【正文】 % 銷售款回籠進(jìn)度 % % % % % % % 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 建設(shè)投資 % % % % % % % 圖 113 三期工程敏感性分析圖 通過上表與上圖可以看出，本項(xiàng)目隨銷售價(jià)格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。 凈利潤(rùn)： 萬(wàn)元。 銷售凈收入：減除經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅，凈收入為 萬(wàn)元。 城市建設(shè)維護(hù)稅： 萬(wàn)元。 1. 分年銷售 計(jì)劃 表 1110 三期工程分年銷售計(jì)劃表 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目總面積 售價(jià) (元 ) 銷售率合計(jì) 銷售率 1 2 3 1 高層住宅 % % % % 2 商業(yè)營(yíng)業(yè)房 % % % % 全 部 % % % % 實(shí)行分期付款，第一年付 50%，第二年付清剩余 50%。由此， 本項(xiàng)目應(yīng)該做好銷售宣傳 ，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 財(cái)務(wù)指標(biāo) 表 117 二 期項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表 1 銷售利潤(rùn)率 % % 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 2 投資利潤(rùn)率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬(wàn)元 8 投資回收期（所得稅后） 年 9 資本金收益率 % % 由上表可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 (折現(xiàn)率 =13%)。 開發(fā)成本： 萬(wàn)元。 教育費(fèi)附加： 萬(wàn)元。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。由此， 本項(xiàng)目應(yīng)該做好銷售宣傳 ，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 表 113 一期項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表 1 銷售利潤(rùn)率 % % 2 投資利潤(rùn)率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬(wàn)元 8 投資回收期（所得稅后） 年 9 資本金收益率 % % 由上表可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 (折現(xiàn)率 =13%)。 開發(fā)成本 ： 萬(wàn)元 。 教育費(fèi)附加： 萬(wàn)元。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 第 十一 章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 財(cái)務(wù)折現(xiàn)率： 13%； 營(yíng)業(yè)稅率： 5%； 所得稅率： 25%； 城建維護(hù)稅率： 7%； 教育費(fèi)附加費(fèi)率： 5%； 多層住宅平均銷售 價(jià)格： 2500 元 /m2 高層住宅平均銷售價(jià)格： 2200 元 /m2 車庫(kù)平均銷售價(jià)格： 4500 元 /m2 營(yíng)業(yè)房平均銷售價(jià)格： 6500 元 /m2 表 111 各期工程可銷售面積一 覽 表 一期 二期 三期 四期 五期 六期 合計(jì) 備注 高層住宅 多層住宅 商業(yè)營(yíng)業(yè)房 不含賓館面積 車庫(kù) 一期工程財(cái)務(wù)分析 銷售收入及銷售稅金及附加估算 一期工程建設(shè)期為 3 年，銷售期也為 3 年，其中第一年與第二年為銷售期，第 3 年為回款期。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi) ,銷售稅金及附加為 萬(wàn)元。 土地增值稅： 萬(wàn)元。 利潤(rùn)總額 ： 萬(wàn)元。高于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 二 期工程財(cái)務(wù)分析 銷售收入及銷售稅金及附加估算 二期工程建設(shè)期為 3 年，銷售期也為 3 年，其中第一年與第二年為銷售期，第 3 年為回款期。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi) ,銷售稅金及附加為 萬(wàn)元。 土地增值稅： 萬(wàn)元。 利潤(rùn)總額： 萬(wàn)元。高于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 三期工程財(cái)務(wù)分析 銷售收入及銷售稅金及附加估算 三期工程建設(shè)期為 3 年，銷售期也為 3 年，其中第一年與第二年為銷售期，第 3 年為回款期。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。 教育費(fèi)附加： 萬(wàn)元。 開發(fā)成本： 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)指標(biāo) 表 1111 三期項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 1 銷售利潤(rùn)率 % % 2 投資利潤(rùn)率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬(wàn)元 8 投資回收期（所得稅后） 年 9 資本金收益率 % % 由上 表可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 (折現(xiàn)率 =13%)。由此， 本項(xiàng)目應(yīng)該做好銷售宣傳 ，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元。 教育費(fèi)附加： 萬(wàn)元。 開發(fā)成本： 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)指標(biāo) 表 1115 四期項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表 1 銷售利潤(rùn)率 % % 2 投資利潤(rùn)率 % % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % % 4 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 5 投資回收期（所得稅前） 年 6 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） % % 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬(wàn)元 8 投資回收期（所得稅后） 年 9 資本金收益率 % % 由上表可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元 (折現(xiàn)率 =13%)。由此， 本項(xiàng)目應(yīng)該做好銷售宣傳 ，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 在整個(gè)建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)銷 售收入 萬(wàn)元。 利潤(rùn) 本項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入 銷售凈收入：減除經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅，凈收入為 萬(wàn)元。 凈利潤(rùn)： 萬(wàn)元。 表 1120 五期工程 敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率 (%) 內(nèi)部收益率 敏感系數(shù) 臨界點(diǎn) (%) 1 可出售面積 % % % % % % % 2 售房?jī)r(jià)格 % % % % % % % 3 銷售款回籠進(jìn)度 % % % % % % % 4 建設(shè)投資 % % % % % % % 表 1121 五期工程 敏感性分析結(jié)果表 變化因素 \變化率 % % % % % % % 基準(zhǔn) 折現(xiàn) 率 % % % % % % % 可出售面積 % % % % % % % 售房?jī)r(jià)格 % % % % % % % 銷售款 回籠進(jìn)度 % % % % % % % 建設(shè)投資 % % % % % % % 圖 115 五期工程敏感性分析圖 德福 ?地王花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 通過上表與上圖可以看出，本項(xiàng)目隨銷售價(jià)格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。 1. 分年銷售計(jì)劃 表 1122 六期工程分年銷售計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng) 目 項(xiàng)目總面積 售價(jià) (元