【正文】 三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住 為主。就像一個(gè)“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長安街沿線的居住區(qū)。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點(diǎn)。 ? 馬駒橋板塊 馬駒橋區(qū)域雖屬通州區(qū)，但由于緊鄰亦莊開發(fā)區(qū)，其區(qū)域房地產(chǎn)市場包括購房者、價(jià)格等明顯 受 開發(fā)區(qū)的 影響 ，與通州其他區(qū)域形成鮮明的差異。 本區(qū)的價(jià)格是通州區(qū)漲幅最快也是最為堅(jiān)挺的，目前已 居 通州各板塊之首，價(jià)格普遍在 55007000 元 /平米。例如 新華聯(lián)家園、 瑞都國際、時(shí)尚街區(qū)等， 社區(qū)內(nèi)健身休閑場所、超市、 商場、 銀行、郵局等生活配套設(shè)施也設(shè)計(jì)齊 全， 已基本 形成一個(gè)成熟生活區(qū)。目前只有 新華大街 北部的北關(guān)環(huán)島的財(cái)富東方作為大規(guī)模 項(xiàng)目 存在一定 量的后續(xù)供應(yīng)。 ? 老城區(qū) 板塊 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有 16752 個(gè)，但主要網(wǎng)點(diǎn)大部分分布在新華大街沿線，萬 平 米以上的大型商場有 6個(gè)， 3000 平米以上的綜合超市也 有 7 個(gè)。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 早期通州樓市以“低品質(zhì)，低總價(jià)”的普通住宅為主，近年來，通州樓市進(jìn)入了快速發(fā)展階段，尤其是隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴(kuò)大，到通州置業(yè)的 CBD 工作人群越來越多。 二、 通州房地產(chǎn)市場發(fā)展 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 歷史發(fā)展 及機(jī)遇 通州 住宅發(fā)展迅猛， 房 價(jià) 持續(xù)上漲 1996 年通州的房價(jià)是 1200 元 /平米 ，現(xiàn)在的均價(jià)都在 5000 元 /平米 左右，地鐵沿線的樓盤已經(jīng)突破 6000 元 /平米 ，大體上比十年前升值了 4 倍左右。 CBD 白領(lǐng)置業(yè)者尤其是第一地買房群體的共性是，因工作年限相對較短，因此儲蓄相對較少。 目前通州在售樓盤中， CBD 白領(lǐng)一族的購房比例相當(dāng)高，個(gè)別樓盤甚至高達(dá) 30%以上。 2） CBD 的 OFFICE 一族在通州增長 隨著 CBD 核心區(qū)住宅建設(shè)的不斷加強(qiáng)，中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)功能已經(jīng)逐漸弱化。但未來十年也會受到其他《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 因素影響，使人口數(shù)量有所變化： 一 是生育水平將呈上升趨勢，受計(jì)生政策影響，獨(dú)生子女進(jìn)入婚育期，外來人口增多，進(jìn)京戶口開放等，將使人口出生增多，總和生育率將有所上升。 通惠南北路按道路整治工程進(jìn)行改造，道路南起玉帶河大街，向北經(jīng)新華大街、通惠河南側(cè)路、通惠河、通惠河北側(cè)路、永順西街、金海街、蘆莊南街及蘆莊北街，與外環(huán)西路相接，道路全長 約為 1991 米。 通州區(qū)東關(guān)大橋道路工程線位西起新華大街，東至潞河大街。設(shè)計(jì)行車速度為 50 公里 /小時(shí)。 存在問題：雖然已經(jīng)有了 3 條城區(qū)與通州新城的城市主干線，一條地鐵八通線，但是新城與城區(qū)的高速公路交通現(xiàn)狀依然擁堵；新城六大組團(tuán)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)需要進(jìn)一步完善與加強(qiáng)。 預(yù)測： 高中低檔商業(yè)類型都會有 通州商業(yè)現(xiàn)在比較缺乏的是中高檔的百貨店，尤其是缺乏品牌的社區(qū)連鎖便利店。住在這些小區(qū)的人購物青睞于十里堡華堂商場、藍(lán)島大廈和貴友商場。 ? 通州 商業(yè) 市場現(xiàn)狀分析及預(yù)測 現(xiàn)狀： 商業(yè)設(shè)施不足以滿足以本地消費(fèi)需求 《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，從 2020 年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達(dá)到了 1000 萬平方米。 ? 特色小城鎮(zhèn)建設(shè) 通州將以現(xiàn)代化為目標(biāo)，緊密結(jié)合 一城五鎮(zhèn) 的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)籌安排區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，集中力量，加大投入，全面提升中心鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)的檔次和水平。