【正文】 起，實(shí)現(xiàn)了買賣共贏目前，房屋團(tuán)購(gòu)在長(zhǎng)春形式多樣：?jiǎn)挝唤M織職工組團(tuán)購(gòu)房、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)絡(luò)“團(tuán)購(gòu)”等，其中單位組織職工組團(tuán)的方式比較多見(jiàn)。商業(yè)管理和商業(yè)規(guī)劃日益成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心從沃爾瑪進(jìn)駐長(zhǎng)春市開始，長(zhǎng)春市的商業(yè)地產(chǎn)便開始了一系列的激烈競(jìng)爭(zhēng)。因此，在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，產(chǎn)品創(chuàng)新能力已然是構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品創(chuàng)新和資本運(yùn)作能力成為競(jìng)爭(zhēng)核心近年來(lái)，國(guó)家對(duì)金融政策進(jìn)行了改革，目標(biāo)直指房地產(chǎn)業(yè)，上調(diào)存款儲(chǔ)備金、提升利率等政策均加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。長(zhǎng)春市西部、北部異軍突起成熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域2006年長(zhǎng)春的西部和北部是長(zhǎng)春樓盤數(shù)量增長(zhǎng)最快的區(qū)域。由于市場(chǎng)前景光明，為滿足普通收入消費(fèi)者的需求，政府在《長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）文本》中明確規(guī)定了應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)滿足居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品房。今年長(zhǎng)春市還將有45個(gè)新盤上市，比2006年多25個(gè)，而且大都是大體量。特點(diǎn)總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)整體均價(jià)走出低谷2002年以來(lái)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房開發(fā)面積保持在480萬(wàn)㎡至510萬(wàn)㎡之間。從長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求看， 2003年～2006年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，%，高于長(zhǎng)春市GDP13%的平均增長(zhǎng)率，特別是寫字樓的開發(fā)量逐年增長(zhǎng)，銷售價(jià)格迅猛上升，體現(xiàn)出了長(zhǎng)春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。表1－1是2000年至2003年三產(chǎn)業(yè)總量一覽表。目前，宏基置業(yè)僅在通化已擁有房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理多個(gè)公司，資產(chǎn)總額超過(guò)2億元，連續(xù)兩年被當(dāng)?shù)卣谟?“納稅明星企業(yè)”。10%內(nèi)變化時(shí)，%%之間變化；總成本（總投資）在177。從項(xiàng)目的盈虧平衡分析和單因素敏感性分析中可以看出，本項(xiàng)目利潤(rùn)空間很大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 編制范圍 長(zhǎng)春市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）文本；開發(fā)公司立項(xiàng)報(bào)告；國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)政策；化學(xué)工業(yè)出版社《可行性研究辭典》；中國(guó)電力出版社《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)務(wù)手冊(cè)》；國(guó)計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。項(xiàng)目欲構(gòu)建長(zhǎng)春市“CBD”根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設(shè)項(xiàng)目周期為四年，即2007年1月至2010年年末 擬由以下三個(gè)渠道解決：由“吉林省宏基置業(yè)有限公司”自籌資金32000萬(wàn)元；，貸款年利率人民銀行年利率8%計(jì)算，建設(shè)期利息計(jì)入工程投資；05年公司進(jìn)軍長(zhǎng)春市場(chǎng)向大城市過(guò)渡，實(shí)施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消費(fèi)型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并在當(dāng)年6月至2006年10月與吉報(bào)集團(tuán)合作開發(fā)“吉林日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈”， 讓同行刮目相看。