【正文】 27甲、乙雙方本著互惠互利真誠(chéng)合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，就產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目），委托給乙方作獨(dú)家銷(xiāo)售策劃及代理銷(xiāo)售事宜達(dá)成本合同，并承諾共同遵守。綜上所述，代理行業(yè)是一個(gè)成本較低（主要是人工成本），而收益較高的行業(yè)。以上3點(diǎn)中，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。來(lái)自政策法規(guī)及地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的影響：因房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)手國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響較大，所以代理行業(yè)也就跟著受到了較大影響。其它費(fèi)用：節(jié)假日的禮金，年終的紅包，營(yíng)銷(xiāo)部活動(dòng)經(jīng)費(fèi)（組織員工定期聚餐或娛樂(lè)活動(dòng)以及與開(kāi)發(fā)公司的日常應(yīng)酬）。營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：%~%提成。一般員工每月100元左右，管理崗位每月200~500元。如果樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要靠營(yíng)銷(xiāo)部自己解決，那么管理人員基本工資會(huì)有一定上浮。“5險(xiǎn)”支出： 公司按照國(guó)家規(guī)定的費(fèi)率比例交納“5險(xiǎn)”，有的還會(huì)交納“1金”。政策法規(guī)影響。樓盤(pán)基本狀況。如某套房屋的銷(xiāo)售底價(jià)套內(nèi)面積為4000元/平方米，套內(nèi)面積為100平方米，基礎(chǔ)提成比例為2%，溢價(jià)提成比例是10%，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格為4100元，那么這套房的銷(xiāo)售提成就是： 基礎(chǔ)提成=4100*100*2%=8200元溢價(jià)提成=（41004000）*100*10%=1000元 代理收入=基礎(chǔ)提成+溢價(jià)提成=9200元。比如10月份的月銷(xiāo)售任務(wù)量為3000萬(wàn)，如果實(shí)際銷(xiāo)售額低于3000萬(wàn)，%；如果實(shí)際銷(xiāo)售額為3000~3500萬(wàn)，那么提成比例為2%；如果實(shí)際銷(xiāo)售額為3500~4000萬(wàn)，%。代理公司的收入分析（以簡(jiǎn)單版代理公司的情況為依據(jù)）： 代理公司的收入只有代理傭金，目前代理結(jié)算方式主要包含固定比例傭金結(jié)算方式、浮動(dòng)比例傭金結(jié)算方式、溢價(jià)傭金結(jié)算方式。簡(jiǎn)單版的代理代理公司結(jié)構(gòu)如下圖：上圖中缺少了策劃和市場(chǎng)調(diào)查部門(mén)及市場(chǎng)拓展部，由于初次進(jìn)入代理行業(yè)，從成本角度，成立上述三個(gè)部門(mén)的成本較高。策劃部：負(fù)責(zé)樓盤(pán)的前期市場(chǎng)定位，廣告策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)布，營(yíng) 銷(xiāo)活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施及效果評(píng)估，營(yíng)銷(xiāo)方案的設(shè)計(jì)，配合拓展部進(jìn)行前期的業(yè)務(wù)洽談。房地產(chǎn)代理的種類可以有三種劃分方法，按其代理的業(yè)務(wù)內(nèi)容可劃分為買(mǎi)賣(mài)代理、租賃代理、權(quán)屬登記代理、納稅代理和抵押貸款代理的具體形式又分為一般代理、總代理、獨(dú)家代理、共同代理、參與代理等；按代理權(quán)發(fā)生的原因還可分為委托代理、：開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)建房子，至于前期策劃，分析，到后期的銷(xiāo)售，以及項(xiàng)目的法律責(zé)任都將委托于房地產(chǎn)代理商了。它是的主要業(yè)務(wù)之一，其特點(diǎn)是：從事代理業(yè)務(wù)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為后果也歸屬于被代理人。房屋的買(mǎi)賣(mài)代理和租賃代理是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中常見(jiàn)的兩種基本形式。從代理業(yè)來(lái)看，從單一代理銷(xiāo)售，到全程整體策劃，再到延伸服務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)模式不斷發(fā)展和完善，品牌的創(chuàng)建也開(kāi)始得到重視。市場(chǎng)拓展部：負(fù)責(zé)代理樓盤(pán)的尋找、洽談。解決的辦法是將市場(chǎng)調(diào)查部的工作交營(yíng)銷(xiāo)部進(jìn)行，而策劃部的工作外聘廣告公司進(jìn)行。固定比例傭金結(jié)算方式：此方式就是以銷(xiāo)售額為基準(zhǔn)，按照固定提成比例計(jì)算傭金。而月或季度的銷(xiāo)售任務(wù)量是代理公司與開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況及樓盤(pán)自身情況適時(shí)進(jìn)行計(jì)劃的，除非發(fā)生重大事件，確認(rèn)后一般不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。目前主流采用的傭金結(jié)算方式為固定比例傭金結(jié)算方式或浮動(dòng)比例傭金結(jié)算方式，%~%不等。如果項(xiàng)目地段位置好，銷(xiāo)售難度低，那么提成比例就會(huì)比較少；反之，如果銷(xiāo)售難度比較大，提成比例也會(huì)比較高。如以前法規(guī)規(guī)定企業(yè)必須為員工購(gòu)買(mǎi)“5險(xiǎn)”后，代理公司成本的提高，相應(yīng)的代理行業(yè)代理傭金結(jié)算比例都提高了一些。日常支出： 辦公費(fèi)用支出，差旅費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)等。其他部門(mén)：出納1名，2000~3000元；會(huì)計(jì)1名，定期為公司做帳，4000~5000元。