【正文】 第一篇：房地產(chǎn)樓盤代理可行性研究報告樓盤代理可行性研究報告關(guān)于房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以委托人的名義從事房地產(chǎn)買賣、租賃、納稅、權(quán)屬登記、抵押貸款等經(jīng)濟活動。它是的主要業(yè)務(wù)之一，其特點是：從事代理業(yè)務(wù)時，經(jīng)紀(jì)人必須以被代理人的名義，而不是以自己的名義，其行為后果也歸屬于被代理人。房屋的買賣代理和租賃代理是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中常見的兩種基本形式。關(guān)于房地產(chǎn)代理種類。房地產(chǎn)代理的具體形式的分類。房地產(chǎn)代理的種類可以有三種劃分方法，按其代理的業(yè)務(wù)內(nèi)容可劃分為買賣代理、租賃代理、權(quán)屬登記代理、納稅代理和抵押貸款代理的具體形式又分為一般代理、總代理、獨家代理、共同代理、參與代理等；按代理權(quán)發(fā)生的原因還可分為委托代理、：開發(fā)商只負(fù)責(zé)建房子，至于前期策劃，分析，到后期的銷售，以及項目的法律責(zé)任都將委托于房地產(chǎn)代理商了。從代理業(yè)來看，從單一代理銷售，到全程整體策劃，再到延伸服務(wù)項目，經(jīng)營模式不斷發(fā)展和完善，品牌的創(chuàng)建也開始得到重視。而且，本土代理品牌強勢崛起，港臺代理品牌相對褪色，在日益激烈的市場競爭形勢下，一批優(yōu)勢企業(yè)已經(jīng)占據(jù)全國市場的主要份額，如21世紀(jì)、上房銷售、世聯(lián)地產(chǎn)、偉業(yè)顧問、等等。正規(guī)的代理公司主要部門如下圖所示：上圖為目前代理公司操作的一種模式之一，比較簡單，而有實力的代理公司運用的是項目管理模式，比如以項目部為主導(dǎo)，然后策劃部，市場調(diào)查部派駐現(xiàn)場專員，集合銷售、策劃、市場調(diào)查3個部門的力量來共同進(jìn)行個案的營銷策劃活動及銷售 以下是各部門的工作職責(zé)、組織結(jié)構(gòu)：銷售部：負(fù)責(zé)樓盤銷售，營銷策劃活動的實施及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集；市場調(diào)查部：負(fù)責(zé)收集房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息，如從規(guī)劃部門了解樓盤相關(guān)基礎(chǔ)信息，區(qū)域經(jīng)濟指標(biāo)，進(jìn)行前期目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)人群的購房需求專項問卷調(diào)查，進(jìn)行主要競爭對手銷售情況的摸底等等。策劃部：負(fù)責(zé)樓盤的前期市場定位，廣告策劃、設(shè)計、發(fā)布，營 銷活動的策劃、組織、實施及效果評估，營銷方案的設(shè)計，配合拓展部進(jìn)行前期的業(yè)務(wù)洽談。市場拓展部：負(fù)責(zé)代理樓盤的尋找、洽談。行政部：負(fù)責(zé)公司日常事物處理，企業(yè)文化建設(shè)，人員招聘，公司規(guī)章制度的督察等等。財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司日常財務(wù)事物處理，與開發(fā)公司的傭金結(jié)算，員工傭金及工資的發(fā)放。簡單版的代理代理公司結(jié)構(gòu)如下圖：上圖中缺少了策劃和市場調(diào)查部門及市場拓展部，由于初次進(jìn)入代理行業(yè)，從成本角度，成立上述三個部門的成本較高。解決的辦法是將市場調(diào)查部的工作交營銷部進(jìn)行，而策劃部的工作外聘廣告公司進(jìn)行。外聘廣告公司的主要工作就是進(jìn)行平面廣告設(shè)計，媒體包裝推廣計劃的組織實施。項目拓展的工作就由總經(jīng)理及營銷總監(jiān)督親自負(fù)責(zé)就可以了。代理公司的收入分析（以簡單版代理公司的情況為依據(jù)）： 代理公司的收入只有代理傭金，目前代理結(jié)算方式主要包含固定比例傭金結(jié)算方式、浮動比例傭金結(jié)算方式、溢價傭金結(jié)算方式。固定比例傭金結(jié)算方式：此方式就是以銷售額為基準(zhǔn)，按照固定提成比例計算傭金。以總銷售額人民幣1億元舉例，如果提成比例是2%，那么代理公司應(yīng)獲得的傭金為200萬元。