目錄（一）總論 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 編制范圍 2 編制原則 3 綜合評(píng)價(jià) 3 3 可行性研究結(jié)論 4 5 （二）項(xiàng)目背景及必要性 6 6 6 （三）市場(chǎng)分析 8 8 10 11 （四）建設(shè)條件 12 12 12 12 12 12 13 13 （五）項(xiàng)目總體建設(shè)方案研究 14 14 14 14 14 15 17 18 、輔助工程方案 18 18 、節(jié)水措施并分析能耗、水耗指標(biāo)。吉林省宏基置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)《長(zhǎng)春市CBD房地產(chǎn)項(xiàng)目》新建吉林省宏基置業(yè)有限公司本項(xiàng)目地處長(zhǎng)春市市區(qū)中心，為原長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院舊址，位于南關(guān)區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)交界處，地塊北鄰解放大路，南達(dá)至善路，西至人民大街，東到岳陽(yáng)街，是一規(guī)則的長(zhǎng)方形地塊。從長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求看， 2003年～2006年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，%，高于長(zhǎng)春市GDP13%的平均增長(zhǎng)率，特別是寫字樓的開發(fā)量逐年增長(zhǎng)，銷售價(jià)格迅猛上升，體現(xiàn)出了長(zhǎng)春市適度超前的房地產(chǎn)發(fā)展速度。 編制原則 本次項(xiàng)目秉承科學(xué)性、客觀性、公平性的原則 綜合評(píng)價(jià) 序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)模1總占地面積m235000中心花園m210400商住一體樓m2246002建筑物占地面積m224752中心花園m210400商住一體樓m2143523總建筑面積m2270000地下車庫(kù)（2）m230000地下商鋪（1）m215000裙樓商鋪m248000寫字樓m288500商住樓m2885004建筑容積率%6005建筑系數(shù)%二開發(fā)周期年41施工周期年22銷售周期年3預(yù)售期1年三項(xiàng)目投入總資金萬(wàn)元1自籌資金萬(wàn)元320002銀行貸款萬(wàn)元3預(yù)售資金萬(wàn)元四收入及支出1銷售總收入萬(wàn)元2總投資支出萬(wàn)元含各種稅金3總盈余萬(wàn)元稅后五財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元462052全投資內(nèi)部收益率%3資本金內(nèi)部收益率%4投資利潤(rùn)率%245資本金利潤(rùn)率%6動(dòng)態(tài)投資回收期年含建設(shè)期2年7借款償還期年8借款年1 可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)宗旨明確，就是為了適應(yīng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，根據(jù)南關(guān)區(qū)至2020年規(guī)劃要求，培育一個(gè)大型的商業(yè)中心，拉動(dòng)南關(guān)區(qū)乃至長(zhǎng)春市的消費(fèi)水平。以目前擬定的方案為基本方案，寫字樓、商住樓、商鋪和地下車庫(kù)的產(chǎn)量即建筑面積可分別降低12%、%、%、%。10%內(nèi)變化時(shí)，%%之間變化；銷售期兩年時(shí)，%，%。05年公司進(jìn)軍長(zhǎng)春市場(chǎng)向大城市過(guò)渡，實(shí)施了“由居住地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化；由消費(fèi)型物業(yè)向持有型物業(yè)轉(zhuǎn)化”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并在當(dāng)年6月至2006年10月與吉報(bào)集團(tuán)合作開發(fā)“吉林日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)新聞大廈”， 讓同行刮目相看。表2－1 三產(chǎn)業(yè)總量一覽表 年份比較項(xiàng)目2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)所占比重（%）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐年改善，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)其健康運(yùn)行。