運(yùn) 河以西地區(qū)以高密度、智能型建筑為主，形成高低錯(cuò)落、疏密有致、標(biāo)志性建筑相輝映的城市建設(shè)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、餐飲服務(wù)等功能，充分體現(xiàn)城市發(fā)展的時(shí)代特色和現(xiàn)代氣息。 ? 功能定位 通州作為北京未來的新城區(qū)，是距 離北京城區(qū)最近的現(xiàn)代化、國際化、高品位的中等城市是首都新興產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)的重要發(fā)展區(qū)；是吸納高素質(zhì)人口和承載首都部分功能的生態(tài)宜居區(qū)；是運(yùn)河文化的承載地和文化旅游中心；是路網(wǎng)密集、交通順暢、輻射環(huán)渤海地區(qū)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 的重要的北方陸路港；是首都重要的物流集散地、現(xiàn)代商貿(mào)中心和信息中心。規(guī)劃建設(shè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出以北運(yùn)河為紐帶的城市形象和文化內(nèi)涵。 新城規(guī)劃人口規(guī)模為 70萬 90萬人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、 文化、會展等功能。 從北京市確定的“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的城市空間戰(zhàn)略布局看，通州處在規(guī)劃發(fā)展的聚焦點(diǎn)上。 ? 新城框架 建設(shè)以一城（中心城）為中心、五鎮(zhèn)相拱衛(wèi)、雙走廊（中心城 — 西集城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)增長走廊、馬駒橋 — 永樂店產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊）交相輝映的現(xiàn)代化新通州。與此同時(shí)，在三河交匯處以及西海子公園區(qū)域重現(xiàn)運(yùn)河源頭歷史文化縮影和水上景觀。突出特色，大力發(fā)展交通樞紐型、產(chǎn)業(yè)基地型、旅游商貿(mào)型、綜合開發(fā)型等獨(dú)具特色的小城鎮(zhèn)。在通州置業(yè)的“新移民”在短短幾年的時(shí)間里增長多達(dá) 40萬人。去年，貴 友的近 30 億元營業(yè)額中，有 10 億元是通州市民消費(fèi)的。未來，中心商業(yè)占 50％，社區(qū)商業(yè)占 50％，人均生活的商業(yè)體量為 1． 5平方米，營業(yè)面積總量到 2020 年將達(dá)到 176 萬平方米。 2）未來交通發(fā)展 ? 通州區(qū)生態(tài)商務(wù)園規(guī)劃范圍內(nèi)首條主干路－溫榆河西路 (朝陽北路～潞苑北大街 )規(guī)劃方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復(fù) 。道路紅線寬 40 米。其中新建東關(guān)大橋橋長約為 330米。該道路工程按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)行車速度為 40 公里 /小時(shí)，道路紅線寬度為40米。 二是育齡婦女人群增大， 80年代出生人口較多，今后 5年逐步進(jìn)入婚育期，生育旺盛婦女規(guī)模大，人口出生將有所上升。基于此。一些項(xiàng)目為了投其所好，無論是案名的包裝還是內(nèi)在的品位也都盡量符合于城市白領(lǐng)的需求。 CBD 周邊的樓盤價(jià)格普遍很高。 近兩年以來，通州 仍然保持了強(qiáng)勁而持續(xù)的增長勢頭，目前均價(jià) 約為 5600 元 /平米， 相比 2020 年 初 的 3500 元 /平米 增長近 一 倍。房價(jià)優(yōu)勢使眾多在京城東部上班的白領(lǐng)把通州作為他們購買住宅的首選之地。通州還 基本 維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)的格局，其總量在 11萬平方米左右。 ? 輕軌沿線板塊 該區(qū)為城鐵八通線通車后迅速崛起的板塊，主要分布于城鐵沿線果園站至土橋站以及向南可輻射的區(qū)域 ，基本分為三段即果園、梨園、臨河里。 去年年底開業(yè)的果園家樂福更是為該區(qū)注入了活力。 該區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目也在日漸萎縮，多為老盤的后續(xù)開發(fā)，但有一定向南擴(kuò)展的趨勢。 今年將有數(shù)個(gè)項(xiàng)目投放市場。 地鐵八通線的開通及與地鐵 1號線的連接，使得石景山區(qū)和通州區(qū)作為京城東西兩端的“房地產(chǎn)開發(fā)重地”與城市中心一脈相連，帶動(dòng)兩區(qū)沿線一帶的房產(chǎn)增值。 近幾年，隨著北京房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，城區(qū)的住宅密度幾近飽和，因而四環(huán)以 外 的住宅市場發(fā)展就顯得格外的活躍。早先的京通快速路以及京通輔路，就已經(jīng)給通州到城里的交通提供了很大的便利 ，八通線的開通使 沿線物業(yè)一直也都在主打城鐵牌，房價(jià) 也 不斷攀升。