【正文】 質量影響較小。 ?生態(tài)環(huán)境 本項目只有一棟高層建筑，其它均為三層建筑，小區(qū)建筑密度低，綠化率高，建筑物依地勢錯落布置，景觀綠化結合基地原有樹木、景 觀，同道路串起超大的景觀綠化空間，基本符合區(qū)位景觀環(huán)境屬性的保護控制要求，因此，項目運營期間酒店人流對生態(tài)環(huán)境的影響是可以接受的。 ? 應選用技術先進成熟的節(jié)能型電器設備、器件。 項目實施進度計劃 根據(jù) 項目建設方案、建設規(guī)模 、特點 及外部條件， 統(tǒng)籌 安排項目的實施進度計劃 。 167。 經測算， 項目總投資估算為 202121 萬元。資金籌措計劃詳見表 82。 詳見 表 97：借款還本付息計劃表 167。 高 層酒店共 13 層，為框 剪結構 ， 設一層地下室，人防、地下車庫建筑面積 ； 別墅式酒店均設 3 層，為 框架結構。 （因別墅與高層酒店同時開工， 別墅工期很短，故以高層酒店作 為關鍵控制目標） 41 表 71 工程實施進度計劃表 （以高層酒店為例） 序號 時間 進度 項目 2021 2021 2021 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 土方工程 2 樁樁施工 3 地下室 施工 4 主體工程 5 裝修及設備安裝工程 6 二次裝修 室外工程 驗收及家俱 42 第八章 投資估算及資金籌措 167。 40 第七章 項目實施方案 167。 建筑節(jié)能 建筑物設計盡量滿足自然采光、通風要求，建筑朝向采用南北，避免夏季受東、西向日曬；建筑物的平、立面避免出現(xiàn)過多的凹凸，建筑物的體形系數(shù)應符合建筑節(jié)能的相關規(guī)定；建筑的外窗 (包括陽臺的透明部分 )設置外部遮陽，并具有良好的密閉性能；屋頂、 外墻、門窗、底層地坪以及與地坪接觸的周邊外墻均采取隔熱保溫措施。 ?聲環(huán)境 設備噪聲主要有泵、排風設備、中央空調冷卻系統(tǒng)、柴油發(fā)電機等，此類設備均放在地下室，對周邊敏感目標基本無影響。項目污水排放量為 109476t/a。 現(xiàn)場存放的油料、化學溶劑等污染源要有專門庫房，廢棄污染物要集中處理。 施工時應加強車輛運輸管理，嚴禁超載、漏土，場地應灑水，出入口設水槍及沉沙池，車輛駛出工地前應沖洗。 施工過程的環(huán)境影響及防 治措施 施工過程中的環(huán)境影響因素 主要有施工噪聲、揚塵、建筑垃圾等固廢以及生活污水、水土流失等。防化等級為丙級。 34 本工程 設計一個７９２ｍ ３ 的地下消防水池及一個１８ｍ ３ 的 屋頂消防水箱。 167。 ? 有線電視： 單間客房 1個 /間，套房 2個 /間， 則工程終端數(shù)約 1000個。 本工程雨水排放量為 /秒 ，雨水經 處理后 作為生態(tài)休閑果園的灌溉 用 水?；A型式暫定為預應力高強砼管樁基礎、擴展式基礎或片筏基礎。根據(jù)建筑的功能和使用要求，多層酒店采用框架結構，框架抗震等級為三級；高層酒店采用框架剪力墻結構，框架抗震等級為三級，剪力墻抗震等極為二級。于退線區(qū)域設置車帶 ，滿足臨時停車的需求，照顧了停車的便利性。建筑高低錯落，輪廓多變，虛實對比，給人規(guī)律有序又隨意輕松的觀感 。 分期實施方案 工程采取分期實施，其中： ? 一期工程建筑面積 m2， 含 有單棟別墅 15 棟， 及聯(lián)排別墅 10棟（ 68 套 ） 。 規(guī)劃方案以酒店為主，含 別 墅、公寓式酒店、客房等配套設施，全部按五星級酒店標準裝修配套到位。 通信管線已 通達擬建場址四周的市政道路。 小區(qū)計劃用自建處理系統(tǒng)，將生活污水經處理 至《農田灌溉水質標準》 后利用， 作 為生態(tài)休閑果園的灌溉水。考慮到 純 地下室與主體建筑間的變形協(xié)調關系，宜采用與主體建筑相同的基礎形式。 ? 全風 化花崗巖： 標準貫入 試驗修正擊數(shù) N≥ 30 擊，未發(fā)現(xiàn)有洞穴、臨空面及軟弱夾層， 工程性能好 ，但具有遇水易軟化、強度降低的特點。 地表以下 20m 范圍 內土層等效剪切波速值為 ～ ，覆蓋層厚度 大于 5m 范圍內 ， 根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》 （ GB500112021） 有關規(guī)定 劃分， 建 筑 場地類別為Ⅱ類。 素填土屬弱透水層，其富水性、透水性 較 差 ，分布有季節(jié)性的上層滯水；粉質粘土屬弱透水層，富水性及透水性較差 ；殘積 砂 質粘性土及花崗巖風化層屬弱透水層，富水性及透水性較差?；尹S色、灰白色，成分主要為未完全風化的長石和石英顆粒及少量云母碎屑，巖石風化強烈，巖芯極破碎，呈 散體 狀，標準貫入試驗修正擊數(shù)≥ 擊。該層 層頂埋深 ~，層頂標高 ~， 厚度~。 工程地質條件 場內一期工程 主體 已 基本 完工，故本次只對二期工程的地質情況進行簡述。 自然條件 167。 用地性質、拆遷及地塊現(xiàn)狀 ? 根據(jù) 廈門市 總體規(guī)劃 及已獲得的《廈門市土地房屋權證》 ， 該項目 用地性質屬 酒店 用地，項目建設符合城市規(guī)劃要求。汀溪水庫灌溉渠從西向東流徑區(qū)域內長達 3 公里，白石溪順著山勢由北向南，縱橫交錯，互相輝映。 項目建設單位 已經 通過競 拍 方式獲得了 豪生美廬度假村酒店 項目建設用地。 天，對比兩年的數(shù)據(jù)可以看出，雖然價格略有下跌，但整體變化不大，相對于一些酒店競爭激烈的城市來說，價 16 格保持在健康水平。 而五星級酒店只有 14 家。 2021 年上半年，廈門市共接待境外游客 萬人次，比前一年同期增 15 長 26%，旅游創(chuàng)匯 億美元，同比增長 24%。 我國 居民消費結構變動趨勢顯示：隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長和購買食品支出占居民消費支出的比重持續(xù)下降，居民的休閑旅游需求相應的不斷提高，文化娛樂服務支出大幅度增加。作為正在興起的旅游形式，鄉(xiāng)村旅游以其清新自然的田園氣息和獨特的鄉(xiāng)土文化吸引越來越多的游客參與其中。 綜上所述，本項目的建設是十分必要的。對于竹壩南洋休閑旅游區(qū)的開發(fā)建設，市、區(qū)兩級政府都十分重視。 作為世界酒店第一品牌定位在中國的會議度假酒店，將給同安帶來世界級的高端客戶，提升同安的區(qū)域影響力。 酒店一期工程及相關配套已完成投資 7000 萬 元，市價初步估計在 2 億元以上。應充分發(fā)揮豐富的旅游資源和良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，依托原有的旅游業(yè)基礎，抓住 21 世紀休閑旅游的發(fā)展機遇，大力發(fā)展休閑旅游業(yè)，把同安建設成為 “ 廈門市重要的休閑旅游基地 ” 。 ?《 廈門市 城市總體規(guī)劃》； ? 《 廈門市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》， 2021 年 2 月19 日； ?《 廈門市同安區(qū)發(fā)展和改革局關天核準廈門蓮福 旅游發(fā)展有限公司竹壩美廬度假村酒店建設項目的函》同發(fā)投 [2021]函 26 號； ? 建設用地規(guī)劃許可證 （ 2021）廈規(guī)同用地第 0226 號 ； ? 廈門 市 國有土地使用權 有 償 出讓合同 書 ?； 廈門市土地地房屋權證，廈地房證第地 00006270 號；廈國土房證第 00746495 號； ? 國家現(xiàn)行有關技術規(guī)范； ? 項目工程地質勘查報告； ? 項目 環(huán)境影響報告表； ? 