【正文】 27甲、乙雙方本著互惠互利真誠合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，就產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項目（以下簡稱本項目），委托給乙方作獨家銷售策劃及代理銷售事宜達成本合同，并承諾共同遵守。綜上所述，代理行業(yè)是一個成本較低（主要是人工成本），而收益較高的行業(yè)。以上3點中，最大的風險來自于行業(yè)競爭。來自政策法規(guī)及地產(chǎn)行業(yè)走勢的影響：因房地產(chǎn)市場走勢手國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整影響較大，所以代理行業(yè)也就跟著受到了較大影響。其它費用：節(jié)假日的禮金，年終的紅包，營銷部活動經(jīng)費（組織員工定期聚餐或娛樂活動以及與開發(fā)公司的日常應酬）。營銷總監(jiān)：%~%提成。一般員工每月100元左右，管理崗位每月200~500元。如果樓盤的營銷活動主要靠營銷部自己解決，那么管理人員基本工資會有一定上浮?！?險”支出： 公司按照國家規(guī)定的費率比例交納“5險”，有的還會交納“1金”。政策法規(guī)影響。樓盤基本狀況。如某套房屋的銷售底價套內(nèi)面積為4000元/平方米，套內(nèi)面積為100平方米，基礎(chǔ)提成比例為2%，溢價提成比例是10%，實際銷售價格為4100元，那么這套房的銷售提成就是： 基礎(chǔ)提成=4100*100*2%=8200元溢價提成=（41004000）*100*10%=1000元 代理收入=基礎(chǔ)提成+溢價提成=9200元。比如10月份的月銷售任務(wù)量為3000萬，如果實際銷售額低于3000萬，%；如果實際銷售額為3000~3500萬，那么提成比例為2%；如果實際銷售額為3500~4000萬，%。代理公司的收入分析（以簡單版代理公司的情況為依據(jù)）： 代理公司的收入只有代理傭金，目前代理結(jié)算方式主要包含固定比例傭金結(jié)算方式、浮動比例傭金結(jié)算方式、溢價傭金結(jié)算方式。簡單版的代理代理公司結(jié)構(gòu)如下圖：上圖中缺少了策劃和市場調(diào)查部門及市場拓展部，由于初次進入代理行業(yè)，從成本角度，成立上述三個部門的成本較高。策劃部：負責樓盤的前期市場定位，廣告策劃、設(shè)計、發(fā)布，營 銷活動的策劃、組織、實施及效果評估，營銷方案的設(shè)計，配合拓展部進行前期的業(yè)務(wù)洽談。房地產(chǎn)代理的種類可以有三種劃分方法，按其代理的業(yè)務(wù)內(nèi)容可劃分為買賣代理、租賃代理、權(quán)屬登記代理、納稅代理和抵押貸款代理的具體形式又分為一般代理、總代理、獨家代理、共同代理、參與代理等；按代理權(quán)發(fā)生的原因還可分為委托代理、：開發(fā)商只負責建房子，至于前期策劃，分析，到后期的銷售，以及項目的法律責任都將委托于房地產(chǎn)代理商了。它是的主要業(yè)務(wù)之一，其特點是：從事代理業(yè)務(wù)時，經(jīng)紀人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為后果也歸屬于被代理人。房屋的買賣代理和租賃代理是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中常見的兩種基本形式。從代理業(yè)來看，從單一代理銷售，到全程整體策劃，再到延伸服務(wù)項目，經(jīng)營模式不斷發(fā)展和完善，品牌的創(chuàng)建也開始得到重視。市場拓展部：負責代理樓盤的尋找、洽談。解決的辦法是將市場調(diào)查部的工作交營銷部進行，而策劃部的工作外聘廣告公司進行。固定比例傭金結(jié)算方式：此方式就是以銷售額為基準，按照固定提成比例計算傭金。而月或季度的銷售任務(wù)量是代理公司與開發(fā)商根據(jù)市場情況及樓盤自身情況適時進行計劃的，除非發(fā)生重大事件，確認后一般不會發(fā)生變動。目前主流采用的傭金結(jié)算方式為固定比例傭金結(jié)算方式或浮動比例傭金結(jié)算方式，%~%不等。如果項目地段位置好，銷售難度低，那么提成比例就會比較少；反之，如果銷售難度比較大，提成比例也會比較高。如以前法規(guī)規(guī)定企業(yè)必須為員工購買“5險”后，代理公司成本的提高，相應的代理行業(yè)代理傭金結(jié)算比例都提高了一些。日常支出： 辦公費用支出，差旅費用報銷等。