【正文】 租價建議 （ 租價表 具體見附件） 以“放水養(yǎng)魚”為原則，降低門檻，同時結(jié)合周邊商業(yè)的租金狀況。 項目定位 通過充分的市場 調(diào)研分析 和 對 項目 的 SWOT 比較， 同時結(jié)合項目招商現(xiàn)狀， 建議項目定位如下： ● 主題定位 ： 紅磨坊時尚美食酒吧街區(qū) ● 功能定位 ： ☆六區(qū)： 婚慶＋美容＋數(shù)碼通訊 ☆七區(qū)： 特色美 食 ☆八區(qū)： 酒吧休閑娛樂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 〇 發(fā)展商現(xiàn)狀： 在每個商業(yè)項目開發(fā)的同時，發(fā)展商的名譽和合作程度對于項目的銷售和招商都有著至關(guān)重要的作用和引導力。 〇 推廣策略現(xiàn)狀： 招商推廣策略也具有多樣性，比如說直線型推廣策略、層次型推廣策略、化整為零型推廣策略、化零為整型推廣策略等，鑒于每個商業(yè)項目的不可效仿的特點，對于商業(yè)項目的推廣策略的采用也不盡相同；選擇招商推廣策略總的要求是：內(nèi)外結(jié)合，全面考慮，不能只是簡單的采取一種推廣策略，也不能面面 俱到，必須結(jié)合實際招商現(xiàn)狀，在不同的招商時間節(jié)點采取不同的招商推廣策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一部分、 市場分析及項目定位 市場分析 ●住宅及商業(yè)市場分析 市場分析 周邊主要住宅區(qū)人數(shù)圖示： 人數(shù)人數(shù), 工業(yè)區(qū),80000, 54%人數(shù), 東成花園, 10 000, 7%人數(shù), 瑞康花園, 15 000, 10%人數(shù), 匡湖居,2000, 1%人數(shù), 長裕棕櫚園, 10 000, 7%人數(shù), 新世紀華庭, 12 000, 8%人數(shù), 裕寧花園, 30 00, 2%人數(shù), 碧翠園,10000, 7%人數(shù), 華僑新村, 30 00, 2%人數(shù), 寶翠花園, 30 00, 2%東成花園瑞康花園寶翠花園華僑新村匡湖居碧翠園裕寧花園新世紀華庭長裕棕櫚園工業(yè)區(qū) 周邊主要住宅區(qū)年齡結(jié)構(gòu)圖示： 年齡結(jié)構(gòu)比例人數(shù), 50歲以上, 10000, 7%人數(shù), 40－50歲, 20000, 13%人數(shù), 30－40歲, 30000, 20%人數(shù), 25－30歲, 30000, 20%人數(shù), 18－25歲, 40000, 27%人數(shù), 18歲以下, 20000, 13%18歲以下18－25歲25－30歲30－40歲40－50歲50歲以上 南銘商業(yè)區(qū)主要業(yè)態(tài)圖示： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營面積㎡經(jīng)營面積㎡, 數(shù)碼,1000, 2%經(jīng)營面積㎡, 西餐,500, 1%經(jīng)營面積㎡, 電腦,3000, 5%經(jīng)營面積㎡, 酒吧,2000, 3%經(jīng)營面積㎡, 中餐,8500, 15%經(jīng)營面積㎡, 婚紗,200, 0%經(jīng)營面積㎡, 咖啡,200, 0%經(jīng)營面積㎡, 洗浴中心, 0 , 0 %經(jīng)營面積㎡, K TV,13000, 22%經(jīng)營面積㎡, 百貨,20000, 35%經(jīng)營面積㎡, 人才市場, 2 00, 0%經(jīng)營面積㎡, 超市,10000, 17%超市KTV百貨酒吧電腦中餐數(shù)碼西餐人才市場婚紗咖啡洗浴中心 從以上的市場分析圖示可以得出以下結(jié)論： 〇項目周邊具有充足的消費力； 〇項目周邊居住人群的年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，消費方式以目標性消費為主，產(chǎn)品消費結(jié)構(gòu)以時尚、流行產(chǎn)品為主； 〇根據(jù)馬斯洛的消費層次理論， 項目周邊消費人群的消費層面已經(jīng)從滿足日常溫飽層面轉(zhuǎn)項目追求物質(zhì)和精神享受層面，對于產(chǎn)品形態(tài)及表現(xiàn)形式有更高的要求； ● SWOT 分析 〇 機會： 政府支持 ； 目標消費半徑內(nèi)尚未開發(fā)商業(yè)步行街； 商家有投資熱情； 〇 優(yōu)勢： 建筑規(guī)劃和設(shè)計理念超前； 停車位豐富； 位置優(yōu)越，交通便利； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)態(tài)規(guī)劃定位合理； 調(diào)整入市價格頗具競爭力； 〇 劣勢： 租賃合同期限較短； 項目周邊人氣不足； 項目分段經(jīng)營，造成節(jié)流； 本地市場消費力欠缺； 項目規(guī)劃過長； 項目 1－ 5 區(qū)入駐經(jīng)營商家經(jīng)營較差； 項目推廣力度欠缺； 〇 威脅： 橫瀝商業(yè)氣氛相對其他鎮(zhèn)區(qū)較差； 項目離南銘商業(yè)廣場較近，勢必存在客源分流； 項目周邊規(guī)劃用地欠缺，缺乏消費前景； 項目現(xiàn)狀 及原因 分析 ● 主觀現(xiàn)狀： 〇 推廣方 式現(xiàn)狀： 招商 推廣的方式多種多樣，常見的方式主要有 租價折扣 、 免租期優(yōu)惠、管理費優(yōu)惠等政策型推廣；還有人員推廣、廣告推廣、包裝推廣及商業(yè)氛圍推廣等手段型推廣 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 從現(xiàn)正采取的招商推廣策略來看，僅僅采取直線型的推廣策略，是完全不合理的，不具有對抗風險的能力，從而導致戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的失誤，直接影響招商力度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從雙龍舫項目的發(fā)展商來看，由于投資主體為群體投資， 勢必會存在 招商工作程序的繁瑣，特別是橫瀝鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司對紅磨坊項目的推廣限制和項目 1－ 5區(qū)招商推廣方式和招商策略的不 統(tǒng)一 ，對于 紅磨坊項目的招商 開展也會產(chǎn)生間接的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目部建議： 1F：均價 40 元 /㎡ 2F：均價 20 元 /㎡ 第一年的租賃價格可以按照折扣價執(zhí)行 第二年包括第二年的租賃價格按照現(xiàn)未執(zhí)行折扣價的基礎(chǔ)上遞增 配套招商政策建議 ● 免租期： 統(tǒng)一免租 3 個月 ； ● 管理費 ： 5 元∕㎡ ； ● 水電費用： 按照政府定價收取 ； ● 定金： 2000 元 － 5000 元 ∕鋪，保留 3 天；如若不簽合同，則不予退還；如若簽定合同，則抵商鋪合同金； ● 合同年限： 3 年（ 3 年以上需向公司申請，并且按照公司的 簽約 標準執(zhí)行 ，同時可以根據(jù)市場發(fā)展狀況收取相應的進場費用 ） ； ● 租賃保證金方式： 兩押一租 ； ● 遞增率： 統(tǒng)一 20％∕年 ； ● 裝修時間： 簽定合同之日起 7 個工作日內(nèi)到招商中心申報裝修 。最大程度