浮動比例傭金結(jié)算方式：此方式相對于固定比例傭金結(jié)算方式來講，就是提成比例不是固定的，一般根據(jù)一個時間段內(nèi)的銷售任務(wù)完成比率來進(jìn)行傭金比例的變化。比如10月份的月銷售任務(wù)量為3000萬，如果實際銷售額低于3000萬，%；如果實際銷售額為3000~3500萬，那么提成比例為2%；如果實際銷售額為3500~4000萬，%。而月或季度的銷售任務(wù)量是代理公司與開發(fā)商根據(jù)市場情況及樓盤自身情況適時進(jìn)行計劃的，除非發(fā)生重大事件，確認(rèn)后一般不會發(fā)生變動。溢價傭金結(jié)算方式：此方式首先要確定2個比例，一個是基礎(chǔ)的提成比例，根據(jù)銷售額來計算代理公司的提成；另一個是溢價部分的分成比例，根據(jù)溢價部分的多少來計算代理公司的另一筆收入。比如開盤之前，代理公司與開發(fā)公司就每套房屋的價格進(jìn)行了一個基礎(chǔ)價格的確定，高于此價格出售的，則產(chǎn)生溢價提成收入，而低于此價格的則不產(chǎn)生溢價提成收入，但也不會減少基礎(chǔ)提成收入。如某套房屋的銷售底價套內(nèi)面積為4000元/平方米，套內(nèi)面積為100平方米，基礎(chǔ)提成比例為2%，溢價提成比例是10%，實際銷售價格為4100元，那么這套房的銷售提成就是： 基礎(chǔ)提成=4100*100*2%=8200元溢價提成=（41004000）*100*10%=1000元 代理收入=基礎(chǔ)提成+溢價提成=9200元。目前主流采用的傭金結(jié)算方式為固定比例傭金結(jié)算方式或浮動比例傭金結(jié)算方式，%~%不等。影響提成比例多少的因素主要包含有：代理工作內(nèi)容。如果是全程代理，即從項目前期（拿地階段）就介入，包含項目前期市場調(diào)研，項目可行性分析，項目具體建筑類型及目標(biāo)客戶群定位，及后面的銷售等等，那么提成比例就會非常高了。樓盤基本狀況。如果項目地段位置好，銷售難度低，那么提成比例就會比較少；反之，如果銷售難度比較大，提成比例也會比較高。另一方面，如果樓盤體量大及推盤速度快，那么提成比例會比較低，反之則高。區(qū)縣樓盤提成比例高于主城樓盤提成比例。政策法規(guī)影響。如以前法規(guī)規(guī)定企業(yè)必須為員工購買“5險”后，代理公司成本的提高，相應(yīng)的代理行業(yè)代理傭金結(jié)算比例都提高了一些。代理公司與開發(fā)商簽定的代理合同中，一般開發(fā)商會要求20%左右的傭金放到代理結(jié)束的時候一次性交付，主要目的是對代理公司的業(yè)績考核及規(guī)避代理中存在的違約責(zé)任風(fēng)險等。代理公司的支出分析（以簡單版代理公司的情況為依據(jù)）：代理公司的支出費用主要包含：國家規(guī)定的稅費： 公司按照國家法規(guī)規(guī)定的比例交納相關(guān)費用，如營業(yè)稅為營利的15%?！?險”支出： 公司按照國家規(guī)定的費率比例交納“5險”，有的還會交納“1金”。日常支出： 辦公費用支出，差旅費用報銷等。人工基本工資： 營銷部：置業(yè)顧問月工資為1000~1200元，銷售主管月工資為1700~2000元，銷售經(jīng)理月工資為3000~4000元，營銷總監(jiān)月工資為6000元以上。如果為大樓盤，所有人員工資都有較大幅度提高。如果樓盤的營銷活動主要靠營銷部自己解決，那么管理人員基本工資會有一定上浮。其他部門：出納1名，2000~3000元；會計1名，定期為公司做帳，4000~5000元。從節(jié)約成本的角度，可設(shè)置出納1名，另外聘1名會計定期出來公司帳目，則會計的費用會降低1半以上?；竟べY外一般根據(jù)崗位級別給以一定的電話及交通費用補助。一般員工每月100元左右，管理崗位每月200~500元。人員傭金： 置業(yè)顧問提成比例：%~%提成。銷售主管提成比例：參與銷售的與置業(yè)顧問提成比例相同，只是基本工資較高；%~%提成。銷售經(jīng)理提成比例：%~%提成。營銷總監(jiān)：%~%提成。區(qū)縣樓盤比例教高，大樓盤、著名樓盤比例較低。廣告推廣費用：如果是將廣告推廣設(shè)計、組織等所有工作外包，那么就會產(chǎn)生廣告公司的月費，一般為15000~20000元。如只是需求廣告公司進(jìn)行廣告平面設(shè)計，那么其費用按次計算，總體較月費的形式低。其它費用：節(jié)假日的禮金，年終的紅包，營銷部活動經(jīng)費（組織員工定期聚餐或娛樂活動以及與開發(fā)公司的日常應(yīng)酬）。