè)革命，社會(huì)化的旅游業(yè)開始萌芽。二次大戰(zhàn)以后，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展高峰，隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，人們收入的增加，工作時(shí)間由每周72小時(shí)減少到不足40小時(shí)，加上有了鐵路、飛機(jī)、汽車等交通工具，旅游逐漸成為工業(yè)國(guó)家大眾比較普遍的生活方式。70年代以來，大約60%的英國(guó)人每年度過一個(gè)包括4個(gè)夜晚或更多時(shí)間的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典為80%，挪威和芬蘭為70%。80年代以來，在多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的居民家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游都在支出項(xiàng)目的前7項(xiàng)之中。全世界的年出國(guó)旅游人數(shù)從1950年的2500多萬，增加到現(xiàn)在的6億多人，國(guó)際旅游收入則從21億美元猛增到4000多億美元。我國(guó)現(xiàn)在旅游業(yè)的狀況，正處于發(fā)達(dá)國(guó)家六、七十年代的階段，旅游已成為我國(guó)群眾的生活新需求。英國(guó)未來學(xué)家預(yù)測(cè)，繼農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)變革浪潮后，在本世紀(jì)，人類至少還將經(jīng)歷由休閑、生命科學(xué)、超級(jí)材料、新的原子時(shí)代和新的航天時(shí)代驅(qū)動(dòng)的五次浪潮，而休閑時(shí)代在2015年將處于主導(dǎo)地位。從國(guó)外情況看，人均年收入500—800美元，是旅游消費(fèi)的急劇擴(kuò)張期。目前，中國(guó)人均年收入已達(dá)到500美元左右，有的城市已超過1000美元，這為外出旅游奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而長(zhǎng)假期的出現(xiàn)成為旅游熱的推進(jìn)劑。據(jù)測(cè)算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變化，我國(guó)人民的生活需求發(fā)生著質(zhì)變，進(jìn)入小康的城市居民已不再滿足于家電、美食這樣的物質(zhì)消費(fèi)，而教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)、休假、娛樂等消費(fèi)上升為人們?cè)絹碓狡惹械男碌幕拘枨?，假日旅游熱就是這種需求質(zhì)變的直接反映。在一個(gè)快節(jié)奏的社會(huì)中，人們更看重閑暇的自由，更崇尚回歸自然，這是未來社會(huì)生活的一種大趨勢(shì)，生態(tài)旅游、休閑旅游正成為旅游業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)潮流。目前，以溫泉旅游為主的休閑旅游發(fā)展勢(shì)頭迅猛。在國(guó)外，許多具有溫泉和地?zé)豳Y源的城市，都在利用湯浴文化，發(fā)展本地旅游，如日本九州島東部的“湯浴之鄉(xiāng)”，年接待沐浴者就達(dá)到了685萬人次。國(guó)內(nèi)，溫泉旅游最早出現(xiàn)在東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，如北京的小湯山溫泉、廣東清遠(yuǎn)的河中泉、珠海的御溫泉，它們利用自然溫泉經(jīng)營(yíng)度假村，開展沐浴活動(dòng)，以休閑度假、娛樂健身、保健康體為目的發(fā)展旅游，已經(jīng)取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。而我省及某市的溫泉沐浴尚處于開發(fā)的初級(jí)階段，溫泉沐浴僅作為一種城市化的消閑活動(dòng)，還沒有形成聚集規(guī)模和強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。此外，根據(jù)我們對(duì)國(guó)內(nèi)外溫泉市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)省內(nèi)（尤其是某）溫泉度假人均消費(fèi)價(jià)格略高于東部沿海地區(qū)，這也從一個(gè)側(cè)面反映了，省內(nèi)溫泉旅游市場(chǎng)的需求空間很大。圖21 全國(guó)知名溫泉旅游產(chǎn)品分布圖附：各省市已開發(fā)的較知名的溫泉旅游產(chǎn)品陜西省：13處；黑龍江：8處；吉林?。?處；遼寧?。?1處；內(nèi)蒙：8處；北京：38處；天津市：6處；新疆：13處；西藏：15處；青海?。?處；寧夏：1處；山西?。?處；河北?。?處；山東?。?1處；甘肅?。?處；河南?。?3處；江蘇?。?處；四川?。?7處；重慶：15處；湖北省：34處安徽?。?1處；浙江?。?2處；江西?。?處；湖南?。?2處；貴州：20處；云南?。?5處；廣西?。?7處；廣東?。?4處；福建?。?4處；海南?。?0處。開發(fā)建設(shè)溫泉旅游項(xiàng)目，不僅可以改變傳統(tǒng)的溫泉利用觀念，充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質(zhì)文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游溫泉產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的形成，提高本區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。開發(fā)建設(shè)溫泉旅游項(xiàng)目，不僅可以改變傳統(tǒng)的溫泉利用觀念，充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用，提高人民群眾的物質(zhì)文化水平，而且能夠有效的加快本地旅游溫泉產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的形成，提高本區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。