人員傭金： 置業(yè)顧問(wèn)提成比例：%~%提成。區(qū)縣樓盤(pán)比例教高，大樓盤(pán)、著名樓盤(pán)比例較低。上例是對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期的最保守估計(jì)，而正常水平下大概1年左右結(jié)束銷(xiāo)售。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡，那么代理公司往往因銷(xiāo)售不暢，短期內(nèi)導(dǎo)致傭金收入減少，而在人工成本固定的情況下而面臨虧損。一般情況下，只要能夠代理到樓盤(pán)的銷(xiāo)售，那么虧損的可能性非常低。決定一個(gè)代理公司是否能夠長(zhǎng)期持久盈利的主要因素就在于能否持續(xù)尋找到更多更好的樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售。一、合作方式和范圍甲方委托乙方作為產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項(xiàng)目的獨(dú)家銷(xiāo)售策劃及銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)，乙方提供項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃，以甲方名義對(duì)外獨(dú)家代理銷(xiāo)售本項(xiàng)目。在本合同有效期內(nèi)，除本合同另有約定或違約情形出現(xiàn)，甲乙雙方任何一方均不得單方解除合同。三、甲、乙雙方權(quán)責(zé)甲方權(quán)責(zé)：1）甲方向乙方提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，提供所委托項(xiàng)目之開(kāi)發(fā)建設(shè)法定文件、所有權(quán)法律批文復(fù)印件，提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的圖紙、資料，項(xiàng)目運(yùn)作的整體計(jì)劃、方案及甲方要求等；在本項(xiàng)目發(fā)售前向乙方提供本項(xiàng)目公開(kāi)銷(xiāo)售所需的預(yù)售許可證及各項(xiàng)文件資料，以確保本項(xiàng)目策劃工作和銷(xiāo)售工作的順利展開(kāi)。4）甲方協(xié)助乙方制定整體銷(xiāo)售策略，承擔(dān)有關(guān)策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料及樣板房、售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝等所需的各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用。銷(xiāo)售率（按面積計(jì)算）50%以下（不含50%）50%（含50%）—70%（不含70%）70%以上（含70%）代理費(fèi)率%%%乙方每月應(yīng)收代理費(fèi)計(jì)算公式為：每月應(yīng)收代理費(fèi)=累計(jì)售出單元總成交金額代理費(fèi)率已收代理費(fèi)注：a.“銷(xiāo)售率”指實(shí)際售出單元面積與當(dāng)期委托可售單元總面積之比例，銷(xiāo)售率的售出單元計(jì)算時(shí)間以客戶與甲方簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)間為準(zhǔn)。乙方應(yīng)結(jié)銷(xiāo)售代理費(fèi)預(yù)留及返還：％以下（不含50％），則甲方將乙方當(dāng)月應(yīng)結(jié)算銷(xiāo)售代理費(fèi)預(yù)留。如乙方連續(xù)兩個(gè)月未完成階段銷(xiāo)售任務(wù)，則甲方有權(quán)解除本合同。乙方收取甲方費(fèi)用，按照國(guó)家稅法規(guī)定繳納相應(yīng)稅費(fèi)，并向甲方提供相應(yīng)正式稅務(wù)發(fā)票。任何一方未按照本合同約定單方解除合同的，需賠償對(duì)方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。7． 因甲方自身原因延遲完成合同約定的項(xiàng)目工程進(jìn)度和權(quán)證取得時(shí)間、以及未按所提供的設(shè)備和裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)施工等甲方責(zé)任，延誤銷(xiāo)售計(jì)劃完成的由甲方承擔(dān)。（乙方工作人員包括：乙方的在職人員、包括但不僅限于和乙方有勞動(dòng)合同關(guān)系，或者正在為乙方完成某一項(xiàng)目的臨時(shí)工作人員等。12． 本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決；履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)本著友好態(tài)度協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方均可向項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。第二節(jié) 可行性研究的階段工作一．可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。30%，%～%。20%,%～%。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。（三）目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。4．開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。估算的精度沒(méi)有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。9．可行性研究的結(jié)論根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。專業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這在意向接觸的時(shí)候是。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行分析。（其他需要聲明的事項(xiàng)）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見(jiàn)后，附后存檔。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 第二部分：市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。