上例是對項目銷售周期的最保守估計，而正常水平下大概1年左右結(jié)束銷售。那么公司支出會降低16~18萬元。代理行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險：來自行業(yè)內(nèi)的競爭風(fēng)險：代理行業(yè)是一個競爭異常激烈的行業(yè)，其中重要影響因素有品牌、傭金比例、策劃能力、服務(wù)接待水平等。來自政策法規(guī)及地產(chǎn)行業(yè)走勢的影響：因房地產(chǎn)市場走勢手國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整影響較大，所以代理行業(yè)也就跟著受到了較大影響。如果房地產(chǎn)市場低靡，那么代理公司往往因銷售不暢，短期內(nèi)導(dǎo)致傭金收入減少，而在人工成本固定的情況下而面臨虧損。來自開發(fā)商誠信的影響：無論開發(fā)商的大小、品牌如何，代理公司的傭金收取都是一件比較困難的事情。即使到了合同約定支付時間，開發(fā)商往往都會想法設(shè)法拖延，如果遇到不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，那么傭金拖欠現(xiàn)象就更加普遍，最后對薄公堂的也屢見不鮮。以上3點中，最大的風(fēng)險來自于行業(yè)競爭。一般情況下，只要能夠代理到樓盤的銷售，那么虧損的可能性非常低。目前房價的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人工成本的上漲速度，代理收入也就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人工成本，所以即使短期受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控導(dǎo)致銷售停滯，也不會導(dǎo)致代理公司形成虧損。所以，只要能夠?qū)ふ业竭m合的樓盤進(jìn)行代理銷售，那么盈利是比較有保障的，而盈利的多少主要在于代理方式及傭金提成比例。綜上所述，代理行業(yè)是一個成本較低（主要是人工成本），而收益較高的行業(yè)。決定一個代理公司是否能夠長期持久盈利的主要因素就在于能否持續(xù)尋找到更多更好的樓盤進(jìn)行銷售。如果在拓展市場方面沒有問題，那么盈利就是肯定的。從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗而非科學(xué)的決策體系實施管理與經(jīng)營；目前，來自于房地產(chǎn)的市場供應(yīng)研究、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關(guān)注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務(wù)，這對于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗和創(chuàng)意來實現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場研究缺乏的重要原因。第二篇：房地產(chǎn)樓盤代理合同（范文）甲方（委托方）：地址：法定代表人：電話： 傳真：乙方（受托方）：地址：法定代表人：電話：027傳真：027甲、乙雙方本著互惠互利真誠合作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，就產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項目（以下簡稱本項目），委托給乙方作獨家銷售策劃及代理銷售事宜達(dá)成本合同，并承諾共同遵守。一、合作方式和范圍甲方委托乙方作為產(chǎn)權(quán)屬于甲方的 項目的獨家銷售策劃及銷售代理機構(gòu)，乙方提供項目營銷策劃，以甲方名義對外獨家代理銷售本項目。委托項目位于武漢市，土地使用權(quán)證書號，總用地面積1670平方米，總建筑面積22464平方米，容積率： ；其中委托銷售部分總建筑面積6600平方米；項目詳細(xì)指標(biāo)資料作為本合同附件之一（最后指標(biāo)以政府規(guī)劃審批指標(biāo)為準(zhǔn)），項目詳細(xì)指標(biāo)資料甲方于合同簽署當(dāng)日提供給乙方；項目銷售房號、確認(rèn)的價格表等銷售文件資料甲方于距開盤日30天前提供給乙方，以保證銷售策劃及代理的順利實施。二、合同期限本合同期限：1)本合同銷售代理期限為：自本合同生效之日起，至