目前，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入買方市場(chǎng)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影響，以及消費(fèi)者的觀望態(tài)度，致使商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)逐年下滑；自2005年開始，國(guó)家“振興東北”戰(zhàn)略效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，㎡增至2671元/㎡。樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，中低價(jià)位樓盤呈現(xiàn)主流趨勢(shì)，小戶型、酒店式公寓等產(chǎn)品受寵過(guò)去幾年中，隨著一些中低價(jià)位樓盤項(xiàng)目的相繼開發(fā)，中低價(jià)位樓盤在市場(chǎng)中的位置逐步凸顯出來(lái)，初步呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，三級(jí)市場(chǎng)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)繁榮發(fā)揮重要作用近年來(lái)，長(zhǎng)春市的二手房市場(chǎng)不斷呈現(xiàn)上升的繁榮趨勢(shì)，各主要指標(biāo)都保持了持續(xù)增長(zhǎng)的喜人勢(shì)頭。西部的宜居和北部的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了大批的購(gòu)房者，從而帶動(dòng)了這兩個(gè)區(qū)域的樓市快速升溫，房?jī)r(jià)也整體上漲。作為資本密集型企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，如何以市場(chǎng)途徑獲取開發(fā)所需的大量的資金，已成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵因素之一，而融資能力則成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)。中、高檔辦公物業(yè)供給大量增加，銷售呈良好態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈2006年來(lái)，長(zhǎng)春市的寫字樓市場(chǎng)一片繁榮。沃爾瑪在長(zhǎng)春市連續(xù)開了三家分店，這在國(guó)內(nèi)都是少有的，再加上長(zhǎng)江路商業(yè)步行街的開街，中東龍興商貿(mào)園的開業(yè)，亞泰富苑、亞泰豪苑、百腦匯大廈的招商等等，讓長(zhǎng)春市的商業(yè)地產(chǎn)迅速呈現(xiàn)出繁榮景象。團(tuán)購(gòu)這種新興購(gòu)房方式的興起，不但使購(gòu)房者獲得價(jià)格上的實(shí)惠，也使開發(fā)商減少了廣告與銷售費(fèi)用的支出，迅速實(shí)現(xiàn)了銷售，回籠了資金。由于本項(xiàng)目周邊是長(zhǎng)春市居住人口密集的區(qū)域，這部分居民的生活需求和消費(fèi)能力是保證該區(qū)域商業(yè)繁榮的主要支撐。從商業(yè)主。解放大路和人民大街兩側(cè)匯集了長(zhǎng)春市數(shù)量較多的企業(yè)機(jī)構(gòu)。一是本身有需求的在長(zhǎng)春市工作的白領(lǐng)階層或企業(yè)高管人員，由于CBD項(xiàng)目服務(wù)配套設(shè)施齊全，適合商務(wù)人員居住，以滿足其便捷的需要；二是長(zhǎng)春市龐大的投資人群，在租賃市場(chǎng)行情穩(wěn)定且逐年增長(zhǎng)的情況下，住房投資是一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定、利益豐厚的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，尤其是在項(xiàng)目投資門檻較低的情況下，更有利于釋放市民手中的儲(chǔ)蓄潛能。此三方面需求正是本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)所在。受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。（五）項(xiàng)目總體建設(shè)方案研究項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模進(jìn)行比選，推薦適宜的建設(shè)規(guī)模方案；研究制定主產(chǎn)品和副產(chǎn)品的組合方案，通過(guò)比選優(yōu)化推薦最佳方案。剩下的31760㎡為校區(qū)，已搬遷。建筑物東西南三面中部、北面兩側(cè)設(shè)計(jì)“商貿(mào)中心入口”，其中，東西為“商貿(mào)中心次入口”，南北為“商貿(mào)中心主入口”，各入口處鋪設(shè)優(yōu)美花紋地磚，廣場(chǎng)鋪設(shè)集中硬化路面，最大程度的利用該區(qū)域的沿街道面匯集起商業(yè)人流?！爸醒牖▓@”的綠化，采用草坪、樹池栽培的樹木、花草形式，同時(shí)結(jié)合場(chǎng)地環(huán)形設(shè)計(jì)的流水水體景觀，還有涼亭、臺(tái)階等，這形成了綠地、陽(yáng)光、水中倒影效果，考慮到花園面積高達(dá)10400㎡，可布置一些休閑設(shè)施（如沙灘、休息椅），為顧客和用戶提供一個(gè)生態(tài)、自然、和諧、優(yōu)美的空間。