在 《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》所設(shè)計(jì)的“東部發(fā)展帶”中，通州被明確安排了行政職能，而在《北京城市總體規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )》所列的 11 個(gè)新城中，通州被明確定位為“北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心”，在“新城發(fā)展”章節(jié)寫明通州區(qū)是中心城區(qū)“行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補(bǔ)充配套區(qū)。 2）供應(yīng) 狀況 ? 供應(yīng)量 2020 年及 2020 年是通州區(qū) 供應(yīng)的高峰 階段，目前區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)主要是原項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品。 2020 年通州區(qū)共銷售 住宅 9658套，三季度均價(jià) 4853元 /平米， 第四季度 均價(jià) 5634 元 /平米， 相比 上漲了 %， 2020 年整體銷售套數(shù)為 9658 套，相比 2020 年的 15432 套 有大幅度 的 下《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 滑 ，從下圖 20202020 年通州區(qū)的銷售統(tǒng)計(jì)可以看出， 2020 年相對前兩年已明顯較少，主要是供應(yīng)有限所造成的，需求仍然很強(qiáng)勁 。 大戶型由于總價(jià)較高，均價(jià)低 ，在 5500 元 /平米 左右 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 各面積段銷售比24344327138990188129580172010002020300040005000080 80120 120160 160200總供應(yīng) 未售 客戶分析 根據(jù)掌握的通州區(qū)客戶資料，對客戶資源進(jìn)行了深入分析，內(nèi)容涉及年齡、職業(yè)、居住區(qū)域、職業(yè)分布、購房目的。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 通州住宅購房可客戶分布本市農(nóng)民%本市城鎮(zhèn)居民%外省市個(gè)人%華僑、港澳臺%外國個(gè)人%外國單位%國內(nèi)企業(yè)單位%國內(nèi)單位%軍人% 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市住宅購房客戶分布本市城鎮(zhèn)居民%軍人%國內(nèi)單位%外國個(gè)人%外省市個(gè)人%本市農(nóng)民0%國內(nèi)企業(yè)單位% 外國單位%華僑、港澳臺% ? 客戶年齡分析 經(jīng)過調(diào)研，已購客戶的年齡主要集中在 3044 歲，占總數(shù)年的 58%，此年齡 的人士多處于事業(yè)成長期，屬于社會中堅(jiān)力量，經(jīng)濟(jì)上 具有一定 的基礎(chǔ) ，但工作年限不長，多為北京東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)。 其次 較多的還包括東城、 宣武 、崇文等地，主要是長安街沿線和地鐵沿線周邊的區(qū)域。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 客戶意向示意圖10%19%6%65%投資自住或投資不詳自住 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 ? 加州小鎮(zhèn) DBC 加州小鎮(zhèn)位于八通輕軌沿線臨河里站旁 ， 規(guī)劃總建筑面積近 35 萬平米，分成 B 區(qū)和 C 區(qū)。均為一梯兩戶，南北通透。 項(xiàng)目周邊的市政生活配套設(shè)施 有待完善 ，目前 除了城鐵，只 有 938 以及通州區(qū)內(nèi)小公共等公交車 。 該項(xiàng)目為通州目前的新項(xiàng)目， 2020 年 2 月 1 日開盤，戶型面積為 60 平方米一居、 8090 平方米兩 居為主。項(xiàng)目位于通州新華北路，北關(guān)環(huán)島西南，通州區(qū)與朝陽區(qū)的交匯地帶，緊臨朝陽路、朝陽北路、京順路、京哈高速公路。 ? 當(dāng)代名筑 位于通州果園環(huán)島東 400 米，距輕軌九棵樹站 300 米 。現(xiàn)代中式園林風(fēng)格，下沉式廣場，水景環(huán)繞。多層塔樓呈人字型分布于西南《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 側(cè)，小高層排列于人字之間，水景位于人字頂角，增加了緊鄰樓棟的價(jià)值，但較遠(yuǎn)樓棟不能共享水景。 ? 旗艦凱旋 旗艦 小區(qū)戶型面積從 60 平米到 160 平米不等，其中以 60 平米至 90 平米左右的一居、二居小戶型為主。 項(xiàng)目分三期開發(fā)，規(guī)劃占地面積 60 萬平米，規(guī)劃總建筑面積約為 80 萬平方米，一期開發(fā)建筑面積 萬平米；住宅組團(tuán)結(jié)合地形自由式布局， 產(chǎn)品為 小高層、多層洋房。 總供應(yīng)面積段分析12458051847 30 1208080120120160160200200300300500500 以上各面積段銷售狀況110412 40436160 01416811411 14 1 289%71%78% 77%53%0% 0%0100200300400500080 80120 120160 160