其他部門：出納1名，2000~3000元；會計1名，定期為公司做帳，4000~5000元。人員傭金： 置業(yè)顧問提成比例：%~%提成。區(qū)縣樓盤比例教高，大樓盤、著名樓盤比例較低。上例是對項目銷售周期的最保守估計，而正常水平下大概1年左右結(jié)束銷售。如果房地產(chǎn)市場低靡，那么代理公司往往因銷售不暢，短期內(nèi)導致傭金收入減少，而在人工成本固定的情況下而面臨虧損。一般情況下，只要能夠代理到樓盤的銷售，那么虧損的可能性非常低。決定一個代理公司是否能夠長期持久盈利的主要因素就在于能否持續(xù)尋找到更多更好的樓盤進行銷售。一、合作方式和范圍甲方委托乙方作為產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項目的獨家銷售策劃及銷售代理機構(gòu)，乙方提供項目營銷策劃，以甲方名義對外獨家代理銷售本項目。在本合同有效期內(nèi)，除本合同另有約定或違約情形出現(xiàn)，甲乙雙方任何一方均不得單方解除合同。三、甲、乙雙方權(quán)責甲方權(quán)責：1）甲方向乙方提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件，提供所委托項目之開發(fā)建設(shè)法定文件、所有權(quán)法律批文復印件，提供項目規(guī)劃設(shè)計的圖紙、資料，項目運作的整體計劃、方案及甲方要求等；在本項目發(fā)售前向乙方提供本項目公開銷售所需的預售許可證及各項文件資料，以確保本項目策劃工作和銷售工作的順利展開。4）甲方協(xié)助乙方制定整體銷售策略，承擔有關(guān)策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料及樣板房、售樓現(xiàn)場包裝等所需的各項營銷推廣費用。銷售率（按面積計算）50%以下（不含50%）50%（含50%）—70%（不含70%）70%以上（含70%）代理費率%%%乙方每月應收代理費計算公式為：每月應收代理費=累計售出單元總成交金額代理費率已收代理費注：a.“銷售率”指實際售出單元面積與當期委托可售單元總面積之比例，銷售率的售出單元計算時間以客戶與甲方簽署認購書的時間為準。乙方應結(jié)銷售代理費預留及返還：％以下（不含50％），則甲方將乙方當月應結(jié)算銷售代理費預留。如乙方連續(xù)兩個月未完成階段銷售任務(wù)，則甲方有權(quán)解除本合同。乙方收取甲方費用，按照國家稅法規(guī)定繳納相應稅費，并向甲方提供相應正式稅務(wù)發(fā)票。任何一方未按照本合同約定單方解除合同的，需賠償對方相應經(jīng)濟損失。7． 因甲方自身原因延遲完成合同約定的項目工程進度和權(quán)證取得時間、以及未按所提供的設(shè)備和裝飾材料標準施工等甲方責任，延誤銷售計劃完成的由甲方承擔。（乙方工作人員包括：乙方的在職人員、包括但不僅限于和乙方有勞動合同關(guān)系，或者正在為乙方完成某一項目的臨時工作人員等。12． 本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決；履行合同過程中發(fā)生爭議，雙方應本著友好態(tài)度協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方均可向項目所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。第二節(jié) 可行性研究的階段工作一．可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。30%，%～%。20%,%～%。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。4．開發(fā)進度安排對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎(chǔ)上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務(wù)評價指標和償債指標的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。9．可行性研究的結(jié)論根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設(shè)成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這在意向接觸的時候是。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。