建設單位提供的其他相關資料； 8 ⑴ 關于“廈門蓮福旅游發(fā)展有限公司”變更為“廈門蓮福投資有限公司”的批復：《準予變 更登記 通知書 》（廈 同）登記 內變字 [zi008]第2042021100980004號； ⑵ 《 建設工程設計方案批復通知書》（ 2021）廈規(guī)同方案第 0219 號； ⑶ 建設單位委托我公司開展該項目可行性研究的委托書。 表 11 項目技術經濟指標匯總表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 工程指標 總用地面積 ㎡ 總建筑占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 一期建筑面積 ㎡ 一期建筑占地面積 ㎡ 二期建筑面積 ㎡ 其中：地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 二期建筑占地面積 ㎡ 新建筑層數(shù) 層 建筑密度 % % 容 積率 倍 綠化率 % % 總客房數(shù) 間 194 其中：一期客房數(shù) 間 83 二期客房數(shù) 間 111 機動車停車位 輛 145 其中：一期停車位 輛 83 室內 二期停車位 輛 62 地上 36輛 (室內 12輛 ) 2 投資 地下 27輛 總投資 萬元 20211 6 其中：建設投資 萬元 18811 建設期利息 萬元 1210 3 經濟指標 平均年經營收入 萬元 13955 平均年利潤總額 萬元 4483 平均年凈利潤 萬元 3451 平均年投資收益率 % % 資本金凈利潤率 % % 項目投資財務內部收益率 % % 所得稅前 項目投資財務內部收益率 % % 所得稅后 項目投資財務 凈現(xiàn)值 萬元 1748 所得稅前， ic=8% 項目投資財務凈現(xiàn)值 萬元 570 所得稅后， ic=8% 資本金財務內部收益率 % % 盈虧平衡點 盈虧平衡點（出售率） % 盈虧平衡點（銷售額） 萬元 利息備付率 % 償債期平均 償債備付率 % 償債期平均 167。 工程總用地面積。 由廈門蓮福投資有限公司聯(lián)手 世界 500 強企業(yè)豪生集團合作開發(fā) 。 1 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店 項目可行性研究報告 目 錄 第一章 總論 ??????????????????? 3 項目概要 ??????????????????? 3 項目建設單位概況 ??????????????? 6 可行性研究范圍及內容 ????????????? 7 可行性研究報告編制依據(jù) ???????????? 7 第二章 項目背景及建設理由 ???????????? 9 項目背景 ?????????????????? 9 投資的必要 性 ???????????????? 10 第三章 市場分析 ????????????????? 13 旅游 市場前景分析 ?????????????? 13 項目市場前景分析 ?????????????? 15 銷售價格分析 ???????????????? 15 第四章 項目選址與建設條件 ???????????? 17 項目選址 ?????????????????? 17 用地性質、拆遷及地塊現(xiàn)狀 ????????? 18 自然條件 ????????????????? 19 工程地質條件 ??????????????? 20 外部輔助條件 ??????????????? 25 第五章 建設方案 ???????????????? 27 總體規(guī)劃與 分期 實施方案 ?????????? 27 2 總平面布置方案 ???????????????? 29 結構設計 ?????????????????? 30 公用工程 ????????????????