與此CBD項(xiàng)目臨近樓體層數(shù)7層26層總套數(shù)㎡；㎡400套銷售價(jià)格（元/㎡）均價(jià)初步定6000起價(jià)4800，朝向好的地方高達(dá)7000車位情況地上有臨時(shí)車位20個(gè)，地下A區(qū)2層，B區(qū)3層有車位495個(gè)地下車位300個(gè)，部分出售，部分出租交房情況現(xiàn)房，今年8月一期交工現(xiàn)房，08年5月入住交房標(biāo)準(zhǔn)裝修房公共部分精裝，辦公部分為毛坯房出售比率未預(yù)售登記中上表中可以看出，“亞泰鼎盛國(guó)際、世紀(jì)鴻源”銷售形勢(shì)一片大好，因其地理位置為長(zhǎng)春市商業(yè)發(fā)展的黃金地段，現(xiàn)已經(jīng)分別銷售了60%、70%左右，地段周圍潛在的客戶已得到了滿足。而“長(zhǎng)春盛世城”地理位置優(yōu)越，開發(fā)的一期項(xiàng)目為商鋪和寫字辦公的具有商業(yè)風(fēng)格的標(biāo)志性現(xiàn)代建筑，㎡，是一集休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)、特色餐廳、辦公等多功能于一體的綜合性項(xiàng)目，最大的優(yōu)勢(shì)是“靠近南湖與歐亞，建筑的層數(shù)不高，且引進(jìn)了沃爾瑪這一大型商團(tuán)”，二期開發(fā)的是高層商住樓，剛好其樓盤構(gòu)想與本CBD項(xiàng)目相近。同時(shí)，對(duì)主要設(shè)備進(jìn)行最后選型比較，提出主要設(shè)備清單、采購(gòu)方式、報(bào)價(jià)，其深度要達(dá)到招投標(biāo)的要求。對(duì)大樓外部進(jìn)行整體裝修，1～4層采用石材及玻璃幕裝修，4～29層采用中檔外墻涂料。寫字樓與商住樓采用分體空調(diào)，由用戶自理，設(shè)計(jì)預(yù)留電源及插座。、配、發(fā)電系統(tǒng) （1）負(fù)荷等級(jí)：消防水泵、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、排煙設(shè)備、防火卷簾、應(yīng)急照明、電梯、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其他為三級(jí)負(fù)荷。變配電站具體位置應(yīng)能滿足低壓供電半徑不大于150米的要求。所有導(dǎo)線絕緣層顏色應(yīng)一致，接地線為黃綠色。配電間設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)箱，強(qiáng)、弱電管井、電梯機(jī)房、衛(wèi)生間、水泵房、風(fēng)機(jī)房、電信間設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)箱。*60*6熱鍍鋅鋼板作連接板，再用Φ10熱鍍鋅圓鋼焊接后引出作接地測(cè)試點(diǎn)，*60*6熱鍍鋅鋼板作連接板，再用40*4熱鍍鋅扁鋼焊接后引出墻面1米，以便在測(cè)試達(dá)不到設(shè)計(jì)要求時(shí)補(bǔ)打人工接地極。(6)防電涌保護(hù)：配電箱設(shè)置電涌保護(hù)開關(guān)，弱電進(jìn)線處設(shè)置信號(hào)電涌保護(hù)器。地下車庫(kù)設(shè)置車庫(kù)管理系統(tǒng)。(4)地下車庫(kù)設(shè)煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕(帶消防電話)、消防警鈴、消防廣播，配電間、風(fēng)機(jī)房，消防水泵房設(shè)消防電話。 (1)照度標(biāo)準(zhǔn)：房間或場(chǎng)所 參考平面及高度 照度標(biāo)準(zhǔn)值（Lx） 照明功率密度（w/m2） UGR Ra配電間 200 7 60辦公 300 9 80住宅 地面 75150 6 80地下車庫(kù) 地面 75 4 60(2)燈具及光源選用：熒光燈采用顯色指數(shù)不小干80的三基色T8直管型熒光光源，不采用節(jié)能自熄開關(guān)控制的其他燈具均采用緊湊型熒光光源，疏散照明燈具采用LED光源，與節(jié)能自熄開關(guān)配套的光源采用白熾燈光源。 給排水設(shè)計(jì) （1）設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003②《室外紿水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500132006③《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500142006 （2）設(shè)計(jì)范圍多層及高層住宅及地下車庫(kù)室內(nèi)給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)計(jì)及室外給排水總體。④管材：給水管除水泵壓力管、表前管采用內(nèi)襯塑鋼管外，表后冷水管采用PPR管材及配件。 （2）雨水量：暴雨強(qiáng)度q=3600(1+)／(t+14)／秒?公頃重現(xiàn)期P=1年徑流系數(shù)W=匯水面積F=99073m2雨水量Q=1483L／s （3）排水系統(tǒng)：根據(jù)當(dāng)?shù)嘏潘w制，室外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流。 （5）管材：室內(nèi)排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。、節(jié)水措施并分析能耗、水耗指