，共筑東大溫泉品牌的需要陜西省委、省政府非常重視溫泉旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列加快溫泉旅游業(yè)發(fā)展的決定和政策，并對(duì)全省地?zé)豳Y源開發(fā)旅游項(xiàng)目進(jìn)行了全面的部署，將關(guān)中地區(qū)作為溫泉旅游的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，并相應(yīng)布置了六個(gè)溫泉旅游園區(qū)（臨潼區(qū)驪山溫泉旅游園區(qū)，眉縣湯峪溫泉旅游園區(qū)，藍(lán)田縣湯峪溫泉旅游園區(qū)，周至縣樓觀臺(tái)溫泉旅游園區(qū)，某東大溫泉旅游園區(qū)和華陰縣華山溫泉旅游園區(qū)）作為前期開發(fā)的試點(diǎn)單位，而本項(xiàng)目正好位于確定的東大溫泉旅游園區(qū)之內(nèi)。，促進(jìn)本地旅游市場(chǎng)快速形成的需要該項(xiàng)目位于秦嶺北麓環(huán)城旅游帶上，周邊旅游資源豐富，西周豐鎬遺址（國(guó)家級(jí)）、唐興教寺（國(guó)家級(jí)）、高冠瀑布（省級(jí)）等景點(diǎn)，同時(shí)又有紫薇山莊、高山流水、亞建高爾夫園等某富人聚居區(qū)，可謂是“天時(shí)、地利、人和”，這些為項(xiàng)目的開發(fā)提供了外圍支援。此外，隨著人們旅游意識(shí)的增強(qiáng)，多元性、體驗(yàn)性旅游產(chǎn)品越來越受到游客的青睬，動(dòng)靜互補(bǔ)、觀光與體驗(yàn)互補(bǔ)、低檔與高檔互補(bǔ)的旅游產(chǎn)品開發(fā)被提上日程，因此，該旅游項(xiàng)目的推出是順勢(shì)而出，不僅是開發(fā)建設(shè)溫泉產(chǎn)品的重要主體，又是對(duì)區(qū)域旅游產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的重要補(bǔ)充。. 拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的需要陜西省委、省政府非常重視溫泉旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列加快溫泉旅游業(yè)發(fā)展的決定和政策，并對(duì)全省地?zé)豳Y源開發(fā)旅游項(xiàng)目進(jìn)行了全面的部署，將關(guān)中地區(qū)作為溫泉旅游的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，并相應(yīng)布置了六個(gè)溫泉旅游園區(qū)作為前期開發(fā)的試點(diǎn)單位，分別是：臨潼區(qū)驪山溫泉旅游園區(qū)，眉縣湯峪溫泉旅游園區(qū)，藍(lán)田縣湯峪溫泉旅游園區(qū)，周至縣樓觀臺(tái)溫泉旅游園區(qū)，某東大溫泉旅游園區(qū)，華陰縣華山溫泉旅游園區(qū)。本次規(guī)劃區(qū)域正好位于某東大溫泉旅游園區(qū)內(nèi)，可以該度假村的建設(shè)為契機(jī)，重塑“東大溫泉”這張牌，并將其融入到陜西溫泉旅游開發(fā)網(wǎng)絡(luò)之中。此外，就溫泉的開發(fā)基礎(chǔ)來看，溫泉的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施比較完善，容易盡快配套，因此，優(yōu)先的選擇溫泉旅游項(xiàng)目，能夠做到多、快、好、省，可盡快的加速本地旅游市場(chǎng)的形成。圖22 某溫泉服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀Chapter項(xiàng)目建設(shè)條件分析3旅游區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)涉及到區(qū)位條件、自然環(huán)境條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多方面的因素，對(duì)這些因素條件正確評(píng)價(jià)是旅游開發(fā)的根本保證。圖31 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位該項(xiàng)目用地位于某市長(zhǎng)安區(qū)東大鎮(zhèn)，居秦嶺北麓環(huán)城帶上。項(xiàng)目所在的東大街道南依秦嶺山脈，西連戶縣草堂鎮(zhèn)，距某城區(qū)32公里，境內(nèi)107省道、環(huán)山旅游公路，東宋公路橫穿東西，東祥路縱貫?zāi)媳?，形成了“豐”字形交通網(wǎng)絡(luò)，并與整個(gè)某市的交通網(wǎng)絡(luò)銜接，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。從陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶劃分來看，項(xiàng)目用地正處在關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶上，這一經(jīng)濟(jì)帶具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物質(zhì)資料供應(yīng)充足。既有較大的供給能力，又有區(qū)域性的消費(fèi)群體。同時(shí)，秦嶺北麓現(xiàn)已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山莊等某最大的高檔別墅區(qū)，這些都為該地段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，也為項(xiàng)目的開發(fā)提供了引擎。目前，以某為中心的省內(nèi)旅游形成東南西北四條旅游線路，該項(xiàng)目可依托秦嶺北麓旅游網(wǎng)絡(luò)，成為西去太白山、法門寺、天臺(tái)山，東去野生動(dòng)物園、灃峪口、高冠瀑布、草堂寺（古長(zhǎng)安八景之一）、亞健高爾夫球場(chǎng)、太平森林公園、朱雀森林公園、仙游寺（隋代）、翠華山、南五臺(tái)、青華山等自然人文景觀線金色鏈條的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。圖32 長(zhǎng)安區(qū)旅游規(guī)劃圖東大鎮(zhèn)地?zé)豳Y源極為豐富，大多屬于第四系孔隙地下熱水類型。其第4系熱儲(chǔ)層底界埋深約600 m左右，含水層巖性為沙礫卵石