【正文】 保障體系近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。（3）在面對社會經(jīng)濟(jì)頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價(jià)格方面，提出以下建議:（1）建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。對于地價(jià)可通過國家定價(jià)和國家指導(dǎo)價(jià)來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房價(jià)大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。國家調(diào)控政策實(shí)施受阻針對近年來房價(jià)不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。實(shí)踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機(jī)制的補(bǔ)充。中低收入居民的住房問題亟待解決在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策?？焖俪鞘谢癁槌鞘袔泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴(kuò)大。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平?！娟P(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價(jià)不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價(jià)的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點(diǎn)及逐步實(shí)施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗(yàn)。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。（2）針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識和投資理念。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價(jià)格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價(jià)、限戶型的部分商品房，即“限價(jià)商品房”，但還沒有在各個(gè)城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時(shí)，一定要重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實(shí)施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營方式。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。中共十五大報(bào)告指出：“擴(kuò)大基層民主，保證人民群眾直接行使權(quán)力，依法管理自己的事情，創(chuàng)造自己的幸福生活，是社會主義最廣泛的實(shí)踐。一、我國村民自治的起源及演變過程村民自治就是農(nóng)村農(nóng)民可以自己親自行使民主權(quán)利、根據(jù)我國法律辦理自己的事情、讓自己的生活變得更加美好，實(shí)行自我管理、自我教育、自我服務(wù)的一項(xiàng)基本社會政治制度。這就是村民自治的起源。在縣級以下區(qū)域也就是農(nóng)村基層可以設(shè)鄉(xiāng)—村—組。1958年開始的“大躍進(jìn)”致使中央對于農(nóng)村形勢的評估太高，于是開始大力推行農(nóng)業(yè)合作社的并社運(yùn)動，就是所謂的人民公社運(yùn)動。“政社合一”就是建立統(tǒng)一的公社管會。（二）人民公社的退場與村民自治的興起“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”被作為國家戰(zhàn)略確定以后，顯然人民公社本身的經(jīng)濟(jì)自主和政治民主的空間受到很大的擠壓。國家的改革都是從農(nóng)村的土地開始。農(nóng)民長期受到壓制都渴望“去集體化”。（三）村民自治的正式實(shí)行1982年我國村民自治才有最初的提法。1992年全國各省都實(shí)行了農(nóng)村基層選舉。并且開辟了一條鄉(xiāng)村民主建設(shè)的新道路。這就是所說的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)村治”的憲法格局。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對村委會永遠(yuǎn)都是下達(dá)各種指標(biāo)，必須無條件的完成任務(wù)，要不然就不能被評委先進(jìn)村或者懲罰村干部等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村干部的工資和獎勵標(biāo)準(zhǔn)提出指導(dǎo)性意見，進(jìn)行間接控制；借助“村財(cái)鄉(xiāng)管”來強(qiáng)化對村委會的控制—這就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村級財(cái)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和控制的方式。村民自治的實(shí)施，村級治理的自主性增強(qiáng)，于是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對村委會也親近了許多。并且有些村干部認(rèn)為村民自治就是自己想干什么就干什么，村委會作為村民的合法代言人和代理人，有權(quán)決定自己村的事情，根本沒有必要接受鄉(xiāng)政府的管理和監(jiān)督。這樣的話由少數(shù)黨員中產(chǎn)生并由上級任命的村黨支部就受到了強(qiáng)烈的排擠，在村民哪里沒有任何的信任感。、互不相讓在我國的村民自治中，總有一些村是有兩派的，分別是黨支部與村委會，并且雙方的關(guān)系非常緊張，各自為政，公開對立，各自組織自己的班子，在政治上互相抗衡，工作上互相拆臺。如有在選民登記中出現(xiàn)了對個(gè)別選民的漏登、誤登問題，一旦選舉結(jié)果產(chǎn)生后，怎樣認(rèn)定其有效性就缺乏明確的法律依據(jù)。并且基層政府違反法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，隨意擴(kuò)大自己的權(quán)限，在選舉的各個(gè)環(huán)節(jié)，直接干預(yù)、控制選舉，侵犯公民的合法權(quán)益，使選舉活動按自己的意圖發(fā)展。農(nóng)村地區(qū)受歷史的影響缺乏民主傳統(tǒng)，等級觀念依然較大。村委會的權(quán)力是全村人民授予的，他們代表村民的利益，理應(yīng)為村民的利益服務(wù)。四．村民自治中存在問題的對策（一）讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理與村民自治合理的連接在一起鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理與村民自治本來就是一個(gè)有機(jī)的整體，是相互聯(lián)系的，不可分割的，誰離開了誰都不能正常發(fā)展我國農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。根據(jù)《村民委員會組織法》原則，明確制定鄉(xiāng)人民政府指導(dǎo)村委會工作的內(nèi)容、方法、方式、范圍等規(guī)則，并且村民委員會也應(yīng)該協(xié)助鄉(xiāng)政府做好工作的規(guī)則，將鄉(xiāng)政府對村委會的指導(dǎo)，村委會協(xié)助鄉(xiāng)政府工作的內(nèi)容和范圍做出明確的規(guī)定，這樣更利于操作。上級政府在制定鄉(xiāng)級發(fā)展指標(biāo)時(shí)要遵從中央政策精神還要從鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)際出發(fā)，并且要充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見和要求。、改進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的工作方式不管是國家、政府還是村民們都是在隨著社會的進(jìn)步在不斷變化的，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府傳統(tǒng)的管理方式—行政管理手段也是有待改進(jìn)的。（二）改善村黨支部與村民委員會的關(guān)系黨支部和村民委員會緊張的關(guān)系主要是兩者分工不明、權(quán)限混亂等。所以說不要有傳統(tǒng)的“官本位”思想，高高在上，而是要把農(nóng)民放在第一；把農(nóng)民的利益放在第一位；把責(zé)任放在第一位，把為人民服務(wù)的宗旨裝在心中，而不是只想著誰說了算，有了矛盾通過加強(qiáng)溝通解決。規(guī)則上各行其是，運(yùn)作上流于形式等現(xiàn)象頗為普遍，這些問題都需要作出進(jìn)一步的探索和努力。并且政府應(yīng)是村委會選舉的監(jiān)督者，宏觀指導(dǎo)村委會的各項(xiàng)操作而不是操作者。（四）解決影響村民自治的其他措施由于受歷史影響，中國農(nóng)村人口的整體文化素質(zhì)很低。因此發(fā)展農(nóng)村文化教育是有效村民自治的基礎(chǔ)。由于村委會不是基層政權(quán)，而且數(shù)量巨大等特性，設(shè)一專門機(jī)關(guān)對村委會選舉過程進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)督，還有對村委會的日常工作進(jìn)行監(jiān)督等是十分必要的。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）村民自治有效的推動國家